【正文】 城區(qū)的核心地段，包括兩棟 21層甲級寫字樓， 13層為商業(yè)以及 23層的四星級酒店，功能形態(tài)涉及國際金融中心、 CEO俱樂部、整層辦公空間和城市核心商務(wù)廣場等四大功能分區(qū)。項目 權(quán)重 得分 加權(quán)得分 得分 加權(quán)得分 得分 加權(quán)得分 得分 加權(quán)得分 得分 加權(quán)得分定位優(yōu)勢 20% 145 29 65 13 115 23 65 13 100 20硬件設(shè)施 15% 105 65 130 60 9 100 15物業(yè)管理 8% 115 65 120 70 100 8物業(yè)內(nèi)部環(huán)境 17% 120 55 125 70 100 17交通便利性 15% 110 80 12 105 75 100 15停車位 10% 85 80 8 125 85 100 10規(guī)劃 15% 120 18 70 115 80 12 100 15100% 100100% 15% 30% 15% 40%102所占比例首層的租價 (元 98 354 61 256本案首層平均租價 (元 /平方米 ) 232 15 106 9參考項目首層租價 (元 / 170 350 100 300參考項目權(quán)重參考項目與本案的對比 項目及權(quán)重 本案 巴黎春天商業(yè)步行 保利水城 寶盈廣場 南海新都會32商鋪定價 —— 參考權(quán)重計算1F2F3F4F均價： 46 （ 1－ 3%） =45元 /㎡ （餐飲行業(yè)租金承受能力較低，租金單價下調(diào) 3% ） 3F均價： 78 （ 1－ 3%） =72元 /㎡（餐飲行業(yè)租金承受能力較低，租金單價下調(diào) 3% ）2F均價： 140 （ 1－ 5%） = 133元 /㎡（家居行業(yè)租金承受能力較低，租金單價下調(diào) 5% ）1F均價： 232元 /㎡ 注：最終的各層定價按市場推算價后，稍作調(diào)整后得出的本項目各層商鋪租金均價。 18商家訪談目標(biāo)商戶訪談小結(jié)家居行業(yè)對進(jìn)駐廣佛智城有一定的意向。 電子商務(wù)為未來企業(yè)、商家發(fā)展的必然選擇，順勢而為乃智城的明智之選。252。市場綜合環(huán)境決定項目商業(yè)發(fā)展方向從區(qū)域的消費特性來分析：寫字樓客戶特性分析：項目周邊存在大量廉價寫字樓，且大多為中小型企業(yè)，如果沒有較大的市場動力，幫助企業(yè)進(jìn)行升級發(fā)展，寫字樓招租難度較大。9消費者區(qū)域分析區(qū)域消費占比項目周邊消費客群分析項目周邊消費者交通工具分析 公共交通系統(tǒng)欠發(fā)達(dá)，配備未完善注重品牌吸引力、購物便捷性、業(yè)態(tài)組合等方面飲食支出占日常支出近三分之一，需求量大。 寫字樓部分為 9號樓 【 9號樓為 LOFT】 ，其中 4號樓可租面積 6,350平方米 【 剩余部分為預(yù)留單位 】 ，單層面積約 1,000平方米。3PART 1. 市 場 調(diào) 研關(guān)鍵詞：市場概述、供應(yīng)量、存量4佛山 /南海商業(yè)市場概述u佛山現(xiàn)有較大規(guī)模的零售商業(yè)將近 1， 400萬平方米，整體發(fā)展?fàn)顩r一般；u萬達(dá)、保利、萬科等大型商業(yè)集團(tuán)的進(jìn)駐和天河城、永旺 【 吉之島 】 急速擴(kuò)張，針對中高 端消費市場的爭奪將會更加激烈，佛山商業(yè)面臨重大調(diào)整；u佛山商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)為多區(qū)域開發(fā)，消費市場分散；佛山商業(yè)市場概述南海商業(yè)市場概述u南海板塊將近 100萬平方米，人均商業(yè)面積配比接近發(fā)達(dá)國家水平，嚴(yán)重飽和，發(fā)展難度大；u 廣佛智城周邊零售商業(yè)整體檔次較低、同質(zhì)化競爭非常嚴(yán)重u項目周邊專業(yè)市場總面積達(dá) 380萬平米，其中年交易額超億元的專業(yè)市場達(dá) 15個。本地消費群，習(xí)慣往禪、桂兩城及廣州、港澳消費。商業(yè)消費者特性分析：當(dāng)?shù)厥忻窠?jīng)濟(jì)收入高，消費能力強(qiáng)，但因臨近廣州、禪桂兩地，分流消費客群，如何通過個性化、特色化、一體化的商業(yè)經(jīng)營模式將他們留在本區(qū)域是關(guān)鍵，另外他們餐飲的支出占總比例的三分之一，項目首啟應(yīng)加大餐飲業(yè)態(tài)比例。業(yè)態(tài)的豐富性 ——單一業(yè)態(tài) 、或者只依靠某單一主力店來吸引人流的業(yè)態(tài)規(guī)劃會使項目流于平庸，業(yè)態(tài)的豐富性、多樣性、互補性才能吸引不同目的消費人群。項目定位 “ 中國最大電子商務(wù)體驗之都 ”確立依據(jù) —— 政府號召及市場需求支撐依據(jù) —— 電商服務(wù)綜合平臺a人力資源及培訓(xùn)中心 b營銷及運營中心 c IT應(yīng)用及信息服務(wù)中心 d互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)服務(wù)中心f貨源采購中心 g企業(yè)家生活服務(wù)部 h倉儲物流中心 i知識產(chǎn)權(quán)及法務(wù)中心j金融中心 k研發(fā)及供應(yīng)鏈管理中心 L檢測認(rèn)證中心 通過引入電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的企業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)的有效聚集，從而為傳統(tǒng)企業(yè)提供一體化、集成式的電子商務(wù)配套服務(wù)，協(xié)助傳統(tǒng)企業(yè)、商家突破傳統(tǒng)營銷模式，實現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型與發(fā)展提速 。