【正文】 61套 已售套數(shù) 65套剩余套數(shù) 96套，其中住宅 76套，非住宅 20套項目位置 金源大道和二橫路交匯處主力戶型 、 、 ㎡ 的兩房。 、 ㎡ 的三房。價格范圍 商業(yè) 10000元 /平米左右，住宅在 27002800元 /平米。商鋪有 2023元的優(yōu)惠開盤時間 二期 09年 2月 19日 預(yù)計交付時間2023年 7月 31日項目評價 在老城區(qū)的市中心，有著完善成熟的生活商業(yè)配套設(shè)施。一期銷售狀況良好，給二期做了一個良好的鋪墊。威脅點分析 分流潛在客戶。綜合掃描 — 盱眙住宅市場城南板塊城南版塊其他項目簡析■ 城市桃源：售價 2500元 /平米，位于穆山巷內(nèi)，購房優(yōu)惠 95折■ 龍城雅苑：售價商業(yè) 5800元 /平米 ,住宅 2500元 /平米，位于原龍泉酒廠邊。■ 惠源居 花苑：商業(yè)售價 3600元 /平米，住宅 2300元 /平米，現(xiàn)房出售。綜合掃描 — 盱眙住宅市場城南項目的共性是老城區(qū)，商業(yè)和生活設(shè)施完善，靠近南邊的有淮河真景。差價小，屬于比較穩(wěn)定成熟的版塊。價格分析 區(qū)域 價格城南版塊 城中版塊 城北及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)版塊價格 老城區(qū)，成熟的生活、商業(yè)配套設(shè)施，對老盱城鎮(zhèn)人有較大的向心力和認(rèn)可度。價格較高，各項目差價小，均價為 2800元 /㎡ 左右老城區(qū)衍生版塊，各種配套設(shè)施也比較成熟，價格為 2400元 /㎡ ~2700元 /㎡ 左右，價格相差也較小。待開發(fā)的新城區(qū)，各種配套設(shè)施相對不完善，價格從 1400元 /㎡ ~2500元 /㎡左右，價格相差大。結(jié)論 綜合上面的數(shù)據(jù)，我們可以看出，城南版塊的中心和城中版塊的南部應(yīng)該是盱城鎮(zhèn)價格最高的地方，普通住宅大概在 2800元 /㎡ 左右，往北呈遞減的方式，但是前期經(jīng)營得好的，口碑好，認(rèn)可度高的樓盤售價也高，比如四季華庭，目前尾盤售價達 2900元 /㎡ 。綜合以上數(shù)據(jù)，我們可以得出以下表格：綜合掃描 — 盱眙住宅市場綜合掃描 — 成交分析　 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月騰宇花園 　 　 　 　 　 8 4 12融匯公寓 　 　 　 　 　 35 1 4中國龍蝦城 　 　 　 　 　 142 0 0華廈國際中心 　 　 　 　 　 49 5 31世紀(jì)名城 　 　 　 　 243 73 4 34金和城市桃源 　 　 　 15 10 5 1 13星月灣花園 　 　 0 8 2 7 2 0酈水嘉園 　 146 40 3 21 10 8 22葵花新寓 40 13 9 7 4 12 4 4金惠花園 6 2 3 1 7 0 1 1東方都市 10號樓 7 9 7 0 3 8 2 4桂香苑 2 1 0 5 10 4 4 3新城花苑 23 8 4 1 2 9 10 168海通時代廣場 16 4 72 8 72 87 2 5益民花園 8 8 5 10 7 11 3 5陽光城市 95 4 2 3 8 11 0 0楚東嘉苑 2 1 1 0 6 0 0 2天泉山莊 1 1 0 0 0 0 0 0大明公館 7 3 5 3 29 19 11 21水岸 鳳凰城 16 9 96 52 0 2 91 2龍泉雅苑 10 6 9 6 4 13 40 16怡和家園 13 3 0 37 13 2 1 4四季華庭 1 6 2 1 1 2 2 8森海豪庭 0 0 0 0 3 0 5 4文化公寓 0 0 0 0 0 0 0 0金諾 墨香苑 3 3 3 3 9 104 11 1半坡疊墅 0 2 3 0 3 1 4 1陽光人家 0 1 0 0 0 0 0 0龍城新天地 2 0 0 0 0 17 3 6惠源居花苑 11 12 4 2 8 23 19 20金源花苑 8 7 4 4 10 7 18 40東方都市 4 3 4 2 0 1 1 1華廈國際廣場 0 3 4 0 0 0 0 2錦繡家園 4 6 2 4 3 1 4 7在經(jīng)歷了 2023年的低迷期后，隨著剛性需求的短期內(nèi)噴發(fā)，市場 成交略有回升，但是經(jīng)濟環(huán)境并沒有得到好轉(zhuǎn)，要警惕市場 “ 回光返照 ”的增長。 