【正文】 加工中心、三和花苑及基礎(chǔ)設(shè)施、住宅公寓及綠化景觀等組成，具有藥品交易、儲(chǔ)存、保管、質(zhì)檢、配送、商務(wù)洽談、中藥飲片加工、信息處理、文化娛樂、賓館 餐飲以及居住等綜合服務(wù)功能。該項(xiàng)目各項(xiàng)功能與現(xiàn)代物流要求匹配，與湘潭經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景相匹配，與“長株潭”城市一體化、經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程相匹配，與投資、經(jīng)銷商的效益相匹配。其中 醫(yī)藥商業(yè)廣場(chǎng)建筑面積 30000 平方米，配備電子設(shè)備，程控電話、寬帶接口、智能化物流管理系統(tǒng)、紅外監(jiān)控系統(tǒng)、 24 小時(shí)物流配送系統(tǒng)等。整體功能定位突出主題概念，本項(xiàng)目分為商務(wù)休閑區(qū)、物流配送區(qū)、中藥飲片加工區(qū)、商務(wù)住宅區(qū)。 四、功能分區(qū)定位 本項(xiàng)目優(yōu)越的地理位置及其自身出眾的特點(diǎn)決定其功能分區(qū)定位必須與其檔次及目標(biāo)客戶群相匹配?！? 三、檔次定位 高檔次、高品位、商業(yè)功能專業(yè)化，屬湖南環(huán)境最好，配套最齊全的現(xiàn)代醫(yī)藥物流。超前性： 作為 “現(xiàn)代感、前衛(wèi)性、專業(yè)化、全程式的醫(yī)藥物流中心”，三和有“一切為人民，為一切人民、為人民一切”的宏愿和決心，通過“品牌式開發(fā)，差異性經(jīng)營”，實(shí)行“產(chǎn)業(yè)報(bào)國，實(shí)業(yè)興邦”。中心將借國家中部崛起的發(fā)展機(jī)遇，立足湖南，面向全國，走向世界，力爭打造成中部地區(qū)規(guī)模最大、功能齊全、檔次最高的現(xiàn)代醫(yī)藥物流中心，成為中部地區(qū)最大的藥品集散地。 二、 特性定位 基于對(duì)前期市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果的分析及我們自身對(duì)項(xiàng)目的了解，我們具體圍繞著“如何讓消費(fèi)者知道本項(xiàng)目”、“如何引起消費(fèi)者的購買欲望”、“如何促成消費(fèi)者完成購買”等三個(gè)方面進(jìn)行營銷策劃推廣。于是我們整個(gè)的營銷方案就是圍繞“如何體現(xiàn)、幫助顧客實(shí)現(xiàn)物超所值的價(jià)值 回報(bào)”這個(gè)核心理念而展開的。 其實(shí)，各種商業(yè)物業(yè)無論是建筑質(zhì)量、規(guī)模、綠化、配套、經(jīng)營管理、優(yōu)惠政策等方面提出任何承諾吸引消費(fèi)者，歸根結(jié)底只有一點(diǎn) —— 如何爭取顧客滿意，幫助顧客實(shí)現(xiàn)價(jià)值回報(bào)。 近幾年來，湖南省內(nèi)商業(yè)物業(yè)越來越多，為了求生存，使出渾身解數(shù)，但效果卻不是很明顯，空殼市場(chǎng)有增無減，主要原因之一便在于競爭過于雷同，缺乏新意，加之配套不夠完善，沒有充分考慮經(jīng)營戶或投資者的真正需求。 湖南三和醫(yī)藥物流中心 營銷策劃報(bào)告 天地縱橫（廣東）專業(yè)機(jī)構(gòu) 20xx/7 目 錄 寫在前面的話 ： 營銷總體思路 第一篇：營銷篇 第一章 推廣總覽 第二章 項(xiàng)目定位 第三章 經(jīng)營定位可行性評(píng)估 第四章 營銷策略 第五章 營銷準(zhǔn)備工作 第二篇：包裝篇 第一章 區(qū)域包裝 第二章 現(xiàn)場(chǎng)包裝 第三章 售樓處包裝 第三篇：推廣篇 第一章 銷售方案 第二章 廣告方案 第三章 銷售費(fèi)用總預(yù)算 第四篇：附 件 第一章 項(xiàng)目 推介新聞發(fā)布會(huì) 第二章 關(guān)于長沙設(shè)立營銷中心的方案 第三章 廣告媒體投放方案及價(jià)格參考 寫在前面的話： 營銷總體思路 一個(gè)營銷案能否成功， 80％的因素決定于其戰(zhàn)略思想的設(shè)計(jì)或核心主題的提煉。