【正文】 是全國藥品的傳統(tǒng)銷區(qū)。作為“第三利潤源”的醫(yī)藥物流，正是醫(yī)藥行業(yè)利潤的新源泉。第一章 項目建設(shè)可行性綜合分析一 項目建設(shè)的必要性隨著中國加入WTO，我國醫(yī)藥市場已成為全球醫(yī)藥市場的有機組成部分，國內(nèi)醫(yī)藥行業(yè)亦面臨更為激烈的競爭局面。某地醫(yī)藥物流中心有限公司與市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、市岳塘區(qū)政府簽訂《土地征用、房屋拆遷合同》，并與全國知名藥廠簽訂投資入駐本中心。（十一）2005年7月1日，湘潭市人民政府以潭府閱[2005]50號《關(guān)于某地醫(yī)藥物流中心項目建設(shè)有關(guān)問題的會議紀(jì)要》，就項目用地性質(zhì)、供地價格、拆遷補償、稅收征管等問題作出政策性扶持規(guī)定。（九）2005年4月8日，在湘潭市第二界銀企合作融資洽談會上，某地醫(yī)藥物流中心有限公司與市雨湖信用聯(lián)社簽訂第一期信貸意向合同。（七）2004年12月22日，湖南省國土資源廳下發(fā)湘國土資函[2004]386號《關(guān)于某地醫(yī)藥物流中心先行用地的批復(fù)》文件，同意項目建設(shè)先行用地。（五）2003年10月17日，在湘潭市規(guī)劃局領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。（四）2003年9月15日，完成制定準(zhǔn)入關(guān)鍵步驟。（二）2003年8月14日，湘潭市人民政府下發(fā)潭政辦函[2003]66號文《關(guān)于重點扶持某地醫(yī)藥物流中心等五個物流項目的通知》。公司合理適宜的銷售價格，優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定的產(chǎn)品質(zhì)量，品規(guī)齊全的商品貨源，和諧真誠的售后服務(wù)，贏得了廣大客戶的充分信賴，也為某地醫(yī)藥物流中心項目建設(shè)創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。公司擁有功能齊全的計算機信息管理系統(tǒng)，上游客戶和下游終端數(shù)據(jù)資料收集齊全。為了保證藥品質(zhì)量，公司配置了先進(jìn)的藥品質(zhì)量檢測儀器和設(shè)立了質(zhì)量檢驗室，并嚴(yán)格按照GSP標(biāo)準(zhǔn)要求管理，建立健全了有效的藥品質(zhì)量管理體系，形成了三級質(zhì)量監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)。該公司主要經(jīng)營中藥材、中成藥、中藥飲片、化學(xué)藥制劑、抗生素、生化藥品、生物制品、診斷藥品、一、二、三類醫(yī)療器械、醫(yī)用保健品等。公司現(xiàn)有員工112人，其中高級物流師3人，執(zhí)業(yè)藥師2人，初、中級各類職稱人員71人，占員工總數(shù)為70%以上。湘藥公司是一個嚴(yán)格按照國家GSP標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計、管理、經(jīng)營的現(xiàn)代化大型醫(yī)藥經(jīng)營（批發(fā)）企業(yè)，公司占地面積36300平方米，擁有28000平方米高標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營、倉儲建筑設(shè)施。 7）商務(wù)公寓樓（生活服務(wù)中心），主要服務(wù)對象為全國各醫(yī)藥廠、商代表及中心內(nèi)部員工。 5）藥品批（零）自選超市，主要為醫(yī)藥商家、零售連鎖店、醫(yī)療機構(gòu)服務(wù)。本大廈具有賓館、餐飲、娛樂、休閑等功能，并配備有大型醫(yī)藥交流多功能會議廳，主要為大型醫(yī)藥商務(wù)活動服務(wù)。倉庫系統(tǒng)由高層主體貨架、輸送系統(tǒng)、條碼信息識別系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、管理系統(tǒng)、溫濕控系統(tǒng)等組成。 2）醫(yī)藥物流倉庫共三棟，由高位立體倉庫、多功能分揀區(qū)、整貨揀選區(qū)、零貨揀選區(qū)組成。 三和醫(yī)藥物流中心的建筑群主要由醫(yī)藥商業(yè)廣場（交易大樓）、三和大廈（四星級賓館）、物流倉庫、大型停車場、藥品批（零）超市、中藥飲片深加工廠房及商務(wù)公寓樓組成。中心由四大功能區(qū)域構(gòu)成，即：醫(yī)藥交易、商務(wù)洽談區(qū)；物流配送、倉儲作業(yè)區(qū)；中藥飲片深加工區(qū)；商務(wù)公寓區(qū)組成。 