【正文】 場較為缺失，在 70/90政策之下，后期市場此類產(chǎn)品供應(yīng)充足，競爭激烈 】 創(chuàng)造 價(jià)值 市場捕捉 德潤城南布局 機(jī)會(huì)點(diǎn)總結(jié) 、市場分析之大戶型格局 開發(fā)格局 ? 以荷蘭小鎮(zhèn)、城市花園等為主的待開發(fā)項(xiàng)目 —— 土地供應(yīng)趨勢 ? 以藍(lán)灣景天、上海新城、龍游域境等未售項(xiàng)目 —— 大戶供應(yīng)量足 ? 面積在 140165m2間，面積大總價(jià)高 —— 購買力考量 ? 08年以后形成供應(yīng)量少 —— 競爭力占優(yōu) 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 創(chuàng)造價(jià)值 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 提升價(jià)值 創(chuàng)造 價(jià)值 市場捕捉 、市場分析之中小戶型開發(fā)格局 開發(fā)格局 ? 中小戶型中心外圍唱主角，市區(qū)難現(xiàn)蹤影 —— 土地供應(yīng)趨勢 ? 中小戶型考驗(yàn)開發(fā)商實(shí)力 —— 創(chuàng)新 ? 面積小總價(jià)低 —— 購買力考量 ? 09年以后形成供應(yīng)高峰 —— 競爭力加劇 70/90客戶關(guān)注點(diǎn)，存在廣泛需求； 但后期同質(zhì)化競爭，創(chuàng)新型小戶型才能有競爭力！ 德潤城南布局 機(jī)會(huì)點(diǎn)總結(jié) 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 創(chuàng)造價(jià)值 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 提升價(jià)值 創(chuàng)造 價(jià)值 市場捕捉 開發(fā)格局 機(jī)會(huì)點(diǎn)總結(jié) 德潤城南 08年后戰(zhàn)略規(guī)劃 德潤城南布局 大劇院旁待開發(fā)土地 德潤原頤園大戶產(chǎn)品 本項(xiàng)目小戶型為主力；創(chuàng)新型中小戶型為輔的布局 項(xiàng)目中小體量； 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 創(chuàng)造價(jià)值 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 提升價(jià)值 創(chuàng)造 價(jià)值 市場捕捉 開發(fā)格局 德潤城南布局 、機(jī)會(huì)點(diǎn)總結(jié) 機(jī)會(huì)點(diǎn)總結(jié) 中等戶型機(jī)遇 2 3 4 新市場供應(yīng)向小戶集體傾斜；大戶、中等戶型產(chǎn)品的隱性機(jī)遇 城南中等戶型產(chǎn)品開發(fā)潛質(zhì) 德潤南部布局；城區(qū)大戶型協(xié)調(diào)； 項(xiàng)目本身為中等盤量 1 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 創(chuàng)造價(jià)值 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 提升價(jià)值 創(chuàng)造 價(jià)值 市場捕捉 開發(fā)格局 德潤城南布局 、機(jī)會(huì)點(diǎn)總結(jié) 機(jī)會(huì)點(diǎn)總結(jié) 整體房地產(chǎn)市場 70/90政策的影響： 未來 90㎡ 以下小戶型產(chǎn)品同質(zhì)化競爭激烈； 城南區(qū)位 高品質(zhì)生活 。“ 新城市中心” 項(xiàng)目市場定位： 城南 【 批注 】 新世紀(jì)廣場 大潤發(fā) 如皋大劇院 麗都大酒店 電信大樓 ?? 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 創(chuàng)造價(jià)值 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 提升價(jià)值 區(qū)域具備完善高品質(zhì)生活配套 發(fā)現(xiàn) 價(jià)值 項(xiàng)目市場定位 市場定位依據(jù) 新城市中心解讀 如皋向南，新市政東，德潤打造，全商圈，中小戶型至尚空間 —— 全新、生活、娛樂、休閑 德潤品質(zhì) 依據(jù)一： 互補(bǔ)共榮，弱化板塊界限，吸納舊城配套，打造德潤城南高品質(zhì)居住圈” 、市場定位依據(jù) 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 創(chuàng)造價(jià)值 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 提升價(jià)值 發(fā)現(xiàn) 價(jià)值 產(chǎn)品層面：競爭中求發(fā)展 必須尋找和周邊板塊差異化， 同時(shí)立足德潤，尋找互補(bǔ)共榮，整體開發(fā)的方案 規(guī)劃層面：在自身區(qū)位、商配、道路、五萬規(guī)模等優(yōu)越的支撐下 德潤、不是城南的附屬、跟隨者 重新塑造，具備獨(dú)特氣質(zhì)的板塊，和城南區(qū)齊頭并進(jìn) 依據(jù)二： “聚焦城南，選擇德潤；西南、東南、城南互補(bǔ)共榮” —— 【 創(chuàng)造差異化 】 市場定位依據(jù) 新城市中心解讀 項(xiàng)目市場定位 、市場定位依據(jù) 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 創(chuàng)造價(jià)值 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 提升價(jià)值 發(fā)現(xiàn) 價(jià)值 新城市中心解讀 市場定位依據(jù) 新城市中心解讀 項(xiàng)目市場定位 。 