【正文】 如果改變經(jīng)營方式，把出租房屋行為轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑课萃顿Y入股，參與經(jīng)營者的利潤分配，則可以降低稅負(fù)，達(dá)到節(jié)稅的目的。 該方案的顯著缺陷是：資產(chǎn)剝離不徹底。 3．丙企作為“空殼法人”存續(xù)。 2．其他剝離資產(chǎn)由乙企以經(jīng)營性租賃方式實(shí)質(zhì)控制，丙企讓渡資產(chǎn)使用、管理、部分收益權(quán)和必要的資產(chǎn)處分權(quán)。存貨由丙企銷售給乙企或其他單位和個人，乙企開具增值稅專用發(fā)票。 此方案運(yùn)用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方法巧妙切換資產(chǎn)的法人所有權(quán)，既成功剝離了丙企資產(chǎn)，獲得了大額現(xiàn)金流入，又極大降低了稅收成本，不失為一種簡約效能的資產(chǎn)剝離手段。丙企法人資格和名稱不變，其他對外法律關(guān)系均不改變。 （二） 方案設(shè)計(jì) 建議采取只轉(zhuǎn)移存貨資產(chǎn)所有權(quán)或不轉(zhuǎn)移資產(chǎn)所有權(quán)或轉(zhuǎn)讓股權(quán)間接切換法人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的剝離辦法，構(gòu)造低稅負(fù)的交易模式，以此達(dá)到企業(yè)資本運(yùn)作目標(biāo)和節(jié)稅目標(biāo)“雙贏”的結(jié)果。“事實(shí)基礎(chǔ)”是指涉稅當(dāng)事人實(shí)施遵循或背離契約的行為包括有關(guān)當(dāng)事人以行為成立合同從而導(dǎo)致納稅義務(wù)最終得以確認(rèn)這樣一種客觀情況。 籌劃方案 （一）基本思路 基本思路是：從查找本例資產(chǎn)剝離高稅負(fù)成因入手，通過對資產(chǎn)剝離業(yè)務(wù)類型、業(yè)務(wù)構(gòu)成要素以及財(cái)務(wù)處置方案的比較分析和再選擇，盡可能地消除資產(chǎn)剝離經(jīng)濟(jì)活動中納稅義務(wù)發(fā)生、發(fā)展的法律基礎(chǔ)和事實(shí)基礎(chǔ)。 2=(萬元 ) 4．轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)征營業(yè)稅： 800 5%=40（萬元） 5．向乙企銷售不動產(chǎn)應(yīng)征營業(yè)稅： 600 5%=30（萬元） 6．以廠房及其所占土地的使用權(quán)抵償丁企債務(wù)應(yīng)征“銷售不動產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”項(xiàng)下營業(yè)稅共計(jì)： 3000 5%=150（萬元） 此外，丙企轉(zhuǎn)讓房屋、建筑物及土地使用權(quán)還涉及土地增值稅（深圳特區(qū)為土地增值費(fèi)）、（受讓方）契稅納稅義務(wù)，有關(guān)應(yīng)稅憑證還應(yīng)繳納印花稅，剝離資產(chǎn)凈收益還應(yīng)計(jì)入應(yīng)稅所得額繳納企業(yè)所得稅。 3．以高于原值價格銷售已使用過的不屬于不動產(chǎn)的其他固定資產(chǎn)應(yīng)計(jì)增值稅： 247。 那么，按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，上例中丙企發(fā)生的納稅義務(wù)有： 1．出售增值稅應(yīng)稅貨物應(yīng)納增值稅稅額： 1170247。換言之，甲企資本運(yùn)作管理層在獲得大額現(xiàn)金流入的同時卻步入了履行納稅義務(wù)“欲罷不能”的尷尬境地。 綜上所述，甲、乙、丙、丁四方利益主體通過一系列的契約行為，完成了以資抵債和轉(zhuǎn)移被剝離資產(chǎn)所有權(quán)（公司制下，即公司法人財(cái)產(chǎn)權(quán)）的法律準(zhǔn)備。 合同 B：內(nèi)資企業(yè)甲（有限責(zé)任公司，增值稅一般納稅人，以下簡稱甲企）與內(nèi)資企業(yè)乙（有限責(zé)任公司，增值稅一般納稅人，以下簡稱乙企）就甲企將其子公司丙（有限責(zé)任公司，增值稅一般納稅人，系甲企上游加工企業(yè)，以下簡稱丙企）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙企事宜達(dá)成協(xié)議，涉稅要點(diǎn)如下： 1． 丙企存貨中計(jì)有原材料、燃料、半成品、產(chǎn)成品共折價 1170萬元轉(zhuǎn)讓乙企； 2． 存量固定資產(chǎn)中除去用于清償丁企債務(wù)的廠房共折價 2023萬元轉(zhuǎn)讓乙企； 3． 存量資產(chǎn)中無形資產(chǎn)折價 800萬元（其中土地使用權(quán)折價 500萬元，專利技術(shù)折價 300萬元）轉(zhuǎn)讓乙企； 另查明： 1． 