【正文】 術(shù)中心與明珠小學(xué)公共綠地沿街商鋪一兆韋德健身會(huì)所中學(xué)規(guī)劃幼兒、醫(yī)院基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，配套經(jīng)營品牌等級高，號召力大，但中高檔時(shí)尚休閑消費(fèi)場所及中學(xué)配套等級不確定。普通公寓之 標(biāo)準(zhǔn)型產(chǎn)品中產(chǎn) 群體新里程客層n 萬科新里程由于產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)，因此客戶范圍較大，幾乎囊括了中產(chǎn)群體的中段客層n 客戶類型以傳統(tǒng)客戶為主，其比較注重總價(jià)與配套n 隨著銷售的逐漸深入，客戶范圍逐步擴(kuò)大，全市性特征越發(fā)明顯n 項(xiàng)目銷售業(yè)績在板塊內(nèi)始終處于領(lǐng)先水平以傳統(tǒng)型客戶為主，客戶范圍大，是 銷售最快的產(chǎn)品代表：環(huán)球中央花園 —— 大尺度房型，高綠化率、樓棟距離開闊總規(guī)模： 10萬平方米容積率： 建筑形態(tài)：高層、小高層建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格綠化率： 65％主力房型：二房、三房主力面積：二房 120150平方米 三房 140160平方米產(chǎn)品規(guī)劃：四周圍合型建筑布局，中部大面積 景觀綠化，建筑棟距開闊環(huán)球中央花園是目前區(qū)域舒適型普通公寓產(chǎn)品的代表，明顯高于同類產(chǎn)品的面積尺度，以及高綠化率與大開闊布局，是其產(chǎn)品最大的特色。普通公寓之 個(gè)性型產(chǎn)品追求個(gè)性化的中高端年輕客戶為主， 變相降價(jià)后銷售平穩(wěn)n 客戶層次與環(huán) 球中央花園類似，屬于中端客群的中上區(qū)，但客戶層次范圍更大n 客戶類型更趨向于年輕化，以新興白領(lǐng)一族為其客戶主體，時(shí)尚、個(gè)性化是其最大的特點(diǎn)n 目前浦東客戶比例略大，但未來預(yù)計(jì)浦西客戶比重將逐步上升n 開盤銷售火爆，后因宏觀影響陷入低谷，變相降價(jià)后基本保持穩(wěn)定走勢中產(chǎn)群體未來域客層代表：環(huán)球翡翠灣 —— 整體布局較為中庸，產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性優(yōu)勢明顯總規(guī)模： 16萬平方米容積率： 建筑形態(tài)：小高層、低層建筑風(fēng)格：西班牙風(fēng)格綠化率： 50％主力房型：二房、三房、聯(lián)排主力面積：二房 9294平方米 三房 131133平方米 聯(lián)排 180200平方米產(chǎn)品規(guī)劃：混合型社區(qū)設(shè)計(jì)，公寓與別墅形成相互獨(dú)立的兩個(gè)組團(tuán)，公寓以標(biāo)準(zhǔn)型為主，而別墅則突出經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢環(huán)球翡翠灣是目前區(qū)域混合社區(qū)的代表，其雖然在整體規(guī)劃上缺乏亮點(diǎn)，但經(jīng)濟(jì)性優(yōu)勢突出混合社區(qū)之 低密度產(chǎn)品中產(chǎn)群體公寓客層定位別墅客層定位推案時(shí)間 產(chǎn)品類 型 推案規(guī) 模 推案套 數(shù) 去化套 數(shù) 成交均 價(jià) 銷售率 主力銷售 周期2023430 別墅 6628 36 35 13339 99% 1周2023521 9227 50 45 13351 90% 1周202364 3704 20 18 14990 90% 1周2023922 6804 36 24 14507 37% 6個(gè)月202384 公寓 13610 128 126 7678 99% 2周2023812 11487 120 120 7621 100% 2周2023818 21125 176 171 8049 97% 1個(gè)月 2023826 16163 168 166 7958 99% 1個(gè)月 2023116 23970 192 174 7912 91% 2個(gè)月2023124 21526 198 180 7854 91% 2個(gè)月20231217 24171 210 174 7721 83% 3個(gè)月別墅產(chǎn)品市場稀缺銷售火爆，公寓項(xiàng)目價(jià)格優(yōu)勢 去化迅速n 公寓客層定位于中端客層的中段，而別墅客戶定位于高端客戶的底端n 別墅產(chǎn)品由于稀缺優(yōu)勢，銷售火爆，主力去化一般在 12周內(nèi)n 公寓產(chǎn)品面積經(jīng)濟(jì)，加上略低于競爭對手的價(jià)格優(yōu)勢，致使銷售同樣良好市場結(jié)論一 普通公寓市場普通公寓 整體銷售情 