【正文】 環(huán)節(jié)的課稅 房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的課稅 房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的課稅 房地產(chǎn)所得環(huán)節(jié)的課稅 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 （ 停 ） 印花稅 耕地占用稅 （ 停 ） 房地產(chǎn)營業(yè)稅 城市建設(shè)維護稅 土地增值稅 契稅 教育費附加 房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 城市房地產(chǎn)稅 （ 非內(nèi)陸 ） 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅 個人所得稅 印花稅 防洪工程維護費 地方教育附加費 營業(yè)稅 ?營業(yè)稅概念和特點 ?營業(yè)稅：是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅。 第二節(jié) 房地產(chǎn)金融機構(gòu) 其他類 進出口銀行 農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行 四大國有控股商業(yè)銀行 區(qū)域性股份制商業(yè)銀行 全國性股份制商業(yè)銀行 外資銀行 房地產(chǎn)金融機構(gòu) 銀行類 商業(yè)銀行 非銀行類 專業(yè)銀行 保險公司 證券公司 信托投資公司 住房儲蓄銀行 思考題 ? 假如你是一家房地產(chǎn)開發(fā)公司的老板，你會和那些房地產(chǎn)金融機構(gòu)打交道？ ? 結(jié)合所學(xué)知識，分析當(dāng)前嚴格的差別化住房信貸政策的主要原因，對房地產(chǎn)市場有何影響？ 成熟的房地產(chǎn)金融市場的主要標志 ? 一般認為，成熟的房地產(chǎn)金融市場需要滿足如下 條件 ，或者說成熟的房地產(chǎn)市場具有如下 特征 ： ?完善的法律體系 ?完善的市場結(jié)構(gòu) ?豐富的市場產(chǎn)品 ?大規(guī)模的交易 ?高效的市場效率 ?嚴格的風(fēng)險管理 我國房地產(chǎn)金融市場存在的主要問題 一、房地產(chǎn)信貸金過多依賴于銀行貸款，使得房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融資風(fēng)險集中于商業(yè)銀行 二、個人住房消費信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險 個人征信系統(tǒng)未建立 假按揭 三、商業(yè)銀行和其他金融機構(gòu)存在經(jīng)營行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問題 政策建議 一、大力發(fā)展多元的房地產(chǎn)金融市場，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場，以分散銀行信貸風(fēng)險 二、加大對房地產(chǎn)信貸的監(jiān)管。 二、房地產(chǎn)金融對金融業(yè)的支持作用 ? 房地產(chǎn)貸款安全、收益高、還款率高。 ? 金融市場的聚資功能、配置功能和宏觀調(diào)控功能促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 ? 房地產(chǎn)具有增值性 ? （二） 房地產(chǎn)金融信貸資產(chǎn)本身具有較弱的流動性 三、房地產(chǎn)金融基本特征 ?（三）房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)具有較好的收益性 ?（四）房地產(chǎn)金融具有較強的政策性 不良發(fā)展（過快或過慢）都會對國民經(jīng)濟產(chǎn)生負面影響 ?（五）房地產(chǎn)抵押貸款具有“無轉(zhuǎn)移抵押”的性質(zhì) 四、房地產(chǎn)金融的作用 一、房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)業(yè)的支持作用 （一）房地產(chǎn)金融為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營提供了重要的資金保障 ? 房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，資金需求密集，需要金融支持。 二、房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容 ?主要有：住房儲蓄存款，吸收房地產(chǎn)存款，辦理房地產(chǎn)貸款（房地產(chǎn)抵押貸款、保證貸款、信用貸款）房地產(chǎn)證券（發(fā)行房地產(chǎn)股票與債券）、房地產(chǎn)信托投資、房地產(chǎn)保險，房地產(chǎn)典當(dāng)。 房地產(chǎn)金融含義 ? 房地產(chǎn)金融 – 圍繞房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營，消費而展開的籌資、融資、結(jié)算等各種金融活動。房地產(chǎn)金融 ?第一章房地產(chǎn)金融概論 ?第二章 房地產(chǎn)貸款種類與稅費 ?第三章 房地產(chǎn)信貸資金的籌集 ?第四章房地產(chǎn)抵押貸款 ?第五章房地產(chǎn)開發(fā)貸款 ?第六章住房公積金制度與貸款 ?第七章房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù) ?第八章 房地產(chǎn)保險 ?第九章 房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù) ?第十章美國次貸危機 房地產(chǎn)金融 胡永華 教學(xué)實施 —— 進度安排 房地產(chǎn)金融 房地產(chǎn)交易 房地產(chǎn)開發(fā)融資 房地產(chǎn)保險 房地產(chǎn)交易稅費 房地產(chǎn)商業(yè)抵押貸款 住房公積金貸款 房地產(chǎn)信托融資 房地產(chǎn)證券融資 房地產(chǎn)保險公司 房地產(chǎn)保險的運作 房地產(chǎn)開發(fā)貸款 第一章房地產(chǎn)金融基本知識 ? 