【正文】 必須創(chuàng)新，避免同質(zhì)化；同時(shí)區(qū)域內(nèi)的人口密度陡然，規(guī)劃必須增強(qiáng)生活配套。 90/70政策 效力逐顯，緊湊戶型時(shí)代呼之欲出 政 策 解 讀 “ 90/70‖政策“凍結(jié)”大量新盤(pán)： 90/70政策 使得大量新項(xiàng)目由于不符合新政策的硬性指標(biāo)，而無(wú)法按原計(jì)劃取得規(guī)劃許可證或施工許可證，因此也就無(wú)法按照原定開(kāi)發(fā)進(jìn)度開(kāi)盤(pán)銷售。 其中規(guī)定，“自 2023年 6月 1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90平方米以下住房 (含經(jīng)濟(jì)適用住房 )面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上，過(guò)去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整”。 現(xiàn) 象 解 讀 06年以來(lái)中國(guó)股市大牛市行情，眾多投資者從股市獲利，盡管不少資金轉(zhuǎn)移至股市，但獲利投資者一定程度刺激了房地產(chǎn)投資需求，從而出現(xiàn)了 06年以來(lái) ,股市與樓市“共?！钡木置妗? 部分資金會(huì)從樓市流到股市，同樣也會(huì)有資金從股市流到樓市，從而形成一種輪動(dòng)的賺錢(qián)效應(yīng)。 此次只提出廉租房，卻未提經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房已經(jīng)成為住房保障方式的首選，經(jīng)濟(jì)適用房則退居第二位；政府從保障?有房產(chǎn)?轉(zhuǎn)換到保障?有房住?。 老百姓的收入不光來(lái)自工資，國(guó)家還將創(chuàng)造條件增加百姓的多元化收入，有利于增加百姓財(cái)富，能使大多數(shù)人成為中等收入者，將會(huì)刺激其對(duì)住房需求的欲望。 必須在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上，更加注重社會(huì)建設(shè)，著力保障和改善民生，推進(jìn)社會(huì)體制改革，擴(kuò)大公共服務(wù)，完善社會(huì)管理，促進(jìn)社會(huì)公平正義，努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居。逐步扭轉(zhuǎn)收入分配差距擴(kuò)大趨勢(shì)。 十七大報(bào)告摘錄 創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入。 居住類價(jià)格同比上漲 %。 CPI持續(xù)上漲 緊縮貨幣政策和財(cái)政政策的風(fēng)險(xiǎn)加大 10月份，居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同月上漲 %，月環(huán)比漲 %。 2023年，將是房地產(chǎn)市場(chǎng)很關(guān)鍵的一年 現(xiàn) 象 解 讀 十月各分類價(jià)格指數(shù)變化幅度一覽表 食品 煙酒及用品 衣著 家庭設(shè)備用品及維修服務(wù) 醫(yī)療保健及個(gè)人用品類 交通和通信類 娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù) 居住類 上漲% 上漲% 下降% 上漲 % 上漲 % 下降% 下降 % 上漲% 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布最新統(tǒng)計(jì)，今年 10月份全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲 %，漲幅比 9月份上升 。 – 從 2023年“國(guó)八條”算起，到后來(lái)的 “國(guó)六條”、限制外資政策、增加個(gè) 人所得稅、增加二手房交易營(yíng)業(yè)稅、發(fā)行國(guó)債、調(diào)低利息稅、歷次加息以及提高存款準(zhǔn)備金率 到多部門(mén)聯(lián)手嚴(yán)查、加強(qiáng)住房保障； – 再到 2023年 9月 27日央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)的 房貸新政 、國(guó)土資源部的 39號(hào)令 （ 236號(hào)文），兩年多時(shí)間，調(diào)控政策出臺(tái)之密集、數(shù)量之多、時(shí)間持續(xù)之長(zhǎng)、措施之嚴(yán)厲，在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上實(shí)屬罕見(jiàn)，這些政策的調(diào)控效果將在 2023年逐漸體現(xiàn)，直接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。 我們相信準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和良好的產(chǎn)品規(guī)劃將能切實(shí)地貫徹開(kāi)發(fā)商“短、平、快”的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。