【正文】 、慢節(jié)奏的與目標客戶相互應，帶來名號包裝的新沖擊。 關于麗水印象的出身和前景 ? 沿海集團，中國藍籌地產(chǎn) ? 沿海集團，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌價值前 10強 ? 沿海集團，全國 13個主流城市開發(fā)經(jīng)驗 ? 沿海集團，健康住宅領跑者 ? 沿海集團，全國房地產(chǎn)開發(fā)著名品牌 ? 這里，是都江堰未來的城市生態(tài)區(qū) ? 這里，是都江堰新型的高尚生活居住區(qū) 營銷定位要素一、意義 影響力 認知機會 水岸居家 —— 首個以假日心情為主題的純生活社區(qū) 一個有意識對位市場人群生活習性的創(chuàng)新樓盤 一個具備生活質感與高舒適度、享受度的超值物業(yè) 一個集合輕松風格設計的新階層社區(qū) 營銷定位要素二、思想 創(chuàng)造力 關于唯一性的賣點 —— 為熱愛生活，注重發(fā)展的社會“新中產(chǎn)”筑屋建所 產(chǎn)品實體的唯一和獨特個性，將以差異化姿態(tài)創(chuàng)造無競爭的市場空間，在同質化的環(huán)境里，對受眾或買家的任何細節(jié)觸動都可以構成創(chuàng)新；與眾不同是相對的，要知道在這個區(qū)域甚至周邊“水”是一個共享資源，而真正的關鍵在于比較不同的優(yōu)勢，造就積極的心理落差和心理預期才能加重買家購買的籌碼，這不僅包括產(chǎn)品的實體或硬件，也涵蓋運營的思路或操作的體系完整性。 居住文化為品牌賦予了附加值，因文化認同而選擇品牌。 他們是： 城市新中產(chǎn)階層 客群 定位結論 通過對市場認知、產(chǎn)品定位及客戶群探尋，我們對項目的銷售方向及銷售策略有了初步的判斷。麗水印象 核心賣點是什么？ 河景生態(tài)資源 “一線水岸，近水環(huán)境”的詮釋是對項目產(chǎn)品品質大幅提升的重要因素，也是本案一大亮點 區(qū)域中高檔標桿樓盤 通過產(chǎn)品外檐、生活情境、生活方式的構建，打造區(qū)域內中高端樓盤形象 河畔生態(tài)樓盤 城南宜居標桿 目標客群定位 本地客戶購房動因 自住型 投資購買后出租獲取回報收益 跟風購買 投機炒房 都江堰本地客戶 具有較好的經(jīng)濟基礎、以改善居住條件、居住品質及生活舒適度為目的、作為第一居所的都江堰中產(chǎn)階層為主要目標客戶 三州客戶、成都客戶、外地離退休人員 認可都江堰優(yōu)越的地理氣候條件和悠閑舒適生活價值、作為第二居所或投資的成都和三州區(qū)域的客戶 主流購房群體及其產(chǎn)品需求分析 客群類別 特征 購房動因 產(chǎn)品需求 都江堰市機關黨政機關 公務員 穩(wěn)定的收入，有很好的人脈 關系網(wǎng)，可申請公積金貸款 擁有 1套以上住房，改善現(xiàn) 有居住條件或為將來退休 安居打算 大 3房或更高端產(chǎn)品 都江堰市及城市周 邊企業(yè)主 經(jīng)濟實力雄厚，擁有 2 套及以上住房 彰顯身份，多次購房成為 其重要的理財手段 小區(qū)大戶產(chǎn)品，臨河產(chǎn)品 阿壩州地區(qū)選擇都江堰 置業(yè)的機關干部群體、 當?shù)馗辉ｋA層 經(jīng)濟條件相對優(yōu)越，常往 返成都 — 都江堰 — 阿壩地區(qū) 改善生活環(huán)境，享受城市 生活，提升子女教育質 量，同時考慮未來生活成 本成為其購房主要動因 價值 2房，寬綽 3房 都市年輕置業(yè)群體 個人積蓄有限，通過家 庭經(jīng)濟支持完成購房 結婚成家購房成為此類客 戶群體的主要動因 價值 2房 目標客群定位 輔助客戶群體及其產(chǎn)品需求分析 客群類別 購房動因 產(chǎn)品需求 成都及本地的投資客 對房產(chǎn)市場持續(xù)火火爆持足夠信心，炒樓是其重要的 生財之道 價值 2房 自營工商人員、個體工商戶 改善自身生活條件，為子女創(chuàng)造更好的生活環(huán)境和質 量是其購房動因。 沿海 戶型配比 優(yōu)勢分析 劣勢分析 ? 