【正文】 三月 2121:55:5821:55Mar2128Mar211越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 三月 21三月 2121:55:5821:55:58March 28, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。住宅家具商家辦公需求216。較多接觸傳媒種類：手機(jī)信息；電子傳媒；網(wǎng)絡(luò)信息；電視媒介電商的制造者和參與者，但不局限于概定范圍，參與為拓展業(yè)務(wù)。39寫字樓定價(jià)樓層租金定價(jià)樓層 套數(shù) 總建面積 均價(jià) 層差 月租金5層 19 25 0 6層 19 27 0 7層 19 27 2 8層 19 29 0 9層 19 29 2 10層 19 31 0 11層 19 31 2 12層 19 33 0 13層 19 33 0 14層 19 35 2 15層 19 37 2 16層 19 39 2 17層 19 41 2 18層 19 43 2 合計(jì)總體均價(jià) 33元 /平方米 /月價(jià)格綜合建議定價(jià)方式 市場(chǎng)比較法 參數(shù)修正法參考租價(jià)（元 /㎡ ） 32 34 參考權(quán)重 70% 30%權(quán)重得分 確定租金 綜合項(xiàng)目寫字樓整體均價(jià)定價(jià)為 33元 /平方米 /月40財(cái) 務(wù) 分 析PART 6. 結(jié)合招商工作年度計(jì)劃，按 2023年 12月底完成首啟 100%招商率，初步推算：首啟商業(yè)街部分2023年租金收益約 ；2023年租金收益約 。周邊參考地理位置 位于廣云公路及廣佛公路的交匯處項(xiàng)目占地面積 約 2萬(wàn)平方米項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)面積 約 6萬(wàn)平方米層數(shù) 地下 2層、地上 6層（每層 8400㎡ ）車位 約 600個(gè)實(shí)用率 59％首層租金 均價(jià) 300元 /㎡二層租金 均價(jià) 180元 /㎡三層租金 均價(jià) 100元 /㎡四層租金 均價(jià) 60元 /㎡經(jīng)營(yíng)理念： “時(shí)尚生活 SHOPPING MALL”南 海 新 都 會(huì)29商鋪定價(jià)保利水城 地理位置 佛山市南海區(qū)千燈湖內(nèi)項(xiàng)目占地面積 約 10萬(wàn)㎡項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)面積 約 16萬(wàn)㎡層數(shù) 地下一層 地上四層車位 地下約 990個(gè) 室外約 250個(gè)管理費(fèi) 30元 /㎡實(shí)用率 50％首層租金 均價(jià) 350元 /㎡二層租金 均價(jià) 210元 /㎡三層租金 均價(jià) 120元 /㎡四層租金 均價(jià) 70元 /㎡經(jīng)營(yíng)理念： “ 水景 ” 概念的 大型綜合性購(gòu)物中心地理位置 位于南海大瀝城南二路 項(xiàng)目占地面積 約 4萬(wàn)平方米項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)面積 約 6萬(wàn)平方米層數(shù) 地上 4層（分南北區(qū)）車位 約 900個(gè)（共兩個(gè)停車場(chǎng)）實(shí)用率 ％首層租金 均價(jià) 170元 /㎡ 二層租金 均價(jià) 100元 /㎡三層租金 均價(jià) 40元 /㎡四層租金 均價(jià) 20元 /㎡巴黎春天 周邊產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，企業(yè)、商家發(fā)展電子商務(wù)的需求旺盛；216。從項(xiàng)目的規(guī)模來(lái)分析：項(xiàng)目總體 83萬(wàn)平方米超大規(guī)模，且產(chǎn)業(yè)部分的規(guī)劃占整個(gè)項(xiàng)目的比重較高，必須發(fā)展多功能一體化話，特色化商業(yè)，且商業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)的商業(yè)模式。 項(xiàng)目首啟部分計(jì)劃 2023年 12月底開業(yè)，包括商業(yè)及寫字樓：216。