【正文】 ―― 利息支出”； ２、 公司成立項目管理部，將工程管理部門的相關(guān)人員納入項目管理部進行管理。上述帳務(wù)處理是不規(guī)范的會計處理，與《會計制度》規(guī)定相悖。 巧用特殊扣除項目規(guī)定進行稅收籌劃 規(guī)范“開發(fā)間接費用”核算，節(jié)省土地增值稅 某房地產(chǎn)公司成立后， 2023年初正開發(fā)建設(shè)一個工程項目，該項目是一個多層的“花園洋房”，建筑面積 20230平方米， 2023年末該工程已竣工交付，取得銷售收入 8000萬元，賬面開發(fā)成本總額為 4000萬元（其中，土地費用 1500萬元，建筑安裝工程成本 2023萬元，其他開發(fā)成本 500萬元）?？梢?，在這種情況下，公司不提供金融機構(gòu)證明是有利的選擇。現(xiàn)在需要公司決定是否提供金融機構(gòu)證明?？梢姡谶@種情況下，公司提供金融機構(gòu)證明是有利的選擇。 ? 例 1：甲房地產(chǎn)公司 2023年 3月開發(fā)一處房地產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付 1000萬元，為開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施花費 1200萬元，財務(wù)費用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息的利息支出為 200萬元，不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條規(guī)定計算的金額之和的 5%以內(nèi)計算扣除。降低房屋銷售價格，導致銷售收入的減少，是否可取，就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。 增加可扣除項目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用等，但在增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時，應注意稅法規(guī)定的比例限制。 3000 100%=67%，適用 40%的稅率，應納稅額 =（ 5000－ 3000） 40%－ 3000 5%=650（萬元），合計應納稅 650萬元，比混合核算節(jié)約土地增值稅 550萬元（ 1200－ 650）。（ 8000+450+90） 100%=%，兩種情況下都免繳土地增值稅。 同上例，假設(shè)普通住宅降價 450萬元，則少繳營業(yè)稅及附加450 %=（不考慮印花稅），普通住宅增值率 =[10000－450－（ 8000－ ） ]247。 ，適當降低房價或者增加綠化等費用 ，使普通住宅的增值率控制在 20%以內(nèi)。為什么會出現(xiàn)這種情況？因為普通標準住宅的增值率為 25%，應繳納土地增值稅。 3000 100%=67%，則適用 40%的稅率，應納稅額 =（ 5000－ 3000） 40%－ 3000 5%=650（萬元）。 ： 普通住宅增值率 =（ 10000－ 8000）247。 ： 增值額與扣除項目金額的比例（以下簡稱增值率） =（ 15000－ 11000）247。 土地增值稅舉例 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 2023年商品房銷售收入為 15000萬元，其中普通住宅的銷售額為 10000萬元，豪華住宅的銷售額為 5000萬元。 在這一價格水平下，既可享受起征點的照顧又可獲得較大的收益。假定此時的售價為（ ＋ Y）。 適當增值籌劃法 納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的 20％時，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額 20％的，應就其全部增額按規(guī)定計稅。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。 下列項目暫免征收土地增值稅 （一）以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營，聯(lián)營一方以房地產(chǎn)作價入股或者作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中的。 土地增值稅的清算條件 (一 )符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算： 、完成銷售的； ； 。 ，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿 5年或 5年以上的，免于征收土地增值稅；居住滿 3年未滿 5年的，減半征收土地增值稅。 ? 土地增值稅的清算單位 行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。 土地增值稅要點 ? 兩種情形免征土地增值稅 ，增值額未超過扣除項目金額20%的；如果增值額超過扣除項目金額 20%的，應就其全部增值額按規(guī)定納稅。 ? 土地增值稅稅率表： 級數(shù) 增值額與扣除項目金額的比率（ %） 稅率（ %） 速算扣除系數(shù)（ %） 1 不超過 50%的部分 30 0 2 超過 50%～ 100%的部分 40 5 3 超過 100%～ 200%的部分 50 15 4 超過 200%的部分 60 35 最新政策 2023年 1月 16日國家稅務(wù)總局網(wǎng)站發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》 (以下簡稱《通知》 )。 