【正文】 X 根據(jù)有關(guān)起征點的規(guī)定，該企業(yè)享受起征點最高售價為： X＝ （ 100＋ ％ X） 解以上方程可知， 此時的最高售價為 ， 允許扣除項目金額為 （ 100＋ ％ ） 其次，如果企業(yè)欲通過提高售價達(dá)到增加效益的目的，當(dāng)增值率略高于 20％時，即應(yīng)適用“增值率”在 50％以下，稅 率為 30％的規(guī)定。這樣做可以免繳土地增值稅，也降低了房價或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等，可以在競爭中取得優(yōu)勢。 例 2：甲房地產(chǎn)公司 2023年 8月開發(fā)另一處房地產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付 1000萬元，為開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施花費 1200萬元，財務(wù)費用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒌睦⒅С鰹?80萬元，不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率。這樣既減少了增值額，節(jié)省了土地增值稅，又減少了印花稅（購銷合同適用 %的印花稅率，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用%的印花稅率）。乙投資興 建綜合大樓，由于乙沒有建房資質(zhì)，便以甲的名義投資興建。簽合同，建房屬于建筑業(yè) 適用 3% 稅率，不簽合同屬于服務(wù)業(yè)，應(yīng)繳納 5%的營業(yè)稅。 ? 三、對中方定期獲取的固定利潤視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入，計算征收營業(yè)稅。 企業(yè)所得稅 資本結(jié)構(gòu)：股息支付不得作為費用列支，而利息支出可作為費用列支，允許在應(yīng)稅所得中 扣除，因此在籌資時，需考慮利息的抵稅作用，選擇最佳資本結(jié)構(gòu)。分設(shè)企業(yè)接受被分設(shè)企業(yè)資產(chǎn)，在計稅時可以按 評估價值確定成本，乙分設(shè)丙后，乙應(yīng)確認(rèn)生產(chǎn)線轉(zhuǎn)讓所得 600萬元，計稅 198萬元，另丙 的生產(chǎn)成本可按 2023萬確定。假如參與并購的企業(yè)選擇支付的現(xiàn)金大于 600萬元，也就是說，非股權(quán)支付額超出了被并購企業(yè)股權(quán)票面價值的 20%(600/3000=20%)，那么這一并購行為乙公司要交納企業(yè)所得稅，乙公司股東還要交納個人所得稅。該企業(yè)預(yù)計將取得年租金收入 5000萬元，僅房產(chǎn)稅就要繳納 600萬元。 契稅案例 例：甲公司 2023年進(jìn)行改組改制，需要 500萬元的房地產(chǎn)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動。 04年 6月底， A商業(yè)樓盤開 發(fā) 完成，轉(zhuǎn)做固定資產(chǎn) 6000萬元。 因此，按此方案實施， B可以免交契稅。（ 1+4%） 4%247。租賃費用額度及租賃期限約定應(yīng)體現(xiàn)資產(chǎn)剝離的內(nèi)在要求。 ? 次優(yōu)方案 —— 經(jīng)營性租賃主導(dǎo)方案 要點提示： 1．丙企轉(zhuǎn)移財產(chǎn)所有權(quán)的資產(chǎn)限于存貨和使用過的固定資產(chǎn)中的機(jī)器設(shè)備。 二、 稅負(fù)分析 為適度簡化分析模型，本例稅負(fù)計算不考慮：增值稅進(jìn)項稅額；城建稅、教育費附加；消費稅；稅務(wù)機(jī)關(guān)依法進(jìn)行的納稅調(diào)整。若 A采取新設(shè)分公司方式分立，即將新設(shè)的分公司注冊實收資本 1000 萬元， 按股份比例分給 A原股東，則被分立公司與分立公司投資主體一致，符合 稅法不征契稅的規(guī)定條件。雙方按 50% 劃分各自歸屬。 ? 契稅實行 3%～ 5%的浮動比例稅率，計稅依據(jù)是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時，當(dāng)事人雙方簽訂的契約上載明的不動產(chǎn)價格。在 2023年 3月主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行所得稅匯算時，提出應(yīng)根據(jù)（國稅發(fā)［ 2023］ 31號文件精神，對辦公樓應(yīng)視同銷售處理，繳納企業(yè)所得稅。但未交換股權(quán)的股東取得的全部非股權(quán)支付額應(yīng)視為舊股轉(zhuǎn)讓收入，計算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得并繳納所得稅。該方案甲需購買全部資產(chǎn)，沒有必要，而且還要承擔(dān)大量債務(wù)，對集團(tuán)運作不利。 ? 從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、電、燃?xì)?、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。同時，對銷售商品房也應(yīng)征稅。假設(shè)甲開發(fā)某大廈， 欲將該大廈轉(zhuǎn)讓給乙。一方面少繳營業(yè)稅，另方面能抵扣購進(jìn)水電的增值稅進(jìn)項額。也就是說，計入開發(fā)成本的金額比原來的帳務(wù)處理多了 450萬元。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條項規(guī)定計算的金額之和的 10%以內(nèi)計算扣除。 合計應(yīng)納稅 1250萬元，比混合核算多支出稅金 50萬元。 （二）一方出土地，一方出資金，合作建房，建成后按照比例分房自用的?？鄢椖堪ǎ? 取得土地使用權(quán)所支付的金額。 土地增值稅的清算條件 (一 )符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算： 、完成銷售的； ； 。 ： 普通住宅增值率 =（ 10000－ 8000）247。