【正文】 ，向生態(tài)、美化、人文的需要全面發(fā)展。（ 3）住宅風(fēng)格的多樣化和創(chuàng)新。三、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品住宅質(zhì)量全方位的提高 1．住宅品種進(jìn)一步向多樣化發(fā)展　（ 1）住宅檔次多樣化。主要體現(xiàn)在以下 3個(gè)方面：（ 1）已有服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，提高水平；（ 2）新的服務(wù)品種和服務(wù)觀念不斷出現(xiàn)，專業(yè)深化、細(xì)化；（ 3）外資服務(wù)企業(yè)源源進(jìn)入。北京市現(xiàn)在基本形成了以經(jīng)紀(jì)業(yè)、評(píng)估業(yè)、咨詢業(yè)和物業(yè)管理業(yè)為主的 4大房地產(chǎn)服務(wù)專業(yè)。其中，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)更令人關(guān)注。而中小型的企業(yè)要想求得生存就必須做好市場(chǎng)定位，專注于專業(yè)化的市場(chǎng)，以求在盡可能快的時(shí)間內(nèi)培育自身成長(zhǎng)，創(chuàng)造有自身特色的品牌。二、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)大企業(yè)在對(duì)市場(chǎng)的影響力越來越大 ： 這將表現(xiàn)在包括開發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)等各個(gè)相關(guān)企業(yè)。（ 2）外資帶來了房地產(chǎn)經(jīng)營管理的新觀念。 北京市房地產(chǎn)將進(jìn)入全面競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)展階段。政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位職工住房分配貨幣化政策的全面實(shí)施，將進(jìn)一步激發(fā)居民的住宅消費(fèi)熱情。 4.北京申奧成功和中國進(jìn)入WTO，將進(jìn)一步擴(kuò)大北京對(duì)海外的吸引力，全方位擴(kuò)大海外對(duì)北京房地產(chǎn)的需求。北京經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入加速周期，將帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面興旺。需求全面穩(wěn)定增長(zhǎng) 1 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)全面發(fā)展 ： 包括金融、營銷、管理等各類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介業(yè)務(wù)呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 ：隨著住房體制改革的深入、中國即將加入 WTO及戶籍制度的改革，對(duì)商用和住房需求的結(jié)構(gòu)已經(jīng)造成影響，這種需求結(jié)構(gòu)在房地產(chǎn)投資開發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)有所反映。消費(fèi)概念在發(fā)生變化： 住房投資作為一種新的投資手段越來越受到人們的重視，在住宅銷售中，相當(dāng)比重是銷售給這類人群的。個(gè)人購房已成為住宅市場(chǎng)主力軍 ： 2023年上半年在商品住宅銷售面積中，銷售給個(gè)人的達(dá)到２２１．３萬平方米，同比增長(zhǎng)１７．８％。全國商品住宅平均售價(jià)為 2138元，同比增長(zhǎng) %，其中北京增幅達(dá)到 ％。房地產(chǎn)銷售價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng) ： 上半年全國商品房平均售價(jià)為 2284元，比去年同期增長(zhǎng) ％。實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積２４９．５萬平方米，其中住宅銷售２３６萬平方米，同比分別增長(zhǎng)８．５％和７．１％。 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀（續(xù)）新開盤項(xiàng)目大于或等于 100萬平方米的項(xiàng)目個(gè)數(shù)占 ％，也超過全部在售項(xiàng)目同等規(guī)模的比重。隨著開發(fā)規(guī)模增加，項(xiàng)目數(shù)量有逐漸減少的趨勢(shì)。 新項(xiàng)目規(guī)模仍偏小 ： 據(jù) :搜房數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計(jì)，今年上半年新開盤項(xiàng)目有 145個(gè)，平均項(xiàng)目規(guī)模 。當(dāng)代集團(tuán)也同時(shí)推出當(dāng)代城市家園、當(dāng)代青云科技大廈、當(dāng)代萬國城，開發(fā)規(guī)模達(dá) 100萬平方米。大企業(yè)將進(jìn)一步主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)，比如：：華遠(yuǎn)集團(tuán)現(xiàn)在正在全面熱銷 4個(gè)項(xiàng)目，即華亭嘉園、華清嘉園、鳳凰城和陽光華苑， 2023年銷售額達(dá) 20億元，在北京市場(chǎng)占有率達(dá)到 5％。大企業(yè)在市場(chǎng)中占主導(dǎo)地位，進(jìn)入門檻提高 ： 北京市已經(jīng)成立了土地整理儲(chǔ)備中心，準(zhǔn)備由政府統(tǒng)一供地，調(diào)控土地市場(chǎng)的供需，現(xiàn)在土地整理儲(chǔ)備中心已經(jīng)開始回收土地。通過對(duì)企業(yè)開發(fā)規(guī)模進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，開發(fā)規(guī)模最大的前 100家企業(yè)，其項(xiàng)目占到市場(chǎng)全部在售項(xiàng)目總規(guī)模的 62％，平均開發(fā)規(guī)模 ；剩余 400余家企業(yè)所占市場(chǎng)份額不足 40％，平均開發(fā)規(guī)模 。 