9月份之前的小陽春需要抓住時機。樓市持續(xù)低迷、成交量大幅萎縮 。積壓房源多，各樓盤去化不理想 。后續(xù)供應(yīng)量大，短期內(nèi)無法快速去化；政府大量救市政策將潛在客戶拉入持續(xù)觀望的怪圈 。各樓盤推出各種優(yōu)惠措施 ,多數(shù)樓盤成交量增加不明顯 ?？傊?——盱眙樓市仍在低谷中徘徊，形勢不容樂觀 !樓市診斷樓市診斷 — 樓市冰雪襲擊盱眙癥結(jié)一 :積壓房源多截止目前，市調(diào)的 34個樓盤積壓房源達 3055套盱眙從現(xiàn)在開始即使沒有新地塊，要全力推廣現(xiàn)有供應(yīng)， 8年內(nèi)難以消化完 ……在這場房地產(chǎn)生死存亡斗爭中 ,唯有走低價盡快出貨 ,才能有出路。癥結(jié)二 :部分樓盤短期爆發(fā)，多數(shù)樓盤銷售吃緊預(yù)計全縣建筑面積（以平均容積率 ，㎡） 2219362 1092470 317362 3629194預(yù)計盱眙城鎮(zhèn)建筑面積（以平均容積率 ，㎡）2049665 797202 280197 3127064盱眙縣商品房實際成交量（㎡） 444000 236000 48600 728600預(yù)計銷售周期 以 07年的銷售量計算 3629194/444000=以 08年的銷售量計算 3629194/236000=以 0 08年平均銷售量計算 3629194/340000=樓市診斷 — 樓市冰雪襲擊盱眙癥結(jié)三 :紛紛患上促銷打折病，無促銷便無銷量在僅有幾個熱銷樓盤中 ,各樓盤均是憑借低價優(yōu)勢癥結(jié)四 :維持原價靜止不動，低價跑量成救命招在其它樓盤都進入滯銷時，世紀(jì)名門后發(fā)制人 ,橫空出世 ,短期內(nèi)快速去化，主要是走低價策略，從而為自己殺出一條血路，尋求生存機會。而富頓中央堅持原價，基本無成交。癥結(jié)五 :無二手房市場支撐 ,一手房市場難以做大一個城市房產(chǎn)市場是否成熟 ,主要看二手房市場是否活躍 ,是否健全，但盱眙二手房市場幾乎是空白 ,市場上現(xiàn)有存量房、老公房不能流動 ,換房市場肯定啟動不了，那么整個樓市只能以一手房拉動消費，一手房市場就難以做大做強。樓市診斷 — 四大危言殃及樓市危言一：09年年底各開發(fā)商為回籠資金 ,支付工程款和銀行貨款，將掀起新一輪價格促銷戰(zhàn)，房市火拼戰(zhàn)場將變得更加殘酷。危言二：09年大量經(jīng)濟適用房、保障房、廉租房相繼上市，以低價擠壓商品房市場，瓜分本已稀少的市場份額，將使現(xiàn)有商品房市場更加雪上加霜，苦不堪言。樓市診斷 — 四大危言殃及樓市危言三：市場進入了深一輪調(diào)整，成交量經(jīng)過一輪小陽春后將繼續(xù)萎縮，客戶將繼續(xù)觀望，商品房未來市場形勢嚴(yán)峻。危言四：０９年樓市市場大量放量，現(xiàn)有存量樓盤與新開樓盤都將創(chuàng)市場新高，競爭將更加激烈，在這場博殺中，將使許多開發(fā)商淘汰出局。病愈預(yù)測 — 死扛房價必將雪崩診斷結(jié)論目前樓市總體一片蕭條 ,即使那些曾經(jīng)強硬唱多的開發(fā)商 ,也悄悄把自己囤積的土地和住房轉(zhuǎn)讓 ,玩金蟬脫殼 ,應(yīng)該說 ,這是非?，F(xiàn)實的選擇。少數(shù)樓盤的春后回暖亦是低價策略的結(jié)果，在成交量如此低迷的情況下 , 任何幻想、死扛房價只會導(dǎo)致 2023年房價的全面雪崩 !病愈預(yù)測 — 死扛房價必將雪崩其一 ,目前高房價對當(dāng)?shù)刭徺I能力的透支 ,已經(jīng)到了無法修補的地步 ,房價下跌是必然也是唯一的趨勢 ,任何外力都無法阻止或改變這種趨勢。其二 ,目前所謂高房價的綁架作用 ,吞噬了普通民眾的購買力 ,是導(dǎo)致我國內(nèi)需不振的一個重要根源。另一方面 ,我國已經(jīng)連續(xù) 10多年在保障性住房方面欠賬。為了抗拒金融危機 ,盡快激活內(nèi)需 ,政府現(xiàn)在做兩點 :把被高房價綁架的購買力釋放出來 。建設(shè)保障性住房彌補欠賬缺口并拉動經(jīng)濟增長。這正是 900