【正文】 競爭環(huán)境分析過濾 與 配對項目精確定位城市發(fā)展分析 ++共性市場優(yōu)化方案 市場差異化方案藍海紅海符合萬科企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議思考邏輯項目市場定位方向潛在客戶分析社會和經(jīng)濟背景分析項目條件分析競爭環(huán)境分析過濾 與 配對項目精確定位城市發(fā)展分析 ++共性市場優(yōu)化方案 市場差異化方案藍海紅海符合萬科企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議城市發(fā)展分析在城市之上，看居住2023，城市居住空間導向 現(xiàn)代城市發(fā)展定律 —— 居住區(qū)向城市外圍輻射因市中心地塊減少，商業(yè)用地比例上升，使中心板塊從生活中心向商業(yè)中心轉變，生活居住地向外圍區(qū)域輻射擴展。中外環(huán)間次級生活圈內(nèi)中環(huán)間主流生活圈內(nèi)環(huán)內(nèi)商業(yè)中心世博板塊未來預判內(nèi)中環(huán)間成城市主流生活中心，發(fā)展前景看好城市置業(yè)格局的變化： 內(nèi)環(huán) “ 富豪化 ” ，中環(huán) “ 中產(chǎn)化 ” ，外環(huán) “ 平民化 ” 上海 “ 三環(huán) ” 格局比較與發(fā)展趨勢特征供應發(fā)展價格內(nèi)環(huán)內(nèi) 中環(huán)沿線 外環(huán)沿線區(qū)域發(fā)展成熟，地段尊貴性充分體現(xiàn)重點發(fā)展區(qū)域，配套逐步完善，未來潛力較佳潛在發(fā)展區(qū)域，配套落后，潛力一般受土地限制，供應極其貧乏 供應充足、穩(wěn)定 供應量極大地價優(yōu)勢促使價格穩(wěn)步攀升 價格保持平穩(wěn)運行價格存在進一步下跌的空間高房價，完全淪為富人置業(yè)區(qū)穩(wěn)定的供應與價格，將成為主流中產(chǎn)的主要置業(yè)區(qū)外來人員及本市中低階層選擇區(qū)域 三林板塊與城市關系三林處中環(huán)沿線，與 CBD距離適宜，如在交通、生活配套支持下，易吸引客戶群體廣泛。啟示中環(huán)與世博，使三林備受矚目，購買群體范圍廣闊，投資與自用俱佳 世博會，憑什么吸引居住者？世博推進新一輪浦東開發(fā)世博效應帶動板塊升級，提升板塊居住附加值會展經(jīng)濟導入商務功能，板塊功能格局發(fā)生變化世博將拉動上海整體經(jīng)濟發(fā)展兩岸風情游覽區(qū)成為外埠客戶置業(yè)與投資熱點板塊，客戶面極大拓展2023世博，使板塊房地產(chǎn)價值得到支撐，并成為穩(wěn)步走強的有力保障3條大橋 ——南浦、盧浦、徐浦4條隧道 ——打浦路（復線）、西藏路、上中路、龍耀路3條軌道交通 —— 8號線 (2023年全線完工 )規(guī)劃城際磁懸浮設世博會 上海南站 嘉興 杭州站軌道交通、越江隧道全面導入交通條件日益完善板塊居住價值不斷提升具備吸引浙江客戶的條件至 2023，三林利好不斷，城市導向使中產(chǎn)階層成為置業(yè)主流板塊市場因世博效應的帶動將持續(xù)成為熱點與關注區(qū)域中產(chǎn)群體中產(chǎn)群體 產(chǎn)品和低門檻的自用兼投資產(chǎn)品產(chǎn)品和低門檻的自用兼投資產(chǎn)品是有市場需求的可開發(fā)產(chǎn)品需求 ：世博效應促進板塊價值升級和格局變化，會展經(jīng)濟致使需求激增。結論 城市發(fā)展分析交通 ：交通快步建設，位置時間距離大為縮短，客戶來源范圍有效拓寬。潛在客戶分析社會和經(jīng)濟背景分析項目條件分析競爭環(huán)境分析城市發(fā)展分析 ++項目市場定位方向過濾 與 配對項目精確定位共性市場優(yōu)化方案 市場差異化方案藍海紅海符合萬科企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議社會和經(jīng)濟背景分析在需求之中，抓主力2023，社會經(jīng)濟與需求預期受房地產(chǎn)市場疲軟影響， 05年整體經(jīng)濟發(fā)展速度放緩，但整體經(jīng)濟仍高位運行，預計 2023人均 GDP可能突破 8000美金，商品房購買能力將得到經(jīng)濟保障。原因在于市場剛性需求旺盛，價格下檔支撐明顯，購房者信心很快恢復。