【正文】 目 標 群 體 分 析關鍵詞： 電商、家飾、家居、首席、體驗、配套14項目自身定位、綜合服務平臺及硬件支撐216。薈所l 多功能展廳l 酒店式公寓l 社區(qū)服務配套l 國際影院l 餐飲配套l 員工食堂配套l 員工宿舍租賃l 接駁巴士16目標商家216。19PART 3. 鋪 間 比 例 劃 分20門口、通道、間隔劃分、實用率【 首啟商業(yè) 】 各樓層商鋪、通道數(shù)據(jù)樓號 樓層 商鋪數(shù)據(jù) 通道寬度（ M）數(shù)量（間） 門面寬度（ M) 開間面積 (㎡ ) 實用率 主通道 次通道3號樓 1F 54 4—6 30—119 70% 6 32F 58 4—6 24—346 4 33F 44 4—6 24—346 4 34F 36 4—6 32—69 4 34號樓 1F 40 —5 21—91 4 32F 41 —5 8—336 4 33F 34 —5 16—100 4 35號樓 1F 18 4— 39—659 全街鋪，無通道2F 13 4— 27—94 4 43F 19 4— 8—245 4 4F 11 4— 29—203 4 36號樓 1F 20 4— 44—118 全街鋪，無通道2F 28 4— 21—69 4 43F 12 —6 29—73 連接平臺，無通道8號樓 1F 18 — 43—74 4 42F 25 — 16—90 4 43F 8 — 34—287 4 21PART 4. 業(yè) 態(tài) 布 局 定 位Business layout 關鍵詞： 占比、面積22公共服務配套 32% 580m2中式餐飲 57% 770m2休閑餐飲 32% 667m2中式餐飲 68% 1452m2家居（線上品牌） 34% 889m2家居（傳統(tǒng)品牌） 66% 1714m2家飾（線上品牌） 57% 1562m2休閑餐飲 10% 256m2家飾（傳統(tǒng)品牌） 33% 905m23號樓占比 面積23休閑餐飲 21% 256m2特色餐飲 79% 921m2家居（線上品牌） 32% 469m2家居（傳統(tǒng)品牌） 43% 621m2家飾（傳統(tǒng)品牌） 37% 610m2兒童時尚 42% 345m2家飾（線上品牌） 21% 345m24號樓兒童時尚 25% 335m2占比 面積24特色餐飲 100% 1106m2休閑餐飲 19% 211m2特色餐飲 81% 943m2家居（線上品牌） 60% 357m2家居（傳統(tǒng)品牌） 20% 125m2休閑餐飲 10% 292m2休閑餐飲 20% 118m2公共服務 (銀行 )配套 30% 626m25號樓占比 面積25休閑餐飲 32% 667m2中式餐飲 68% 1452m2家居（線上品牌） 34% 889m2家居（傳統(tǒng)品牌） 66% 1714m2家飾（線上品牌） 57% 707m2休閑餐飲 10% 122m2家飾（傳統(tǒng)品牌） 38% 525m26號樓占比 面積26特色餐飲 75% 616m2家居（線上品牌） 90% 710m2休閑餐飲 10% 70m2家飾（線上品牌） 31% 288m2休閑餐飲 27% 255m2家飾（傳統(tǒng)品牌） 48% 488m28號樓占比 面積家飾（傳統(tǒng)品牌） 42% 399m227價 格 制 定PART 5. price setting 關鍵詞： 比較法、因素修正法、權重28商鋪定價租金制定策略 項目定位為 “中國最大電子商務體驗之都 ”，項目本身硬件設置為傳統(tǒng)商業(yè)布局，創(chuàng)新結合新型電子商貿(mào)平臺。項目建筑面積超 6萬㎡ ,其中 1～ 4層為獨立產(chǎn)權商鋪 。已有多個上市公司進駐 ,中國人壽、中國平安、 7天酒店、貿(mào)易公司等。展現(xiàn)商家進入后的美妙前景；?