【正文】 屋的配套設(shè)施等，可以在競爭中取得優(yōu)勢。 11000=36%，適用 30%的稅率，應納土地增值稅稅額 =（ 15000－ 11000） 30%=1200（萬元）。首先，如果納稅人欲享受起征點照顧，此時假定某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成一批 商品房待售， 除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項目的金額為 100，當其銷售這批商品房的價格為 x時，相應的銷 售稅金及附加為： X5％（ 1＋ 7％＋ 3％）＝ ％ X 式中： 5％ —— 營業(yè)稅 7％ —— 城市維護建設(shè)稅 3％ —— 教育費附加 這時，其全部允許扣除金額為： 100＋ ％ X 根據(jù)有關(guān)起征點的規(guī)定，該企業(yè)享受起征點最高售價為： X＝ （ 100＋ ％ X） 解以上方程可知， 此時的最高售價為 ， 允許扣除項目金額為 （ 100＋ ％ ） 其次，如果企業(yè)欲通過提高售價達到增加效益的目的，當增值率略高于 20％時，即應適用“增值率”在 50％以下，稅 率為 30％的規(guī)定。居住未滿 3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。 財政部確定的其他扣除項目，目前規(guī)定對從事房地產(chǎn)開發(fā)納稅人允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 20%加計扣除。 開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本和費用。 ? 土地增值稅的清算單位 行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。 土地增值稅舉例 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 2023年商品房銷售收入為 15000萬元，其中普通住宅的銷售額為 10000萬元，豪華住宅的銷售額為 5000萬元。為什么會出現(xiàn)這種情況？因為普通標準住宅的增值率為 25%，應繳納土地增值稅。 3000 100%=67%，適用 40%的稅率，應納稅額 =（ 5000－ 3000） 40%－ 3000 5%=650（萬元），合計應納稅 650萬元，比混合核算節(jié)約土地增值稅 550萬元（ 1200－ 650）。 ? 例 1：甲房地產(chǎn)公司 2023年 3月開發(fā)一處房地產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付 1000萬元，為開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施花費 1200萬元，財務費用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息的利息支出為 200萬元，不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率。 巧用特殊扣除項目規(guī)定進行稅收籌劃 規(guī)范“開發(fā)間接費用”核算，節(jié)省土地增值稅 某房地產(chǎn)公司成立后， 2023年初正開發(fā)建設(shè)一個工程項目，該項目是一個多層的“花園洋房”，建筑面積 20230平方米， 2023年末該工程已竣工交付，取得銷售收入 8000萬元，賬面開發(fā)成本總額為 4000萬元（其中，土地費用 1500萬元，建筑安裝工程成本 2023萬元，其他開發(fā)成本 500萬元）。 有關(guān)土地增值稅的計算如下： （一） 原帳務處理模式 １、 增值額＝ 8000－ 4000（ 1＋ 20％＋ 10％）＝ 2800（萬元） ２、 增值率＝ 2800/5200 100％＝ ％ ３、 應交土地增值稅＝ 2800 40％－ 5200 5％＝ 860（萬元） （二） 規(guī)范后的帳務處理模式的 １、增值額＝ 8000－（ 4000＋ 450）（ 1＋ 20％＋ 5％）＝ 2438（萬元） ２、增值率＝ 2438/5562 100％＝ ％ ３、應交土地增值稅＝ 2438 30％＝ 731（萬元） 兩種模式的差額： 860－ 731＝ 129（萬元） 從上述分析可以看出，在本例中規(guī)范了會計核算，正確使用“開發(fā)間接費用”科目，可以為企業(yè)節(jié)省土地增值稅 100余萬元。 應稅勞務發(fā)生在境內(nèi)是指應稅勞務的使用環(huán)節(jié)和使用地在境內(nèi)，而無論該項應稅勞務的提供環(huán)節(jié)發(fā)生地是否在境內(nèi)。 企業(yè)以不動產(chǎn)投資入股 參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅，在投資后轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)的，也不征收營業(yè)稅。則甲只就取得的手續(xù)費按“服務業(yè)”稅目計征營業(yè) 稅。甲成立全資子公司丙，并由丙擁有大廈，待大廈建成后，將丙全部 股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙。公司股東決定清算并終止經(jīng)營。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅。 轉(zhuǎn)讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 ? 單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。 方案二：甲以承擔全部債務的方式整體并購乙公司。 