某路北側(cè)發(fā)展戰(zhàn)略及運(yùn)作方案(編輯修改稿)
2025-01-22 17:22 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 廣場(chǎng) 主體概念： 城市中心、優(yōu)越生活 形象定位： 市中心 50萬(wàn)㎡首席超級(jí)大盤 核心賣點(diǎn)： 規(guī)模、地段、內(nèi)部配套 開 發(fā) 商： 巢湖金成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目進(jìn)度： 一期延長(zhǎng)江路的多層、高層已基本封頂 處于銷售狀態(tài) 備注： 內(nèi)有大量的回遷戶且，且項(xiàng)目?jī)?nèi)部有部分難以拆除的居民樓，影響了整體品質(zhì)，一期 08年 8月底交房 項(xiàng)目是巢湖市目前體量最大的在建在售項(xiàng)目 ， 地理位置優(yōu)越 、 區(qū)內(nèi)配套完善 ，已成為巢湖市明星樓盤 ， 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描 名仕嘉苑 項(xiàng)目位置： 半湯路巢湖市公安局旁 建筑面積： 10萬(wàn)㎡ 物業(yè)類型： 多層、小高層、高層 銷售均價(jià)： 2023元 /㎡左右 銷售情況： 銷售抗性較大， 主力戶型： 兩室 90㎡左右 三室 110120㎡左右 交通狀況： 緊靠交通主干道，交通便利 周邊配套： 基礎(chǔ)生活配套設(shè)施欠缺，主要是政務(wù)辦公 區(qū)內(nèi)配套： 休閑廣場(chǎng)、水系、商業(yè)、步行景觀帶 主體概念： 天地靈韻 — 名仕嘉苑 形象定位： 巢湖政務(wù)核心區(qū)、十萬(wàn)平米、人文景觀華府 核心賣點(diǎn)： 價(jià)格優(yōu)勢(shì)、政務(wù)文化新區(qū)未來(lái) 開 發(fā) 商： 巢湖雙友置業(yè)有限公司 銷售代理： 南京瑞澤置業(yè)顧問(wèn)有限公司 項(xiàng)目進(jìn)度： 一期聽竹園 11棟多層部分封頂，處于銷售狀 態(tài)， 08年 3月交付 備注： 每平方優(yōu)惠 40元，送太陽(yáng)能熱水器 項(xiàng)目處于新城區(qū) ， 為中規(guī)中矩的中等規(guī)模樓盤 ， 中心景觀帶為本項(xiàng)目的最大亮點(diǎn) ， 由于項(xiàng)目偏離老城區(qū) ， 以品質(zhì)及低位價(jià)格吸引客戶 ， 新城區(qū)的發(fā)展進(jìn)程直接影響本項(xiàng)目 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描 四?；▓@ 項(xiàng)目位置： 金巢大道與半湯路交匯處 建筑面積： 18萬(wàn)㎡ 物業(yè)類型： 29棟多層、 2棟高層 銷售均價(jià)： 2100元 /㎡左右 銷售情況： 銷售抗性較大， 主力戶型： 兩室 90㎡左右 三室左右 交通狀況： 緊靠交通主干道，交通便利 周邊配套： 基礎(chǔ)生活配套設(shè)施欠缺，主要是政務(wù)辦公 區(qū)內(nèi)配套： 休閑廣場(chǎng)、幼兒園、主景觀帶、大板商業(yè) 主體概念： 五湖四海 享譽(yù)人生 形象定位： 18萬(wàn)平米政務(wù)新區(qū)標(biāo)志性園林社區(qū) 核心賣點(diǎn)： 價(jià)格優(yōu)勢(shì)、政務(wù)文化新區(qū)未來(lái)、產(chǎn)品品質(zhì) 開 發(fā) 商： 安徽五湖四海置業(yè)有限公司 營(yíng)銷策劃： 香港寶隆、寧波和田 項(xiàng)目進(jìn)度： 一期 10棟多層部分封頂，處于銷售狀 態(tài)， 07年底交付 備注： 98折，送 2023元購(gòu)房券 項(xiàng)目處于新城區(qū) ， 樓 i盤規(guī)模較大 ， 配套齊全 ， 品質(zhì)相對(duì)較高 ， 由于項(xiàng)目偏離老城區(qū) ，以品質(zhì)及低位價(jià)格吸引客戶 ， 新城區(qū)的發(fā)展進(jìn)程直接影響本項(xiàng)目 1 發(fā)展戰(zhàn)略 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 SWOT分析 SWOT分析：優(yōu)勢(shì) 優(yōu)勢(shì)分析 1 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 地處老城區(qū)與新城區(qū)交匯處，處重點(diǎn)發(fā)展方向 2 交通優(yōu)勢(shì) 緊靠城市南北主干道半湯路，出行便利 3 學(xué)區(qū)氛圍濃厚 周邊有東風(fēng)小學(xué)、財(cái)校，教育氛圍濃厚 4 升值優(yōu)勢(shì) 