某路北側(cè)發(fā)展戰(zhàn)略及運(yùn)作方案-展示頁(yè)
2025-01-10 17:22本頁(yè)面
【正文】 5： 綠色景觀長(zhǎng)廊 — 即項(xiàng)目主入口處，設(shè)計(jì)為社區(qū)的核心花園景觀帶 建議 6： 書畫文藝長(zhǎng)廊 — 即把社區(qū)的西測(cè)道路有效利用，設(shè)計(jì)為小區(qū)的書畫文藝展示區(qū)，完善了社區(qū)的文化底蘊(yùn) 建議 7： 運(yùn)動(dòng)健身長(zhǎng)廊 — 即把社區(qū)的東測(cè)道路實(shí)際運(yùn)用，設(shè)計(jì)為小區(qū)的羽毛球 、跳繩 等活動(dòng)的場(chǎng)地 ◎社區(qū)增力點(diǎn)營(yíng)造 1個(gè)大型人造溫泉會(huì)所 ■ 大型人造溫泉 2大社區(qū)主題廣場(chǎng) ▼ 韻律（文化）廣場(chǎng)； ▼ 運(yùn)動(dòng)（健身）廣場(chǎng)； 3條社區(qū)內(nèi)庭長(zhǎng)廊 屆于韻律廣場(chǎng)和運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)之間的“綠色景觀長(zhǎng)廊” 社區(qū)左圍墻與 韻律廣場(chǎng)之間 的“書畫文藝長(zhǎng)廊” 社區(qū)右圍墻與運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)之間的“運(yùn)動(dòng)健身長(zhǎng)廊” ◎商業(yè)增力點(diǎn)營(yíng)造 巢湖北區(qū)特色餐飲娛樂(lè)休閑街 二 、 目標(biāo)客戶鎖定 客戶區(qū)域范圍 項(xiàng)目客戶主要以 巢湖市區(qū)、周邊區(qū)域 客戶為主，約占客戶總量的 90%以上。 巢湖市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊格局 巢湖市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊特征 ?老城區(qū)板塊 ◎ 巢湖市的商業(yè)、文化中心， 由于土地的稀缺性，老城區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，老城區(qū)商品房?jī)r(jià)格最高； ◎城市重點(diǎn)發(fā)展方向，區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目在各板塊之首，區(qū)域道路環(huán)境優(yōu)美、社區(qū)品質(zhì)高、一中教育優(yōu)勢(shì)，構(gòu)成了區(qū)域房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的核心優(yōu)勢(shì)， 市場(chǎng)認(rèn)可度高； ◎西區(qū)項(xiàng)目較少，市場(chǎng)關(guān)注度不高， 除了前景規(guī)劃可供參考的吸引力外，產(chǎn)品塑造顯得至關(guān)重要； ?東部板塊 ?西區(qū)板塊 ?北部板塊 ◎ 北部板塊由于大體量城市之光項(xiàng)目存在，使這個(gè)區(qū)域迅速受到市場(chǎng)關(guān)注，但區(qū)域整體環(huán)境一般，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有一定影響； ?新城區(qū)板塊 ◎主要是受城市規(guī)劃發(fā)展方向引導(dǎo)，區(qū)域目前有兩個(gè)項(xiàng)目，規(guī)模和品質(zhì)都比較高，但由于區(qū)域現(xiàn)狀制約，房?jī)r(jià)排在 5大板塊之尾，銷售狀況不容樂(lè)觀； 巢湖市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊特征 類 別 板塊分類 價(jià)格區(qū)間 區(qū)域特點(diǎn) 一級(jí) 老城區(qū)板塊 2400元 /㎡以上 傳統(tǒng)的商貿(mào)文化中心，土地 資源供應(yīng)有限 二級(jí) 東、西、北部板塊 2200－ 2400元 /㎡ 新型的大型居住區(qū) 、城市重 點(diǎn)發(fā)展方向 三級(jí) 新城區(qū)板塊 2023元 /㎡左右 新規(guī)劃建設(shè)區(qū)域，商業(yè)及人 居氛圍不足，基礎(chǔ)配套設(shè)施 欠缺，目前區(qū)域認(rèn)知度不高 巢湖市房地產(chǎn)市場(chǎng)各板塊核心賣點(diǎn) 板 塊 核心賣點(diǎn) 老城區(qū)板塊 中心區(qū)位優(yōu)勢(shì)、各種配套設(shè)施齊全、地塊價(jià)值高 東部板塊 整個(gè)區(qū)域環(huán)境較好、道路環(huán)境優(yōu)美 、一中教育賣點(diǎn) 西部板塊 高性價(jià)比優(yōu)勢(shì) 北部板塊 地段交通優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)、城市發(fā)展方向、品牌優(yōu)勢(shì) 新城區(qū)板塊 高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)、城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、 巢湖市房地產(chǎn)項(xiàng)目分布情況 目前，市場(chǎng)在建在售及后期入市項(xiàng)目約 25個(gè)左右，以下為典型案例列舉 巢湖市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體特征 房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段 