某路北側(cè)發(fā)展戰(zhàn)略及運(yùn)作方案-wenkub
2023-01-23 17:22:51 本頁(yè)面
【正文】 不足； 需求理性化 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展 ， 消費(fèi)者的購(gòu)買行為已逐步理性化 ， 價(jià)值決定了購(gòu)買行為； C：矛盾或沖突 （ plication） 項(xiàng)目自身存在著的矛盾或沖突 ⊿ ◢ 本項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的沖突 ⊿ ◢ 區(qū)域現(xiàn)狀與消費(fèi)者認(rèn)知之間的矛盾 ⊿ ◢ 項(xiàng)目的快速變現(xiàn)與利潤(rùn)最大化的矛盾 Q：提出問題 （ question） 要實(shí)現(xiàn)價(jià)值變現(xiàn)必須要回答的核心問題 問題 1 問題 2 以什么樣的產(chǎn)品定位、價(jià)格定位，去深度挖掘區(qū)域住宅市場(chǎng)空白并創(chuàng)造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)快速銷售？ 在區(qū)域住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的現(xiàn)實(shí)情形下，項(xiàng)目如何成功突圍？ ■ ■ 市場(chǎng)研究思維導(dǎo)圖 項(xiàng)目界定 ?問題界定 ?結(jié)構(gòu)化分析 ?宏觀市場(chǎng) ?房地產(chǎn)市場(chǎng) 市場(chǎng)分析 地塊分析 ?地塊現(xiàn)狀 ?地塊四至 ?周邊環(huán)境 發(fā)展戰(zhàn)略 ?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ?SWOT分析 1 地塊分析 地塊現(xiàn)狀 地塊四至 周邊環(huán)境 地塊現(xiàn)狀 項(xiàng) 目 規(guī)劃指標(biāo) 用地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡ 住宅總套數(shù) 204套 容積率 停車位 共 102個(gè) 目前，地塊基本為凈地 1 地塊分析 地塊現(xiàn)狀 地塊四至 周邊環(huán)境 地塊四至 鐵路 長(zhǎng)江路 城市之光 財(cái)校 東風(fēng)小學(xué) 汽車維修地 住宅樓 周邊交通便利，人居、商業(yè)氛圍不濃，生活環(huán)境有待改善，區(qū)域有一定發(fā)展前景。 2023年 2023年 2023年 固定資產(chǎn)投資（億元） 房地產(chǎn)投資（億元） 巢湖市城市規(guī)劃發(fā)展結(jié)構(gòu) 城市規(guī)劃發(fā)展方向： 城市依托老城， 重點(diǎn)向東北部、東部方向發(fā)展，啟動(dòng)南部濱湖地區(qū)建設(shè)，形成“一腹兩翼、擁湖發(fā)展”的城市格局，促進(jìn)了本項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展。享譽(yù)人生 形象定位： 18萬平米政務(wù)新區(qū)標(biāo)志性園林社區(qū) 核心賣點(diǎn)： 價(jià)格優(yōu)勢(shì)、政務(wù)文化新區(qū)未來、產(chǎn)品品質(zhì) 開 發(fā) 商： 安徽五湖四海置業(yè)有限公司 營(yíng)銷策劃： 香港寶隆、寧波和田 項(xiàng)目進(jìn)度： 一期 10棟多層部分封頂，處于銷售狀 態(tài)， 07年底交付 備注： 98折，送 2023元購(gòu)房券 項(xiàng)目處于新城區(qū) ， 樓 i盤規(guī)模較大 ， 配套齊全 ， 品質(zhì)相對(duì)較高 ， 由于項(xiàng)目偏離老城區(qū) ，以品質(zhì)及低位價(jià)格吸引客戶 ， 新城區(qū)的發(fā)展進(jìn)程直接影響本項(xiàng)目 1 發(fā)展戰(zhàn)略 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 SWOT分析 SWOT分析：優(yōu)勢(shì) 優(yōu)勢(shì)分析 1 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 地處老城區(qū)與新城區(qū)交匯處，處重點(diǎn)發(fā)展方向 2 交通優(yōu)勢(shì) 緊靠城市南北主干道半湯路，出行便利 3 學(xué)區(qū)氛圍濃厚 周邊有東風(fēng)小學(xué)、財(cái)校，教育氛圍濃厚 4 升值優(yōu)勢(shì) 隨著新城區(qū)的建設(shè)發(fā)展，勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)本區(qū)域的發(fā)展，區(qū)域地塊價(jià)值必升 SWOT分析：劣勢(shì) 劣勢(shì)分析 1 規(guī)模小 