【正文】 屋的配套設(shè)施等，可以在競爭中取得優(yōu)勢(shì)。 11000=36%，適用 30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅稅額 =（ 15000－ 11000） 30%=1200（萬元）。首先，如果納稅人欲享受起征點(diǎn)照顧，此時(shí)假定某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成一批 商品房待售， 除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項(xiàng)目的金額為 100，當(dāng)其銷售這批商品房的價(jià)格為 x時(shí)，相應(yīng)的銷 售稅金及附加為： X5％（ 1＋ 7％＋ 3％）＝ ％ X 式中： 5％ —— 營業(yè)稅 7％ —— 城市維護(hù)建設(shè)稅 3％ —— 教育費(fèi)附加 這時(shí)，其全部允許扣除金額為： 100＋ ％ X 根據(jù)有關(guān)起征點(diǎn)的規(guī)定，該企業(yè)享受起征點(diǎn)最高售價(jià)為： X＝ （ 100＋ ％ X） 解以上方程可知， 此時(shí)的最高售價(jià)為 ， 允許扣除項(xiàng)目金額為 （ 100＋ ％ ） 其次，如果企業(yè)欲通過提高售價(jià)達(dá)到增加效益的目的，當(dāng)增值率略高于 20％時(shí)，即應(yīng)適用“增值率”在 50％以下，稅 率為 30％的規(guī)定。居住未滿 3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。 財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目，目前規(guī)定對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 20%加計(jì)扣除。 開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本和費(fèi)用。 ? 土地增值稅的清算單位 行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。 土地增值稅舉例 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 2023年商品房銷售收入為 15000萬元，其中普通住宅的銷售額為 10000萬元，豪華住宅的銷售額為 5000萬元。為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？因?yàn)槠胀?biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為 25%，應(yīng)繳納土地增值稅。 3000 100%=67%，適用 40%的稅率，應(yīng)納稅額 =（ 5000－ 3000） 40%－ 3000 5%=650（萬元），合計(jì)應(yīng)納稅 650萬元，比混合核算節(jié)約土地增值稅 550萬元（ 1200－ 650）。 ? 例 1：甲房地產(chǎn)公司 2023年 3月開發(fā)一處房地產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付 1000萬元，為開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施花費(fèi) 1200萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒌睦⒅С鰹?200萬元，不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率。 巧用特殊扣除項(xiàng)目規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃 規(guī)范“開發(fā)間接費(fèi)用”核算，節(jié)省土地增值稅 某房地產(chǎn)公司成立后， 2023年初正開發(fā)建設(shè)一個(gè)工程項(xiàng)目，該項(xiàng)目是一個(gè)多層的“花園洋房”，建筑面積 20230平方米， 2023年末該工程已竣工交付，取得銷售收入 8000萬元，賬面開發(fā)成本總額為 4000萬元（其中，土地費(fèi)用 1500萬元，建筑安裝工程成本 2023萬元，其他開發(fā)成本 500萬元）。 有關(guān)土地增值稅的計(jì)算如下： （一） 原帳務(wù)處理模式 １、 增值額＝ 8000－ 4000（ 1＋ 20％＋ 10％）＝ 2800（萬元） ２、 增值率＝ 2800/5200 100％＝ ％ ３、 應(yīng)交土地增值稅＝ 2800 40％－ 5200 5％＝ 860（萬元） （二） 規(guī)范后的帳務(wù)處理模式的 １、增值額＝ 8000－（ 4000＋ 450）（ 1＋ 20％＋ 5％）＝ 2438（萬元） ２、增值率＝ 2438/5562 100％＝ ％ ３、應(yīng)交土地增值稅＝ 2438 30％＝ 731（萬元） 兩種模式的差額： 860－ 731＝ 129（萬元） 從上述分析可以看出，在本例中規(guī)范了會(huì)計(jì)核算，正確使用“開發(fā)間接費(fèi)用”科目，可以為企業(yè)節(jié)省土地增值稅 100余萬元。 應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生在境內(nèi)是指應(yīng)稅勞務(wù)的使用環(huán)節(jié)和使用地在境內(nèi)，而無論該項(xiàng)應(yīng)稅勞務(wù)的提供環(huán)節(jié)發(fā)生地是否在境內(nèi)。 企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股 參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅，在投資后轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)的，也不征收營業(yè)稅。則甲只就取得的手續(xù)費(fèi)按“服務(wù)業(yè)”稅目計(jì)征營業(yè) 稅。甲成立全資子公司丙，并由丙擁有大廈，待大廈建成后，將丙全部 股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙。公司股東決定清算并終止經(jīng)營。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對(duì)中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取對(duì)中方支付固定利潤方式的，則對(duì)外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營業(yè)稅。 轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 ? 