在進(jìn)行本項(xiàng)目營銷推廣時(shí)，我們正是要充分圍繞和把握這點(diǎn)而展開。一個(gè)新的綜合現(xiàn)代化商城如何能脫穎而出，受到投資者、經(jīng) 營戶的追捧和青睞，如何提煉出絕對(duì)超越競爭對(duì)手，處于市場(chǎng)至高點(diǎn)的位置，讓投資者和經(jīng)營者能夠感受到投資本項(xiàng)目能物超所值，成為本項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵所在。今天的地產(chǎn)競爭市場(chǎng)雖然說還沒有到 TCS 時(shí)代（ 100％顧客滿意），但本項(xiàng)目唯有讓顧客 100％實(shí)現(xiàn)價(jià)值回報(bào)，項(xiàng)目才具有真正的競爭度和誘惑力。 要真正幫助顧客實(shí)現(xiàn)價(jià)值，首先要了解消費(fèi)者的真正需求，了解他們內(nèi)心的渴望，知道他們所關(guān)注的東西。 第一篇 營銷篇 第一章 推廣總覽 一、 推廣總體流程 策劃文案執(zhí)行 區(qū)域包裝執(zhí)行 售樓處包裝及現(xiàn)場(chǎng)素質(zhì)營造 現(xiàn)場(chǎng)包裝執(zhí)行 營銷策略執(zhí)行 廣 告 方 案 價(jià)格執(zhí)行方案 開 盤 典 禮 銷售中心主導(dǎo)推廣 輔助推廣、促銷 銷售調(diào)查總結(jié) 二、工作計(jì)劃 項(xiàng) 目 工 作 內(nèi) 容 確認(rèn)時(shí)間 決策 執(zhí) 行 銷售人員組建、培訓(xùn) 三和 天地縱橫 物業(yè)、經(jīng)營管理組建、培訓(xùn) 三和 天地縱橫 宣傳推廣計(jì)劃確定 三和 天地縱橫 現(xiàn) 場(chǎng) 包 裝 項(xiàng)目 VI 設(shè)計(jì)確定 三和 天地縱橫 圍墻包裝、戶外廣告 三和 天地縱橫 售樓處背景板及展板 三和 天地縱橫 區(qū)域包裝方案確定 三和 天地縱橫 售樓處位置確定 三和 天地縱橫 售樓處裝修 三和 天地縱橫 售樓處物料準(zhǔn)備 三和 天地縱橫 模型制作確認(rèn) 三和 天地縱橫 羅馬旗、彩旗、吊旗 三和 天地縱橫 銷 售 資 料 準(zhǔn) 備 銷售人員服裝、名片 三和 天地縱橫 銷售大綱確定 三和 天地縱橫 價(jià)格、價(jià)目表、推盤計(jì)劃 三和 天地縱橫 付款方式及認(rèn)購須知 三和 天地縱橫 項(xiàng)目簡介及 100 問 三和 天地縱橫 銷控圖表 三和 天地縱橫 客戶登記表 三和 天地縱橫 電視廣告制作選擇 三和 天地縱橫 電視廣告文案 三和 天地縱橫 廣 告 宣 傳 報(bào)紙廣告文案 三和 天地縱橫 形象宣傳畫冊(cè) 三和 天地縱橫 招商手冊(cè) 三和 天地縱橫 招商函 三和 天地縱橫 客戶通訊 三和 天地縱橫 推廣計(jì)劃內(nèi)容 三和 天地縱橫 外送資料內(nèi)容 三和 天地縱 橫 樓 書 三和 天地縱橫 海 報(bào) 三和 天地縱橫 軟 文 三和 天地縱橫 賀卡文字 三和 天地縱橫 禮品袋 三和 天地縱橫 開 盤 開盤方案確認(rèn) 三和 天地縱橫 開盤場(chǎng)地包裝方案 三和 天地縱橫 開盤物料準(zhǔn)備 三和 天地縱橫 開盤活動(dòng) 三和 天地縱橫 第二章 項(xiàng)目定位 一、區(qū)域定位 本項(xiàng)目以湘潭、長沙、株洲為主 軸區(qū)域，擴(kuò)展至湖南省內(nèi)各主要城市，以及廣東、廣西、貴州、重慶、四川、湖北、江西、福建鄰省、市、縣等全國區(qū)域。唯一性： 締造中部地區(qū)第一醫(yī)藥物流中心。獨(dú)有性： 湖南三和醫(yī)藥物流中心由湖南三和醫(yī)藥物流中心有限公司投資建設(shè)，是湖南省食品、藥品監(jiān)督管理局批準(zhǔn)的省內(nèi)第一家醫(yī)藥物流中心，被列為湖南省、湘潭市重點(diǎn)物流工程項(xiàng)目之一。 通過“合拍、合理、合格”，向社會(huì)奉獻(xiàn)“過程精品”，實(shí)現(xiàn)“古色傳統(tǒng)、紅色理想”，引導(dǎo)“白色情懷、綠色希望”，步入“天以道合”的境界！晉身“業(yè)界翹楚、區(qū)域新貴。