2023/1/22 湖南興元房產(chǎn)麓谷風(fēng)尚（暫定名）項(xiàng)目 產(chǎn)品定位與營(yíng)銷策劃初步探討 謹(jǐn)呈： 湖南興元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 深圳市卓爾房地產(chǎn)代理有限公司 承蒙貴司信任，邀請(qǐng)我司參與“麓谷風(fēng)尚”（暫定名）項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃及銷售代理工作，在此我司對(duì)貴司給予的信任和合作機(jī)會(huì)表示由衷地感謝！ 本次提案屬前期溝通，主要目的是在了解岳麓區(qū)及麓谷房地產(chǎn)綜合市場(chǎng)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，著重分析本項(xiàng)目所面臨的宏觀環(huán)境、供需市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、消費(fèi)特征等問(wèn)題，雙方在客戶定位和產(chǎn)品定位與細(xì)節(jié)設(shè)定上取得共識(shí)。 我們?cè)谇捌诙ㄎ凰伎挤矫嬷饕獜氖袌?chǎng)主流趨勢(shì)、區(qū)域市場(chǎng)機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)著手，并著力于產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)如何挖掘與發(fā)揮地塊的最大化價(jià)值。 詳細(xì)論證報(bào)告待正式合作階段，在后續(xù)服務(wù)工作中分階段重點(diǎn)論述！ 前言 分析項(xiàng)目 價(jià)值 地塊綜合條件分析 創(chuàng)新模式 研究與分析思路 拓?fù)浣馕? 項(xiàng)目深度認(rèn)識(shí) 地塊價(jià)值評(píng)估 開(kāi)發(fā)模式和市場(chǎng)謀略 總體定位規(guī)劃概念創(chuàng)意 新概念形象和推廣謀略 剖析項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)和發(fā)展空間 項(xiàng)目切入口剖析 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析 宏觀經(jīng)濟(jì)及政策解讀 1 [解讀宏觀經(jīng)濟(jì)政策，把握市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) …… ] —— 中央出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，為了使房地產(chǎn)市場(chǎng)?平穩(wěn)、健康、持續(xù)?的發(fā)展，力求解決供求結(jié)構(gòu)失衡，抑制炒房投機(jī)等行為。 – 最后從目前社會(huì)普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，如： CPI的持續(xù)上漲、中共 17大、股市房市共贏等，透過(guò)現(xiàn)象分析房產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。 1—10月份累計(jì)同比上漲 %。在國(guó)內(nèi)通脹預(yù)期不斷加強(qiáng)，信貸增速依然較快，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)仍然較大，預(yù)計(jì)央行會(huì)進(jìn)一步采取包括加息、加快人民幣升值等措施，以及通過(guò)組合拳，發(fā)行央票，提高準(zhǔn)備金率以及發(fā)行特別國(guó)債等收緊流動(dòng)性，貨幣政策依然趨緊。其中，水、電及燃料價(jià)格上漲 %，建房及裝修材料價(jià)格上漲 %，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)一步提高，宏觀調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn)增大。保護(hù)合法收入，調(diào)節(jié)過(guò)高收入，取締非法收入。 人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值到 2023年比 2023年翻兩番。 健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難。 將 GDP―翻兩番?的目標(biāo)由?總量?變?yōu)?人均?，體現(xiàn)出黨將發(fā)展成果惠及人民群眾的戰(zhàn)略部署。 政 策 解 讀 中共 17大 加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè) 財(cái)產(chǎn)性收入 股市與樓市 “齊升” 1． 07年上半年的大牛市吸引無(wú)數(shù)人的關(guān)注，而全民炒股也成為人們熱議的話題， 07年瘋狂的股市、不斷飆升的房?jī)r(jià)一改以往的“蹺蹺板”效應(yīng)，形成了彼此“雙動(dòng)”的局面。 股市的活躍對(duì)投資者有巨大的吸引力，但樓市具有保值增值特性，很多投資者把股市賺到錢(qián)反過(guò)來(lái)再投資樓市。 《 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知 》 。 