項目板塊優(yōu)勢： 地處城市一、二環(huán)之間，為政府規(guī)劃中新興生活社區(qū) ； ? 交通路網(wǎng)優(yōu)勢： 連通成灌高速、成青快速、都汶快速等交通優(yōu)勢明顯，離汽車站 500米； ? 沿海集團品牌優(yōu)勢： 品牌開發(fā)的典范作用； ? 物業(yè)管理優(yōu)勢： 專業(yè)品牌物業(yè)公司； ? 產(chǎn)品優(yōu)勢： 現(xiàn)代都市風格產(chǎn)品；沿河城市配套公園；全明通透戶戶有花園，部分戶型可實現(xiàn)兩房變三房、三房變四房的功能需求；。麗水印象基礎信息 項目位于都江堰市西南城區(qū)，距離市中心約 3公里，距離成灌高速出口約 2公里；西側緊臨走馬河；所屬的兩河區(qū)域（走馬河及江安河）是都江堰中高檔樓盤開發(fā)新的熱點板塊。 倍訊易 .. 二、項目定位簡析 沿海 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..資料庫 ,匯聚海量的免費管理資料 。山水間 電梯洋房，藝墅空間，原生態(tài)水景，周邊配套 泓坊河畔 水景花園洋房、別墅，引江安河水入小區(qū)，全水景半島式格局，大盤優(yōu)勢 利貞錦水苑 珍稀地理位置、退臺式設計，優(yōu)勢價格 天源佐岸 20畝水景公園， 200米河岸線、 6＋ 1低層電梯公寓， 4層疊拼洋房 紫坪利景 幸福大道絕版地段，純住宅 +超大樓間距、豪華享受型戶型設計，優(yōu)良環(huán)境配套，文化石外墻面，高綠化率 競品樓盤賣點分析 區(qū)域市場環(huán)境印象 縱觀 07年底至 08年都江堰樓市情形，呈以下格局： 樓市消費需求與市場供應同時增加； 購房者可選房源類型增多，可選半徑增大； 眾多項目間開發(fā)品質的比對，成為購房者下定關鍵所在； 項目推廣形象成為干擾購房者下定的主要動因之一。小區(qū)東、北、西面部分為 6棟 11層電梯，小區(qū)中部為 5棟 4+1小高層，臨河一線為聯(lián)排別墅，小區(qū)規(guī)劃有專門會所及商用樓，小區(qū)配套強于本案。 主要競品樓盤描述 沿海 ? 區(qū)域項目產(chǎn)品多以多層、花園洋房為主，戶型主力面積在 80— 160平方米區(qū)間。山水間與項目處同一片區(qū)，為片區(qū)直接競爭對手。小區(qū)配套上，嶺秀都江略優(yōu)于本案。 一期主體完工 一期合同均價 3441元，二期均價 3560； 一期售罄、二期銷售中 天源佐岸 60000㎡ 430 _ _ 87－ 160㎡ 6層電梯洋房，一期 72套，二期136套，三期約90套 準現(xiàn)房 一期合同均價 2983元，二期均價 3441元，三期對 3844元 三期銷售基本售磬 紫坪利景 398 _ _ 86－ 180㎡ 純住宅 一、二期準現(xiàn)房，三期主體 二期均價 2860 三期均價 3733 三期售磬 ? 嶺秀都江、春語華璋、錦順山水間、利貞錦水苑、紫坪麗景項目與本案均存在一定產(chǎn)品抗性競爭。 ? 典型產(chǎn)品掃描 市場典型樓盤基礎信息 項目名稱 總建筑面積 總戶數(shù) 容積率 綠化率 戶型面積 產(chǎn)品形態(tài) 工程進度 價格（元 /m2） 銷售狀況 春語華璋 40000㎡ 600 45% 41㎡－ 130㎡ 疊拼別墅純住宅，部分度假式小屋 一期封頂 一期均價 3877，二期 4200元 一期基本售磬，二期蓄水 嶺秀都江 83903㎡ 1022 40% 48㎡－ 180㎡ 河景聯(lián)排別墅 \新式花園洋房 多層及別墅封頂 一期電梯及多層均價 4100元 一期銷售中，即將售磬 景順 本地適婚齡購房需求活躍 。在首次置業(yè)群體中，適婚群體占到樣本總數(shù)的 ％。 城市中心一環(huán)內約 8萬人，幾年內人口由現(xiàn)在的 8萬人逐步疏解至 ，外遷 . 在近期騰訊主持的《四川省首屆千萬 Q友住房需求調查白皮書》中，共獲得成都 25499個有效調查樣本。 ?商品房銷售 07年 1－ 10月，全市二手房成交 平米，同比增長 ％；住宅成交面積，同比減少 ％；商業(yè)成交面積 ，同比增長 ％。 