她是湖南省藥品監(jiān)督管理局批準(zhǔn)的省內(nèi)第一家藥品物流中心，是中南區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大，功能最齊、檔次最高 的醫(yī)藥物流中心，是湖南省、湘潭市重點(diǎn)物流建設(shè)工程之一。同時(shí)，細(xì)分市場(chǎng)找出市場(chǎng)空白點(diǎn)的實(shí)際需要又使功能定位必須切合實(shí)際，經(jīng)過認(rèn)真討論，仔細(xì)研究和前期的招商試訪，我司謹(jǐn)對(duì)前期初定之功能分區(qū)做恰當(dāng)調(diào)整，以期更符合市場(chǎng)需求。 目前推出的是商務(wù)休閑區(qū)，由醫(yī)藥商業(yè)廣場(chǎng)、三和大酒店（產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店）、中央行政公寓三塊構(gòu)成。 按照湖南省“長株潭”總體規(guī)劃要求，注重建筑結(jié)構(gòu)、綠化景觀、整體風(fēng)格等因素，布局和諧自然，富實(shí)氣派、功能齊全。本項(xiàng)目總用地面積 90498 平方米（ 畝），總建筑面積 240000 平方米，總投資為 億元，本項(xiàng)目投資工期為 30 個(gè)月， 20xx 年 開始營業(yè)， 20xx 年底全部建成。同時(shí)，還建有信息網(wǎng)絡(luò)商務(wù)平臺(tái)，可以為全國各醫(yī)藥廠商在本中心設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，是一家多功能、智能化、花園式的現(xiàn)代醫(yī)藥物流園區(qū)。酒店檔次、規(guī)模在湘潭均首屈一指，賓館內(nèi)設(shè)商務(wù)套間、標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)會(huì)議室、餐飲、娛樂等。 2）醫(yī)藥 商業(yè)廣場(chǎng) 包括醫(yī)藥交易中心和中央行政公寓。 A、 B 區(qū)之間通過連廊相連接，既相對(duì)獨(dú)立，又能互相連通，方便客戶交易。 中央行政公寓，總建筑面積為 26000 平方 米 ，為進(jìn)駐本中心的企業(yè)和商家提供一個(gè)辦公、信息交流、交易的場(chǎng)所，方便生產(chǎn)、經(jīng)營企業(yè)在本中心設(shè)立區(qū)域辦事處。 4）藥品批發(fā)（零售）超市 總建筑面積 10000平 方 米 ，按照 GSP標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，實(shí)行電子智能化管理，提供 24小時(shí)物流服務(wù)，采用條碼管理系統(tǒng)、 貨物實(shí)行自動(dòng)傳輸、 庫存動(dòng)態(tài) 采取電子 管理 。 6）三和花苑 總建筑面積 58000平方米，包括商業(yè)門面（建筑面積為 10000平方米）、會(huì)所（建筑面積為 20xx平方米）以及三棟商務(wù)住宅公寓（總建筑面積為 46000平方米） 本中心還設(shè)有大型地下停車場(chǎng)、地下室、花園景觀帶、商務(wù)休閑場(chǎng)所、治安崗?fù)さ扰涮自O(shè)施，為客戶提供全方位 、一體化的服務(wù)。具體客戶群的職業(yè)來源分為以下幾個(gè)方面： 經(jīng)營者： 1）知名藥品生產(chǎn)企業(yè) 2）知名醫(yī)藥品牌經(jīng)營者、代理商 3）醫(yī)藥行業(yè)營運(yùn)商 4）醫(yī)藥品牌管理企業(yè) 六、主賣點(diǎn)定位 基于對(duì)功能分區(qū)的調(diào)整及招商的探訪本項(xiàng)目的營銷主賣點(diǎn)為： 專 業(yè)市場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)商鋪、商務(wù)住宅。 地位 —— 地理位置十分優(yōu)越，如海上燈塔，位置赫顯指引方向。 希望 —— 遠(yuǎn)航者可以從燈塔處獲得前進(jìn)的希望，本項(xiàng)目區(qū)域未來規(guī)劃就是希望，希望獲得成功的人們可以在此實(shí)現(xiàn)他們更高層次的創(chuàng)富夢(mèng)想。有希望就有未來，在一個(gè)充滿希望的平臺(tái)上創(chuàng)富，未來的發(fā)展空間無可限量。