房地產(chǎn)金融是金融的重要組成部分，所以房地產(chǎn)金融以一般金融理論為基礎(chǔ)，由于房地產(chǎn)金融在金融市場占有較大的份額，而且也有特殊性，所以房地產(chǎn)金融往往被作為一門獨立的科學(xué)進行研究。 第一節(jié) 房地產(chǎn)金融基本知識 ? 一 、 房地產(chǎn)金融含義 ? （ 一 ） 房地產(chǎn) 、 房地產(chǎn)業(yè)及金融業(yè)的含義 ? （ 二 ） 房地產(chǎn)金融含義 ? 房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動的總稱。 – 是房地產(chǎn)資金的融通 – 是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切結(jié)合的產(chǎn)物 （三）房地產(chǎn)金融的任務(wù) ? 運用多種融資方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費，促進房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中的資金良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程的順利進行。 三、房地產(chǎn)金融特征 ? （一）房地產(chǎn)金融具有較高的安全性 ? 房地產(chǎn)金融是有擔(dān)保的信用 ? 房地產(chǎn)具有位置的固定性 ,使用的耐久性。 ? 房地產(chǎn)經(jīng)營四個階段環(huán)環(huán)相扣，資金是支持各個階段的關(guān)鍵因素。 房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持 金 融 的 支 持 流通 存量房 銷售房屋建設(shè)房屋開發(fā)土地購置 土地 一、房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)業(yè)的支持作用 ?（二）房地產(chǎn)金融支持居民住房消費能力的提高 ? 使居民的消費能力提前 10～ 30年 ?（三）房地產(chǎn)金融執(zhí)行國家房地產(chǎn)業(yè)政策，有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ? 首付比例、稅率、存貸利率 。 ? 房地產(chǎn)信貸屬于是銀行質(zhì)量高，效益好的信貸品種之一，尤其是個人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)，給金融機構(gòu)帶來良好的效益。加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的管理和防范，完善個人征信管理體系。 ?營業(yè)稅稅率和計稅方法 ?銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅率規(guī)定為 5%。 ?納稅人：凡繳納營業(yè)稅的單位和個人， ?稅率 ?納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為 7％； 納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為 5％；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為 1％。教育費附加由稅務(wù)機關(guān)負責(zé)征收，其收入納入財政預(yù)算管理，作為教育專項資金，由教育行政部門統(tǒng)籌安排，用于改善中小學(xué)教學(xué)設(shè)施和辦學(xué)條件。 ?應(yīng)納稅額的計算公式 ?教育費附加 =實際繳納營業(yè)稅稅額附加率 房地產(chǎn)稅費主要稅種 防洪工程維護費 ?防洪工程維護費： 是天津治理海河而征收的，以營業(yè)稅為計稅依據(jù)，稅率為 1%。經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)將《天津市地方教育附加征收使用管理規(guī)定》印發(fā)給你們，自 2023年 2月 1日起施行。（營業(yè)稅 5%，城市維護建設(shè)稅是營業(yè)稅的 7%，教育費附加是營業(yè)稅的 3%，地方教育費附加是營業(yè)稅的 2%，防洪工程維護費是營業(yè)稅的 1% ）%=5%(1+7%+3%+2%+1%) 營業(yè)稅新規(guī)定 ?個人將購買不足 5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過 5年 (含 5年 )的非普通住房按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。 普通住宅認定標準 ? （ 1）建筑面積 144平方米以下 ? （ 2）容積率在 ? （ 3）成交價格低于市場指導(dǎo)價 ? 同時滿足上述三個條件，則屬于普通住宅。 ?在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定繳納契稅。 ?（ 1）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的，契稅計稅依據(jù)為房地產(chǎn)的成交價格， 若成交價格明顯低于市場價格且無正當(dāng)理由的 ，由征收機關(guān)參照市場價進行核定，以核定價作為計稅依據(jù)； ?（ 2）土地使用權(quán)贈與、房屋贈與的，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格進行價格核定，以核定價作為契稅計稅依據(jù)； ?（ 3）土地使用權(quán)交換、房屋交換的，契稅計稅依據(jù)為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的 差額 ，所交換土地使用權(quán)、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，由征收機關(guān)參照市場價格核定，以核定價作為計稅依據(jù)； ?