項(xiàng)目條件決定項(xiàng)目商業(yè)定位屬性從項(xiàng)目區(qū)位特性來(lái)分析：目前傳統(tǒng)商業(yè)未來(lái)供應(yīng)量巨大，且同質(zhì)化嚴(yán)重，繼續(xù)發(fā)展同類型商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大，可結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域的整體發(fā)戰(zhàn)略，打造廣東省智慧城市，佛山南海城市轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級(jí)。運(yùn)營(yíng)模式的創(chuàng)新性 ——通過(guò)創(chuàng)新模式，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)同商業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，帶動(dòng)商鋪和寫字樓的租售。期望有行業(yè)龍頭企業(yè)帶動(dòng)發(fā)展。地理位置優(yōu)越 ,成熟社區(qū)、商圈圍繞、學(xué)校、幼兒園集中、交通便利。較多接觸傳媒種類：手機(jī)信息；傳統(tǒng)紙媒；人際關(guān)系網(wǎng)信息；電視媒介主要決策者：企業(yè)主、營(yíng)銷高管、網(wǎng)營(yíng)顧問(wèn)公司。戶外廣告（大型吊幅）252。 21:55:5821:55:5821:553/28/2023 9:55:58 PM1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 9:55:58 下午 9:55 下午 21:55:58三月 21楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 三月 21三月 2121:55:5821:55:58March 28, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/3/28 21:55:5821:55:5828 March 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。區(qū)域金屬回收行業(yè)公司需求63寫字樓 階段任務(wù)100%80%30%0%1905m2 5080m2 6358m2商鋪招商量 100% 23100m2寫字樓招租量 100% 6358m264招商組各階段主要工作第一階段：l招商人員培訓(xùn)；l目標(biāo)商家梳理；l聯(lián)系家居渠道商，對(duì)家居業(yè)態(tài)具體落位收集建議及 溝通 合作方案l聯(lián)系家居協(xié)會(huì)（廣州家協(xié)、省家協(xié)、東莞家協(xié)）對(duì)家居業(yè)態(tài)具體落位收集建議及 溝通 合作方案 。主要決策者：企業(yè)主電商的參與消費(fèi)者，從實(shí)體消費(fèi)中轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)，被價(jià)格吸引但看重體驗(yàn)。2年總收益：約。4F33寫字樓定價(jià)定價(jià)參考周邊項(xiàng)目華創(chuàng)商業(yè)廣場(chǎng)n地理位置比廣佛智城有優(yōu)勢(shì)；n寫字樓下面為專業(yè)市場(chǎng)，人流混亂，檔次較低； 300來(lái)個(gè)車位，明顯不夠用；n寫字樓跟商場(chǎng)公用電梯，辦公專屬性不強(qiáng)。項(xiàng)目定位 “ 中國(guó)最大電子商務(wù)體驗(yàn)之都 ”確立依據(jù) —— 政府號(hào)召及市場(chǎng)需求支撐依據(jù) —— 電商服務(wù)綜合平臺(tái)a人力資源及培訓(xùn)中心 b營(yíng)銷及運(yùn)營(yíng)中心 c IT應(yīng)用及信息服務(wù)中心 d互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)服務(wù)中心f貨源采購(gòu)中心 g企業(yè)家生活服務(wù)部 h倉(cāng)儲(chǔ)物流中心 i知識(shí)產(chǎn)權(quán)及法務(wù)中心j金融中心 k研發(fā)及供應(yīng)鏈管理中心 L檢測(cè)認(rèn)證中心 通過(guò)引入電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的企業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)的有效聚集，從而為傳統(tǒng)企業(yè)提供一體化、集成式的電子商務(wù)配套服務(wù)，協(xié)助傳統(tǒng)企業(yè)、商家突破傳統(tǒng)營(yíng)銷模式，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型與發(fā)展提速 。