【正文】 港物流和高端旅游商貿(mào)，城市向資金和知識密集型的成熟階段邁進(jìn)；u海口的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)入逐步升級階段，強(qiáng)力的產(chǎn)業(yè)支撐將使得海口進(jìn)入集制造業(yè)，金融，商務(wù)，旅游等多種功能的復(fù)合城市化階段；數(shù)據(jù)來源：?？谑邪l(fā)展和改革改局城市化率產(chǎn)業(yè)發(fā)展城市化水平與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的相關(guān)模型70%30%2023（ 59%）2023（ 65%）u城市起始階段u一產(chǎn)為主u勞動密集u如：河源 梅州u城市擴(kuò)張階段u二產(chǎn)加速u資金，技術(shù)密集u如：東莞 惠州u城市成熟階段u三產(chǎn)為主u集約，知識密集u如：香港 深圳?？诔鞘谢胶？诤暧^經(jīng)濟(jì)背景分析?？谏虅?wù)辦公市場分析?？趯懽謽巧虡I(yè)特點(diǎn)25本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。?？诋a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第三產(chǎn)業(yè)為主，且第三產(chǎn)業(yè)的比重不斷提高，但缺乏高端層次服務(wù)業(yè)u2023年?？谌螽a(chǎn)業(yè)比重::，第三產(chǎn)業(yè)是?？诮?jīng)濟(jì)發(fā)展的主要支柱；u以旅游業(yè)為主導(dǎo)的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，但占比在逐年降低，表明?？诮?jīng)濟(jì)對旅游業(yè)依賴性在減弱；u盡管金融，貿(mào)易，通訊行業(yè)有較快發(fā)展，但整體來看，?？诘谌a(chǎn)業(yè)依然處于低技術(shù)水平，高端服務(wù)業(yè)（如設(shè)計(jì)，資訊，信息服務(wù)）較為缺乏；2023～ 2023年第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重不斷提升07年貿(mào)易金融通訊行業(yè)產(chǎn)值有較大增幅數(shù)據(jù)來源：?？谑薪y(tǒng)計(jì)局?？诤暧^經(jīng)濟(jì)背景分析?？谏虅?wù)辦公市場分析?？趯懽謽巧虡I(yè)特點(diǎn)23本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2023年上半年?？?GDP在全國 40個主要城市排名中，排在第39位，城市競爭在國內(nèi)同類城市中較差。?？诤暧^經(jīng)濟(jì)背景分析海口商務(wù)辦公市場分析?？趯懽謽巧虡I(yè)特點(diǎn)21本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城區(qū)規(guī)劃成 8大區(qū)，即新中心區(qū)； 濱海金融貿(mào)易區(qū)（本項(xiàng)目所在區(qū)域） ；海甸島科研、教、高技術(shù)綜合區(qū)；新埠島旅游渡假區(qū)；老市區(qū)；府城區(qū)；沿江居住區(qū)；金牛嶺居住區(qū)；金盤工業(yè)、生活綜合區(qū)；秀英區(qū) —— 工業(yè)、港口、倉儲、生活綜合區(qū)；永萬工業(yè)、生活開發(fā)區(qū)； 城市東西向主干道 5條，包括濱海大道。海口市城市中心將向東南遷移至南渡江兩岸?！?2023～ 2023?？谑谐鞘锌傮w規(guī)劃》p 三亞定位 ——《 1995～ 2023三亞市城市總體規(guī)劃》洋浦 —— 港口工業(yè)城市?？?—— 濱海特色的國際化都市三亞 —— 國際旅游勝地和區(qū)域中心城市海口 —— 定位于省會中心唯一國際都市，是海南商務(wù)辦公功能最集中的城市?？诤暧^經(jīng)濟(jì)背景分析海口商務(wù)辦公市場分析?？趯懽謽巧虡I(yè)特點(diǎn)20本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。面向東南亞、連接環(huán)北部灣、背靠華南腹地的區(qū)域性物流和航運(yùn)中心；石油化工基地、石油商業(yè)儲備基地、林漿紙一體化產(chǎn)業(yè)基地。 —— 胡錦濤總書記考察海南重要講話 海口宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析海口商務(wù)辦公市場分析?？趯懽謽巧虡I(yè)特點(diǎn)19本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。從全球化背景下的區(qū)域經(jīng)濟(jì)融合趨勢來看，?？谔幵诜褐槿墙?jīng)濟(jì)圈（ 9+2）和中國 — 東盟自由貿(mào)易區(qū)兩大具有活力與潛力的經(jīng)濟(jì)區(qū)域之間，具有極為明顯的潛在區(qū)位優(yōu)勢。海南 —— 中國 — 東盟自由貿(mào)易區(qū)的橋頭堡 東盟十國泛珠海南泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈所謂 “ 泛珠三角 ” ，簡稱 “9 ＋ 2” ，即：廣東、福建、江西、廣西、海南、湖南、四川、云南、貴州等 9個省 (區(qū) )，再加上香港和澳門形成的超級經(jīng)濟(jì)圈。?？诔鞘卸ㄎ粸榫哂袩釒эL(fēng)光和海濱城市特色的外向型國際性城市?？