政策規(guī)定了空置 3年以上的住房不能作為貸款的抵押物，這就使閑置土地的處置更加明確，按照合同的約定， 1年該開(kāi)工的日期，如果超過(guò) 1年還沒(méi)開(kāi)工的，就高額地征收土地閑置費(fèi)，超過(guò) 2年還沒(méi)有開(kāi)工的就無(wú)償收回。 2023年上半年，將是中小戶型集中釋放的階段：根據(jù)目前長(zhǎng)沙市場(chǎng)的成交情況分析，目前市場(chǎng)主流仍然是 90—130左右的中、大戶型，新政策的影響力將在 2023年底 —2023年得到充分體現(xiàn)， 90㎡以下的中小戶型將集中放量。 物權(quán)法草案 3月 8日提請(qǐng)十屆全國(guó)人大五次會(huì)議審議后， 3月 16日，國(guó)家主席胡錦濤簽署主席令，公布 《 中華人民共和國(guó)物權(quán)法 》 ，至此，經(jīng)過(guò)七次審議的 《 物權(quán)法 》 最終塵埃落定。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房?！? 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。 物權(quán)法出臺(tái)之后，對(duì)于購(gòu)房百姓是有了一個(gè)更強(qiáng)大的一種保護(hù)，在一定程度上刺激消費(fèi)者的購(gòu)房自住與投資的欲望。 投資性購(gòu)買“商用住宅”的情形將進(jìn)一步減少，中低檔寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)迎來(lái)利好。 商業(yè)用房購(gòu)房貸款首付款比例不得低于 50%，期限不得超過(guò) 10年，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次利率的 ，具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定。對(duì)于以小換大、以舊換新的改善性居住需求來(lái)說(shuō)，新政可能使其中一部分資金本來(lái)就比較緊張的人打消購(gòu)房念頭或推遲購(gòu)房計(jì)劃。 國(guó)土資源部第 39號(hào)令，發(fā)布 《 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 》 ，對(duì)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓范圍、掛牌出讓截止期限、繳納出讓價(jià)款和發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)等作出明確規(guī)定，自 2023年 11月 1日起施行。 ” 第二十三條受讓人依照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價(jià)款后， 方可申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)。 有利打擊囤地，徹底杜絕開(kāi)發(fā)商采取“分期付款”這樣的方式分期獲得土地使用權(quán)，此舉將規(guī)范開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)行為，規(guī)避銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。 地產(chǎn)資本時(shí)代到來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入門(mén)檻提高，加上緊縮銀根的金融政策，由于利潤(rùn)的刺激，各種形態(tài)的戰(zhàn)略聯(lián)盟、資本聯(lián)盟進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)地產(chǎn)界將加速 政 策 解 讀 39號(hào)令 有利房?jī)r(jià)理性回歸，保障住宅供地 提高購(gòu)房成本： 07年以來(lái)連續(xù)加息、提高住房按揭利率，這些政策提高了按揭購(gòu)房者的月購(gòu)房支出，抑制超前購(gòu)房消費(fèi)群體的購(gòu)房需求。 打擊投資 /投機(jī)需求： 主要有期房限轉(zhuǎn)、短期交易征收營(yíng)業(yè)稅、特別是今年 9月出臺(tái)了購(gòu)買第二套住房最低首付款四成的金融整體，通過(guò)對(duì)短期交易的抑制來(lái)控制投資 /投機(jī)的需求，這類政策優(yōu)點(diǎn)可以比較直接的打擊短期炒房者，缺點(diǎn)是治標(biāo)不治本，在供求失衡的市場(chǎng)里面起不到完全抑制投資 /投機(jī)作用。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商將不能進(jìn)行土地“分期付款”。這些政策的嚴(yán)格執(zhí)行，都將減少地方政府與開(kāi)發(fā)商拉高土地價(jià)格，聯(lián)合推高房?jī)r(jià)的動(dòng)力。 政策走向小結(jié) 面臨嚴(yán)峻的宏觀調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn) 近年來(lái)，面對(duì)政府不斷加強(qiáng)宏觀調(diào)控，房?jī)r(jià)增勢(shì)未改。 