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正文內(nèi)容

房地產(chǎn)公司避稅方桉分析(參考版)

2025-01-08 21:43本頁面
  

【正文】 如果改變經(jīng)營方式,把出租房屋行為轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑课萃顿Y入股,參與經(jīng)營者的利潤分配,則可以降低稅負,達到節(jié)稅的目的。 該方案的顯著缺陷是:資產(chǎn)剝離不徹底。 3.丙企作為“空殼法人”存續(xù)。 2.其他剝離資產(chǎn)由乙企以經(jīng)營性租賃方式實質(zhì)控制,丙企讓渡資產(chǎn)使用、管理、部分收益權(quán)和必要的資產(chǎn)處分權(quán)。存貨由丙企銷售給乙企或其他單位和個人,乙企開具增值稅專用發(fā)票。 此方案運用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方法巧妙切換資產(chǎn)的法人所有權(quán),既成功剝離了丙企資產(chǎn),獲得了大額現(xiàn)金流入,又極大降低了稅收成本,不失為一種簡約效能的資產(chǎn)剝離手段。丙企法人資格和名稱不變,其他對外法律關(guān)系均不改變。 (二) 方案設(shè)計 建議采取只轉(zhuǎn)移存貨資產(chǎn)所有權(quán)或不轉(zhuǎn)移資產(chǎn)所有權(quán)或轉(zhuǎn)讓股權(quán)間接切換法人財產(chǎn)所有權(quán)的剝離辦法,構(gòu)造低稅負的交易模式,以此達到企業(yè)資本運作目標和節(jié)稅目標“雙贏”的結(jié)果?!笆聦嵒A(chǔ)”是指涉稅當事人實施遵循或背離契約的行為包括有關(guān)當事人以行為成立合同從而導(dǎo)致納稅義務(wù)最終得以確認這樣一種客觀情況。 籌劃方案 (一)基本思路 基本思路是:從查找本例資產(chǎn)剝離高稅負成因入手,通過對資產(chǎn)剝離業(yè)務(wù)類型、業(yè)務(wù)構(gòu)成要素以及財務(wù)處置方案的比較分析和再選擇,盡可能地消除資產(chǎn)剝離經(jīng)濟活動中納稅義務(wù)發(fā)生、發(fā)展的法律基礎(chǔ)和事實基礎(chǔ)。 2=(萬元 ) 4.轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)征營業(yè)稅: 800 5%=40(萬元) 5.向乙企銷售不動產(chǎn)應(yīng)征營業(yè)稅: 600 5%=30(萬元) 6.以廠房及其所占土地的使用權(quán)抵償丁企債務(wù)應(yīng)征“銷售不動產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”項下營業(yè)稅共計: 3000 5%=150(萬元) 此外,丙企轉(zhuǎn)讓房屋、建筑物及土地使用權(quán)還涉及土地增值稅(深圳特區(qū)為土地增值費)、(受讓方)契稅納稅義務(wù),有關(guān)應(yīng)稅憑證還應(yīng)繳納印花稅,剝離資產(chǎn)凈收益還應(yīng)計入應(yīng)稅所得額繳納企業(yè)所得稅。 3.以高于原值價格銷售已使用過的不屬于不動產(chǎn)的其他固定資產(chǎn)應(yīng)計增值稅: 247。 那么,按照現(xiàn)行稅法規(guī)定,上例中丙企發(fā)生的納稅義務(wù)有: 1.出售增值稅應(yīng)稅貨物應(yīng)納增值稅稅額: 1170247。換言之,甲企資本運作管理層在獲得大額現(xiàn)金流入的同時卻步入了履行納稅義務(wù)“欲罷不能”的尷尬境地。 綜上所述,甲、乙、丙、丁四方利益主體通過一系列的契約行為,完成了以資抵債和轉(zhuǎn)移被剝離資產(chǎn)所有權(quán)(公司制下,即公司法人財產(chǎn)權(quán))的法律準備。 合同 B:內(nèi)資企業(yè)甲(有限責任公司,增值稅一般納稅人,以下簡稱甲企)與內(nèi)資企業(yè)乙(有限責任公司,增值稅一般納稅人,以下簡稱乙企)就甲企將其子公司丙(有限責任公司,增值稅一般納稅人,系甲企上游加工企業(yè),以下簡稱丙企)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙企事宜達成協(xié)議,涉稅要點如下: 1. 丙企存貨中計有原材料、燃料、半成品、產(chǎn)成品共折價 1170萬元轉(zhuǎn)讓乙企; 2. 存量固定資產(chǎn)中除去用于清償丁企債務(wù)的廠房共折價 2023萬元轉(zhuǎn)讓乙企; 3. 