丙售乙企固定資產(chǎn)折價中含應(yīng)征消費(fèi)稅的小汽車三輛折價 23萬元（均未高于原值），含轉(zhuǎn)讓價高于賬面原值的設(shè)備轉(zhuǎn)讓折價 （原值 140萬元），含不動產(chǎn)折價 600萬元； 2． 丙企作為“空殼法人”存續(xù)。 說明：此方案實(shí)際操作雖然較為復(fù)雜，但該國有獨(dú)資公司將轉(zhuǎn)讓辦公樓改 為先入股再轉(zhuǎn)讓股權(quán)，可免征銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅和土地增值稅等相關(guān)稅 費(fèi)。 D公 司應(yīng)繳納契稅 500*4%=20萬元 避稅分析： D公司可以要求國有獨(dú)資公司以該辦公樓作為投資，共同組建 新公司 E，并保證國有獨(dú)資企業(yè)在 E公司中所占股份超過 50% ，然后由 D吸 收合并 E公司，最后國有獨(dú)資企業(yè)以 500萬元的價格將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給 D公司。 注意：《合同法》規(guī)定，法律法規(guī)規(guī)定或當(dāng)事人約定債權(quán)不得 轉(zhuǎn)讓的債權(quán)，以及根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓的債權(quán)不能進(jìn)行債權(quán) 轉(zhuǎn)讓，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓債權(quán)應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人，未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對 債務(wù)人不發(fā)生效力。財(cái)稅【 2023】184號文件規(guī)定， 企業(yè)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定 實(shí)施關(guān)閉、破產(chǎn)后，債權(quán)人（包括關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)職工）承受 被關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契 稅。 案例： A公司依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定實(shí)施關(guān)閉， B公司以 200萬元 的價格購買了 A的房產(chǎn)， A 將 200萬元用于償還欠 C的債務(wù)。本例中，盡管分 立公司 C是被分立公司 A的控股企業(yè)，但兩公司投資主體還是不全相同，因而需 繳納契稅。 《財(cái)政部、國稅局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》文件規(guī)定，企業(yè)依照 法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新 設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。所以符合 119號文件，可以不確認(rèn) A分離的 6000萬元商業(yè)樓盤資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，不計(jì)算所得稅。公司剩余資產(chǎn) 6000萬元和負(fù)債 5000萬元后，由 B按照凈資產(chǎn) 1000萬元價值收購 A全部股權(quán)。為了將已經(jīng)開發(fā)完成的 資產(chǎn)剝離出來，以便 B實(shí)施對 A的股權(quán)收購， A將 6000萬元的商業(yè)資產(chǎn)分立給現(xiàn)有的控股公 司 — C公司。 6月底，公司資產(chǎn)負(fù)債表基本情況如下：資產(chǎn) ，其 中開發(fā)的固定資產(chǎn) 6000萬元，尚未開發(fā)的土地?zé)o形資產(chǎn) 4000萬元，其他資產(chǎn) 2023萬元。而在收購之 時， A公司已經(jīng)完成開發(fā)商業(yè)設(shè)施留歸自己使用，不得被 B收購。雙方協(xié)商，先由 A使用 50%的土地使用權(quán)，作為 開發(fā)商業(yè)樓盤設(shè)施自用，待商業(yè)樓盤開發(fā)完成后，再交 B開發(fā)。 案例： A房地產(chǎn)開發(fā)公司與 B投資公司于 03年 12月聯(lián)合競拍土地，獲得一宗土地使用權(quán)，價 值 8000萬元。分立企業(yè)接受被分立企業(yè)的全部資產(chǎn)和負(fù)債的成本，以被分 立企業(yè)的帳面凈值為基礎(chǔ)結(jié)轉(zhuǎn)確定，不得按經(jīng)評估確認(rèn)的價值進(jìn)行調(diào)整。 