項(xiàng)目占地面積較小，不易形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，直接影響到項(xiàng)目品質(zhì)的打造，難以與其它項(xiàng)目抗衡 2 區(qū)域居住、商業(yè)氛圍不足，整體環(huán)境一般 區(qū)域居住房屋多位居民自建房，基本生活配套設(shè)施欠缺，生活環(huán)境質(zhì)量不高 3 戶型設(shè)置過大，市場(chǎng)抗性大 項(xiàng)目主導(dǎo)戶型為三房，面積在 120㎡以上，大戶型市場(chǎng)抗性過大，影響項(xiàng)目的銷售進(jìn)程 SWOT分析：機(jī)會(huì) 機(jī)會(huì)分析 1 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定，市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段 2 區(qū)域整體環(huán)境的不斷完善，關(guān)注度逐漸得到改善 3 處城市重點(diǎn)發(fā)展方向，新區(qū)的建設(shè)將會(huì)帶動(dòng)本區(qū)域的發(fā)展 SWOT分析：威脅 威脅分析 1 整個(gè)住宅市場(chǎng)放量過大，競(jìng)爭(zhēng)激烈 2 產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，難以尋求市場(chǎng)空白 3 股市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定沖擊 SO優(yōu)化策略 ◎ 借助新城區(qū)發(fā)展強(qiáng)勁之勢(shì)，充分利用區(qū)域?qū)W區(qū)優(yōu)勢(shì)，有效整合周邊資源，提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力， ◎ 注重產(chǎn)品品質(zhì)打造，增加項(xiàng)目的附加值 TW規(guī)避策略 ◎ 轉(zhuǎn)移區(qū)域不利因素所造成對(duì)消費(fèi)的影響，強(qiáng)化區(qū)域發(fā)展前景 ◎ 注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)上的表現(xiàn)，盡可能的去化 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 根據(jù)項(xiàng)目 SWOT分析，項(xiàng)目的整體發(fā)展戰(zhàn)略： “ 走區(qū)域補(bǔ)缺者發(fā)展戰(zhàn)略 “ 領(lǐng)跑者 挑戰(zhàn)者 ?教育文化品牌切入市場(chǎng)，唯一性 ?項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)的資源 ?產(chǎn)品創(chuàng)新及多樣化 ?壟斷價(jià)格標(biāo)桿，引領(lǐng)市場(chǎng)潮流 ?具有持續(xù)作戰(zhàn)能力市場(chǎng)新進(jìn)者 ?具備一定獨(dú)特資源和生產(chǎn)規(guī)模 ?改變游戲規(guī)則 ?強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) ?強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值 追隨者 補(bǔ)缺者 ?缺乏獨(dú)特資源和資金實(shí)力 ?搭便車，借勢(shì) ?以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) ?價(jià)格戰(zhàn)的制造者 ?規(guī)模小，快速靈活 ?目標(biāo)客戶明確，挖掘細(xì)分市場(chǎng)價(jià)值 ?抓住某種需求變化趨勢(shì)，在細(xì)節(jié)創(chuàng)新打造難以復(fù)制的產(chǎn)品 細(xì)節(jié)上創(chuàng)新、尋求產(chǎn)品差異化，明確目標(biāo)客戶，主動(dòng)出擊，快速回籠資金 項(xiàng)目策略方向 拔高地段價(jià)值的升值潛力 提升產(chǎn)品價(jià)值能引起的關(guān)注度 2〃 項(xiàng)目整合定位 第 1部分： 市 場(chǎng)分析研究 第 2部分： 項(xiàng)目整合定位 第 3部分： 營(yíng)銷推廣創(chuàng)新 開發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新 銷售執(zhí)行創(chuàng)新 2 項(xiàng)目定位塑造 案名建議 主推案名 : [四季泉城 ] 次推案名： 新城明珠、橘郡、雍景豪園 具體案名創(chuàng)意見方案后附 概念定位 首度以“養(yǎng)生改變生活 ,健康永駐家園”為主題的 70年居住代表作 養(yǎng)生型人文健康住區(qū)
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