【正文】 升級階段? 工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進程加快，第三產(chǎn)業(yè)將獲得進一步發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進入優(yōu)化升級階段? 隨著區(qū)域合作發(fā)展新格局的形成，特別是粵港澳合作、泛珠三角區(qū)域合作的務(wù)實推進，區(qū)域合作進入快速發(fā)展階段?廣東省 20232023年主要經(jīng)濟社會指標增長情況 ?描 述53廣東省房地產(chǎn)市場也日趨成熟，并且仍具有很大的發(fā)展空間資源來源：廣東省統(tǒng)計局? 個人有效需求強有力支撐商品房市場，各種物業(yè)的房屋銷售建筑面積和銷售額均有兩位數(shù)的增長? 市場自身的持續(xù)發(fā)展與供求關(guān)系的變化，引致2023年廣東商品房每平米均價同比增長 %? 近年來廣東城市化進程加快，土地資源日益稀缺，國民經(jīng)濟的增長使改善性居住增長，住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級，高端產(chǎn)品增長，導(dǎo)致房價呈結(jié)構(gòu)性上漲? 自住型需求為主的住宅需求呈剛性增長，土地和存量住宅供應(yīng)有所減少，供求關(guān)系日益緊張，直接引致房價持續(xù)增長基本結(jié)論廣東省 2023~2023年上半年商品房銷售情況圖 1. 廣東省 2023~2023年上半年商品房銷售增長（ %）++2023一季度2023二季度2023一季度2023二季度++2023 2023 2023 2023圖 2. 廣東省 2023年 1~12月平均價格增長趨勢54就住宅開發(fā)而言，根據(jù)廣東省的人口基數(shù)及增長，在達到未來居住面積的目標下還有很大的市場潛力預(yù)計 2023年廣東城鎮(zhèn)居民人均居住達到 30平米2023年年初廣東省人均居住面積 20232023年，在以 2023年人口基數(shù)不變的情況下，廣東省住宅市場每年的住宅需求達 人口基數(shù)不變條件下的住宅需求考慮人口增長， 20232023年廣東省人口增長413萬以現(xiàn)在平均每戶家庭新增住戶 ，需住房 以每套房 90平米計，則 20232023年每年需增長 4896萬平米人口增長條件下的住宅需求政府房地產(chǎn)政策的導(dǎo)向。 未經(jīng) 羅蘭貝格公司允許，不得拷貝及傳播公司報告、文件A B C D E碧桂園戰(zhàn)略藍圖 公司戰(zhàn)略業(yè)務(wù)戰(zhàn)略頁碼 6 頁碼 12 頁碼 171. 區(qū)域戰(zhàn)略. 產(chǎn)品戰(zhàn)略. 價值鏈定位頁碼 30頁碼 48頁碼 86支撐戰(zhàn)略. 企業(yè)形象戰(zhàn)略. 公司治理結(jié)構(gòu). 內(nèi)部管控體系頁碼 101頁碼 112頁碼 131戰(zhàn)略實施行動綱要6A. 碧桂園未來 5年戰(zhàn)略藍圖7羅蘭貝格為碧桂園未來 310年的發(fā)展設(shè)定分階段具體戰(zhàn)略目標? 年銷售收入達到 260億元? 年在建面積超過 600萬平方米? 戰(zhàn)略土地儲備達到 10000畝? 廣東省內(nèi)住宅業(yè)務(wù)份額第一? 廣東省內(nèi)品牌美譽度第一? 異地業(yè)務(wù)收入比例控制在 30％以內(nèi)? 年銷售收入達到 400億元? 年在建面積超過 1000萬平方米? 土地儲備達到 20230畝? 穩(wěn)固廣東省內(nèi)二線城市業(yè)務(wù)，覆蓋廣東省主要區(qū)域? 異地業(yè)務(wù)收入比例上升至 50％左右? 在全國范圍內(nèi)建立強有力品牌資產(chǎn)資料來源：羅蘭貝格分析2023年戰(zhàn)略發(fā)展目標（ 3年）2023年戰(zhàn)略發(fā)展目標（ 5年）2023年戰(zhàn)略發(fā)展目標（ 10年）? 年銷售收入達到 1000億元? 