存量資產(chǎn)中無形資產(chǎn)折價 800萬元(其中土地使用權(quán)折價 500萬元,專利技術(shù)折價 300萬元)轉(zhuǎn)讓乙企; 另查明: 1. 丙售乙企固定資產(chǎn)折價中含應(yīng)征消費稅的小汽車三輛折價 23萬元(均未高于原值),含轉(zhuǎn)讓價高于賬面原值的設(shè)備轉(zhuǎn)讓折價 (原值 140萬元),含不動產(chǎn)折價 600萬元; 2. 丙企作為“空殼法人”存續(xù)。 說明:此方案實際操作雖然較為復(fù)雜,但該國有獨資公司將轉(zhuǎn)讓辦公樓改 為先入股再轉(zhuǎn)讓股權(quán),可免征銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅和土地增值稅等相關(guān)稅 費。 D公 司應(yīng)繳納契稅 500*4%=20萬元 避稅分析: D公司可以要求國有獨資公司以該辦公樓作為投資,共同組建 新公司 E,并保證國有獨資企業(yè)在 E公司中所占股份超過 50% ,然后由 D吸 收合并 E公司,最后國有獨資企業(yè)以 500萬元的價格將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給 D公司。 注意:《合同法》規(guī)定,法律法規(guī)規(guī)定或當事人約定債權(quán)不得 轉(zhuǎn)讓的債權(quán),以及根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓的債權(quán)不能進行債權(quán) 轉(zhuǎn)讓,債權(quán)人轉(zhuǎn)讓債權(quán)應(yīng)當通知債務(wù)人,未經(jīng)通知,該轉(zhuǎn)讓對 債務(wù)人不發(fā)生效力。財稅【 2023】184號文件規(guī)定, 企業(yè)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定 實施關(guān)閉、破產(chǎn)后,債權(quán)人(包括關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)職工)承受 被關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的,免征契 稅。 案例: A公司依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定實施關(guān)閉, B公司以 200萬元 的價格購買了 A的房產(chǎn), A 將 200萬元用于償還欠 C的債務(wù)。本例中,盡管分 立公司 C是被分立公司 A的控股企業(yè),但兩公司投資主體還是不全相同,因而需 繳納契稅。 《財政部、國稅局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》文件規(guī)定,企業(yè)依照 法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè),對派生方、新 設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬,不征收契稅。所以符合 119號文件,可以不確認 A分離的 6000萬元商業(yè)樓盤資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得,不計算所得稅。公司剩余資產(chǎn) 6000萬元和負債 5000萬元后,由 B按照凈資產(chǎn) 1000萬元價值收購 A全部股權(quán)。為了將已經(jīng)開發(fā)完成的 資產(chǎn)剝離出來,以便 B實施對 A的股權(quán)收購, A將 6000萬元的商業(yè)資產(chǎn)分立給現(xiàn)有的控股公 司 — C公司。 6月底,公司資產(chǎn)負債表基本情況如下:資產(chǎn) ,其 中開發(fā)的固定資產(chǎn) 6000萬元,尚未開發(fā)的土地無形資產(chǎn) 4000萬元,其他資產(chǎn) 2023萬元。而在收購之 時, A公司已經(jīng)完成開發(fā)商業(yè)設(shè)施留歸自己使用,不得被 B收購。雙方協(xié)商,先由 A使用 50%的土地使用權(quán),作為 開發(fā)商業(yè)樓盤設(shè)施自用,待商業(yè)樓盤開發(fā)完成后,再交 B開發(fā)。 案例: A房地產(chǎn)開發(fā)公司與 B投資公司于 03年 12月聯(lián)合競拍土地,獲得一宗土地使用權(quán),價 值 8000萬元。分立企業(yè)接受被分立企業(yè)的全部資產(chǎn)和負債的成本,以被分 立企業(yè)的帳面凈值為基礎(chǔ)結(jié)轉(zhuǎn)確定,不得按經(jīng)評估確認的價值進行調(diào)整。 