隨著老城區(qū)的拆遷改造及新城區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展空間，房地產(chǎn)項(xiàng)目已增加到 25個(gè)左右； 房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊特征明顯 根據(jù)項(xiàng)目的分布情況，大致可以把巢湖市房地產(chǎn)市場(chǎng)分為 5大板塊：“中心區(qū)板塊、東部板塊、西部板塊、北部板塊、新城區(qū)板塊”，東部板塊項(xiàng)目最多； 各板塊之間價(jià)格具有一定的差異 老城區(qū)房?jī)r(jià)最高，緊接著是東部板塊，新城區(qū)房?jī)r(jià)最低 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局主要集中西、北兩大板塊 市場(chǎng)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)將集中于北門兵團(tuán)、西城兵團(tuán)及向陽(yáng)路兵團(tuán)，世紀(jì)大道兵團(tuán)隨著現(xiàn)有樓盤銷售進(jìn)入尾期目前火力縮減，但后續(xù)即將推出的新樓盤體量仍然不容忽視； 巢湖市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體特征 巢湖市房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯 新開(kāi)盤的項(xiàng)目多為 10萬(wàn) ㎡以上，其中城市之光總建面高達(dá)50萬(wàn)㎡； 物業(yè)類型多樣化 目前市場(chǎng)上仍以多層為主，新推項(xiàng)目大多配以若干棟小高層、高層，部分項(xiàng)目有別墅物業(yè)，小高層、高層是房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)； 80— 110㎡的戶型市場(chǎng)接受度高 經(jīng)調(diào)查分析，市場(chǎng)上 80㎡左右的兩室、 110㎡左右的三室市場(chǎng)認(rèn)知度度高； 未來(lái)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)將愈加激烈 隨著后市項(xiàng)目的不斷增加，巢湖市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈； 市場(chǎng)研究思維導(dǎo)圖 項(xiàng)目界定 ?問(wèn)題界定 ?結(jié)構(gòu)化分析 ?宏觀市場(chǎng) ?房地產(chǎn)市場(chǎng) 市場(chǎng)分析 地塊分析 ?地塊現(xiàn)狀 ?地塊四至 ?周邊環(huán)境 發(fā)展戰(zhàn)略 ?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ?SWOT分析 1 發(fā)展戰(zhàn)略 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 SWOT分析 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 根據(jù)項(xiàng)目所在位置、周邊環(huán)境、項(xiàng)目本身分析，我們把城市之光、名仕嘉苑、四海花園列為本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手， 通過(guò)對(duì)這幾個(gè)項(xiàng)目的分析，找出本項(xiàng)目的市場(chǎng)空白點(diǎn)、發(fā)力點(diǎn)，最總形成本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 2023年 2023年 2023年 固定資產(chǎn)投資（億元） 房地產(chǎn)投資（億元） 巢湖市城市規(guī)劃發(fā)展結(jié)構(gòu) 城市規(guī)劃發(fā)展方向： 城市依托老城， 重點(diǎn)向東北部、東部方向發(fā)展，啟動(dòng)南部濱湖地區(qū)建設(shè)，形成“一腹兩翼、擁湖發(fā)展”的城市格局，促進(jìn)了本項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展。 3 4 4 . 43012 7 0 . 61 2 . 2 %1 1 . 2 %1 0 . 6 %01503004502023 2023 202310%13%16%19%GD P 增長(zhǎng)率巢湖市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快 就目前巢湖市的固定資產(chǎn)投資比例來(lái)看，重點(diǎn)工程比例較大，在房地產(chǎn)投資力度不夠，總體上呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)， 2023年固定資產(chǎn)投資額 ，增幅%；房地產(chǎn)投資額 ，增幅 %。 問(wèn)題界定小結(jié) □ 可達(dá)性良好，交通較為便利 □ 地塊相對(duì)規(guī)整，基本為凈地 □ 地塊規(guī)模較小，不具備規(guī)模優(yōu)勢(shì) □ 項(xiàng)目戶型設(shè)臵偏大，市場(chǎng)抗性較大 項(xiàng)目屬性 □ 連接老城區(qū)與政務(wù)文化新區(qū)的交通樞紐地帶 □ 地處政府規(guī)劃發(fā)展重點(diǎn)方向 □ 區(qū)域有開(kāi)發(fā)氛圍濃厚，具有可
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