開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、總體規(guī)模小 ： 根據(jù)北京市工商局統(tǒng)計(jì)， 2023年底全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 3929家，其中2023年新注冊(cè) 1167家，而北京市場(chǎng)上在售的項(xiàng)目，據(jù)搜房數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計(jì)總共約 950個(gè)，僅掌握在 510個(gè)開發(fā)商手中，也就是說，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)沒有項(xiàng)目做。但依企業(yè)實(shí)力不同投資品種也有所差別，通過下面圖表可知，住宅投資在市場(chǎng)中居主導(dǎo)地位。投資資金來源多元化 ： 隨著市場(chǎng)化改革進(jìn)程加快，開發(fā)企業(yè)投資資金來源渠道多元化，國家投資比重逐漸減少，房地產(chǎn)金融發(fā)展迅速，一些大企業(yè)通過上市融資 。： 據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局信息，上半年北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資２４８．９億元，同比增長(zhǎng)５３．１％，達(dá)到１９９６年以來最高水平，比全社會(huì)投資增速高１９．８?jìng)€(gè)百分點(diǎn)。資料數(shù)據(jù)來源：《北京市統(tǒng)計(jì)年鑒》（歷年） 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史二、房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟 ：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐步成熟起來，從投資領(lǐng)域到消費(fèi)結(jié)構(gòu)都發(fā)生了根本性的變化，投資資金來源多元化，個(gè)人購房比重越來越大，房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)也發(fā)展起來，城鎮(zhèn)住房體制改革也逐步深化。細(xì)的分析，對(duì)于建筑和裝修裝飾只做出主要的結(jié)論的分析因?yàn)榉康禺a(chǎn)是龍騰新涉足的行業(yè)，所以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境是分析的重點(diǎn)，從各個(gè)角度做出比較詳裝飾單獨(dú)列出進(jìn)行分析說明按標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)分類，裝修裝飾是屬于建筑業(yè)一類的，但從 實(shí)際業(yè)務(wù)經(jīng)營角度出發(fā)，把裝修 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 裝修裝飾業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析產(chǎn)業(yè)劃分說明：因此需要 建筑在新形勢(shì)下進(jìn)行重新定位，尋求發(fā)展良機(jī)；裝修裝飾業(yè)是技術(shù)含量較高，人員素質(zhì)要求高，并且極具發(fā)展前景的行業(yè)，但需要 做好擴(kuò)充企業(yè)實(shí)力、做好市場(chǎng)定位等各方面的工作。概述 到 2023年末，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到 22平方米，基本實(shí)現(xiàn)平均每戶擁有一套功能相對(duì)齊全、綜合質(zhì)量相對(duì)較高的住宅；農(nóng)村人均住宅建筑面積達(dá)到 30平方米。同時(shí)，北京為 2023奧運(yùn)大量的基建投入有相當(dāng)部分是屬于建筑和裝飾業(yè)的。但加入 WTO，中國企業(yè)將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，大企業(yè)和外資企業(yè)良好的資本運(yùn)營、經(jīng)營策略等都對(duì)小開發(fā)企業(yè)帶來沖擊。裝修裝飾質(zhì)量是衡量人們生活居住環(huán)境的重要尺度之一。三是西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，大規(guī)模的重點(diǎn)工程建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將為建筑業(yè)提供新的市場(chǎng)發(fā)展空間。一是國民經(jīng)濟(jì)將以７ ８％的速度持續(xù)穩(wěn)定地增長(zhǎng)，為建筑業(yè)的發(fā)展提供了良好的宏觀環(huán)境和廣闊空間。四是供應(yīng)主體變化，各開發(fā)企業(yè)的地位正面臨重新洗牌。二是房地產(chǎn)市場(chǎng)由過去的供方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)。?中國的房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期 ： 新時(shí)期的標(biāo)志是伴隨著住房政策的出臺(tái)而出現(xiàn)的，其標(biāo)志有：一是城鎮(zhèn)住房體制的質(zhì)變。?中國經(jīng)濟(jì)將保持穩(wěn)步發(fā)展的勢(shì)頭 ： 中國政府制定的國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 “ 十五 ” 計(jì)劃綱要提出未來五年國民經(jīng)濟(jì)保持較快發(fā)展速度，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度預(yù)期為 7％ ?？