【正文】 海發(fā)展?jié)摿捎^，房價補漲空間較大１ 珠海 ＶＳ 深穗：收入差別不大，房價相差懸殊珠海一般住宅的售價不斷上升，其中的重要原因即為受到澳門地區(qū)樓價的推動。隨著一線城市內的土地資源日益減少，許多具有良好品牌的開發(fā)商紛紛進駐珠海，市場競爭逐步升級，住宅項目的規(guī)?；途坊蔀榘l(fā)展主流。從中長期看，需求的旺盛和購買力的提高將促使房價有較大幅度的上揚。２ 市場理性增容，品牌化成主流隨著重大交通項目的落實和城市定位的明朗化，眾多對珠海有重要影響的經濟項目逐一上軌，勢必促進珠海經濟的迅速發(fā)展、就業(yè)機會的增長以及外來人口的不斷增加。這一利好在大橋落成前相信就會顯現(xiàn)，珠海地區(qū)物業(yè)也將逐漸成為香港投資者更為關注的市場。尤其是港珠澳大橋完工后，珠海必將成為珠三角物流大動脈，且大大提升珠海在區(qū)內的經濟影響力。發(fā)展趨勢：樓市后市發(fā)展強勁，精品項目引領市場１ 區(qū)域聯(lián)動增強，后市發(fā)展強勁過去廣州、深圳房地產隨著珠江東岸的經濟發(fā)展節(jié)節(jié)上升；現(xiàn)在廣東省政府推動珠江西岸沿海地區(qū)發(fā)展石化及臨港工業(yè)，這一區(qū)域的中心城市，加上珠海市政府規(guī)劃建設適宜居住的城市定位，珠海房地產的潛力自然備受看好。附圖 珠海２００６年商品房預購均價（元／平方米）３ 本地需求主導，外地客戶漸增有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，珠海五成以上商品房由本地人群消費，外地客戶購房比例逐年上升，由２００５年的４５％上升到２００６年的４７％。雖然房價漲得比較快，但主要是許多具有良好品牌的開發(fā)商轉戰(zhàn)珠海，提升了珠海樓盤的檔次和影響力；其次高品質的海景項目、別墅項目，它們的價值主要基于稀缺性與未來城市價值。即使上半年出臺了一系列針對房地產的宏觀調控政策，房價上漲的趨勢并沒有受到影響，珠海房價一路走高。從區(qū)域上看，其中拱北片區(qū)供應量較大，但在下半年出現(xiàn)了后繼乏力的態(tài)勢，基本沒有新盤供應。珠海地王誕生和海外基金入駐珠海房地產，表明珠海已經有了較為健康成熟的房地產市場，也說明珠海房地產未來發(fā)展的潛力很大。結果，該地以高達每平方米３５１０元的樓面地價成交。但情況很快有所好轉。地產市場：行業(yè)信心指數(shù)較強，地價房價節(jié)節(jié)攀升１ 投資增幅穩(wěn)定，業(yè)界信心較強去年１－１１月珠海房地產開發(fā)投資繼續(xù)保持增長，占固定資產投資比例為２３．７％，近幾年該比值基本保持在２３％的平均水平，投資增幅穩(wěn)定，顯示了業(yè)界對珠海房地產市場的信心。珠海市委、市政府抓住新一輪重大交通基礎建設的時機，把握國際產業(yè)轉移帶來的機遇，提出“走新型工業(yè)化道路”的“工業(yè)強市”策略和“工業(yè)西進城市西拓”和“東西雙城”發(fā)展布局；提出建設最富魅力、最宜人居、最適創(chuàng)業(yè)的城市發(fā)展理念。人均可支配收入和消費支出平穩(wěn)增長，但增速放緩。附圖近五年珠海ＧＤＰ與環(huán)比增長率變化比較（單位：億元、％）珠海城市經濟運行態(tài)勢良好，社會消費能力強，隨著近年來經濟建設快速發(fā)展，工業(yè)化進程加快，２００６年工業(yè)總產值突破２０００億元大關，只用了三年時間就實現(xiàn)了從１０００億元到２０００億元的跨越。