跒橹袊宕蠼?jīng)濟(jì)特區(qū)之一 ——海南的省會，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、交通郵電中心海口全市土地面積 ，城市由龍華區(qū)、美蘭區(qū)、秀英區(qū)、瓊山區(qū)組成。報(bào)告架構(gòu)46項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位5 案例借鑒321 項(xiàng)目解析項(xiàng)目機(jī)會分析7項(xiàng)目核心問題界定產(chǎn)品調(diào)整建議8 營銷策略總綱9 營銷鋪排海口宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析?？谏虅?wù)辦公市場分析?？趯懽謽巧虡I(yè)特點(diǎn)16本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。R1與 R2之間的矛盾或沖突如何解決？項(xiàng)目核心問題本項(xiàng)目面臨較為嚴(yán)峻的市場困局14本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目順利銷售，實(shí)現(xiàn)利潤最大化；216。本項(xiàng)目酒店式結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品存在缺陷，難以支撐高端產(chǎn)品形象。受全球經(jīng)濟(jì)不景氣影響，市場觀望氣氛大，商務(wù)辦公樓空置率高，供過于求，市場單盤平均銷售速度為 1000平米 /月；216。關(guān)于爛尾樓形象，在保證工程質(zhì)量的前提下，以停緩建寫字樓的形象入市項(xiàng)目目標(biāo)及限制條件 客戶目標(biāo)理解13本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。限制性條件酒店式結(jié)構(gòu) ，結(jié)構(gòu)上存在欠缺爛尾樓形象項(xiàng)目目標(biāo)及限制條件 客戶目標(biāo)理解12本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。報(bào)告架構(gòu)46項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位5 案例借鑒321 項(xiàng)目解析項(xiàng)目機(jī)會分析7項(xiàng)目核心問題界定產(chǎn)品調(diào)整建議8 營銷策略總綱9 營銷鋪排11本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。戶型方正，部分單位存在欠缺部分戶型中間部分缺乏采光項(xiàng)目戶型方正實(shí)用部分戶型中間存在著柱子，不好劃分項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目開發(fā)商 項(xiàng)目交通項(xiàng)目四至 項(xiàng)目指標(biāo) 外部設(shè)計(jì) 項(xiàng)目戶型部分戶型進(jìn)深太大，最長進(jìn)深達(dá) 部分戶型存在拐角9本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。39層為觀光會所商業(yè)面積 :14557平方米標(biāo)準(zhǔn)層面積： 1070平方米大堂面積： 900平方米大堂層高： 10米辦公部分層高 :停車位 :292個技術(shù)指標(biāo)目前?？诘谌呓ㄖ?,城市地標(biāo)項(xiàng)目為純寫字樓，海口地標(biāo)建筑純寫字樓 ,檔次保證標(biāo)準(zhǔn)層面積較小大堂層高和面積達(dá)到頂級標(biāo)準(zhǔn)停車位數(shù)量較少規(guī)模一般層高略偏低項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目開發(fā)商 項(xiàng)目交通項(xiàng)目四至 項(xiàng)目指標(biāo) 外部設(shè)計(jì) 項(xiàng)目戶型7本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。14層為商業(yè)配套216。占地面積： 11560平方米總建筑面積： 73431平方米樓高： 155米 ,共 39層空間組成：216。距離?？谛阌⒏劢阱氤?，交通便利，客 運(yùn)和貨運(yùn)直達(dá)國內(nèi)外各主要城市西部高 速東部輕軌225國道西部鐵路美蘭機(jī)場西部鐵路224國道225國道 東部高速海口灣碼頭濱海大道項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目開發(fā)商 項(xiàng)目交通項(xiàng)目四至 項(xiàng)目指標(biāo) 外部設(shè)計(jì) 項(xiàng)目戶型5本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。距離?？诿捞m國際機(jī)場僅 35分鐘車程， 180多條航空線路直達(dá)世界各核心城市216。 