《國稅局關(guān)于企業(yè)合并分立業(yè)務(wù)有關(guān)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)【 2023】 119號)規(guī)定,企業(yè)分立包括被分立企業(yè)將部分或全部營業(yè)分立轉(zhuǎn)讓給兩個或兩個以上現(xiàn)存或新設(shè)的 企業(yè),為其股東換取分立企業(yè)的股權(quán)或其他財產(chǎn)。合并后的公司為丙公司,增資擴股,丁以其房地產(chǎn)作價 300萬入股,持有丙的股權(quán)300萬元,此時丙應(yīng)納契稅 =300*5%=15萬元。設(shè)契稅稅率為 5%,則甲應(yīng)納契稅 =500*5%=25萬元 二,合并。乙恰好有 500萬元房地產(chǎn)閑置并有出售意向。 ? 土地使用權(quán)交換、房屋交換,以所交換土地使用權(quán)、房屋價格的差額為計稅依據(jù)。 ? 兩個或兩個以上的企業(yè),依據(jù)法律規(guī)定、合同約定,合并改建為一個企業(yè),對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬,免收契稅。具體包括以下五項內(nèi)容: 國有土地使用權(quán)出讓; 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓; 房屋買賣; 房屋贈與; 房屋交換。根據(jù)財稅 [2023]26號 文件精神, 為安置自主擇業(yè)的軍隊轉(zhuǎn)業(yè)干部就業(yè)而新開辦的企業(yè),凡安置自主擇業(yè)的軍隊轉(zhuǎn)業(yè)干部占企業(yè)總?cè)藬?shù) 60 %(含 60 %)以上的,經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)批準,自領(lǐng)取稅務(wù)登記證之日起, 3年內(nèi)免征營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。 經(jīng)過上述籌劃后,年度營業(yè)總收入基本不變約為 5000萬元,其構(gòu)成為租金 3250萬元、物管費 500萬元、會員費 1250萬元。 3)對市場內(nèi)商家實行“會員制”管理,為會員提供各項優(yōu)惠服務(wù)(諸如:租金優(yōu)惠、法律會計等中介服務(wù)優(yōu)惠、免費進行工商登記、免費進行消防培訓(xùn)等等)。該公司應(yīng)具有物業(yè)管理資質(zhì),盡可能錄用軍隊轉(zhuǎn)業(yè)干部(占總?cè)藬?shù)的 60%以上)?;I劃人員認真分析了該公司的情況,提出了以下籌劃方案: 1)專門成立一個市場管理公司來管理該大型物業(yè)。 商業(yè)地產(chǎn)租金收入的籌劃 某中外合資的房地產(chǎn)企業(yè)將投資 8億元開發(fā)的大型商業(yè)物業(yè)( 20萬平方米)進行出租,在招商前對租金收取進行了籌劃,主要解決房產(chǎn)稅過高以及所得稅問題。 ? 根據(jù)(國稅發(fā)[ 2023] 31號文件規(guī)定:開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為,應(yīng)視同銷售,于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實際取得利益權(quán)利時確認收入(或利潤)的實現(xiàn)。 2023年 12月辦公樓竣工后,財務(wù)人員將辦公樓的開發(fā)成本 500萬元從“開發(fā)產(chǎn)品”科目轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目核算。 400 100%=20% 〉 10%(債務(wù)資金成本率 ),稅后投資回報率會隨著企業(yè)債務(wù)融資比例的上升而上升。假設(shè)債務(wù)資金成本率為 10%,企業(yè)所得稅稅率為 30%。 若甲公司為實行并購須融資 400萬元,假設(shè)融資后息稅前利潤有 80萬元。 選擇并購融資方式的稅收籌劃 企業(yè)因負債而產(chǎn)生的利息費用可以抵減當期利潤,從而減少所得稅額的支出。如果甲公司能夠把現(xiàn)金支付額控制在 600萬元以內(nèi),對甲公司或其股東而言,就可以享受免交一種所得稅的待遇:要么乙公司免交企業(yè)所得稅,要么乙公司股東免交個人所得稅。在這種并購模式下,企業(yè)應(yīng)當確定支付現(xiàn)金和新股換舊股的比例才能最大程度地節(jié)稅。
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