（ 4）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補繳契稅的計稅依據(jù)是補繳的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益。 ?契稅實行比例稅率， 契稅稅率范圍為 3%— 5％ ?契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間， 為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天。 房地產(chǎn)稅費主要稅種 契稅新政 ? 對個人購買 90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減按 1％稅率征收契稅 ? 對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按 ％稅率征收契稅 ? 對個人購買非家庭唯一普通住房及非普通住房的，按成交價格 3%征收契稅 印花稅 ?印花稅簡介 ?印花稅是對經(jīng)濟活動中簽立的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)帳簿、權(quán)利許可證照等應(yīng)稅憑證文件為對象所課征的稅。 ?稅率和計稅方法。 ?應(yīng)納稅額的計算公式為：應(yīng)納稅額 =計稅金額適用稅率。 ?房屋所有人將財產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、學(xué)校所書立的書據(jù)，免納印花稅。 ?計稅依據(jù)：印花稅根據(jù)不同征稅項目，分別實行從價計征和從量計征兩種征收方式。印花稅一般實行就地納稅。 ?房產(chǎn)稅的特點 ： ?（ 1） 房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納 ?（ 2）屬于財產(chǎn)稅，其征收對象是房產(chǎn) 房地產(chǎn)稅費主要稅種 房產(chǎn)稅 ?計稅依據(jù)： ?非出租的房產(chǎn)，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除 10％至30％后的余值計算繳納，稅率為 ％； ?年應(yīng)納稅額 =房產(chǎn)余值 %（從價計稅） ?房產(chǎn)出租 (非居住用房 )，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。 ?②由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)。 ?④個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)。 ?⑥為鼓勵利用地下人防設(shè)施，暫不征收房產(chǎn)稅。 ?⑧凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。 房地產(chǎn)稅費主要稅種 土地增值稅 ?土地增值稅： 是對 有償 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。 房地產(chǎn)稅費主要稅種 土地增值稅 ?土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的 增值額 作為計稅依據(jù) ?？鄢椖坑校? ?（ 1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。 ?（ 3）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格。 ?（ 5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。 ?個人經(jīng)營房地產(chǎn)中個人所得稅納稅義務(wù)人 ?是轉(zhuǎn)讓和租賃房地產(chǎn)交易活動中的轉(zhuǎn)讓人和出租人。涉及的個稅，納稅人不能提供住房原值有效憑證的按現(xiàn)值的 1%稅率征收；能提供住房原值有效憑證的按現(xiàn)值與原值差額的 20%稅率征收 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記費 ?對住房收取的房屋所有權(quán)登記費，一般為按套收取，每套收費標準為 80元。 房地產(chǎn)稅費主要稅種 房地產(chǎn)中介服務(wù)費 ?房地產(chǎn)中介服務(wù)收費：是指具有資質(zhì)依法設(shè)立的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)接受當(dāng)事人委托，提供房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)經(jīng)紀、房地產(chǎn)評估等服務(wù)所收取的經(jīng)營性收費。 ?房屋買賣的：買賣雙方共繳納房產(chǎn)交易中心登記成交價的 2% ?房屋租賃的：租賃雙方各繳納月租金的 50% 房地產(chǎn)稅費主要稅種 房地產(chǎn)交易手續(xù)費 ?非住宅轉(zhuǎn)讓收費：轉(zhuǎn)讓手續(xù)費按建筑面積收取，收費標準為：每平方米 18元，由轉(zhuǎn)讓和受讓方各承擔(dān) 50%。按住房建筑面積收取。 ?（二）住房租賃手續(xù)費。 房地產(chǎn)稅費主要稅種 房地產(chǎn)抵押登記費 房屋抵押登記費是房屋 貸款人 到房管局辦抵押貸款手續(xù)，在辦理時向房管局繳納一定的服務(wù)費用，即抵押登記費。 抵押登記費的收取對象為申請人。 房地產(chǎn)稅費主要稅種 一切工作都是為了支持員工開單 收費標準 過戶費科目 居住用房 非住宅 普通住宅 非普通住宅 家庭首次購買90㎡以下 家庭首次購買90144㎡ 家庭購買第二套住房 契稅 全額 1% 全額 % 全額 3% 全額 3% 交易手續(xù)費 6元 /㎡ 18元 /㎡ 產(chǎn)權(quán)登記費 80元 /套 550元 /套 抵押登記費 80元 /套 550元 /套 中介服務(wù)費 全額 2% 土地出讓金 出讓 無 無 劃撥 全額 1% 土地值 30% 營業(yè)稅 5年之內(nèi) 全額 % 全額 % 差額 % 5年之外 免稅 差額 % 個人所得稅 5年之內(nèi) 全額 1% 免稅