某路北側(cè)發(fā)展戰(zhàn)略及運(yùn)作方案(已修改)
2025-01-12 17:22 本頁(yè)面
【正文】 半湯路北側(cè) 發(fā)展戰(zhàn)略及運(yùn)作方案 地塊 ■ ■ ■ 我們的目標(biāo) 我們的工作都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向 實(shí)現(xiàn)開發(fā)商項(xiàng)目的快速變現(xiàn) 實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目增值 ■ ■ ■ ■ 第 1部分： 市場(chǎng)分析研究 第 2部分： 項(xiàng)目整合定位 第 3部分： 營(yíng)銷推廣創(chuàng)新 報(bào)告思維導(dǎo)圖 1〃 市場(chǎng)分析研究 第 1部分： 市 場(chǎng)分析研究 第 2部分： 項(xiàng)目整合定位 第 3部分： 營(yíng)銷推廣創(chuàng)新 開發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新 銷售執(zhí)行創(chuàng)新 社區(qū)功能創(chuàng)新 整合推廣創(chuàng)新 市場(chǎng)研究思維導(dǎo)圖 項(xiàng)目界定 ?問(wèn)題界定 ?結(jié)構(gòu)化分析 ?地塊現(xiàn)狀 ?地塊四至 ?周邊環(huán)境 市場(chǎng)分析 發(fā)展戰(zhàn)略 地塊分析 ?宏觀市場(chǎng) ?房地產(chǎn)市場(chǎng) ?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ?SWOT分析 1 項(xiàng)目界定 問(wèn)題界定 結(jié)構(gòu)化分析 項(xiàng)目區(qū)位 區(qū)域現(xiàn)狀屬性的剖析，有利于明確項(xiàng)目的發(fā)展方向 項(xiàng)目位置 本案地處城市北部老城區(qū)與政務(wù)文化新區(qū)結(jié)合部，地塊緊靠連接老城區(qū)與政務(wù)區(qū)南北交通主干道半湯路，地塊周邊居住及商業(yè)氛圍相對(duì)不足，居住用房多為自建房，整體生活環(huán)境一般，但學(xué)區(qū)氛圍濃厚。 區(qū)位屬性現(xiàn)狀 從目前現(xiàn)狀來(lái)看，區(qū)域?qū)傩怨δ苤饕w現(xiàn)在居住、辦公學(xué)區(qū)，商業(yè)氛圍相對(duì)表現(xiàn)不突出， 學(xué)校 住宅 商業(yè) 辦公 綜合屬性 區(qū)域 政務(wù)、學(xué)區(qū)、居住屬性的營(yíng)造 帶給的項(xiàng)目?jī)r(jià)值將直接轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)價(jià)值 政策導(dǎo)向 本項(xiàng)目所在區(qū)域是連接老城區(qū)與政務(wù)文化新區(qū)的紐帶，借助城市南北交通主干道半湯路， 依托巢湖市城市規(guī)劃發(fā)展方向“城市主要向北、向東發(fā)展”，再加之“政務(wù)文化新區(qū)”的規(guī)劃建設(shè)的逐漸落實(shí)，必將促進(jìn)本區(qū)域的快速發(fā)展； 開發(fā)氛圍 政務(wù)文化新區(qū)是巢湖市最近幾年重點(diǎn)發(fā)展建設(shè)區(qū)域；目前，項(xiàng)目所在區(qū)域已有 4個(gè)住宅項(xiàng)目（城市之光、名仕嘉苑、四?；▓@、鳳凰名?。╅_發(fā)建設(shè)； 整體特征呈現(xiàn)：規(guī)模大、配套全、概念新異，隨著后期項(xiàng)目的不斷入市，區(qū)域房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局將愈發(fā)激烈。 問(wèn)題界定小結(jié) □ 可達(dá)性良好，交通較為便利 □ 地塊相對(duì)規(guī)整，基本為凈地 □ 地塊規(guī)模較小，不具備規(guī)模優(yōu)勢(shì) □ 項(xiàng)目戶型設(shè)臵偏大，市場(chǎng)抗性較大 項(xiàng)目屬性 □ 連接老城區(qū)與政務(wù)文化新區(qū)的交通樞紐地帶 □ 地處政府規(guī)劃發(fā)展重點(diǎn)方向 □ 區(qū)域有開發(fā)氛圍濃厚，具有可預(yù)見(jiàn)的良好前景 □ 區(qū)域最近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局愈加激烈 □ 商業(yè)、居住環(huán)境有待改善，學(xué)區(qū)、政務(wù)氛圍濃厚 區(qū)位屬性 1 項(xiàng)目界定 問(wèn)題界定 結(jié)構(gòu)化分析 S： 情境 （ situation） 項(xiàng)目 