【正文】 50熱利用產(chǎn)業(yè)太陽能房地產(chǎn)業(yè)建筑設(shè)計產(chǎn)業(yè)投資基金制水行業(yè)污水處理行業(yè)光伏產(chǎn)業(yè)碧桂園新業(yè)務(wù)評估的結(jié)果碧桂園需要重點考慮的新業(yè)務(wù)房地產(chǎn)業(yè) ： 太陽能房地產(chǎn) 建筑設(shè)計行業(yè)非房地產(chǎn)業(yè) ： 太陽能熱利用 產(chǎn)業(yè)投資基金產(chǎn)業(yè) 制水行業(yè) 污水處理 示例：在中期報告中，羅蘭貝格對碧桂園非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可以考慮進入的項目進行了分類分析資料來源：羅蘭貝格分析19出于資源的有限性以及戰(zhàn)略定位的不同，建議碧桂園對投資項目進行分類管理，不能 “ 一刀切 ”項目投資意向財務(wù)型戰(zhàn)略型操作型?碧桂園在主業(yè)以外的管理局限 ? 投資項目三種類別? 經(jīng)驗曲線缺失? 人力資源匱乏? 風險增加? 集團現(xiàn)有管理能力不足資料來源：羅蘭貝格分析20上市后一段時期內(nèi)，碧桂園的戰(zhàn)略核心仍然是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在區(qū)域、產(chǎn)品和價值鏈整合等維度利用大量融資進行規(guī)模擴張區(qū)域擴張產(chǎn)品戰(zhàn)略價值鏈整合房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)雄厚融資資料來源：羅蘭貝格分析21根據(jù)主業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)計，碧桂園的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可以為資本運作業(yè)務(wù)帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，支撐專門的投資部門為集團尋找新的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)機會資料來源：羅蘭貝格分析? 現(xiàn)金流? 管理資源? 人力資源? 當前主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)? 發(fā)展新業(yè)務(wù)：新能源、環(huán)保材料等? 未來戰(zhàn)略業(yè)務(wù)：須視新業(yè)務(wù)成長狀況而定新事業(yè)（碧桂園投資部門）利潤時間第一層面：拓展并確保核心事業(yè)之運作第二層面：發(fā)展新業(yè)務(wù)第三層面：開創(chuàng)未來的事業(yè)機會? 企業(yè)必須不斷地開展業(yè)務(wù)增長的各種活動；? 必須以對現(xiàn)有業(yè)務(wù)的同等專注來關(guān)心企業(yè)未來的發(fā)展方向；? 需要當前業(yè)務(wù)、新建業(yè)務(wù)和未來可選業(yè)務(wù)之間保持協(xié)調(diào)平衡的方法22碧桂園的主業(yè)和其他事業(yè)應該采取 “雙輪驅(qū)動 ”模式，以主輪發(fā)展帶動輔輪，輔輪支持主輪，避免陷入多輪混亂運作的陷阱地產(chǎn)主業(yè)輔業(yè)資料來源：羅蘭貝格分析? 正確的方法是主業(yè)、輔業(yè)區(qū)分明顯，機制清晰，目的明確? 通過資本鏈連接主業(yè)輔業(yè)，雙輪驅(qū)動? 擁有多個小 “發(fā)動機 ”，但不能統(tǒng)一輸出巨大市場功率? 業(yè)務(wù)間關(guān)系復雜混亂、相互制約，管理難易有的放矢? 相互配合有縫隙? 多輪混亂運作陷阱? 雙輪驅(qū)動是正確的做法23在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，羅蘭貝格建議碧桂園應向 未來業(yè)務(wù)模式（二） 的方向發(fā)展類投資管理階段特點：? 集團資產(chǎn)管理? 主要也參股投資作為收益來源? 房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營能力薄弱? 管理被動、關(guān)系松散、控制力弱開發(fā)經(jīng)營階段環(huán)境變化：? 開發(fā)市場需要巨大，競爭對手水平較弱，盈利水平很高? 客戶對服務(wù)、產(chǎn)品相當要求較低，比較容易滿足? 