0 500000 1000000 1500000 2023000 2500000 3000000 112500 253537 2023 2023 ?房地產(chǎn)投資 07年 1－ 10月，全市商品房施工面積，同比增長 ％。 ? 版塊描述 ? 都江堰房產(chǎn)市場 環(huán)境 07年 1－ 10月，全市房地產(chǎn)總投資 億元，比上年增長 ％。 根據(jù)都江堰發(fā)展規(guī)劃， 本案所處的都江堰西區(qū)版塊未來將匯聚特色商貿、風情美食、高尚居住、旅游驛站、生態(tài)風光、主題公園等于一體。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)和營銷代理行業(yè)中的領先企業(yè) 因都江堰項目的營銷而有了第一次握手的機會 易居（中國）高度重視這 次 珍貴的機會 希望通過提案展示我們?yōu)殚_發(fā)商服務的能力 并真誠期待正式合作的第二次握手 ! 感謝沿海集團對易居中國的信任 邀請參與都江堰項目的營銷提案 一、區(qū)域板塊認知 本案區(qū)域發(fā)展勢態(tài)旺盛，未來將成為置業(yè)聚集區(qū)域 都江堰市地處四川成都平原西北部的岷江邊，距成都 56公里，車程約 30分鐘。具有“文化之都、遺產(chǎn)之地、山水之城、長壽之鄉(xiāng)、養(yǎng)生之園”美譽的都江堰 ,由于近年來的快速發(fā)展，品牌開發(fā)商的進入等，都江堰樓市發(fā)展迅猛。 項目地處都江堰幸福鎮(zhèn)片區(qū)，隸屬城市中心城區(qū)范圍， 為政府規(guī)劃的新興高尚生活片區(qū)。其中，竣工面積 ；預售面積 ；3年以上空置面積 。新開工面積 ，同比減少 ％ ?施工及新開工面積 0 50 100 150 200 250 2023 2023 07年 1－ 10月，全市批準預售的商品房面積 ，同比增長 ％，其中住宅 ，同比增長 ％，占比 ％。 ?二手房銷售 商業(yè)9%辦公用房%其它用房8% 倉儲用房7%住宅70%住宅88%其它用房3%辦公用房%商業(yè)9%? 都江堰房產(chǎn)市場 環(huán)境 2023年底，都江堰非農(nóng)業(yè)人口約 30萬人， 2023年將達 36萬人，城市凈新增人口 6萬 。結果顯示， 亟待解決基本住房問題首次置業(yè)及二次購房改善居住質量總體為％。 三年內，本地約 10萬人有購房需求，以戶均 ，約近 3萬套房源需求 。 ? 都江堰房產(chǎn)需求人口環(huán)境 ? 都江堰地產(chǎn)客群的構成 外地客戶48%本地客戶52% 2023年 1－ 11月，都江堰市城區(qū)商品房個人購買人群，主要以本地客群為主，三州客戶、成都客戶、外地離退休人員等外地客群為副。山水間 78528㎡ 728 44% 50㎡ — 150㎡戶 多層電梯洋房 已開工建設 銷售價格未定，首期均價可能應在4100以上 接受咨詢，預計08年 3－ 4月首批次開盤 泓坊河畔 189471㎡ 989 38% 首批 200㎡以上大戶，后期規(guī)劃不詳 純住宅，別墅、多層、小高層電梯 一期已售磬 一期最低售價 4450元，最高售價 5380元，均價 ，首期全部為大戶型產(chǎn)品 首批 80套銷售過半 利貞錦水苑 96605㎡ 654 % 80－ 160㎡ 純多層住宅。嶺秀都江的產(chǎn)品類型與本案類同，為主要產(chǎn)品競爭對手。 ? 區(qū)域競爭樓盤春語華璋、鴻坊河畔、景順 ? “儒城春天”、“中城美山居”等項目也都在前期蓄勢中，均在各自的優(yōu)勢上大做文章，將環(huán)境、產(chǎn)品打造、特色亮點一一呈現(xiàn)，預計在 08年正式入市。 ? 區(qū)域項目目前的成交均價在 40204100元 /㎡區(qū)間 ，戶型 3房 、 2房為主 。麗水印象 項目名稱 市場賣點 春語華璋 疊拼墅，精致亮點戶型，內部環(huán)境打造 嶺秀都江 產(chǎn)品結構及環(huán)境位置與項目極為類同。 景順 綜合來看，都江堰市區(qū)樓市競爭進一步加劇。 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..資料庫