偰夸洰a(chǎn)業(yè)選擇與業(yè)務(wù)組合發(fā)展目標(biāo)與整體發(fā)展戰(zhàn)略 4 3外部環(huán)境分析 1 5 6 2 企業(yè)內(nèi)部分析戰(zhàn)略實(shí)施企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 第五部分 是第四部分的詳細(xì)展開，對(duì) 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略做出詳細(xì)的規(guī)劃。 第三 部分是產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合，在前述對(duì)企業(yè)外部和內(nèi)部綜合分析的基礎(chǔ)上，從企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)和自身實(shí)力兩個(gè)角度通盤考慮和分析，我們提出了 企業(yè)未來發(fā)展的產(chǎn)業(yè)選擇和現(xiàn)階段業(yè)務(wù)選擇及組合，為后續(xù)企業(yè)總體戰(zhàn)略思想和戰(zhàn)略規(guī)劃的設(shè)計(jì)提供基礎(chǔ)。在這部分分析中，重點(diǎn)分析了北京市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和豐臺(tái)區(qū)域環(huán)境。本稿為 發(fā)展戰(zhàn)略初稿。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢報(bào)告征求意見稿企業(yè) 報(bào)告說明報(bào)告主體部分分為六大部分，即：外部環(huán)境分析、企業(yè)內(nèi)部分析、產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合、企業(yè)發(fā)展目標(biāo)和整體發(fā)展戰(zhàn)略、 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和戰(zhàn)略實(shí)施。報(bào)告 首先 對(duì) 企業(yè)所處的外部環(huán)境從宏觀大勢(shì)、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、區(qū)域環(huán)境（豐臺(tái)區(qū)）三個(gè)角度進(jìn)行比較詳細(xì)的分析，繼而簡(jiǎn)要提出了 企業(yè)在這種環(huán)境中所處的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)有那些。 其次， 在我們對(duì)企業(yè)進(jìn)行總體診斷的基礎(chǔ)上，從考慮企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的角度對(duì) 企業(yè)內(nèi)部狀況進(jìn)行了詳細(xì)分析。 第四 部分是在前三部分分析的基礎(chǔ)上，對(duì) 企業(yè)未來發(fā)展目標(biāo)做出初步定位，提出了企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略思想和模式。 第六部分則是戰(zhàn)略實(shí)施的一些具體問題分析。整體戰(zhàn)略核心思想建筑業(yè)主導(dǎo) 引入房地產(chǎn) 開發(fā)業(yè)務(wù)培育裝飾業(yè)務(wù)發(fā)展建筑業(yè)務(wù)追求區(qū)域發(fā)展附加值業(yè)務(wù)房屋持續(xù)經(jīng)營一體化經(jīng)營整體轉(zhuǎn)型（現(xiàn)在）2023年以后 ——“ 持續(xù)經(jīng)營 ”階段2023年－ 2023年——“ 企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 ”階段2023年－ 2023年——“ 成長(zhǎng)發(fā)展 ”階段一體化經(jīng)營期轉(zhuǎn)型過渡期根植豐臺(tái)區(qū)域成功轉(zhuǎn)型（ 2023）拓展其它業(yè)務(wù)橫向一體化橫向一體化外部環(huán)境分析1? 各種跡象表明，中國經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展周期，中國正出現(xiàn)新的房地產(chǎn)開發(fā)熱。即居民住房由過去的實(shí)物分配變?yōu)樨泿呕峙?，加速推行住房自有化。三是消費(fèi)主體由過去的集體購房變?yōu)榫幼≌邆€(gè)人。?中國的建筑業(yè)也處于一個(gè)大發(fā)展的時(shí)期： 根據(jù)建設(shè)部《建筑業(yè) “ 十五 ” 計(jì)劃及2023年發(fā)展規(guī)則》的預(yù)測(cè)，今后５ １０年，我國建筑業(yè)面臨良好的發(fā)展機(jī)遇。二是我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和居民住宅建設(shè)規(guī)模將不斷擴(kuò)大，為建筑業(yè)提供了廣闊的市場(chǎng)。四是加入ＷＴＯ給建筑業(yè)帶來的機(jī)遇?以建筑和房地產(chǎn)業(yè)為背景的裝修裝飾業(yè)是極具發(fā)展前景的行業(yè)之一： 在《建設(shè)事業(yè) “ 十五 ” 計(jì)劃綱要》中明確提出要發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)。?加入 WTO，對(duì)中國經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)都有重大影響 ： 中國加入 WTO即將成為事實(shí)，加入 WTO對(duì)中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)可達(dá)兩個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)造 1000萬個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，在拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的前提下，客觀上推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。?申奧成功，為北京市房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)帶來發(fā)展良機(jī) ： 奧運(yùn)促進(jìn)京城房地產(chǎn)業(yè)整體升級(jí)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也客觀帶動(dòng)建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)的發(fā)展。?