地標(biāo)性醫(yī)藥物流旗艦驚現(xiàn)中國湘潭 締造中部地區(qū)第一醫(yī)藥物流中心 3）今日寸金購鋪，明日寸鋪成金 4）朝陽產(chǎn)業(yè)、純金鋪位 5）湘潭最后的原始股 6）投資三和，回報(bào)商家 7）機(jī)遇只屬于精明的你 8）醫(yī)藥物流黃金口岸 湘潭締造新藥都 9）理性 創(chuàng)富時(shí)代已經(jīng)來臨 九、價(jià)格定位 價(jià)格體系 （ 1） 醫(yī)藥商業(yè)廣場(chǎng) 預(yù)熱期，底價(jià)為 6000 元 /平方米，根據(jù)面積、位置、樓層指定不同的價(jià)格系數(shù)； 一樓總價(jià) 46732180 元，銷售均價(jià) 9288 元 /平方米 二樓總價(jià) 37290998 元，銷售均價(jià) 7386 元 /平方米 三樓總價(jià) 31126447 元，銷售均價(jià) 5795 元 /平方米 四樓總價(jià) 21994146 元，銷售均價(jià) 4094 元 /平方米 總銷售額 137143771 元，銷售均價(jià) 6586 元，扣除利息均價(jià) 6190 元； 強(qiáng)銷期，底價(jià)為 7600 元 /平方米，根據(jù)面積、位置、樓層指定不同的價(jià)格系數(shù)； 掃尾期 ，底價(jià)為 8800 元 /平方米，根據(jù)面積、位置、樓層指定不同的價(jià)格因素。湘潭市委、市政府乘勢(shì)而上，正著力打造“三個(gè)中心”。她是湖南省藥品監(jiān)督管理局批準(zhǔn)的省內(nèi)第一家藥品物流中心，是中南區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大、功能最齊、檔 次最高的醫(yī)藥物流中心，是湖南省、湘潭市重點(diǎn)物流建設(shè)工程項(xiàng)目之一。 三和醫(yī)藥物流作為唯一的醫(yī)藥物流最集中的市場(chǎng)以展示、批發(fā)為主，零售為輔，有其自身的經(jīng)營思想，對(duì)其他專業(yè)市場(chǎng)造成直接競爭。招 商 招商工作的順利與否直接關(guān)系到該項(xiàng)目的成敗，其中醫(yī)藥商業(yè)廣場(chǎng)的招商難度較高 —— 因?yàn)榭蜕虒?duì)市場(chǎng)前景的顧慮較多，因此組織好招商，充分展示本項(xiàng)目的優(yōu)越性，制定有吸引力的招商措施是至關(guān)重要的。 重要的是要將有價(jià)值的信息通過推廣進(jìn)入到商家，使其認(rèn)識(shí)到商機(jī)的存在和難得。前者既在招商過程中起作用，同時(shí)也便今后的經(jīng)營受益，而后者主要針對(duì)商家入駐作出廠家有力的說服，完成其招商目標(biāo)。管 理 管理包含了項(xiàng)目的組織管理、 招商管理、投資管理、成本管理、經(jīng)營管理、對(duì)外的協(xié)調(diào)管理等等，管理在整個(gè)項(xiàng)目中起關(guān)鍵的作用，通過合理的管理制度，執(zhí)行正確的策略，實(shí)現(xiàn)管理效率，降低風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng) 營 經(jīng)營是實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)的執(zhí)行階段，市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)和商家合作的矛盾都是在經(jīng)營過程中產(chǎn)生的，如何化解困難，保證經(jīng)營的成功，須要具有相當(dāng)?shù)慕?jīng)營素質(zhì)。 經(jīng)營思路及策略 1）三和醫(yī)藥物流由于面積較大，因此，在經(jīng)營上可采用分層經(jīng)營、分類經(jīng)營的形式，既可針對(duì)有效的消費(fèi)群體也能降低投資風(fēng) 險(xiǎn)，正如俗話說的“不要把雞蛋放在一個(gè)籃子里”的道理一樣。 2）經(jīng)營策略 三和醫(yī)藥物流總投資達(dá) 3。 投資者購買商鋪，是一種長期的投資行為，在與開發(fā)商的溝通過程中，希望以短平快