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、印花稅、城建稅以及教育費附加。 開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本和費用。房地產(chǎn)公司避稅方案分析 土地增值稅一般知識點 ? 土地增值稅是對在我國境內(nèi) 有償轉(zhuǎn)讓 國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個人征收的一種稅?？鄢椖堪ǎ? 取得土地使用權(quán)所支付的金額。 已使用過的舊房及建筑物的評估價格。 財政部確定的其他扣除項目，目前規(guī)定對從事房地產(chǎn)開發(fā)納稅人允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 20%加計扣除?！锻ㄖ芬蟾鞯貜慕衲?2月 1日起開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收 30%60%不等的土地增值稅。 、收回的房地產(chǎn)。 ，應分別計算增值額。居住未滿 3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。 (二 )符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算： ，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； (預售 )許可證滿三年仍未銷售完畢的； 的； 。 （二）一方出土地，一方出資金，合作建房，建成后按照比例分房自用的。 （四）在兼并企業(yè)中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的。首先，如果納稅人欲享受起征點照顧，此時假定某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成一批 商品房待售， 除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項目的金額為 100，當其銷售這批商品房的價格為 x時，相應的銷 售稅金及附加為： X5％（ 1＋ 7％＋ 3％）＝ ％ X 式中： 5％ —— 營業(yè)稅 7％ —— 城市維護建設(shè)稅 3％ —— 教育費附加 這時，其全部允許扣除金額為： 100＋ ％ X 根據(jù)有關(guān)起征點的規(guī)定，該企業(yè)享受起征點最高售價為： X＝ （ 100＋ ％ X） 解以上方程可知， 此時的最高售價為 ， 允許扣除項目金額為 （ 100＋ ％ ） 其次，如果企業(yè)欲通過提高售價達到增加效益的目的，當增值率略高于 20％時，即應適用“增值率”在 50％以下，稅 率為 30％的規(guī)定。 由于售價的提高（數(shù)額為 Y），相應的銷售稅金及附加和允許扣除項目金額都應提高 ％ 額＝ ＋ ％ Y 增值額＝ ＋ Y－（ ＋ ％ Y） 化簡后增值額的計算公式為： ％ Y＋ 所以應納土地增值稅： 30％（ ％ Y＋ ） 若企業(yè)欲使提價帶來的效益超過因突破起征點而新增加的稅收，就必須使 Y＞ 30％（ ％ Y＋ ） 即 Y＞ 這就是說，如果想通過提高售價獲取更大的收益， 就必須使價格高于 （ ＋ ） 通過以上兩方面的分析可知，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的企業(yè)，當除去銷售稅金及附加后的全部允許扣除項目金額為 100時， 售價定為 。如果售價低于此數(shù)，雖能享受起征點的照顧，卻 只能獲取較低的收益，如欲提高售價，則必須使價格高于 ，否則，價格提高帶來的收益，將不足以彌補價格 提高所帶來的稅收負擔。稅法規(guī)定的可扣除項目金額為 11000萬元，其中普通住宅的可扣除項目金額為 8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為 3000萬元。 11000=36%，適用 30%的稅率，應納土地增值稅稅額 =（ 15000－ 11000） 30%=1200（萬元）。 8000 100%=25%，則適用 30%的稅 率，應納稅額 =（ 10000－ 8000） 30%=600（萬元）； 豪華住宅增值率 =（ 5000－ 3000）247。 合計應納稅 1250萬元，比混合核算多支出稅金 50萬元。為此，控制普通住宅的增值率（臨界點 20%）顯得十分重要。這樣做可以免繳土地增值稅，也降低了房價或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等，可以在競爭中取得優(yōu)勢。（ 8000－ ） 100%=%；如果增加開發(fā)成本 450萬元，扣除項目金額增加 450 20%=90（萬元），增值率 =（ 10000－ 450－ 8000－ 90）247。豪華住宅增值率 =（ 5000－ 3000）247。即使抵消降價或增加開發(fā)成本因素（不考慮營業(yè)稅等因素），也增加收益 100萬元（ 550－ 450）。稅法規(guī)定，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的 10%，納稅