至此，廣東省基本形成了以廣州為中心向外輻射的高速公路網絡，為推進“泛珠三角”經濟合作與發(fā)展打下堅實的基礎；與此同時，“港珠澳大橋”已定下落腳點，前期可行性研究進展順利，“一橋兩軌”變成現(xiàn)實，將把珠海納入香港３０分鐘車程范圍內；……隨著這些交通基礎設施的興建，珠海與港澳和珠三角城市的商貿往來逐漸加強，將基本形成區(qū)域性都市交通圈，區(qū)位角色也將有質的變化，經濟總量、城市職能都將有質的飛躍。珠海屬于低緯度的亞熱帶海洋性氣候，因此常年四季如春，而且空氣質量較高，總可以達到超國家一級標準，于１９９９年獲聯(lián)合國人居中心頒發(fā)“國際改善居住環(huán)境最佳范例獎”，成為中國唯一獲此殊榮的城市，是中國最適合生活的城市之一。資源區(qū)位：自然資源得天獨厚，區(qū)位優(yōu)勢嶄露尖角１自然景觀優(yōu)越，生活環(huán)境舒適珠海位于廣東省南部，瀕臨南海，東與香港，深圳隔海相望，其中距香港約５０公里，南則與澳門陸地相連，北距廣州市１４０公里。近年來，珠海宏觀經濟總量、人均消費支出、旅游經濟等各項指標一次次地攀上歷史高位，而房地產市場也隨著整體環(huán)境的變化，漸入佳境。第一篇：珠海房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢展望經濟向好 產品升級 樓市潛力大——珠海房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢展望究竟是什么原因支撐珠海房地產市場保持良性發(fā)展態(tài)勢？２００７年珠海房地產業(yè)究竟有何變化？市場上又將會出現(xiàn)哪些熱點呢？此文通過對珠海的宏觀經濟、區(qū)位特點、行業(yè)現(xiàn)狀等要素進行深入分析，比照深圳、香港、澳門等地房地產市場發(fā)展經驗，力求洞悉珠海地產市場未來變化趨勢，以此供讀者參考。隨著海、陸、空立體化交通網絡的完善，隨著本地經濟的高速發(fā)展，隨著ＷＴＯ、ＣＥＰＡ乃至泛珠三角經濟戰(zhàn)略的穩(wěn)步推進，珠海區(qū)位優(yōu)勢進一步凸顯，整個城市正在發(fā)生日新月異的變化。房地產市場的供應與需求，銷量與價格，一直保持著穩(wěn)中有升的良性發(fā)展態(tài)勢。珠海素有“百島之市”的美稱，自然環(huán)境相當優(yōu)美，是中國第一個以城市整體景觀獲得“旅游勝地四十佳”的城市。２ 交通網絡完善，基建利好不斷廣東第一條城際快速軌道交通線——廣珠城際快速軌道線已在珠海動工，預計到２０２０年后城際快速軌道交通系統(tǒng)將連通珠三角９個地級以上的城市；廣珠西線高速公路二期工程于２００５年１２月２０日正式開工，它是繼京珠高速公路廣珠段之后，又一條從廣州通往珠海特區(qū)的交通要道，是廣州、中山、佛山、珠海等城市間的“快速走廊”；粵西沿海高速公路珠海段于２００５年１２月２８日正式竣工通車。經濟環(huán)境：經濟發(fā)展日漸迅猛，投資環(huán)境日趨成熟１ 經濟持續(xù)走強，消費平穩(wěn)增長近五年來，珠海國民經濟保持著平穩(wěn)快速發(fā)展的趨勢，２００２－２００６年ＧＤＰ總量環(huán)比增長率均保持在１５％以上，尤其是２００６年較２００５年增長速度高達１８％，２００６年珠海經濟在增長幅度和增長速度上都相對較大。２００６年珠海人均可支配收入達１７６７０元，較２００５年增長６．４％；城鎮(zhèn)居民人均消費性支出１４４３０元，同比增長９．１％。