年在建面積超過 2023萬平方米? 土地儲備達到 40000畝? 覆蓋全國市場主要區(qū)域? 凈利潤水平業(yè)內(nèi)第一? 全國品牌影響力第一數(shù)據(jù)說明：根據(jù)碧桂園未來發(fā)展 “十年百盤千億 ”的戰(zhàn)略目標，我們預(yù)測了碧桂園在未來 10年內(nèi)的發(fā)展目標。根據(jù)羅蘭貝格分析及碧桂園發(fā)展現(xiàn)狀，我們認為碧桂園在前 3年的平均增長率為 30%，未來 5年內(nèi)年均增長率為 25%，未來 10年內(nèi)年均增長率不高于 20%。取消福利分房，實行貨幣化分配金融部門的支持，按揭貸款的提供城市化進程的推動百姓消費觀念的改變住宅需求四大促進因素 45%資料來源：羅蘭貝格分析55但隨著近期系列政策調(diào)控力度的加大，住宅開發(fā)結(jié)構(gòu)特別是高檔住宅開發(fā)受到很大影響1) 2023年以前配套商品房針對動遷戶， 2023年后對非動遷戶放開，將成為主要的消費群資料來源：廣東房屋土地資源局；羅蘭貝格分析按市場機制運作由供需雙方按照市場機制運作房地產(chǎn)作為本地的支柱產(chǎn)業(yè)和重要稅收來源政府保障 提供廉租房，保障最低收入人群基本住房需求政府保障按市場機制運作政府調(diào)控下的市場機制運作由供需雙方按照市場機制運作嚴格空置低容積率土地供給增加配套商品房 1)以及中低價普通商品房住宅建設(shè)用地供應(yīng)，滿足低收入人群的住房需求最低收入人群高收入及中等收入人群最高收入人群低收入人群?政府對市場的調(diào)控態(tài)度：以前 ?政府對市場的調(diào)控態(tài)度：今后最低收入人群低收入人群提供廉租房，保障最低收入人群基本住房需求由供需雙方按照市場機制運作房地產(chǎn)作為本地的支柱產(chǎn)業(yè)和重要稅收來源高收入及中等收入人群最高收入人群56商業(yè)地產(chǎn)和甲級寫字樓對地段的要求很高，同時土地供應(yīng)相對緊張，因而對土地獲取能力需求較高資料來源：廣州房屋土地資源管理局； 羅蘭貝格 分析不同物業(yè)形態(tài)對地段的要求 20232023年廣州市土地供應(yīng)分類 [萬平方米 ]價值近 遠與市中心距離獨立住宅公寓工業(yè)廠房、物流地產(chǎn)甲級寫字樓零售商業(yè)地產(chǎn) 49%%%其它用地 1)商品住宅商業(yè)服務(wù)辦公樓 %旅游用地 % 6,84513,200%%% %%1) 其他用地包括園林用地、綠化用地等從土地獲取難易程度的角度來看：甲級寫字樓以及商業(yè)中心項目對地段要求較高，理想地塊的獲取較為困難；廣州住宅市場由于中心區(qū)域土地供給的減少，獲取好地段土地難度增加，而二線城市相對而言中心區(qū)域住宅用地可得性更高各細分市場對土地獲取能力的要求分析57甲級辦公樓，爛尾樓改造和區(qū)域商業(yè)中心項目對自有資金和融資能力的要求較高自有資金要求 融資能力要求8,0009,000萬 *5,000萬 * 1,0002,000萬57億4億7,0008,000萬2億廣州住宅二線城市住宅經(jīng)濟型酒店甲級寫字樓爛尾樓改造社區(qū)商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心* 10萬平方米的樓盤，位于廣州的內(nèi)外環(huán)之間1億3,000萬57億4億4億廣州住宅二線城市住宅經(jīng)濟型酒店甲級寫字樓爛尾樓改造社區(qū)商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心各細分市場對資金能力的要求分析資料來源：羅蘭貝格分析58從經(jīng)營能力上來看，甲級寫字樓以及商業(yè)項目對企業(yè)經(jīng)營能力要求較高，而碧桂園此類項目上的經(jīng)驗積累和能力準備度尚有不足住宅甲級寫字樓爛尾樓社區(qū)商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心物流地產(chǎn)?研發(fā) / 產(chǎn)品策劃和設(shè)計?項目實施和管理 ?銷售和營銷 ?