公司內(nèi)部管理調(diào)整迅速、有效，對市場的把握比較準確未來模式選擇? 未來模式一 管理型公司A B C開發(fā)經(jīng)營經(jīng)營型公司 投融資管理開發(fā) 經(jīng)營投融資管理開發(fā) 經(jīng)營? 未來模式二資料來源：羅蘭貝格分析24形成開發(fā)、經(jīng)營兩大業(yè)務(wù)板塊，以經(jīng)營板塊支持開發(fā)板塊，協(xié)調(diào)發(fā)展市場發(fā)展趨勢 資產(chǎn)收益要求 公司資源狀況? 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)市場成熟度提高，行業(yè)的競爭加劇， 開發(fā)業(yè)務(wù)利潤率下降? 全國擴張 的競爭格局正在形成，各區(qū)域領(lǐng)先的開發(fā)商已經(jīng)快速在全國各重要城市搶攤? 房地產(chǎn) 經(jīng)營市場 尚處于起步階段，隨著客戶服務(wù)要求的提高， 物業(yè)、房產(chǎn)咨詢、代理等服務(wù)行業(yè)的市場 可能有較大發(fā)展? 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù) 開發(fā)周期長，投資收益波動大 ，單一通過多項目、跨地域經(jīng)營來平衡收益，除非規(guī)模很大，否則十分困難? 經(jīng)營運作業(yè)務(wù) 收益比較穩(wěn)定? 公司目前的土地儲備豐富、資金充裕，未來隨著成功上市、全國擴張，開發(fā)項目 越來越多 ，是當然的主動板塊? 公司開發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展必將帶動物業(yè)等 服務(wù)業(yè)務(wù)的向市場化、專業(yè)化方向提升? 經(jīng)營板塊可以為開發(fā)板塊提供更好的 服務(wù)支持 ，是有力的補充和聯(lián)動所以羅蘭貝格建議碧桂園在未來發(fā)展中，形成開發(fā)、經(jīng)營兩大業(yè)務(wù)板塊，聯(lián)動發(fā)展：–平衡市場風險，平衡收益波動，使 公司盈利平穩(wěn)增長–聯(lián)動發(fā)展 ，通過經(jīng)營業(yè)務(wù)提供資源、加深對客戶需求的理解，增強開發(fā)業(yè)務(wù)競爭力；通過開發(fā)業(yè)務(wù)為經(jīng)營業(yè)務(wù)提供盈利的平臺資料來源：羅蘭貝格分析25公司應該采用 GE矩陣等業(yè)務(wù)組合戰(zhàn)略性分析工具，對不同類型業(yè)務(wù)根據(jù)集團戰(zhàn)略采取不同策略進行組合管理碧桂園在該行業(yè)內(nèi)的競爭能力高中低低 中 高行業(yè)吸引力第一類業(yè)務(wù)行業(yè)吸引力很大，而且 碧桂園 擁有相當資產(chǎn)和技能等競爭優(yōu)勢第二類業(yè)務(wù)市場具有一定吸引力，碧桂園具有近期盈利能力，但面臨進一步發(fā)展挑戰(zhàn)第三類業(yè)務(wù)剩下的吸引力不大的各類業(yè)務(wù)碧桂園在該行業(yè)內(nèi)的競爭能力高中低低 中 高行業(yè)吸引力謹慎進入市場1） 2） 3）選擇性成長 全力奮斗有限擴充或先撤出選擇性補充4）保持優(yōu)勢減少損失 全面收獲 有限收獲注：中期新業(yè)務(wù)報告所測評的行業(yè)已標注圖中。進而整合自身資源，把握地產(chǎn)價值鏈核心環(huán)節(jié)，通過 DBPm集成，最終實現(xiàn)集團戰(zhàn)略愿景28從區(qū)域和產(chǎn)品兩個維度看，碧桂園房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的四個可能戰(zhàn)略選擇具體描述如下專業(yè)住宅開發(fā)高檔酒店住宅成片開發(fā)廣東 二線城市全國?當前碧桂園業(yè)務(wù)發(fā)展模式 ?全國性專業(yè)住宅開發(fā)商 ?區(qū)域性房地產(chǎn)綜合開發(fā)商 ?全國性房地產(chǎn)綜合開發(fā)商1 2 3 4? 專注于廣東省住宅社區(qū)類房地產(chǎn)和酒店開發(fā)業(yè)務(wù)? 除了目前的別墅、高檔公寓外，不排除進入中低檔住宅開發(fā)業(yè)務(wù)及經(jīng)濟適用房的可能性? 大力發(fā)展廣東省住宅類房地產(chǎn)成片開發(fā)業(yè)務(wù)? 在此基礎(chǔ)上，繼續(xù)以酒店作為住宅社區(qū)配套業(yè)務(wù)，努力挖掘產(chǎn)品價值潛力，探索產(chǎn)品新價值元素，逐步進入二線及全國城市的專業(yè)住宅市場? 