隨著新城區(qū)的建設(shè)發(fā)展，勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)本區(qū)域的發(fā)展，區(qū)域地塊價(jià)值必升 SWOT分析：劣勢(shì) 劣勢(shì)分析 1 規(guī)模小 項(xiàng)目占地面積較小，不易形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，直接影響到項(xiàng)目品質(zhì)的打造，難以與其它項(xiàng)目抗衡 2 區(qū)域居住、商業(yè)氛圍不足，整體環(huán)境一般 區(qū)域居住房屋多位居民自建房，基本生活配套設(shè)施欠缺，生活環(huán)境質(zhì)量不高 3 戶型設(shè)置過(guò)大，市場(chǎng)抗性大 項(xiàng)目主導(dǎo)戶型為三房，面積在 120㎡以上，大戶型市場(chǎng)抗性過(guò)大，影響項(xiàng)目的銷售進(jìn)程 SWOT分析：機(jī)會(huì) 機(jī)會(huì)分析 1 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定，市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段 2 區(qū)域整體環(huán)境的不斷完善，關(guān)注度逐漸得到改善 3 處城市重點(diǎn)發(fā)展方向，新區(qū)的建設(shè)將會(huì)帶動(dòng)本區(qū)域的發(fā)展 SWOT分析：威脅 威脅分析 1 整個(gè)住宅市場(chǎng)放量過(guò)大，競(jìng)爭(zhēng)激烈 2 產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，難以尋求市場(chǎng)空白 3 股市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定沖擊 SO優(yōu)化策略 ◎ 借助新城區(qū)發(fā)展強(qiáng)勁之勢(shì)，充分利用區(qū)域?qū)W區(qū)優(yōu)勢(shì)，有效整合周邊資源，提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力， ◎ 注重產(chǎn)品品質(zhì)打造，增加項(xiàng)目的附加值 TW規(guī)避策略 ◎ 轉(zhuǎn)移區(qū)域不利因素所造成對(duì)消費(fèi)的影響，強(qiáng)化區(qū)域發(fā)展前景 ◎ 注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)上的表現(xiàn)，盡可能的去化 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 根據(jù)項(xiàng)目 SWOT分析，項(xiàng)目的整體發(fā)展戰(zhàn)略： “ 走區(qū)域補(bǔ)缺者發(fā)展戰(zhàn)略 “ 領(lǐng)跑者 挑戰(zhàn)者 ?教育文化品牌切入市場(chǎng)，唯一性 ?項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)的資源 ?產(chǎn)品創(chuàng)新及多樣化 ?壟斷價(jià)格標(biāo)桿，引領(lǐng)市場(chǎng)潮流 ?具有持續(xù)作戰(zhàn)能力市場(chǎng)新進(jìn)者 ?具備一定獨(dú)特資源和生產(chǎn)規(guī)模 ?改變游戲規(guī)則 ?強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) ?強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值 追隨者 補(bǔ)缺者 ?缺乏獨(dú)特資源和資金實(shí)力 ?搭便車，借勢(shì) ?以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) ?價(jià)格戰(zhàn)的制造者 ?規(guī)模小，快速靈活 ?目標(biāo)客戶明確，挖掘細(xì)分市場(chǎng)價(jià)值 ?抓住某種需求變化趨勢(shì)，在細(xì)節(jié)創(chuàng)新打造難以復(fù)制的產(chǎn)品 細(xì)節(jié)上創(chuàng)新、尋求產(chǎn)品差異化，明確目標(biāo)客戶，主動(dòng)出擊，快速回籠資金 項(xiàng)目策略方向 拔高地段價(jià)值的升值潛力 提升產(chǎn)品價(jià)值能引起的關(guān)注度 2〃 項(xiàng)目整合定位 第 1部分： 市
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