持續(xù)運營 ?綜合評分??????代表能力要求很高 代表能力要求較高 代表能力要求一般 代表能力要求較低 代表能力要求很低各細分市場對經(jīng)營能力的要求分析資料來源：羅蘭貝格分析59就酒店投資開發(fā)而言，隨著國內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展，酒店市場在經(jīng)歷了前幾年的低迷后也開始逐漸復(fù)蘇?國內(nèi)酒店業(yè) 03年之后呈現(xiàn)快速增長之勢注：旅游總收入中不含出境旅游收入，其中 2023年為羅蘭貝格根據(jù)年均增長率的預(yù)測值數(shù)據(jù)來源：國家旅游局?我國旅游行業(yè)長期保持著持續(xù)快速增長單位：萬元我國 20232023年旅游 業(yè) 收入情況 國內(nèi)星 級 酒店 20232023年增 長 情況2023＊ 年2023年2023年2023年2023年2023年2023年單位：個60目前我國酒店業(yè)集團化程度較低，消費結(jié)構(gòu)極合理，中高星級飯店多，低檔酒店少?2023年我國酒店集團化程度與國際酒店比較?目前已有 30多個世界著名的飯店管理集團進入中國飯店業(yè)市場。而經(jīng)濟型酒店入住率 60％以上即可保本。在新加入的 9家酒店中，有一家超豪華級度假酒店是洲際集團在中國內(nèi)地開設(shè)的第一家洲際品牌的度假酒店。要在一線城市的競爭中獲得成功，必須擁有超強實力81由于低星級酒店多集中于二三線城市，且整體贏利狀況較差，經(jīng)濟型連鎖酒店更適合于二線、三線城市的投資開發(fā)經(jīng)濟型酒店市場的競爭狀況的五大特點 ?競爭力極強 ： 2023年， “五一 ”黃金周期間，除北京之外，上海、西安、昆明等許多旅游城市在期間，都出現(xiàn)了高星級酒店預(yù)訂率低 的現(xiàn)象，而 錦江之星、如家、新亞之星、莫泰 168等經(jīng)濟型酒店預(yù)訂量提前一周就逼近 100%?供不應(yīng)求： 我國有一定規(guī)模、相對規(guī)范的的經(jīng)濟型酒店只有錦江之星和如家快捷兩家。只有三四百萬人口的巴黎，僅雅高酒店集團下屬的經(jīng)濟型酒店宜必思就有71家。這九家酒店有一大半分布在二線城市? 法國雅高國際酒店集團（主要品牌包括豪華型的索菲特酒店和商務(wù)型的諾富特酒店。如家快捷、錦江之星等國內(nèi)著名連鎖經(jīng)濟型酒店品牌分店入住率普遍達到 95％以上，年回報率高達 20%以上經(jīng)濟型酒店資料來源： 《 中國旅游統(tǒng)計年鑒（ 2023） 》 ； 羅蘭貝格分析62廣東省旅游業(yè)發(fā)展迅速，因此酒店業(yè)仍有很大的發(fā)展?jié)摿?shù)據(jù)來源：國家旅游局? 2023年 12月 各地方旅游接待情況 ? 基本描述及結(jié)論? 廣東省是一個旅游大省， 2023年12月接待的旅客主要為香港同胞（ 62%）、外國人（ 21%），臺灣和澳門同胞比例相對較少（分別占 12%、 5%）? 相比其他省份而言，受地理位置的影響，廣東省的游客群體相對穩(wěn)定，且入境旅游相比較高? 因此，廣東省的旅游地產(chǎn)將有很大的發(fā)展空間63碧桂園在長期的項目開發(fā)中積累了大量酒店開發(fā)和管理經(jīng)驗，鳳凰城系列酒店的品牌效應(yīng)已在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)生了較大的影響鶴山鳳凰城酒店 花城酒店鳳凰城五星級酒店 清遠假日半島酒店 故鄉(xiāng)里碧桂園鳳凰城酒店系列64 產(chǎn)品競爭策略65對于住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，碧桂園應(yīng)繼續(xù)發(fā)揮 “ 內(nèi)配套 ” 的優(yōu)勢，專注于本地二三線城市的社區(qū)住宅開發(fā)資料來源：廣東省 “十一五 ”計劃，羅蘭貝格分析?在未來五年，廣東省將重點關(guān)注于東西兩翼和粵北城鎮(zhèn)的發(fā)展 ?