依托酒店配套優(yōu)勢，大力發(fā)展廣東省住宅房地產(chǎn)成片開發(fā)業(yè)務(wù)? 在此基礎(chǔ)上，積極探索二線城市專業(yè)住宅和酒店開發(fā)業(yè)務(wù)，同時加強住宅產(chǎn)業(yè)化標準進程，改善公司產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提升產(chǎn)品標準? 在做深廣東房地產(chǎn)市場的同時，重點發(fā)展二線城市專業(yè)住宅和酒店開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)，并向全國拓展專業(yè)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)? 同時努力挖掘產(chǎn)品價值潛力，探索產(chǎn)品新價值元素，改善公司產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提升產(chǎn)品標準資料來源 ：羅蘭貝格分析專業(yè)住宅開發(fā)高檔酒店住宅成片開發(fā)廣東 二線城市全國專業(yè)住宅開發(fā)高檔酒店住宅成片開發(fā)廣東 二線城市全國專業(yè)住宅開發(fā)高檔酒店住宅成片開發(fā)廣東 二線城市全國29從價值鏈的維度看，碧桂園應整合自身資源，把握地產(chǎn)價值鏈核心環(huán)節(jié)，通過 DBPm集成，最終實現(xiàn)集團戰(zhàn)略愿景Design規(guī)劃設(shè)計是碧桂園產(chǎn)品研發(fā)的命脈所在Build建筑施工是成本控制、品質(zhì)保障的基礎(chǔ)Property mgmt物業(yè)管理是產(chǎn)品溢價的源泉資料來源：羅蘭貝格分析營銷管理規(guī)劃設(shè)計 物業(yè)管理售后服務(wù)建筑施工工程管理裝飾裝修投資評估一級土地開發(fā)二級土地開發(fā)投資 開發(fā) 經(jīng)營管理? 地產(chǎn)開發(fā)型：作為一級土地開發(fā)商的純粹地產(chǎn)開發(fā)型隨著 “招牌掛 ” 的全面實行，已經(jīng)成為政府職能的一部分，在面向市場的房地產(chǎn)開發(fā)商中已經(jīng)越來越少，逐漸從主流退出? 典型企業(yè)：陸家嘴有限價值鏈集成? 房產(chǎn)開發(fā)型：全面涉足，關(guān)鍵把控； 對組織資源的依賴，需要投入相對多的人力資源 ? 物業(yè)持有型：優(yōu)質(zhì)物業(yè)長期投資是其利潤來源；風險較低；對組織資源和管理能力要求不高；但需要極強的資本實力；投資評估和土地獲取是其關(guān)鍵控制點? 金融投資型：資本角度涉足開發(fā)，通過外包與監(jiān)管滲透各個環(huán)節(jié)；是國外房地產(chǎn)運營主流模式，國內(nèi)剛剛起步完整價值鏈?綜合運作型：綜合了地產(chǎn)開發(fā)型和房產(chǎn)開發(fā)型兩種價值鏈增值模式，由于地產(chǎn)開發(fā)部分少了，所以該種模式也相應減少 ?典型企業(yè)：金融街單一價值鏈環(huán)節(jié)30 區(qū)域擴張戰(zhàn)略31歷史上看， 1990年代初以來，國內(nèi)先后出現(xiàn)三次開發(fā)商區(qū)域擴張浪潮；目前正處于第三次擴張浪潮發(fā)軔期局部擴張（ 1990－ 2023年）全國布局 *（ 2023－ 2023年）區(qū)域中心深耕（ 2023年至今）背景： 1980年代末、 90年代初，地產(chǎn)行業(yè)機會勃發(fā)，各地紛紛成立各種性質(zhì)的開發(fā)商企業(yè)典型企業(yè)： 萬科、合生、碧桂園擴張路徑： 自創(chuàng)立地城市起家，有一定積累后向省內(nèi)周邊城市輻射成就： 完成一系列代表性項目，在發(fā)源城市成為市場領(lǐng)導者，成功樹立本地品牌，開發(fā)模式基本成型，資本、人力等原始積累完成背景： 隨著經(jīng)濟發(fā)展，地價上揚，地產(chǎn)發(fā)展進入繁榮期，融資渠道逐步多元化典型企業(yè)： 合生、綠地、富力擴張路徑： 利用自身積累與上市獲得資本，進軍珠三角、長三角、環(huán)渤海京津地區(qū) 三大經(jīng)濟板塊以及幾個區(qū)域經(jīng)濟中心開始全國布局成就： 全國范圍、重點區(qū)域進行土地儲備， 建設(shè)區(qū)域性地標作品，整合、樹立全國品牌形象，積攢輻射勢能背景： 業(yè)內(nèi)競爭逐漸激烈，并出現(xiàn)全國競爭趨勢，融資渠道進一步多元化，土地獲取手段趨于單一典型企業(yè)： 萬科、合生、綠地擴張路徑： 由三大經(jīng)濟板塊與各區(qū)域經(jīng)濟中心輻射延伸，深耕中心城市同時，滲透周邊二三線城市成就： 在全國品牌樹立與一定的開發(fā)規(guī)?