某地醫(yī)藥物流中心是湖南省食品藥品監(jiān)督管理局批準(zhǔn)的湖南首家醫(yī)藥物流中心，被列為省、市物流重點項目。目 錄總 論 一 項目概況二 承辦單位介紹三 項目進(jìn)展情況四 本報告編制依據(jù)第一章 項目建設(shè)可行性綜合分析一 項目建設(shè)的必要性二 項目建設(shè)條件第二章 市場分析及產(chǎn)品前景 一 物流概念二 物流在社會經(jīng)濟(jì)中的作用三 我國具有廣闊的物流市場四 物流是降低醫(yī)藥經(jīng)營成本、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵五 某地醫(yī)藥物流中心項目前景第三章 工程建設(shè)措施 一 建設(shè)設(shè)計指導(dǎo)思想與原則 二 項目總體規(guī)劃方案 三 建設(shè)方案 四 節(jié)能節(jié)水措施 五 環(huán)境保護(hù)措施 六 工程招標(biāo)第四章 投資估算與融資方案 一 投資估算 二 資金籌措與資金來源 三 投資計劃與資金安排第五章 財務(wù)效益評價 一 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù) 二 銷售收入與稅金 三 總成本費用評價 四 項目財務(wù)效益分析 五 償貸能力分析第六章 不確定性分析 一 盈虧平衡分析二 信貸風(fēng)險及防范措施第七章 總評價 一 財務(wù)總評價二 社會效益評價三 研究結(jié)論附表：1 營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加評估表2 損益表3 現(xiàn)金流量表附圖：1 某地醫(yī)藥物流中心選址地塊方位示意圖2 項目總平圖 3 項目鳥瞰圖總 論省市重點工程、行業(yè)龍頭項目“某地醫(yī)藥物流中心”是以政府為主導(dǎo)、藥監(jiān)為主管、醫(yī)藥為專營、廠商為主體、物流為主業(yè)的大規(guī)模、新理念、主題式、智能化、專業(yè)型的現(xiàn)代醫(yī)藥物流項目。一 項目概況 某地醫(yī)藥物流中心（發(fā)展商） 某地醫(yī)藥物流中心有限公司 湖南省湘潭市芙蓉東路一側(cè)岳塘區(qū)西塘村與高新區(qū)茶園村交匯處的西北角地塊。 。中心具備藥品交易、儲存、檢驗、養(yǎng)護(hù)、分揀、配送、運輸、中藥飲片加工、商務(wù)洽談、數(shù)據(jù)交換、電子商務(wù)、賓館餐飲等綜合服務(wù)功能，是一家高檔次、大規(guī)模、多功能、智能化、花園式的現(xiàn)代化物流園區(qū)。其中： 1）醫(yī)藥商業(yè)廣場（交易大樓），有藥品展位1480個，可容納1000家以上的藥品生產(chǎn)廠家、總代理商、總經(jīng)銷商等，中心的互連網(wǎng)技術(shù)，客戶間可實現(xiàn)資源共享、數(shù)據(jù)共用、信息互通。庫存藥品容量可達(dá)100萬箱以上，日處理藥品定單4000份，具備藥品出入庫吞吐量5萬件/天的能力。 3）三和醫(yī)藥大廈為四星級商務(wù)酒店。 4）大型停車場（處地下），有車泊位600個，適合于大型貨車及其它車輛停泊。 6）中藥飲片深加工廠房，用于中藥材、中藥飲片深加工，基本采用中藥加工粉成技術(shù)推出中藥顆粒產(chǎn)品。序號項 目單 位數(shù) 據(jù)備 注1項目總占地平方米2總建筑面積平方米258003建筑占地面積平方米366524建筑密度%5容積率6綠化率%7項目建設(shè)總投資萬元42021二 承辦單位介紹項目承辦單位為湖南省湘潭市藥材有限責(zé)任公司，發(fā)展商為某地醫(yī)藥物流中心有限公司。其中陰涼庫12000平方米，冷庫800平方米。該公司2004年銷售近2億元，是湘潭市的重點利稅大戶。經(jīng)營品規(guī)達(dá)12000多種，與全國近4000個藥品生產(chǎn)廠家、經(jīng)營公司、醫(yī)療單位建立了良好的商務(wù)關(guān)系。二00四年通過了國家食品藥品監(jiān)督管理局的GSP認(rèn)證，獲得《GSP認(rèn)證書》。信息網(wǎng)絡(luò)的不斷完善，為生產(chǎn)和經(jīng)營企業(yè)、醫(yī)療機構(gòu)、連鎖門店提供了時適、快捷的物流通道。三 項目進(jìn)展過程（一）2003年7月18日，湘潭市委、市政府為加快湘潭市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展，把湘潭建設(shè)成“湘中南現(xiàn)代物流中心”，將“某地醫(yī)藥物流中心”列為湘潭市“三個中心”的物流中心重點項目之一。（三）2003年8月29日，完成三和項目選址，并得到湘潭市規(guī)劃局批準(zhǔn)。