消費(fèi)市場(chǎng)趨勢(shì)分析 2 [結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)看消費(fèi)市場(chǎng)需要 …… ] —— 消費(fèi)市場(chǎng)的根本就是供需關(guān)系，供需關(guān)系是判斷消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展前景的重要條件。 2. 大盤(pán)四面開(kāi)花，產(chǎn)品類型豐富，供應(yīng)量大，將在一定程度上推動(dòng)郊區(qū)化、邊緣化置業(yè)。 ?城市邊緣區(qū)與遠(yuǎn)郊 ?25萬(wàn)平米或300～ 1000畝以上中大盤(pán)為主 ?新城區(qū)開(kāi)發(fā)為主導(dǎo) ?低密度住宅開(kāi)發(fā)為主 目前大盤(pán)的主要供給模式 珠江花城 藏瓏國(guó)際社區(qū) 綠城青竹園 青竹湖畔 奧林匹克花園 比華利山 早安星城 威尼斯城 長(zhǎng)沙玫瑰園 蘇迪亞諾 蔚藍(lán)海岸 汀香十里 麓山別墅 陽(yáng)光 100 托斯卡納 山語(yǔ)城 中信新城 長(zhǎng)沙部分上市大盤(pán)分布與概覽 1 07年 5月，建發(fā)房地產(chǎn)以折約 788萬(wàn)元／畝的價(jià)格拍下地塊位于天心區(qū)黃土嶺 1號(hào)面積為 2（約合 ）的土地， 5億多的最終拍賣價(jià)格超出評(píng)估價(jià)近 3億元。? 2 07 年 6月 25日，長(zhǎng)沙市第一次使用網(wǎng)上掛牌出讓表上，高鑫房地產(chǎn)公司最終以 95200萬(wàn)元拍得星沙雷鋒大道某地塊，出讓面積 （合 ），而這次溢出掛牌起始價(jià)（ 34115萬(wàn)元）高達(dá) 61085萬(wàn)元。 供給趨勢(shì) 2:地價(jià)飚漲助推城區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)攀升 土地交易對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響： 1. 土地價(jià)格的大幅上漲，無(wú)疑造成了開(kāi)發(fā)成本的不斷上漲，將推進(jìn)長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的不斷攀升，考慮到開(kāi)發(fā)周期，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)仍將不斷上漲。長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)價(jià)格區(qū)間已經(jīng)不斷拉大，置業(yè)城區(qū)的成本也越來(lái)越高。 ? 從市場(chǎng)供應(yīng)情況來(lái)看， 戶型面積逐漸減小，新政初現(xiàn)成效， 120144㎡ 區(qū)間戶型占比重最大，為 %，比例比去年下降了； 90㎡ 以下的戶型供應(yīng)占比為 %，比例比去年增長(zhǎng)了 點(diǎn)。 不同套型新建商品住房供求結(jié)構(gòu)圖（批準(zhǔn)預(yù)售）（單位：套）≤6 0 ㎡3183%90120㎡1923%＞1 4 4 ㎡2697%120144㎡4051%6090㎡1647%不同套型新建商品住房供求結(jié)構(gòu)圖（登記銷售）（單位：套）≤6 0 ㎡2554%90120㎡3390%＞1 4 4 ㎡3144%120144㎡4842%6090㎡2328%供給趨勢(shì) 4:大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式開(kāi)始分流 長(zhǎng)沙威尼斯城位于長(zhǎng)沙縣星沙鎮(zhèn)星沙大道北端，項(xiàng)目占地總面積約2580畝，規(guī)劃建筑面積約 100萬(wàn)平方米，計(jì)劃建成一個(gè)集休閑、娛樂(lè)、商業(yè)、居住于一體的配套設(shè)施齊全的大型高尚居住小區(qū)。 綠城 ?青竹園坐落于長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)青竹湖畔 ,首期規(guī)劃用地面積1000余畝，容積率 ，將開(kāi)發(fā) 280多棟高檔別墅，單棟建筑面積 3601000平方米，私家庭院面積 5003000平方米 低密度復(fù)合型社區(qū) ?高密度復(fù)合型社區(qū)：玫瑰園、山語(yǔ)城等 長(zhǎng)沙玫瑰園位于望城縣與星沙交界地帶 ,總占地面積 ，商住總建筑面積 100萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)的住宅類型包括小高層和高層公寓、獨(dú)棟別墅等?？鄢丝诘淖匀辉鲩L(zhǎng)（近 6年平均每年增加人口 1萬(wàn)人左右），每年新增城市人口約 15萬(wàn)人左右。 – 年輕人群在置業(yè)上通常為首次置業(yè)，結(jié)婚需求所推動(dòng)的一次剛性置業(yè)成為年度住宅消費(fèi)力不可忽視的重要組成部分。平均每年需新增390 萬(wàn)平方米。 需求趨勢(shì) 1：城市化進(jìn)程加速 需求趨勢(shì) 2：“年輕化”是今天中國(guó)社會(huì)的重要特征 城市 年輕化 一、是城市人口年輕化，大量的年輕人進(jìn)入城市來(lái)實(shí)現(xiàn)他們未來(lái)的夢(mèng)想，越是大城市年輕人比例越高； . 經(jīng)濟(jì) 年輕化 二、是經(jīng)濟(jì)的年輕