單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。 方案二：甲以承擔(dān)全部債務(wù)的方式整體并購乙公司。 方案三 屬于產(chǎn)權(quán)交易行為。 企業(yè)所得稅 我國當(dāng)前對(duì)資產(chǎn)評(píng)估增值并未征收企業(yè)所得稅，只規(guī)定中外合資企業(yè)進(jìn)行股份制改造時(shí)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估增值要征收所得稅。 案例 甲、乙兩個(gè)公司的股本均為 3000萬元。 若甲公司為實(shí)行并購須融資 400萬元，假設(shè)融資后息稅前利潤有 80萬元。 ? 根據(jù)（國稅發(fā)［ 2023］ 31號(hào)文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。 3）對(duì)市場內(nèi)商家實(shí)行“會(huì)員制”管理，為會(huì)員提供各項(xiàng)優(yōu)惠服務(wù)（諸如：租金優(yōu)惠、法律會(huì)計(jì)等中介服務(wù)優(yōu)惠、免費(fèi)進(jìn)行工商登記、免費(fèi)進(jìn)行消防培訓(xùn)等等）。 ? 兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個(gè)企業(yè)，對(duì)其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免收契稅。合并后的公司為丙公司，增資擴(kuò)股，丁以其房地產(chǎn)作價(jià) 300萬入股，持有丙的股權(quán)300萬元，此時(shí)丙應(yīng)納契稅 =300*5%=15萬元。雙方協(xié)商，先由 A使用 50%的土地使用權(quán)，作為 開發(fā)商業(yè)樓盤設(shè)施自用，待商業(yè)樓盤開發(fā)完成后，再交 B開發(fā)。公司剩余資產(chǎn) 6000萬元和負(fù)債 5000萬元后，由 B按照凈資產(chǎn) 1000萬元價(jià)值收購 A全部股權(quán)。 案例： A公司依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定實(shí)施關(guān)閉， B公司以 200萬元 的價(jià)格購買了 A的房產(chǎn)， A 將 200萬元用于償還欠 C的債務(wù)。 說明：此方案實(shí)際操作雖然較為復(fù)雜，但該國有獨(dú)資公司將轉(zhuǎn)讓辦公樓改 為先入股再轉(zhuǎn)讓股權(quán)，可免征銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅和土地增值稅等相關(guān)稅 費(fèi)。 那么，按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，上例中丙企發(fā)生的納稅義務(wù)有： 1．出售增值稅應(yīng)稅貨物應(yīng)納增值稅稅額： 1170247?！笆聦?shí)基礎(chǔ)”是指涉稅當(dāng)事人實(shí)施遵循或背離契約的行為包括有關(guān)當(dāng)事人以行為成立合同從而導(dǎo)致納稅義務(wù)最終得以確認(rèn)這樣一種客觀情況。存貨由丙企銷售給乙企或其他單位和個(gè)人，乙企開具增值稅專用發(fā)票。如果改變經(jīng)營方式，把出租房屋行為轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑课萃顿Y入股，參與經(jīng)營者的利潤分配，則可以降低稅負(fù)，達(dá)到節(jié)稅的目的。 2．其他剝離資產(chǎn)由乙企以經(jīng)營性租賃方式實(shí)質(zhì)控制，丙企讓渡資產(chǎn)使用、管理、部分收益權(quán)和必要的資產(chǎn)處分權(quán)。 （二） 方案設(shè)計(jì) 建議采取只轉(zhuǎn)移存貨資產(chǎn)所有權(quán)或不轉(zhuǎn)移資產(chǎn)所有權(quán)或轉(zhuǎn)讓股權(quán)間接切換法人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的剝離辦法，構(gòu)造低稅負(fù)的交易模式，以此達(dá)到企業(yè)資本運(yùn)作目標(biāo)和節(jié)稅目標(biāo)“雙贏”的結(jié)果。 3．以高于原值價(jià)格銷售已使用過的不屬于不動(dòng)產(chǎn)的其他固定資產(chǎn)應(yīng)計(jì)增值稅： 247。 合同 B：內(nèi)資企業(yè)甲（有限責(zé)任公司，增值稅一般納稅人，以下簡稱甲企）與內(nèi)資企業(yè)乙（有限責(zé)任公司，增值稅一般納稅人，以下簡稱乙企）就甲企將其子公司丙（有限責(zé)任公司，增值稅一般納稅人，系甲企上游加工企業(yè)，以下簡稱丙企）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙企事宜達(dá)成協(xié)議，涉稅要點(diǎn)如下： 1． 丙企存貨中計(jì)有原材料、燃料、半成品、產(chǎn)成品共折價(jià) 1170萬元轉(zhuǎn)讓乙企； 2． 存量固定資產(chǎn)中除去用于清償丁企債務(wù)的廠房共折價(jià) 2023萬元轉(zhuǎn)讓乙企； 3． 存量資產(chǎn)中無形資產(chǎn)折價(jià) 800萬元（其中土地使用權(quán)折價(jià) 500萬元，專利技術(shù)折價(jià) 300萬元）轉(zhuǎn)讓乙企； 另查明： 1． 丙售乙企固定資產(chǎn)折價(jià)中含應(yīng)征消費(fèi)稅的小汽車三輛折價(jià) 23萬元（均未高于原值），含轉(zhuǎn)讓價(jià)高于賬面原值的設(shè)備轉(zhuǎn)讓折價(jià) （原值 140萬元），含不動(dòng)產(chǎn)折價(jià) 600萬元； 2． 丙企作為“空殼法人”存續(xù)。財(cái)稅【 2023】184號(hào)文件規(guī)定， 企業(yè)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定 實(shí)施關(guān)閉、破產(chǎn)后，債權(quán)人（包括關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)職工）承受 被關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契 稅。所以符合 119號(hào)文件，可以不確認(rèn) A分離的 6000萬元商業(yè)樓盤資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，不計(jì)算所得稅。而在收購之 時(shí)， A公司已經(jīng)完成開發(fā)商業(yè)設(shè)施留歸自己使用，不得被 B收購。 《國稅局關(guān)于企業(yè)合并分立業(yè)務(wù)有關(guān)所得稅問題