湖南省藥品監(jiān)督管理局以湘藥監(jiān)函[2003]110號文件，批復(fù)同意籌建某地醫(yī)藥物流中心。（六）2003年11月13日，湘潭市發(fā)展計劃委員會以潭計投[2003]397號下達(dá)“某地醫(yī)藥物流中心建設(shè)項目工程基建投資計劃的通知”。（八）2005年1月20日，湘潭市人民政府下發(fā)潭府閱[2005]2號文件，明確某地醫(yī)藥物流中心建設(shè)項目享受工業(yè)園區(qū)項目的優(yōu)惠政策。（十）2005年4月11日，由市領(lǐng)導(dǎo)、各區(qū)政府、各委局領(lǐng)導(dǎo)組成的某地醫(yī)藥物流中心建設(shè)工作協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組成立，湘潭市人民政府以潭府閱[2005]15號文件予以確定。（十二）2005年9月17日，在盤龍山莊國際大酒店舉行“某地醫(yī)藥物流中心項目新聞發(fā)布會”。 四 本報告編制依據(jù)、政策和長遠(yuǎn)規(guī)劃；；、市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃等；、地理、氣象、水文、地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會等基礎(chǔ)資料；；；《投資項目可行性研究指南》；《建設(shè)項目可行性研究報告增加招標(biāo)內(nèi)容及核準(zhǔn)招標(biāo)事項暫行規(guī)定》；、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第二版）；（投資）考試教材編寫委員會的《項目決策分析與評估》；、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)；。要在競爭中贏得優(yōu)勢，占有更多份額，就必須進(jìn)行多元化發(fā)展，尋找新的利潤增長點。某地醫(yī)藥物流中心的應(yīng)運而生，既是醫(yī)藥行業(yè)發(fā)展的需要，也是國內(nèi)外醫(yī)藥行業(yè)發(fā)展趨勢的使然。上世紀(jì)八十年代，湖南藥品銷售處在全國的上、中游水平，但到上世紀(jì)九十年代末至本世紀(jì)初，藥品銷售總額逐漸跌落至全國平均水平之下。本世紀(jì)初，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份的北京、上海、浙江、廣東等省市，相繼建成醫(yī)藥物流中心，采取“集約經(jīng)營，統(tǒng)一配送”方式，充分發(fā)揮物流中心中轉(zhuǎn)中心的作用，連接多種運輸方式，實行多式聯(lián)運，降低了營銷、物流成本，藥品銷售總額一舉走到了全國各省的前面。但藥品價格的居高不下，又限制了藥品銷量的增長。因此，三和醫(yī)藥物流項目的建設(shè)，是湖南醫(yī)藥市場發(fā)展的需要。 該項目的建設(shè)符合國家物流產(chǎn)業(yè)政策，符合湘潭市市委、市政府將湘潭打造成“湘中南現(xiàn)代物流中心”的戰(zhàn)略方針，得到了各級政府、各相關(guān)部門的支持。（三）是恢復(fù)湘潭“藥都”地位的基礎(chǔ) 湘潭具有豐富的人文資源，湘潭在我國歷史上曾是四大“藥都”之一。上世紀(jì)九十年，湘潭市政府試圖恢復(fù)湘潭“藥都”地位，著力打造了湘潭國藥城，也曾盛極一時，影響周邊。 2003年湘潭市委物流工作調(diào)研組根據(jù)湘潭醫(yī)藥在全省的地位、湘潭人文背景、地理條件、資源狀況；依據(jù)全國中藥普查所顯示的湖南中藥品種數(shù)處全國第二的地位，多方論證后提出打造某地醫(yī)藥物流中心，以此為契機，重振“藥都”雄風(fēng)。東臨湘潭市雙馬工業(yè)園，南傍高新區(qū)萬博國際物流園。區(qū)位地理優(yōu)勢明顯。（二）用地條件 某地醫(yī)藥物流中心建設(shè)用地分屬湘潭市高新區(qū)茶園村、岳塘區(qū)板塘鄉(xiāng)西塘村。用地以山地為主，兼有少量水塘和農(nóng)田。場址范圍內(nèi)無永久性建筑物。無電力高壓走廊、城市主要管線、排污主管道等，便于建筑布局。場址上層土為第四紀(jì)洪積層，大部分為紅色塑粘土和黃色亞粉土，深層為沙礫巖和第三紀(jì)紅色砂巖，無溶洞等不良土質(zhì)，不會發(fā)生山崩、滑坡等地質(zhì)災(zāi)害。用地區(qū)域水文地質(zhì)條件簡單、地下水類型主要為松散巖類孔隙水、紅層裂隙水，地下水較低，富水性為中等。（三）市政條件 某地醫(yī)藥物流中心項目建設(shè)市政配套外部環(huán)境良好。項目周邊已形成環(huán)狀城市供水主管，且用地范圍內(nèi)可供井水和池塘水，能滿足項目施工及營運要求。2005年7月1日，就“三和”建設(shè)用地、征地、拆遷、稅收等問題，市政府召開專門會議，形成了