主要原因有二，u 傳統(tǒng)的家居銷售企業(yè)在地產(chǎn)市場調(diào)控下受到很大影響；而重點發(fā)展電子商務(wù)的尚品宅配、歐派等家居企業(yè)逆勢上揚，尚品宅配 2023年銷售額遞增近 600%；u 保利中央公館， 73萬平米的體量，住宅家居需求；u 廣佛智城近 40萬平米寫字樓辦公家居需求。4F33寫字樓定價定價參考周邊項目華創(chuàng)商業(yè)廣場n地理位置比廣佛智城有優(yōu)勢；n寫字樓下面為專業(yè)市場，人流混亂，檔次較低； 300來個車位，明顯不夠用；n寫字樓跟商場公用電梯，辦公專屬性不強(qiáng)。地理位置 南海區(qū)大瀝金貿(mào)大道 6號占地 約 7000平方米建筑面積 10萬平方米招商現(xiàn)狀 招商中，入住率 40%車位 500個實用率 70％電梯 6條單層面積 /層高 1100平米 【 10個單元 】 /中央空調(diào) 有租金 50元 /平米 /月物管 國際高力物業(yè)管理費 18元 /平米 /月35寫字樓定價金安一號項目位于南海區(qū)重點規(guī)劃打造金融區(qū)板塊，打造低碳、生態(tài)、節(jié)能環(huán)保 5A寫字樓， 11米超高豪華商務(wù)大堂，中空肺葉結(jié)構(gòu)設(shè)計，空氣自然對流，二層空中花園設(shè)計。2年總收益：約。拓展團(tuán)隊 3 家居行業(yè) 廣東省家居協(xié)會；廣州市家居協(xié)會；東莞市家居協(xié)會 …… 6月 10日前對接完成， 6月 30日前 落實合作、合作方開始推介目標(biāo)商家，拓展客源，推進(jìn)招商工作團(tuán)隊 1 家電行業(yè) 廣州小家電企業(yè)家協(xié)會 ……團(tuán)隊 4 餐娛配套 順德餐飲協(xié)會、潮菜餐系協(xié)會 ……團(tuán)隊 3 寫字樓 金融協(xié)會、企業(yè)家商會、媒體公司、設(shè)計師協(xié)會 ……*發(fā)動第三方單位 (行業(yè)協(xié)會 )/個人，共同參與智城項目的招商工作；48實施手段*側(cè)重區(qū)域延伸次序，優(yōu)先本地，逐步延伸至外圍，按區(qū)域延伸循序進(jìn)行市場資源拓展；49推 廣 策 略 及 目 標(biāo)PART 8. Promotion strategy關(guān)鍵詞： 訴求對象、媒體、總量、階段、組合比例50推廣訴求對象分析電子商務(wù)運營企業(yè)愿意投入產(chǎn)品和資源進(jìn)入電子商務(wù)領(lǐng)域的傳統(tǒng)企業(yè)從事電子商務(wù)運營已久，熟知電子商務(wù)營運核心要素，對新的平臺要求完美。主要決策者：企業(yè)主電商的參與消費者，從實體消費中轉(zhuǎn)變過來，被價格吸引但看重體驗。商場平面圖紙252。區(qū)域金屬回收行業(yè)公司需求63寫字樓 階段任務(wù)100%80%30%0%1905m2 5080m2 6358m2商鋪招商量 100% 23100m2寫字樓招租量 100% 6358m264招商組各階段主要工作第一階段：l招商人員培訓(xùn)；l目標(biāo)商家梳理；l聯(lián)系家居渠道商，對家居業(yè)態(tài)具體落位收集建議及 溝通 合作方案l聯(lián)系家居協(xié)會（廣州家協(xié)、省家協(xié)、東莞家協(xié)）對家居業(yè)態(tài)具體落位收集建議及 溝通 合作方案 。l舉行商場試業(yè)推廣活動（盛大啟動儀式），吸引目標(biāo)商家、消費者來訪；l針對剩余面積商鋪進(jìn)行目的性招商，增加試業(yè)期間開業(yè)率；l舉行招商推廣活動（電子商務(wù)平臺、公關(guān)服務(wù)平臺啟動儀式 ；l配套、 DIY創(chuàng)意店等小比例商家，進(jìn)行補充性招商 ；67策劃、招商工作項目進(jìn)度總表詳見附件68靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023/3/28 21:55:5821:55:5828 March 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 三月 219:55 下午 三月 2121:55March 28, 20231少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 三月 21三月 2121:55:5821:55:58March 28, 20231意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 三月 219:55 下午 三月 2121:55March 28, 20231業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 9:55:58 下午 9:55 下午 21:55:58三月 21楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 三月 21三月 21Sunday, March 28, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 21:55:5821:55:5821:553/28/2023 9:55:58 PM1以我獨沈久，愧君相見頻。l通過網(wǎng)絡(luò)營銷和網(wǎng)絡(luò)軟文推薦決