況良好標(biāo)準(zhǔn)型舒適型個(gè)性型符合目前區(qū)域大眾需求，銷售速度最快屬于慢熱型產(chǎn)品銷售情況平穩(wěn)標(biāo)準(zhǔn)型公寓是目前板塊客層最廣、去化最快的產(chǎn)品混合社區(qū)產(chǎn)品別墅公寓稀缺產(chǎn)品，去化火爆區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，但在別墅帶動(dòng)下社區(qū)品質(zhì)有所提高，銷售良好整體銷售情況良好別墅在區(qū)域內(nèi)屬于稀缺產(chǎn)品，銷售火爆而公寓產(chǎn)品在別墅的帶動(dòng)下社區(qū)品質(zhì)有所提升，在一定程度上推動(dòng)了其銷售速度市場結(jié)論一 混合社區(qū)市場混合型社區(qū)在板塊內(nèi)擁有較好前景2023年末上海申博成功2023年世博規(guī)劃出臺(tái)，三林板塊迎來重大發(fā)展機(jī)遇，眾多知名開發(fā)商紛紛進(jìn)入2023年萬科新里程、未來域等代表樓盤正式上市，三林樓市開始為人們所關(guān)注202307年三林板塊進(jìn)入開發(fā)熱潮，供應(yīng)穩(wěn)中有升，開始形成規(guī)模效應(yīng)20232023年隨著軌道 6號線、 8號線的相繼通車，配套的完善為板塊導(dǎo)入大量人口，而臨近世博效應(yīng)將更大的激發(fā)板塊潛力，三林板塊開始真正進(jìn)入市場高峰未來市場預(yù)判一整體市場預(yù)計(jì)未來 23年后，隨著配套的逐漸成熟，三林板塊將進(jìn)入真正的開發(fā)高潮，進(jìn)入市場高峰，市場競爭激烈供應(yīng)走勢 2023年開始進(jìn)入市場供應(yīng)高潮，總規(guī)模高達(dá) 275萬平方米n 未來三年內(nèi)板塊及周邊地區(qū)將進(jìn)入供應(yīng)高峰n 20232023年三林、北蔡、六里三個(gè)區(qū)域供應(yīng)合計(jì)將高達(dá) 275萬平方米供應(yīng)預(yù)判樓盤供應(yīng) 樓盤供應(yīng)以后續(xù)為主，總體量達(dá)到 71萬平方上市時(shí)段 項(xiàng)目 類型 預(yù)計(jì)推案規(guī)模 預(yù)計(jì)推案套數(shù) 推案房型 面積段 產(chǎn)品界定2023年 尚東國際 后續(xù) 100000 650 二房 115 舒適型普通公寓三房 132148四房 152169 花園洋房環(huán)球中央花園 30000 220 二房 110150 舒適型普通公寓三房 130160大華錦繡華城 90000 750 二房 98118 標(biāo)準(zhǔn)型普通公寓三房 136145地杰國際城 150000 1500 二房 85110 標(biāo)準(zhǔn)型普通公寓三房 1231402023年 尚東國際 后續(xù) 120230 700 二房 未定 舒適型普通公寓三房 未定四房 未定 花園洋房聯(lián)排 未定 別墅大華錦繡華城 100000 800 二房 未定 標(biāo)準(zhǔn)型普通公寓三房 未定地杰國際城 120230 1200 二房 未定 標(biāo)準(zhǔn)型普通公寓三房 未定合計(jì) 　 　 710000 5820 　 　 　供應(yīng)預(yù)判尚東國際地杰國際錦繡華城中央花園樓盤 供應(yīng)分布供應(yīng)預(yù)判土地供應(yīng) 三年內(nèi)總供應(yīng)量近 300萬平方米，未來同質(zhì)競爭激烈編號 板塊 地塊 地址 土地面積 建筑面積 容積率 項(xiàng)目進(jìn)程 預(yù)計(jì)上市時(shí)間1 三林 三林鎮(zhèn) 2街坊 22/1宗地塊 東至洪山路南至板泉路 133217 213147 選址階段 2023年后2 三林鎮(zhèn) 1街坊 1/5宗地塊 東明路以西板泉路以北 15900 19080 用地許可 2023年3 三林新村前期開發(fā)地塊 長清路東環(huán)南一大道北 453560 680340 用地許可 20232023年4 三林鎮(zhèn)上南路西側(cè) 西至振興路南至楊思路 3400 5000 用地許可 2023年5 杉林新苑 A,B區(qū) 楊高南路外環(huán)線口 100000 220230 選址階段 2023年后6 環(huán)球河濱花園 東至浦三路南至三林塘 108100 162100 報(bào)建階段 2023年7 耀華小區(qū) 濟(jì)陽路東川楊河南 12928 19392 用地許可 2023年8 周邊板塊　錦華小區(qū) 西至錦繡路南至川楊河 52500 　 　 選址階段 2023年后9 錦繡華城后續(xù)地塊 錦繡路成山路 168371 252556 用地許可 20232023年10 六里 14號地塊 西至楊高南路南至川楊河 497466 746200 用地許可 2023年后11 434000 651000 用地許可 2023年后12 蔡鎮(zhèn) 51街坊 1宗地塊 小學(xué)的品質(zhì)會(huì)成為關(guān)鍵點(diǎn)，休閑商業(yè)可通過盛苑路底商業(yè)態(tài)定位解決，同時(shí)附加萬科品牌附加優(yōu)勢和總價(jià)的控制來取得競爭領(lǐng)先主要爭取客層三口家庭（幼?。┖湍贻p群體重點(diǎn)競爭個(gè)案預(yù) 判 大華錦繡華城 （相鄰板塊）超大規(guī)模產(chǎn)品，位于成熟板塊，造鎮(zhèn)式配套n 該案位于浦東六里生活板塊 ,屬于已經(jīng)發(fā)展成熟區(qū)域n 項(xiàng)目總規(guī)模近 400萬平方米 ,屬于本市超級大盤尚東國際地杰國際錦繡華城中央花園一期二期（在售）二期在售11街坊 二期 0708年上市18街坊 n 在售二期由 11街坊與 1