；A(chǔ)上，不再聚焦于規(guī)模，制定三大板塊與各區(qū)域中心城市以及周邊二三線城市市場深耕戰(zhàn)略，制定企業(yè)的全面形象戰(zhàn)略注：部分房地產(chǎn)商并沒有選擇全國擴張戰(zhàn)略，如河南建業(yè)資料來源：羅蘭貝格分析32在第二次區(qū)域擴張浪潮中，主要粵系開發(fā)商 *北伐、東進、西突并行，其珠三角以外業(yè)務(wù)收入已普遍達到或超過全國總收入的 50％，呈中心競爭之勢2023年粵系主要地產(chǎn)商主營業(yè)務(wù)收入?yún)^(qū)域分布圖 單位：％珠三角 長三角 環(huán)渤海萬科合生創(chuàng)展金地注： 由于發(fā)端較早且毗鄰港澳，成長速度快，粵系地產(chǎn)商實力普遍較強 富力 2023年天津、西安、重慶項目暫無銷售收入資料來源： 萬科（ 00002） 2023年報，合生創(chuàng)展（ 0754， HK） 2023年報，富力（ 2777， HK） 2023年報，金地（ 600083） 2023年報，羅蘭貝格分析富力 **萬科 合生創(chuàng)展 金地 富力珠三角長三角環(huán)渤海深圳、廣州、東莞、中山上海、南京、南昌、無錫北京、天津、沈陽、大連、鞍山、長春廣東上海北京、天津廣州、深圳上海北京廣州北京尚無銷售回款33至 2023年，合生創(chuàng)展與萬科全國布局均基本成型，重心向環(huán)渤海地區(qū)轉(zhuǎn)移注： 2023年萬科進入杭州，進入城市達到 22個資料來源：萬科（ 00002） 2023年報，合生創(chuàng)展（ 0754， HK） 2023年報，羅蘭貝格分析? 2023年，合生創(chuàng)展旗下樓盤銷售額占廣州市場 5%? 戰(zhàn)略性精選六大中心，分別輻射珠三角、環(huán)渤海、長三角，實現(xiàn)三駕馬車齊頭并進的理性開發(fā)模式? 2023年，選定京津環(huán)渤海為公司未來的戰(zhàn)略擴張重心? 萬科于 90年代初開始國內(nèi)最早的開發(fā)商區(qū)域擴張，至今已遍布 22城市 *，完成三大中心板塊戰(zhàn)略布局? 從 2023年業(yè)績可以看出，萬科在環(huán)渤海的凈利潤份額與收入份額嚴重偏離，加之京津有國家政策重點扶持，萬科亦將近期戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)移至京津地帶珠三角 長三角 環(huán)渤海合生創(chuàng)展全國布局示意圖 萬科 2023年主營業(yè)務(wù)收入與凈利潤區(qū)域分布圖 單位：％三大區(qū)域 六大中心以上海為中心的長江三角洲拓展區(qū)域以北京、天津為中心的環(huán)渤海地區(qū)以深圳、廣州為中心的珠江三角洲拓展區(qū)域34同期，得益于房價飛漲而迅猛成長的滬系開發(fā)商產(chǎn)生強烈擴張愿望，但囿于珠三角市場成熟度高、競爭激烈，北方傳統(tǒng)國企資源優(yōu)勢明顯；在繼續(xù)深挖長三角外，其戰(zhàn)略擴張目標集中于中部板塊和西部板塊? 長三角（ 92％）仍然是復地擴張戰(zhàn)略的絕對重心，同時攜全國擴張愿望在中部（武漢、鄭州等）尋找機會? 由于廣東市場成熟，競爭激烈；北方傳統(tǒng)強大國企資源優(yōu)勢明顯，滬系開發(fā)商多將眼光投向本地開發(fā)商較為弱勢的中部板塊和西部板塊復地集團 2023年業(yè)績分布圖 單位：％ 綠地地產(chǎn)全國城市布局示意圖上海 南京 武漢? 2023年 7月在香港成功上市的綠地地產(chǎn)，自 2023年跨出長三角以來，已經(jīng)滲透全國 17個城市進行開發(fā)? 綠地的快速擴張得益于與本地開發(fā)商靈活多樣的合作方式，例如南昌、鄭州的合作目前有項目或有合作項目資料來源：復地集團（ 2337， HK） 2023年報，外部訪談，羅蘭貝格分析35同樣，北派開發(fā)商南下進展不大，在固守環(huán)渤海的同時，戰(zhàn)略性布局華中南、華西南、長三角成為普遍選擇北京 太原 無錫 成都 全國天津截至 2023年底首創(chuàng)置業(yè)土地儲備分布圖 單位：％? 首創(chuàng)置業(yè)目前的土地儲備布局呈現(xiàn)出 “一個中心，兩向勢頭 ”，即