城南向東 ” 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 創(chuàng)造價(jià)值 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 提升價(jià)值 發(fā)現(xiàn) 價(jià)值 三、項(xiàng)目市場定位 一）市場定位依據(jù) 二）新城市中心解讀 三）項(xiàng)目市場定位 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 創(chuàng)造價(jià)值 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 提升價(jià)值 發(fā)現(xiàn) 價(jià)值 市場定位依據(jù) 新城市中心解讀 項(xiàng)目市場定位 城市發(fā)展輻射；已經(jīng)賦予了本項(xiàng)目的初步的市場定位 如皋向南 —— 城市向南 新市政東 —— 市政東 德潤品質(zhì)打造 —— 城南 【 如皋南部 】 —— 如城向南望 新市政輻射第一受益者 “內(nèi)城河外” 土地供應(yīng)開始向外圍擴(kuò)展 —— 【 市中心外擴(kuò)成必然趨勢 】 東南、西南、城南為主要土地供應(yīng)區(qū)，占據(jù)了較大比例。德潤 如皋項(xiàng)目 前期整合營銷推廣草綱 杭州天寶營銷策劃有限公司 2023718 我們始終堅(jiān)守 …… 是價(jià)值指引我們，還是我們創(chuàng)造價(jià)值？ 立足如皋城南板塊創(chuàng)新中小戶型社區(qū) 協(xié)調(diào) 09年如皋整體產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)布局 創(chuàng)造 板塊最大價(jià)值， 實(shí)現(xiàn) 整體經(jīng)濟(jì)價(jià)值最大化。 我們始終追求 …… 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 提升價(jià)值 創(chuàng)造價(jià)值 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 城市發(fā)展軌跡 軌跡輻射下我們的價(jià)值 城南帶給樓市開發(fā)的機(jī)會(huì)點(diǎn) 市政帶給樓市開發(fā)的機(jī)會(huì)點(diǎn) 德潤城南宏觀戰(zhàn)略的機(jī)會(huì)點(diǎn) 針對(duì)目標(biāo)客戶 選用何種銷售渠道 何種賣點(diǎn)訴求 達(dá)到分階段銷售目標(biāo) 整合我們所有的資源 提供標(biāo)準(zhǔn)化保障 提供品牌未來發(fā)展思路 Chapter One 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 …… 一、宏觀背景 一）宏觀經(jīng)濟(jì)信號(hào) 二）宏觀政策 三）整體經(jīng)濟(jì)狀況 四）如皋樓市 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 創(chuàng)造價(jià)值 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 提升價(jià)值 宏觀經(jīng)濟(jì)信號(hào) 宏觀政策 整體經(jīng)濟(jì)狀況 如皋樓市 宏觀經(jīng)濟(jì)信號(hào) 【 數(shù)據(jù)一 】 年份 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 17月份 CPI指數(shù) 同期回落 【 數(shù)據(jù)二 】 人民幣不斷升值，匯率不斷提高，對(duì)美元匯率突破 1： 【 消費(fèi)信心受挫，滬、深等地房地產(chǎn)繃緊資金鏈 】 發(fā)現(xiàn) 價(jià)值 宏觀經(jīng)濟(jì)信號(hào) 宏觀政策 整體經(jīng)濟(jì)狀況 如皋樓市 宏觀政策 總書記胡錦濤十七大報(bào)告 —— 創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入 《 國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 》 《 中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 《 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 》 （ 39號(hào)令） 【 消費(fèi)者更加關(guān)注品牌開發(fā)商產(chǎn)品與服務(wù) ，品牌開發(fā)商市場份額再擴(kuò) 】 購房行為將趨于成熟 鼓勵(lì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)性收入，對(duì)投資持鼓勵(lì)態(tài)度 真正的市場化運(yùn)作 開發(fā)商的優(yōu)勝劣汰 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 創(chuàng)造價(jià)值 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 提升價(jià)值 發(fā)現(xiàn) 價(jià)值 宏觀經(jīng)濟(jì)信號(hào) 整體經(jīng)濟(jì)狀況 外資 投資 地產(chǎn) 本幣升值 【 經(jīng)濟(jì)時(shí)有起伏，但穩(wěn)定是根本 】 、 【 新一輪經(jīng)濟(jì)增長期 】 、 【 房地產(chǎn)業(yè)助力 】 整體經(jīng)濟(jì)狀況 如皋樓市 宏觀政策 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 創(chuàng)造價(jià)值 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 提升價(jià)值 發(fā)現(xiàn) 價(jià)值 如皋樓市 宏觀經(jīng)濟(jì)信號(hào) 宏觀政策 整體經(jīng)濟(jì)狀況 如皋樓市 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 創(chuàng)造價(jià)值 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 提升價(jià)值 后市展望 —— 從量價(jià)關(guān)系看，后市儲(chǔ)備嚴(yán)重不足 供應(yīng)量 后市由大戶轉(zhuǎn)為小戶為主的市場格局 成交量 明顯下降，目前市場仍為 140160m2的舒適型戶型為主 成交價(jià) 維持高位盤整，已運(yùn)行到高位，受全國整體房市影響，消 費(fèi)信心不足，觀望氣氛嚴(yán)重 發(fā)現(xiàn) 價(jià)值 二、如皋樓市發(fā)展趨勢 一）如皋樓市發(fā)展趨勢 —— 土地供應(yīng) 二）如皋發(fā)展趨勢聚焦 —— 城南 三）如皋發(fā)展趨勢聚焦 —— 新市政 四）如皋發(fā)展趨勢總結(jié) 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 創(chuàng)造價(jià)值 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 提升價(jià)值 發(fā)現(xiàn) 價(jià)值 如皋樓市發(fā)展趨勢 — 土地供應(yīng) 如皋樓市發(fā)展趨勢 市區(qū)土地稀缺，舊城內(nèi)幾無土地可供開發(fā)。 —— 【 城南，中心外擴(kuò)第一圈 】 聚焦城南 聚焦新市政 如皋樓市發(fā)展總結(jié) 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 創(chuàng)造價(jià)值 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 提升價(jià)值 建設(shè)中 已建成 發(fā)現(xiàn) 價(jià)值 如皋發(fā)展趨勢聚焦 — 城南 如皋樓市發(fā)展趨勢 聚焦城南 西南因新市政的遷入，價(jià)值更為明顯 【 西南 如城未來房產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)軍 】 西南、東南、城南，三區(qū)成為未來供應(yīng)主力區(qū) 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 創(chuàng)造價(jià)值 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 提升價(jià)值 聚焦新市政 如皋樓市發(fā)展總結(jié) 受城北傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)區(qū)的影響，城區(qū)住宅向南挺進(jìn) 發(fā)現(xiàn) 價(jià)值 如皋發(fā)展趨勢聚焦 — 新市政 如皋樓市發(fā)展趨勢 聚焦城南 如皋南部，經(jīng)歷新市政的遷入，成熟度加快 市政支撐力度強(qiáng)大，離南通近 市政高度：新市政辦公樓建設(shè)規(guī)劃帶動(dòng)板塊交通等配套 經(jīng)濟(jì)高度：新市政將加大對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的投入 政治高度：關(guān)乎城市地位，如皋整個(gè)城市未來全情投入 未來遠(yuǎn)景：區(qū)域價(jià)值將被全城認(rèn)識(shí)，成為城市對(duì)外平臺(tái)， “ 新興城市居住聚集區(qū) ” 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 創(chuàng)造價(jià)值 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 提升價(jià)值 市政板塊成為地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn) 聚焦新市政 如皋樓市發(fā)展總結(jié) 嬰兒期 青春期 成年期 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 區(qū)域成熟度 時(shí)間 發(fā)現(xiàn) 價(jià)值 如皋樓市發(fā)展總結(jié) 如皋樓市發(fā)展趨勢 聚焦新市政 聚焦城南 如皋樓市發(fā)展總結(jié) 如皋土地供應(yīng)趨勢 【 新市政 】 “ 西南” 未來如城房產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)軍 【 舊城核心區(qū)外 】 【 西南 】 —— 如皋向南 城市發(fā)展主軸 如皋樓市發(fā)展重中之重，聚焦： “ 城市向南 市政東 “ 愜意生活” 新城中心 創(chuàng)新型 小戶型產(chǎn)品具有較強(qiáng)的市場競爭力 創(chuàng)新型小 戶型 產(chǎn)品機(jī)遇 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 創(chuàng)造價(jià)值 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 提升價(jià)值 創(chuàng)造 價(jià)值 二、目標(biāo)客戶研判 一）目標(biāo)客戶預(yù)判 二）目標(biāo)客戶分析 三）目標(biāo)客戶定性 四）客戶需求總結(jié) 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 創(chuàng)造價(jià)值 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 提升價(jià)值 創(chuàng)造 價(jià)值 目標(biāo)客戶預(yù)判 目標(biāo)客戶分析 目標(biāo)客戶定性 客戶需求總結(jié) 目標(biāo)客戶預(yù)判 以中心戶型打造， 600戶左右，決定了 —— 我們的目標(biāo)客群必然為 全市導(dǎo)入 “新城市中心”定位的意義 —— 新城市中心必然能帶來 客群換血； 城南開發(fā)帶市場增值型產(chǎn)品需求剖析 —— 激發(fā)中小戶型客戶投資的需求潛質(zhì) 70/90新政帶來的大規(guī)模的小戶型產(chǎn)品 —— 小戶型產(chǎn)品成為開發(fā)主力， 創(chuàng)新性小戶型產(chǎn)品成為項(xiàng)目成功關(guān)鍵 依據(jù)一：項(xiàng)目市場定位： 依據(jù)二：市場機(jī)會(huì)點(diǎn)： 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 創(chuàng)造價(jià)值 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 提升價(jià)值 創(chuàng)造 價(jià)值 目標(biāo)客戶研判 、目標(biāo)客戶分析 目標(biāo)客戶分析 目標(biāo)客戶定性 客戶需求總結(jié) 主力圈：以新市政旁作為依托導(dǎo)入的客戶 有意