２ 城市定位清晰，居住價值提升國務院審定的《珠海市城市總體規(guī)劃（２００１?觸２０２０）》中，將珠海定位為“國家的經濟特區(qū)，珠江西岸中心城市和亞熱帶海濱風景旅游勝地”，與廣州、深圳并列為“珠三角中心城市之一”。隨著珠海城市定位的清晰和眾多對珠海有重要影響的經濟項目逐一上軌，在新的方針指導下，政府的發(fā)展戰(zhàn)略將得到實質上的落實，珠海經濟發(fā)展有望進入新一輪發(fā)展空間。２００６年“國六條”頒布后，珠海房地產市場也出現(xiàn)了短暫的觀望期，第三季度出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。１０月，南屏一宗地塊的拍賣吸引了包括新加坡凱德置地、香港和記黃埔、中海地產、中信華南、雅居樂、萬科等９家中外富有實力的發(fā)展商參與競拍。１１月，擁有全球最大房地產和基礎設施投資機構的德意志銀行，正式持有珠海中珠股份有限公司上城項目５０％的股權，這是海外基金首次在珠海地產項目控股。２ 市場消化較快，價格持續(xù)上漲據(jù)統(tǒng)計，２００６年市區(qū)總體可供應面積約為２１０萬平方米，市場供應旺盛。從需求上看，２００６年市區(qū)總體消化量約為１６０萬平方米，消化率超過７５％，市場消化速度較快，住宅市場供求整體保持均衡。２００５年預購均價比２００４年上漲８３２元／平方米，增幅達到２０％；２００６年１－１２月，預購均價已經達到５７８６元／平方米，達到一個歷史高位。在這兩大因素的推動下，珠海的樓價有了一定的升幅。其中外籍（包括港澳臺）客戶２００６年的比例為１０．９１％，成交金額比例卻達到１７％，高檔項目的外銷市場潛力較大。同時，隨著一系列基礎交通設施的動工，使珠海由珠江西岸的“死角”，一躍成為交通樞紐。而且香港前往珠海的交通時間接近前往深圳的水平，鑒于珠海樓價和深圳樓價相比便宜一半，勢必對珠海樓市帶來頗大刺激。這些外部環(huán)境的刺激無疑增強了開發(fā)商對未來珠海樓市的信心，因此盡管２００６年上半年政府出臺了一系列宏觀調控措施，但并沒有打壓下開發(fā)商對珠海樓市的信心，外資、國內品牌開發(fā)商紛紛進駐珠海，２００７年珠海市場必將迎來新一輪發(fā)展。與此同時，便捷的交通網絡將吸引來自周邊城市的置業(yè)人群，城市人口容量的擴增成為商品房銷售的有力支持。不斷提高的住房消費水平和外來高端消費群體的增加等因素，將使市場不斷提高對商品住房的品質、配套、舒適度和品牌形象的要求。根據(jù)統(tǒng)計，２００７年擬推出項目規(guī)模較大，建筑面積在１０萬以上的中高檔大盤項目約有１５個，品牌開發(fā)商引領珠海樓市走向良性發(fā)展。即便如此，作為位于廣東省經濟發(fā)展前列的珠海市，整體住宅售價水平仍大幅落后于廣州、深圳。但２００６年珠海住宅均價明顯落后于廣州和深圳，三地房價分別是４５８１元／平方米，６１４９元／平方米和９１７３元／平方米。附圖珠、深、穗三地房價比較（單位：元／平方米）從豪宅市場看，目前珠海、廣州、深圳三地豪宅價格分別約為：１１０００～１３０００元／平方米，１２０００～１８０００元／平方米和１８０００～３００００元／平方米，珠海也明顯落后廣州、深圳兩大城市。２ 深港ＶＳ 珠澳：珠澳發(fā)展可借鑒深港的融合模式在東岸，得益于亞洲最大的金融市場之一香港的帶動，結合自身競爭力，深圳ＧＤＰ逐步攀升并維持強勁升幅。在西岸，由于旅游博彩業(yè)的飛速發(fā)展，澳門在過去５年取得極大經濟成就，ＧＤＰ增長率驚人，２００３－２００４年度一度達到驚人的