p目前受益于城市價(jià)值的提升， CBD功能定位逐步回歸玉沙村項(xiàng)目北區(qū)將打造海口的 RBD（休閑商務(wù)區(qū)）， 按照規(guī)劃改造完成后，大型購物街區(qū)、大型餐飲街區(qū)、休閑娛樂街區(qū)、大型文化設(shè)施、時(shí)尚運(yùn)動設(shè)施、高級商務(wù)酒店、寫字樓、白領(lǐng)公寓等將在這里建成項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目開發(fā)商 項(xiàng)目交通項(xiàng)目四至 項(xiàng)目指標(biāo) 外部設(shè)計(jì) 項(xiàng)目戶型4本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。臨海的北區(qū)以公用建筑建設(shè)為主，建設(shè)城市體育館、歌劇院、圖書館等。216。 濱海大道以南為南區(qū)，規(guī)劃面積 ，規(guī)劃建筑面積 400萬平方米（ 1994年調(diào)整為 600萬平方米）。濱海大道商務(wù)區(qū) ?。茫拢?國貿(mào)商務(wù)區(qū)金貿(mào)區(qū)項(xiàng)目位于金貿(mào)區(qū)及濱海大道沿線，屬于?？贑BD，但 CBD價(jià)值未得到完全體現(xiàn)以濱海大道為界 ，金貿(mào)區(qū)按南區(qū)和北區(qū)分別規(guī)劃設(shè)計(jì)。開發(fā)商證大集團(tuán)，在上海形成較強(qiáng)的品牌價(jià)值和口碑，但證大品牌尚未在海南成功落地項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目開發(fā)商證大集團(tuán)創(chuàng)立于 1993年，是一家以專業(yè)金融綜合投資及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主業(yè)的大型民營企業(yè)集團(tuán)，在上海已形成較強(qiáng)的品牌價(jià)值和口碑項(xiàng)目交通項(xiàng)目四至 項(xiàng)目指標(biāo)證大集團(tuán) 所開發(fā)的喜馬拉雅項(xiàng)目，與鳥巢、水立方并稱為 “為中國而設(shè)計(jì)九大建筑 ”之一證大集團(tuán)開發(fā)過的「大拇指廣場」、「九間堂別墅」、「證大立方大廈」、「證大五道口金融中心」等成功項(xiàng)目，使「證大」成為上海市著名商標(biāo)，連續(xù)多年蟬聯(lián) “上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 50強(qiáng) ” 稱號。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。證大五道口金融中心項(xiàng)目證大五道口金融中心項(xiàng)目產(chǎn)品調(diào)整建議及營銷總綱產(chǎn)品調(diào)整建議及營銷總綱 謹(jǐn)呈：海南新世界發(fā)展有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。報(bào)告架構(gòu)46項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位5 案例借鑒321 項(xiàng)目解析項(xiàng)目機(jī)會分析7項(xiàng)目核心問題界定產(chǎn)品調(diào)整建議8 營銷策略總綱9 營銷鋪排2本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。外部設(shè)計(jì) 項(xiàng)目戶型3本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。216。南區(qū)主要建寫字樓、酒店，并建少量高級住宅樓，希望規(guī)模宏大、錯落有致的建筑群，吸引銀行、證券公司和各大公司入駐，形成海口較為集中的商務(wù)中心區(qū)。 濱海大道以北為北區(qū)，規(guī)劃面積 2． 07平方公里（包括萬綠園）。p后來房地產(chǎn)泡沫中的盲目開發(fā)，規(guī)劃的CBD功能隱退，金貿(mào)區(qū)失去了城市定位，變成了以商住樓為主。項(xiàng)目周邊交通便利， 30分鐘商務(wù)圈，來往于機(jī)場、港口、客運(yùn)站216。距離海口長途客運(yùn)站南僅 15分鐘車程， 70多條省內(nèi)線路、 48條國內(nèi)線路直達(dá)省 內(nèi)外各地216。三面環(huán)路，北邊擁有 360度無遮擋海景，南邊和東邊、西邊為商住樓，商務(wù)氛圍欠缺北北東東西西南南項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目開發(fā)商 項(xiàng)目交通項(xiàng)目四至 項(xiàng)目指標(biāo) 外部設(shè)計(jì) 項(xiàng)目戶型6本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。地下三層為停車庫216。538層為辦公間216。項(xiàng)目外部設(shè)計(jì)大氣、昭示性強(qiáng)，盡顯高端寫字樓之氣派樓高 155米，在?？趦H次于天邑國際（ 198米）、明光國際（ 188米），位于目前?？诘谌?，昭示性強(qiáng)建筑外觀采用豎向肌理做拓?fù)渥兓嬲故疽粋€簡法流暢富有表現(xiàn)力的形象商業(yè)部分與寫字樓部分線路分開，人流分離建筑外立和廣場與城市建筑融為一體，使本項(xiàng)目為城市一道風(fēng)景線項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目開發(fā)商 項(xiàng)目交通項(xiàng)目四至 項(xiàng)目指標(biāo) 外部設(shè)計(jì) 項(xiàng)目戶型8本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目屬性界定：二線省會城市二線省會城市 核心商務(wù)區(qū)核心商務(wù)區(qū) 緊臨城市主干道緊臨城市主干道 高層海景純字樓高層海景純字樓10本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？