碧桂園住宅項目重點開發(fā)區(qū)域建議? 根據(jù)廣東省發(fā)展戰(zhàn)略，二、三級市場的房地產(chǎn)有效需求將逐步加大? 高速公路及縣鄉(xiāng)公路網(wǎng)、軌道交通網(wǎng)、高等級航道網(wǎng)等 “ 三大網(wǎng)絡(luò) ” 建設(shè)，大大推動了廣東省的城市化進程? 以珠三角城市群、東西兩翼城鎮(zhèn)密集區(qū)、粵北城鎮(zhèn)點軸發(fā)展區(qū)為主要聚集區(qū)域的發(fā)展，給住宅房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)帶來了很大的發(fā)展空間? 碧桂園在過去的項目開發(fā)過程中，已經(jīng)積累了豐富的城鎮(zhèn)住宅綜合開發(fā)經(jīng)驗，并在“ 內(nèi)配套 ” 的優(yōu)勢下取得了長足發(fā)展? 因此，碧桂園應(yīng)在自己的核心基礎(chǔ)上，抓住機會，深入做好各種社區(qū)服務(wù)配套，緊跟廣東省城市發(fā)展步伐，大力發(fā)展二三線城市的住宅開發(fā)項目珠三角城市群東翼城鎮(zhèn)西翼 城鎮(zhèn)粵北城鎮(zhèn)66隨著國家宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場形勢的變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地增值的空間減少，資金成本提高，產(chǎn)品增值將成為主要盈利來源資料來源：羅蘭貝格分析土地政策 金融政策 行政及財經(jīng)政策? 土地政策將越來越嚴格，依靠不規(guī)范操作獲取土地增值暴利的可能性將降低，資金在土地獲取中將變得越來越重要，要求未來開發(fā)商具有更高的產(chǎn)品增值能力和融資能力產(chǎn)品增值將成為主要盈利來源? 未來金融政策可能產(chǎn)生的影響主要集中在獲貸能力、自有資金的比例、以及預(yù)售制度的調(diào)整，對開發(fā)商融資能力和資金管理能力的要求將越來越高 ? 國八條的下發(fā)抑制了房地產(chǎn)業(yè)投資增長速度? 中央政府積極推動 “不動產(chǎn)稅 ”的實施，意欲減少地方發(fā)展短期行為，但在未來 5年內(nèi) “不動產(chǎn)稅 ”很難對住宅房地產(chǎn)市場產(chǎn)生實質(zhì)性的影響67產(chǎn)品增值能力的提高將主要通過產(chǎn)品溢價和成本控制來實現(xiàn)? 產(chǎn)品溢價? 深刻的消費者認知及理解? 基于消費者認知的產(chǎn)品設(shè)計或引進? 基于消費者認知的產(chǎn)品定價? 針對產(chǎn)品的高效宣傳和溝通?成本控制? 新型原材料的開發(fā)和應(yīng)用? 優(yōu)化采購戰(zhàn)略及管理? 高效項目成本管理? 住宅房地產(chǎn)產(chǎn)品的高價值和品質(zhì)可感知性決定了消費者對產(chǎn)品的關(guān)注暫時高于對品牌的關(guān)注? 目前絕大部分開發(fā)商在高效響應(yīng)市場及消費者需求方面具有較大的改善空間，獲得此能力能提高競爭優(yōu)勢? 通過成本控制獲得利潤提升的空間有限，但隨著開發(fā)商與競爭逐漸成熟，成本控制將越來越受到關(guān)注資料來源：羅蘭貝格分析68遠期來講，在成熟理性的市場中成本優(yōu)勢是住宅開發(fā)企業(yè)提升盈利能力的必由之路不可控成本 可控成本?2023年 Pulte Homes收入及成本結(jié)構(gòu)材料成本節(jié)省意味著凈利潤可以提高 1%左右 (44%X2%)， 這與 %的當(dāng)前利潤水平相比已非常重要?Pulte Homes材料成本節(jié)省情況標準樣板房單建筑面積成本節(jié)約木質(zhì)板材用量節(jié)約框架結(jié)構(gòu)用量節(jié)約以前5,06441,2468,005現(xiàn)在4,93332,6756,557節(jié)約2%20%17%材料和人工成本其他產(chǎn)品銷售成本其他費用和稅金凈利潤 銷售收入資料來源：羅