國家政策客觀上要為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供保障 ： 《建設(shè)事業(yè) “ 十五 ” 計(jì)劃綱要》提出未來 5年我國住宅的發(fā)展目標(biāo)是，城鎮(zhèn)新建住宅 27億平方米；農(nóng)村新建 30億平方米。這客觀上就要求國家的政策要為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供良好的政策支持。其中關(guān)系 發(fā)展的因素中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)體制改革對(duì) 這樣的民營企業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間， “ 國退民進(jìn) ”是大趨勢(shì)；在中國即將加入 WTO和北京申奧成功之際，房地產(chǎn)業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)， 在此時(shí)選擇進(jìn)入房地產(chǎn)是前景的，但是要求 必須緊緊把握形勢(shì)，抓住發(fā)展機(jī)遇，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，以迎接新時(shí)代的挑戰(zhàn)；建筑行業(yè)雖然整體利潤偏低，但建筑業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，現(xiàn)階段也有發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。宏觀大勢(shì)房地產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)裝修裝飾業(yè)充滿機(jī)遇和挑戰(zhàn) 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之一：北京市房地產(chǎn)業(yè) 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析分析說明：房地產(chǎn)業(yè)作為中國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中一個(gè)新型發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，由于區(qū)域環(huán)境和市場(chǎng)成熟程度的差異，在不同的地區(qū)其發(fā)展程度和產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)都是有差異的，在本節(jié)分析中，在考慮企業(yè)的實(shí)際要求基礎(chǔ)上，我們主要針對(duì)北京市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況對(duì)如下四個(gè)方面做比較詳細(xì)的分析一、房地產(chǎn)投資逐年增加 ；從圖表 1中可以看出， 1990到 1993年房地產(chǎn)投資呈平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)， 1994到1995年房地產(chǎn)投資猛增，隨后進(jìn)入逐步平穩(wěn)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀一、投資領(lǐng)域房地產(chǎn)開發(fā)速度增長(zhǎng)較快 其投資總量占社會(huì)投資的５０％，對(duì)全市投資增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用達(dá)７０％。 投資品種多樣化，住宅投資居主導(dǎo)地位 ： 北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資品種日益增多，如高低檔住宅，經(jīng)濟(jì)適用房、危改房、高低檔寫字樓、商業(yè)用房、 CBD等。對(duì)北京市場(chǎng)上在售項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，有項(xiàng)目的企業(yè)平均開發(fā)規(guī)模為 21萬平方米；如果以全部開發(fā)企業(yè)計(jì)算，平均規(guī)模不足 3萬平方米。企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小，仍是市場(chǎng)一大特點(diǎn)。而且政府有關(guān)部門將開展對(duì)閑置建設(shè)用地、開發(fā)項(xiàng)目和開發(fā)企業(yè)的清查工作，將優(yōu)化重組現(xiàn)有的大量散、亂、差小型企業(yè)，實(shí)行大公司戰(zhàn)略。今年下半年，華遠(yuǎn)將推出 4個(gè)新項(xiàng)目：峻峰華亭、新青年公寓、麗華中心、翡翠城，總體市場(chǎng)價(jià)值達(dá) 44億元，今明兩年在北京市場(chǎng)的占有率將擴(kuò)大到 15％。萬通、萬科、太合等也同時(shí)在城里和郊區(qū)推出不同檔次、不同規(guī)模的項(xiàng)目，氣勢(shì)逼人。在新開盤項(xiàng)目中開發(fā)規(guī)模在 10萬平方米以下的仍占多數(shù)，為 ％。在搜房交易數(shù)據(jù)庫中，規(guī)模小于或等于 5萬平方米的項(xiàng)目個(gè)數(shù)占總在售項(xiàng)目個(gè)數(shù)的 ％，遠(yuǎn)大于上半年新開盤項(xiàng)目中同規(guī)模項(xiàng)目比重 (％ )，開發(fā)規(guī)模較小的項(xiàng)目比重降低。新開盤項(xiàng)目規(guī)模有逐漸變大的趨勢(shì)，但增長(zhǎng)趨勢(shì)并不顯著?！? 北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀（續(xù)）二、消費(fèi)市場(chǎng)住宅需求增長(zhǎng)比重較大 ： 據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年北