優(yōu)先、特惠性條件先行引入電商配套的周邊企業(yè)、商家，以此落實 “ 體驗之都 ” 專業(yè)性、完美性的鏈條式基地平臺；45目的及原則目的：l 實現(xiàn)項目首啟區(qū)域 8號樓商業(yè)街于 2023年 12月底對外試業(yè)、 4號樓寫字樓進駐率達 100%以上的工作目標；l 兌現(xiàn)市場承諾，增強新、老客戶對項目的信心，使本項目物業(yè)的銷售、開發(fā)、招商、經(jīng)營具備更強的生命力，可持續(xù)發(fā)展 原則：l 以電子商務運營企業(yè)作為龍頭，形成集約效應；以愿意投入產(chǎn)品和資源，進入電子商務領域的傳統(tǒng)企業(yè)作為主力；以電子商務外圍客戶，例如攝影、設計、物流、模特、電子商務代運營、網(wǎng)絡推廣、廣告等配套服務公司作為配合，以餐飲、休閑娛樂作為配套，共同搭建電商體驗平臺，打造集傳統(tǒng)商業(yè)優(yōu)勢和電子商務優(yōu)勢于一體的特色商業(yè)。主要決策者：企業(yè)主考慮因素：目標群體的媒體習慣、目標群體的媒體喜好度、目標群體的生活習慣、目標群體的興趣、市場環(huán)境及廣告?zhèn)鬟f模式。互聯(lián)網(wǎng) —— 最熱、最潮流的電子媒介，區(qū) 域范圍廣大，無遠不達。圍墻廣告252。l啟動商家資料庫，對目標商家進行電話 COLDCALL邀約，儲備意向商家資源；l外圍拓展，對目標商家進行拜訪，儲備意向商家資源；l原有商家招商工作持續(xù)推進，并發(fā)動舊商家介紹新商家，儲備意向商家資源；l針對此階段進行推廣工作（詳見推廣配合）。 三月 2121:55:5821:55Mar2128Mar211故人江海別，幾度隔山川。 21:55:5821:55:5821:553/28/2023 9:55:58 PM1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 三月 21三月 21Sunday, March 28, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/3/28 21:55:5821:55:5828 March 20231一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 28 三月 20239:55:58 下午 21:55:58三月 211楚塞三湘接，荊門九派通。 三月 219:55 下午 三月 2121:55March 28, 20231行動出成果，工作出財富。66招商組各階段主要工作第三、四、五階段：l舉行招商推廣活動（進駐商家產(chǎn)品創(chuàng)意發(fā)布），吸引目標商家到場，促成商家進駐；l持續(xù)電話 COLDCALL邀約目標商家，來訪參觀項目現(xiàn)場；l招商人員現(xiàn)場接待目標商家，介紹項目亮點，促成商家進駐；l電話跟進意向目標商家，進行游說，促成商家進駐儲備；l外圍拓展，對目標商家進行拜訪，促成商家進駐；l舉辦電商講座，吸引商家到場，促成目標商家進駐l原有商家招商工作持續(xù)推進，并發(fā)動舊商家介紹新商家，儲備意向商家資源；l針對此階段進行推廣工作（詳見推廣配合）。以電子商務外圍客戶； 攝影、 設計、物流、模特、電子商務代運營、網(wǎng)絡推廣、廣告等配套服務公司216。招商手冊及招商單張252。主要決策者：營運團隊成員。團隊 1各行業(yè)高端客戶資源（可大力支撐其他各類業(yè)態(tài)的招商）；中大 EMBA同學會、海南商會、香港商會、溫州商會、廣東高科技產(chǎn)業(yè)產(chǎn)會、廣東省電腦商會 …… ；6月 10日前對接完成， 6月 30日前 落實合作，合作方開始推介目標商家，拓展客源，推進招商工作。兩年總收益：約 首啟收益合計2023年商業(yè)街寫字樓： 1568萬2023年商業(yè)街寫字樓： 3136萬兩年總收益：約 4704萬元41備注：總體均價： 132元租金優(yōu)惠政策：凡2023年 12月 31日前認租的客戶可享受租金 8折優(yōu)惠免租期優(yōu)惠： 6個月結合招商工作年度計劃，按照 2023年12月底完成首啟100%招商率，初步推算出首啟商業(yè)街部分 2023年年租金收益約 ； 2023年年租金收益約 。中盈廣場，是大瀝