蛻裟繕?biāo)及限制性條件項(xiàng)目目標(biāo)銷售目標(biāo)： 在低風(fēng)險(xiǎn)的前提下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目順利銷售 ，實(shí)現(xiàn)利潤最大化品牌目標(biāo)： 證大品牌為地產(chǎn)界強(qiáng)勢品牌，但在?？谑袌鲋炔桓?，須借助本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn) 證大品牌成功落證大品牌成功落 地?？谑袌龅睾？谑袌?。世聯(lián)對目標(biāo)的理解發(fā)展商成本已達(dá)到 9000多元 /平方米，銷售價(jià)格目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，須基于市場事實(shí)、項(xiàng)目事實(shí)前提下實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)銷售周期的制定，須基于銷售價(jià)格確定的前提下，依據(jù)市場及項(xiàng)目本身，確定較合適的目標(biāo)證大品牌能否成功落地?？冢诒卷?xiàng)目能否操作成功，能否實(shí)現(xiàn)順利銷售限制性條件基于市場及項(xiàng)目目標(biāo)、項(xiàng)目定位下，進(jìn)行產(chǎn)品調(diào)整，以符合市場需求。金字塔結(jié)構(gòu)分析項(xiàng)目核心問題R1非期望結(jié)果 —— 按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果216。市場客戶以中小企業(yè)為主，對價(jià)格比較敏感；216。R2期望結(jié)果 —— 不喜歡某一結(jié)果，想得到其它目標(biāo)216。實(shí)現(xiàn)證大品牌在?？诘某晒β涞??；谑袌?、本體、競爭、客戶下，本項(xiàng)目如何市場占位12 本項(xiàng)目現(xiàn)有酒店式主體結(jié)構(gòu)下， 如何實(shí)現(xiàn) 產(chǎn)品再造？核心問題如何通過營銷提升項(xiàng)目形象，并傳遞給客戶？315本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。?？诤暧^經(jīng)濟(jì)背景分析17本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。至 2023年底，?？谌丝谶_(dá)到 160萬人海口宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析?？谏虅?wù)辦公市場分析?？趯懽謽巧虡I(yè)特點(diǎn)18本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 216。要積極參與中國 — 東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)和環(huán)北部灣的經(jīng)濟(jì)合作，以洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為龍頭，努力 打造面向東南亞的航運(yùn)樞紐、物流中心和出口加工基地。洋浦 ?？谌齺喪澜缰穆糜味燃賱俚睾秃Ｄ夏喜恐行某鞘小 洋浦定位 ——《洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃（ 2023－ 2023）》p ?？诙ㄎ?——具有熱帶風(fēng)光和海濱城市特色的外向型國際性城市。?？诔鞘幸?guī)劃發(fā)展為 “ 突出沿海、開發(fā)沿江、提升中心、拓展兩翼、帶動腹地 ” ?？诔鞘邪l(fā)展 “突出沿海、開發(fā)沿江、提升中心、拓展兩翼、帶動腹地 ”，南渡江沿岸是城市未來發(fā)展的生態(tài)中軸。南渡江西岸為高尚住宅用地，南渡江東岸為行政用地和綠化用地。城市南北向主干道有：南渡江疏港路，海府路，龍昆路，秀英疏港大道，秀英路，永萬東路，永萬西路。?？?GDP總量低，雖仍保持兩位數(shù)增長，但受全國經(jīng)濟(jì)不景氣影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)海口 2023年 GDP較2023年上漲 13%，2023年上半年同比增長 10%，增速回落全國大勢：全國上半年 GDP增速出現(xiàn)回落，這主要受國家 “ 防止經(jīng)濟(jì)過熱、防止出現(xiàn)明顯通貨膨脹 ” 政策影響?？?2023年人均 GDP已達(dá)到 24772元，?？诮?jīng)濟(jì)已從初級階段邁入到發(fā)展階段。國家雖從今年 7月起，將政策調(diào)整為當(dāng)前的 “ 保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、控制物價(jià)過快上漲 ” ，但受全球金融危機(jī)影響，?？谖磥斫?jīng)濟(jì)發(fā)展面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)