商業(yè)消費(fèi)者特性分析：當(dāng)?shù)厥忻窠?jīng)濟(jì)收入高，消費(fèi)能力強(qiáng)，但因臨近廣州、禪桂兩地，分流消費(fèi)客群，如何通過(guò)個(gè)性化、特色化、一體化的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式將他們留在本區(qū)域是關(guān)鍵，另外他們餐飲的支出占總比例的三分之一，項(xiàng)目首啟應(yīng)加大餐飲業(yè)態(tài)比例。3PART 1. 市 場(chǎng) 調(diào) 研關(guān)鍵詞：市場(chǎng)概述、供應(yīng)量、存量4佛山 /南海商業(yè)市場(chǎng)概述u佛山現(xiàn)有較大規(guī)模的零售商業(yè)將近 1， 400萬(wàn)平方米，整體發(fā)展?fàn)顩r一般；u萬(wàn)達(dá)、保利、萬(wàn)科等大型商業(yè)集團(tuán)的進(jìn)駐和天河城、永旺 【 吉之島 】 急速擴(kuò)張，針對(duì)中高 端消費(fèi)市場(chǎng)的爭(zhēng)奪將會(huì)更加激烈，佛山商業(yè)面臨重大調(diào)整；u佛山商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)為多區(qū)域開發(fā)，消費(fèi)市場(chǎng)分散；佛山商業(yè)市場(chǎng)概述南海商業(yè)市場(chǎng)概述u南海板塊將近 100萬(wàn)平方米，人均商業(yè)面積配比接近發(fā)達(dá)國(guó)家水平，嚴(yán)重飽和，發(fā)展難度大；u 廣佛智城周邊零售商業(yè)整體檔次較低、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)非常嚴(yán)重u項(xiàng)目周邊專業(yè)市場(chǎng)總面積達(dá) 380萬(wàn)平米，其中年交易額超億元的專業(yè)市場(chǎng)達(dá) 15個(gè)。9消費(fèi)者區(qū)域分析區(qū)域消費(fèi)占比項(xiàng)目周邊消費(fèi)客群分析項(xiàng)目周邊消費(fèi)者交通工具分析 公共交通系統(tǒng)欠發(fā)達(dá)，配備未完善注重品牌吸引力、購(gòu)物便捷性、業(yè)態(tài)組合等方面飲食支出占日常支出近三分之一，需求量大。252。 18商家訪談目標(biāo)商戶訪談小結(jié)家居行業(yè)對(duì)進(jìn)駐廣佛智城有一定的意向。中盈廣場(chǎng)，是大瀝城區(qū)的核心地段，包括兩棟 21層甲級(jí)寫字樓， 13層為商業(yè)以及 23層的四星級(jí)酒店，功能形態(tài)涉及國(guó)際金融中心、 CEO俱樂(lè)部、整層辦公空間和城市核心商務(wù)廣場(chǎng)等四大功能分區(qū)。團(tuán)隊(duì) 1各行業(yè)高端客戶資源（可大力支撐其他各類業(yè)態(tài)的招商）；中大 EMBA同學(xué)會(huì)、海南商會(huì)、香港商會(huì)、溫州商會(huì)、廣東高科技產(chǎn)業(yè)產(chǎn)會(huì)、廣東省電腦商會(huì) …… ；6月 10日前對(duì)接完成， 6月 30日前 落實(shí)合作，合作方開始推介目標(biāo)商家，拓展客源，推進(jìn)招商工作。招商手冊(cè)及招商單張252。66招商組各階段主要工作第三、四、五階段：l舉行招商推廣活動(dòng)（進(jìn)駐商家產(chǎn)品創(chuàng)意發(fā)布），吸引目標(biāo)商家到場(chǎng)，促成商家進(jìn)駐；l持續(xù)電話 COLDCALL邀約目標(biāo)商家，來(lái)訪參觀項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)；l招商人員現(xiàn)場(chǎng)接待目標(biāo)商家，介紹項(xiàng)目亮點(diǎn)，促成商家進(jìn)駐；l電話跟進(jìn)意向目標(biāo)商家，進(jìn)行游說(shuō)，促成商家進(jìn)駐儲(chǔ)備；l外圍拓展，對(duì)目標(biāo)商家進(jìn)行拜訪，促成商家進(jìn)駐；l舉辦電商講座，吸引商家到場(chǎng)，促成目標(biāo)商家進(jìn)駐l原有商家招商工作持續(xù)推進(jìn)，并發(fā)動(dòng)舊商家介紹新商家，儲(chǔ)備意向商家資源；l針對(duì)此階段進(jìn)行推廣工作（詳見推廣配合）。 28 三月 20239:55:58 下午 21:55:58三月 211楚塞三湘接，荊門九派通。 2023/3/28 21:55:5821:55:5828 March 20231一個(gè)人即使已