《國稅局關(guān)于企業(yè)合并分立業(yè)務(wù)有關(guān)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)【 2023】 119號）規(guī)定，企業(yè)分立包括被分立企業(yè)將部分或全部營業(yè)分立轉(zhuǎn)讓給兩個或兩個以上現(xiàn)存或新設(shè)的 企業(yè)，為其股東換取分立企業(yè)的股權(quán)或其他財(cái)產(chǎn)。合并后的公司為丙公司，增資擴(kuò)股，丁以其房地產(chǎn)作價 300萬入股，持有丙的股權(quán)300萬元，此時丙應(yīng)納契稅 =300*5%=15萬元。設(shè)契稅稅率為 5%，則甲應(yīng)納契稅 =500*5%=25萬元 二，合并。乙恰好有 500萬元房地產(chǎn)閑置并有出售意向。 ? 土地使用權(quán)交換、房屋交換，以所交換土地使用權(quán)、房屋價格的差額為計(jì)稅依據(jù)。 ? 兩個或兩個以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個企業(yè)，對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免收契稅。具體包括以下五項(xiàng)內(nèi)容： 國有土地使用權(quán)出讓； 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓； 房屋買賣； 房屋贈與； 房屋交換。根據(jù)財(cái)稅 [2023]26號 文件精神， 為安置自主擇業(yè)的軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部就業(yè)而新開辦的企業(yè)，凡安置自主擇業(yè)的軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部占企業(yè)總?cè)藬?shù) 60 ％（含 60 ％）以上的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，自領(lǐng)取稅務(wù)登記證之日起， 3年內(nèi)免征營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。 經(jīng)過上述籌劃后，年度營業(yè)總收入基本不變約為 5000萬元，其構(gòu)成為租金 3250萬元、物管費(fèi) 500萬元、會員費(fèi) 1250萬元。 3）對市場內(nèi)商家實(shí)行“會員制”管理，為會員提供各項(xiàng)優(yōu)惠服務(wù)（諸如：租金優(yōu)惠、法律會計(jì)等中介服務(wù)優(yōu)惠、免費(fèi)進(jìn)行工商登記、免費(fèi)進(jìn)行消防培訓(xùn)等等）。該公司應(yīng)具有物業(yè)管理資質(zhì)，盡可能錄用軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部（占總?cè)藬?shù)的 60%以上）。籌劃人員認(rèn)真分析了該公司的情況，提出了以下籌劃方案： 1）專門成立一個市場管理公司來管理該大型物業(yè)。 商業(yè)地產(chǎn)租金收入的籌劃 某中外合資的房地產(chǎn)企業(yè)將投資 8億元開發(fā)的大型商業(yè)物業(yè)（ 20萬平方米）進(jìn)行出租，在招商前對租金收取進(jìn)行了籌劃，主要解決房產(chǎn)稅過高以及所得稅問題。 ? 根據(jù)（國稅發(fā)［ 2023］ 31號文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。 2023年 12月辦公樓竣工后，財(cái)務(wù)人員將辦公樓的開發(fā)成本 500萬元從“開發(fā)產(chǎn)品”科目轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目核算。 400 100%=20% 〉 10%(債務(wù)資金成本率 )，稅后投資回報(bào)率會隨著企業(yè)債務(wù)融資比例的上升而上升。假設(shè)債務(wù)資金成本率為 10％，企業(yè)所得稅稅率為 30%。 若甲公司為實(shí)行并購須融資 400萬元，假設(shè)融資后息稅前利潤有 80萬元。 選擇并購融資方式的稅收籌劃 企業(yè)因負(fù)債而產(chǎn)生的利息費(fèi)用可以抵減當(dāng)期利潤，從而減少所得稅額的支出。如果甲公司能夠把現(xiàn)金支付額控制在 600萬元以內(nèi)，對甲公司或其股東而言，就可以享受免交一種所得稅的待遇：要么乙公司免交企業(yè)所得稅，要么乙公司股東免交個人所得稅。在這種并購模式下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)確定支付現(xiàn)金和新股換舊股的比例才能最大程度地節(jié)稅。