降低房屋銷售價格，導(dǎo)致銷售收入的減少，是否可取，就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。 正確的帳務(wù)處理是： １、 將開發(fā)過程中的 2023年的項目貸款利息支出 250計入“開發(fā)間接費用 ―― 利息支出”； ２、 公司成立項目管理部，將工程管理部門的相關(guān)人員納入項目管理部進(jìn)行管理。 計稅依據(jù)：是營業(yè)額，為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。這樣，甲就可免除 。股權(quán)轉(zhuǎn)讓中涉及的無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營業(yè)稅。 ? 單位和個人在提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)時，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中減除。 該方案可以買到有價值的資產(chǎn)，也不需承擔(dān)債務(wù)，但需要較短時間內(nèi)籌集到 2023萬現(xiàn)金。后兩種以股票出資的方式對目標(biāo)企業(yè)股東來說，在并購過程中，不需要立刻確認(rèn)其因交換而獲得并購企業(yè)股票所形成的資本利得，即使在以后出售這些股票需要就資本利得繳納所得稅，也已起到了延遲納稅的效果。 400 100%=20% 〉 10%(債務(wù)資金成本率 )，稅后投資回報率會隨著企業(yè)債務(wù)融資比例的上升而上升。根據(jù)財稅 [2023]26號 文件精神， 為安置自主擇業(yè)的軍隊轉(zhuǎn)業(yè)干部就業(yè)而新開辦的企業(yè)，凡安置自主擇業(yè)的軍隊轉(zhuǎn)業(yè)干部占企業(yè)總?cè)藬?shù) 60 ％（含 60 ％）以上的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，自領(lǐng)取稅務(wù)登記證之日起， 3年內(nèi)免征營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。分立企業(yè)接受被分立企業(yè)的全部資產(chǎn)和負(fù)債的成本，以被分 立企業(yè)的帳面凈值為基礎(chǔ)結(jié)轉(zhuǎn)確定，不得按經(jīng)評估確認(rèn)的價值進(jìn)行調(diào)整。 《財政部、國稅局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》文件規(guī)定，企業(yè)依照 法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新 設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。 綜上所述，甲、乙、丙、丁四方利益主體通過一系列的契約行為，完成了以資抵債和轉(zhuǎn)移被剝離資產(chǎn)所有權(quán)（公司制下，即公司法人財產(chǎn)權(quán)）的法律準(zhǔn)備。丙企法人資格和名稱不變，其他對外法律關(guān)系均不改變。 該方案的顯著缺陷是：資產(chǎn)剝離不徹底。 籌劃方案 （一）基本思路 基本思路是：從查找本例資產(chǎn)剝離高稅負(fù)成因入手，通過對資產(chǎn)剝離業(yè)務(wù)類型、業(yè)務(wù)構(gòu)成要素以及財務(wù)處置方案的比較分析和再選擇，盡可能地消除資產(chǎn)剝離經(jīng)濟(jì)活動中納稅義務(wù)發(fā)生、發(fā)展的法律基礎(chǔ)和事實基礎(chǔ)。 D公 司應(yīng)繳納契稅 500*4%=20萬元 避稅分析： D公司可以要求國有獨資公司以該辦公樓作為投資，共同組建 新公司 E，并保證國有獨資企業(yè)在 E公司中所占股份超過 50% ，然后由 D吸 收合并 E公司，最后國有獨資企業(yè)以 500萬元的價格將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給 D公司。為了將已經(jīng)開發(fā)完成的 資產(chǎn)剝離出來，以便 B實施對 A的股權(quán)收購， A將 6000萬元的商業(yè)資產(chǎn)分立給現(xiàn)有的控股公 司 — C公司。設(shè)契稅稅率為 5%，則甲應(yīng)納契稅 =500*5%=25萬元 二，合并。該公司應(yīng)具有物業(yè)管理資質(zhì)，盡可能錄用軍隊轉(zhuǎn)業(yè)干部（占總?cè)藬?shù)的 60%以上）。 選擇并購融資方式的稅收籌劃 企業(yè)因負(fù)債而產(chǎn)生的利息費用可以抵減當(dāng)期利潤，從而減少所得稅額的支出。該方案對于甲 效果最好，一來避免了支付大量現(xiàn)金，解決了在短期內(nèi)籌備大量現(xiàn)金的難題；二是丙只承 擔(dān)乙的部分債務(wù)，資產(chǎn)與債務(wù)基本相等，甲購買丙所付出的代價最?。蝗羌自谫Y產(chǎn)重組 中所獲得利益最大，既購得了自己需要的生產(chǎn)線，又未購買無用資產(chǎn)，增加了產(chǎn)權(quán)交易的 可行性。經(jīng)評估乙資產(chǎn)總額為 4000萬元，負(fù)債為 6000萬元，但乙的一條生產(chǎn)線性能良 好，正是甲集團(tuán)生產(chǎn)原料所需的流水線，其原值為 1400萬元，評估值為 2023萬元。 ? 單位和個人轉(zhuǎn)讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。則此時乙應(yīng)繳營業(yè)稅 1000*1%*5%=。大樓的財產(chǎn)所有權(quán)歸屬 于甲，如轉(zhuǎn)至乙名下，需繳營業(yè)稅 =*(1+10%) /(15%)*5%= 避稅方案： 一、委托代建。 營業(yè)稅 ? 納稅人 ? 計稅依據(jù) ? 稅率（稅率按行業(yè)設(shè)置，行業(yè)確定，稅率的籌劃空間不大） 一般知識點 在 中華人民共和國境內(nèi) 提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單 位和個人，為營業(yè)稅納稅義務(wù)人。可見，在這種情況下，公司不提供金融機(jī)構(gòu)證明是有利的選擇。（ 8000+450+9