2023年，有三大潛在 剛性需求市場 值得關注新上海人約 1900萬上海常住人口總量約 1780萬120萬 120萬新增常住人口，年均 24萬，來自外來人口，政府指導多引入 2535歲人才上海戶籍人口已經(jīng) 13年負增長按 50%住房需求量和 90平米 /套計算， 需求總量約為 1080萬平米 ，占上海年度供應總量約 50%住宅剛性需求支撐之一較強支付能力的新增常住人口大多希望置業(yè)上海，剛性需求旺盛，階層劃分處于中產(chǎn)地位新上海人：主力需求為一房和二房背景：上海市平均每年大約有 10萬對新人結婚據(jù)預測， 2023年新婚人口將提高二層受 “中國習俗 ”影響， 2023年成為積壓年（官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)為 78449對）而 2023年 ,由于受 “中國習俗 ”影響，由此類推2023年，將有可能達到 12萬，2023年 ,同樣會成為積壓年 ,按推算， 20232023將會有至少 36萬新婚人口新婚人口 住宅剛性需求支撐之二按 80%住房需求量和 100平米 /套計算， 需求總量約為 960萬平米， 占上海年度供應總量近 50%新婚主力需求二房 三房，部分客戶受經(jīng)濟能力影響，購一房過渡。從萬科的戰(zhàn)略眼光思考，養(yǎng)老型商品房將是萬科提高市場占有率的機會點老齡人口 住宅剛性需求支撐之三（中國人口信息網(wǎng) 2023年 4月 6日） 上海戶籍人口中老齡化水平明顯趨高。上海比全國提前 10年進入老齡化社會，并且老齡化水平越來越高 的趨勢在短期內(nèi)不會改變。結論 社會和經(jīng)濟背景分析經(jīng)濟高速增長支撐商品房購買力整體市場預期穩(wěn)步健康發(fā)展中等收入群體成社會主流商品房價格上漲存在經(jīng)濟和市場基礎是支付能力較強的置業(yè)需求主力軍新上海人上海置業(yè)： 1房 /2房新婚人口比例突顯： 2房較多老齡化比例逐步提高： 2房 /1房未來市場賦予的戰(zhàn)略機會，剛性需求量大，潛在需求客戶年輕化趨勢明顯主流客層：中等收入群體潛在置業(yè)需求： 2房 /1房，彈性組合居城市發(fā)展分析導向：中等收入群體需求：未來 5年有持續(xù)需求主流客層：都會新銳用途：自用為主，可投資發(fā)展前景：想象空間大社會經(jīng)濟背景分析購買力：有經(jīng)濟發(fā)展保障市場前瞻：穩(wěn)局 187。進局主流消費層：都會新銳戰(zhàn)略機會：新上海人 /新婚 /老年人用途：自用，自用兼投資產(chǎn)品需求推斷二房、三房產(chǎn)品需求推斷二房、一房，組合居主力需求：二房、三房潛力需求：一房、組合居需求整合潛在客戶的產(chǎn)品需求整合潛在客戶分析社會和經(jīng)濟背景分析項目條件分析競爭環(huán)境分析城市發(fā)展分析 ++項目市場定位方向過濾 與 配對項目精確定位共性市場優(yōu)化方案 市場差異化方案藍海紅海符合萬科企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議項目條件分析指標 /地塊 /區(qū)位 /交通 /配套環(huán)境n 總規(guī)模 :n 容積率 :n 建筑限高 :40米純小高層社區(qū)小高層、花園洋房或別墅充分利用容積率指標放棄較多容積率指標符合利益最大化的經(jīng)濟學理論違背利益最大化的經(jīng)濟學理論指標解讀純小高層社區(qū)n 屬中等規(guī)模項目，有一定規(guī)模優(yōu)勢n 土地形狀為長方形，比較方正，南北距離較短，地塊具有良好的產(chǎn)品可塑性n 目前地塊已經(jīng)完成了土地平整，前期工作基本準備就緒地塊條件解讀中等規(guī)模項目，具有較好的產(chǎn)品塑造條件n 地處 中環(huán)以內(nèi) ，是上海未來最大的中高檔居住集中區(qū)域，區(qū)位條件良好n 屬于 世博輻射 范圍內(nèi)，考慮到北塊上市將臨近世博，規(guī)劃優(yōu)勢充分中環(huán)線世博輻射區(qū)本案內(nèi)環(huán)線區(qū)位解讀主流生活區(qū)，可開發(fā)中高檔社區(qū)n 板塊內(nèi)擁有 M6與 M8兩條軌道交通， M6線將導入金橋、張江等地的高收入者，而 M8線將導入來自浦西的眾多客源n 本案距離軌道 6號線高青路站僅900米距離，距離軌道 8號線車程僅 10分鐘，步行時間大約 20分鐘左右n 臨楊高南路，臨中環(huán)等干道，并擁有 79 780、 784等眾多公交線浦三路站濱洲路站成山路站高青路站華夏路站 外環(huán)線站中山南路站周家渡站耀華路站成山路站900米M6M8交通解讀公共交通體系完善，人口導入基礎完備n 家樂福與社區(qū)沿街商鋪相結合，能夠滿足生活需求，但目前周邊休閑消費設施較為缺乏n 曹鵬藝術中心、一兆韋德健身會所，能夠滿足各類精神、娛樂、休閑需求n 緊靠明珠小學，小學年齡段教育配套到位，中學也在規(guī)劃中配套解讀一期地塊二期地塊家樂福曹鵬藝