方案三 屬于產(chǎn)權(quán)交易行為。 企業(yè)所得稅 我國當前對資產(chǎn)評估增值并未征收企業(yè)所得稅，只規(guī)定中外合資企業(yè)進行股份制改造時對資產(chǎn)評估增值要征收所得稅。 案例 甲、乙兩個公司的股本均為 3000萬元。 若甲公司為實行并購須融資 400萬元，假設(shè)融資后息稅前利潤有 80萬元。 ? 根據(jù)（國稅發(fā)［ 2023］ 31號文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。 3）對市場內(nèi)商家實行“會員制”管理，為會員提供各項優(yōu)惠服務（諸如：租金優(yōu)惠、法律會計等中介服務優(yōu)惠、免費進行工商登記、免費進行消防培訓等等）。 ? 兩個或兩個以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個企業(yè)，對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免收契稅。合并后的公司為丙公司，增資擴股，丁以其房地產(chǎn)作價 300萬入股，持有丙的股權(quán)300萬元，此時丙應納契稅 =300*5%=15萬元。雙方協(xié)商，先由 A使用 50%的土地使用權(quán)，作為 開發(fā)商業(yè)樓盤設(shè)施自用，待商業(yè)樓盤開發(fā)完成后，再交 B開發(fā)。公司剩余資產(chǎn) 6000萬元和負債 5000萬元后，由 B按照凈資產(chǎn) 1000萬元價值收購 A全部股權(quán)。 案例： A公司依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定實施關(guān)閉， B公司以 200萬元 的價格購買了 A的房產(chǎn)， A 將 200萬元用于償還欠 C的債務。 說明：此方案實際操作雖然較為復雜，但該國有獨資公司將轉(zhuǎn)讓辦公樓改 為先入股再轉(zhuǎn)讓股權(quán)，可免征銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅和土地增值稅等相關(guān)稅 費。 那么，按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，上例中丙企發(fā)生的納稅義務有： 1．出售增值稅應稅貨物應納增值稅稅額： 1170247?！笆聦嵒A(chǔ)”是指涉稅當事人實施遵循或背離契約的行為包括有關(guān)當事人以行為成立合同從而導致納稅義務最終得以確認這樣一種客觀情況。存貨由丙企銷售給乙企或其他單位和個人，乙企開具增值稅專用發(fā)票。如果改變經(jīng)營方式，把出租房屋行為轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑课萃顿Y入股，參與經(jīng)營者的利潤分配，則可以降低稅負，達到節(jié)稅的目的。 2．其他剝離資產(chǎn)由乙企以經(jīng)營性租賃方式實質(zhì)控制，丙企讓渡資產(chǎn)使用、管理、部分收益權(quán)和必要的資產(chǎn)處分權(quán)。 （二） 方案設(shè)計 建議采取只轉(zhuǎn)移存貨資產(chǎn)所有權(quán)或不轉(zhuǎn)移資產(chǎn)所有權(quán)或轉(zhuǎn)讓股權(quán)間接切換法人財產(chǎn)所有權(quán)的剝離辦法，構(gòu)造低稅負的交易模式，以此達到企業(yè)資本運作目標和節(jié)稅目標“雙贏”的結(jié)果。 3．以高于原值價格銷售已使用過的不屬于不動產(chǎn)的其他固定資產(chǎn)應計增值稅： 247。 合同 B：內(nèi)資企業(yè)甲（有限責任公司，增值稅一般納稅人，以下簡稱甲企）與內(nèi)資企業(yè)乙（有限責任公司，增值稅一般納稅人，以下簡稱乙企）就甲企將其子公司丙（有限責任公司，增值稅一般納稅人，系甲企上游加工企業(yè)，以下簡稱丙企）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙企事宜達成協(xié)議，涉稅要點如下： 1． 丙企存貨中計有原材料、燃料、半成品、產(chǎn)成品共折價 1170萬元轉(zhuǎn)讓乙企； 2． 存量固定資產(chǎn)中除去用于清償丁企債務的廠房共折價 2023萬元轉(zhuǎn)讓乙企； 3． 存量資產(chǎn)中無形資產(chǎn)折價 800萬元（其中土地使用權(quán)折價 500萬元，專利技術(shù)折價 300萬元）轉(zhuǎn)讓乙企； 另查明： 1． 丙售乙企固定資產(chǎn)折價中含應征消費稅的小汽車三輛折價 23萬元（均未高于原值），含轉(zhuǎn)讓價高于賬面原值的設(shè)備轉(zhuǎn)讓折價 （原值 140萬元），含不動產(chǎn)折價 600萬元； 2． 丙企作為“空殼法人”存續(xù)。財稅【 2023】184號文件規(guī)定， 企業(yè)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定 實施關(guān)閉、破產(chǎn)后，債權(quán)人（包括關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)職工）承受 被關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬以抵償債務的，免征契 稅。所以符合 119號文件，可以不確認 A分離的 6000萬元商業(yè)樓盤資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，不計算所得稅。而在收購之 時， A公司已經(jīng)完成開發(fā)商業(yè)設(shè)施留歸自己使用，不得被 B收購。 《國稅局關(guān)于企業(yè)合并分立業(yè)務有關(guān)所得稅問題