背景事實(shí) （ 市場(chǎng) /項(xiàng)目 /客戶 ） 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 項(xiàng)目處于老城區(qū)與政務(wù)文化新區(qū)結(jié)合部，政務(wù)文化新區(qū)的發(fā)展必將帶動(dòng)本區(qū)域的發(fā)展； 項(xiàng)目規(guī)模小，不具備規(guī)模優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目總建面 ㎡，與周邊項(xiàng)目相比規(guī)模較小，難以打造高品質(zhì)社區(qū)，導(dǎo)致項(xiàng)目整體競(jìng)爭(zhēng)力不足； 需求理性化 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展 ， 消費(fèi)者的購(gòu)買行為已逐步理性化 ， 價(jià)值決定了購(gòu)買行為； C：矛盾或沖突 （ plication） 項(xiàng)目自身存在著的矛盾或沖突 ⊿ ◢ 本項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的沖突 ⊿ ◢ 區(qū)域現(xiàn)狀與消費(fèi)者認(rèn)知之間的矛盾 ⊿ ◢ 項(xiàng)目的快速變現(xiàn)與利潤(rùn)最大化的矛盾 Q：提出問(wèn)題 （ question） 要實(shí)現(xiàn)價(jià)值變現(xiàn)必須要回答的核心問(wèn)題 問(wèn)題 1 問(wèn)題 2 以什么樣的產(chǎn)品定位、價(jià)格定位，去深度挖掘區(qū)域住宅市場(chǎng)空白并創(chuàng)造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)快速銷售？ 在區(qū)域住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的現(xiàn)實(shí)情形下，項(xiàng)目如何成功突圍？ ■ ■ 市場(chǎng)研究思維導(dǎo)圖 項(xiàng)目界定 ?問(wèn)題界定 ?結(jié)構(gòu)化分析 ?宏觀市場(chǎng) ?房地產(chǎn)市場(chǎng) 市場(chǎng)分析 地塊分析 ?地塊現(xiàn)狀 ?地塊四至 ?周邊環(huán)境 發(fā)展戰(zhàn)略 ?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ?SWOT分析 1 地塊分析 地塊現(xiàn)狀 地塊四至 周邊環(huán)境 地塊現(xiàn)狀 項(xiàng) 目 規(guī)劃指標(biāo) 用地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡ 住宅總套數(shù) 204套 容積率 停車位 共 102個(gè) 目前，地塊基本為凈地 1 地塊分析 地塊現(xiàn)狀 地塊四至 周邊環(huán)境 地塊四至 鐵路 長(zhǎng)江路 城市之光 財(cái)校 東風(fēng)小學(xué) 汽車維修地 住宅樓 周邊交通便利，人居、商業(yè)氛圍不濃，生活環(huán)境有待改善，區(qū)域有一定發(fā)展前景。 地塊以東： 政務(wù)文化新區(qū) ， 多為行政辦公樓 ， 居住氛圍欠缺； 地塊以南： 緊靠城市主干道半湯路 ，交通便利；一路之隔為多層住宅樓 ，底商主要經(jīng)營(yíng)五金建材 ， 地塊以西： 緊靠地塊為東風(fēng)小學(xué) 、財(cái)校 、 居民自建房 ， 老城區(qū)； 地塊以北： 居民自建房 、 岠嶂山 1 地塊分析 地塊現(xiàn)狀 地塊四至 周邊環(huán)境 周邊環(huán)境 公共配套設(shè)施欠缺；商業(yè)、人居氛圍不足；整體生活環(huán)境有待完善 ● 商業(yè)： 沿路商業(yè)門面房主要經(jīng)營(yíng)五金建材 、 汽車維修 、 大排檔； ● 公共配套： 學(xué)校 （ 東風(fēng)小學(xué) 、 財(cái)校 ） 、 醫(yī)院 、 加油站等； ● 政府機(jī)關(guān)： 市政府 、 公安局等； 市場(chǎng)研究思維導(dǎo)圖 項(xiàng)目界定 ?問(wèn)題界定 ?結(jié)構(gòu)化分析 ?宏觀市場(chǎng) ?房地產(chǎn)市場(chǎng) 市場(chǎng)分析 地塊分析 ?地塊現(xiàn)狀 ?地塊四至 ?周邊環(huán)境 發(fā)展戰(zhàn)略 ?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ?SWOT分析 1 市場(chǎng)
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