杭州某地產(chǎn)翡翠城項目策略思考-展示頁
2025-01-08 01:03本頁面
【正文】 “ 當(dāng)然目前來講市場因素是一個最大的難題，對于翡翠城來說這個難題可能會有一定的擴展吧?！?對于大盤來說，雖然配套完善但是開發(fā)周期會比較長，這個客戶也比較敏感。因為以前，報紙都有宣傳閑林的配套相對不是很好，那么可能他會覺得屬于余杭區(qū)，地鐵啊也沒有，另外西溪也有不太好的地方，道路延伸可能有一定影響，道路比較堵，有些人就覺得配套不是很好。 ” 關(guān)于形象翡翠城屬于余杭區(qū)閑林板塊，該板塊給人配套落后、交通不便之感。隨著時間的推移，翡翠城項目開始出現(xiàn) 品牌老化的現(xiàn)象品牌老化的現(xiàn)象 。綠城的品牌知名度在杭州市場占據(jù)不可動搖的地位；216。包括 盛世嘉園、金色藍(lán)庭 。D區(qū)域：提示前后提及率均較低。C區(qū)域：提示前后知名度相差較大，處于該區(qū)域內(nèi)的樓盤其知名度在下降，同時品牌也有衰退的跡象。B區(qū)域：雖然總提及率較高，但處于 MN的下方，因此品牌強勢度不及 A區(qū)域內(nèi)的樓盤，主要表現(xiàn)在自主回憶率遠(yuǎn)低于提示后回憶率，反映出近期推廣效果不強，品牌有弱化現(xiàn)象。樓盤美譽度就提示后總提及率較高的幾個樓盤，有 32%的消費者認(rèn)為翡翠城最好， 本項目具有良好的口碑品牌狀態(tài)分析注： MN為杭州市平均品牌趨勢線提示后總提及提示前提及ABCDMN盛世嘉園金色藍(lán)庭 紫金港灣楓華府第庭院深深文鼎苑 橡樹園翡翠城西溪里西溪蝶園和家園A區(qū)域：處于 MN的上方， 自發(fā)回憶率很高，對其品牌的認(rèn)知度較高，屬于較強勢品牌。消費者對翡翠城具有一定的知曉度，但遠(yuǎn)不及綠城的品牌知名度高；樓盤知名度 —— 提示后總提及率以上樓盤經(jīng)提示后，有 %的人知道翡翠城，但相比其他樓盤，翡翠城提示后總提及率卻不高。樓盤知名度 —— 第一提及、提示前提及率第一提及率提示前提及率當(dāng)問及知道城西哪些 900020230元 /平米的公寓時，翡翠城作為綠城在城西的代表樓盤排名位居第三，落后于萬科的西溪蝶園及和家園。排名第二的萬科，第一提及率卻不及綠城的 1/6，提示前提及率也不及其 1/2。整體市場概述診 斷 篇發(fā)現(xiàn)問題的真相從市場的客觀聲音切入來尋找問題注：本測試主要針對城西銷售均價在 900020230元 /平米的樓盤；樣本來自房交會消費者心態(tài)問卷；樣本數(shù)共計 180個；測試方法以電話訪問為主。市場處于調(diào)整期時，近郊板塊往往沒有市區(qū)板塊抗跌，消費者對閑林板塊預(yù)期不樂觀，銷售抗性增大；216。上海萬科的此次降價如能取得預(yù)期效果，此番降價有可能會蔓延到全國市場，這樣一來，勢必會降低杭州消費者對于房價的心理預(yù)期216。主要采用迎春大禮送祝福、新年認(rèn)購幸運獎、 8大費用全減免 3重好禮。 消費者對項目所在板塊前景的不看好，將使本項目的銷售 面臨較大阻力市場相關(guān)報道從 1月 28日（正月初三）到 2月 9日（元宵節(jié)），上海萬科對上海幾乎所有在售項目推出春節(jié)讓利促銷。相反，成交均價高于前兩年。新政出臺前后杭城商品房每日成交情況二十四條出臺央行救市新政出臺 央行救市新政開始實施p10月整個杭州樓市的成交量從 5號開始逐步走高，其中在 10月 8號至 12日最高，日均約 80套；p二十四條救市政策出臺后， 1416日成交量逐日上升，但房交會期間下降至每日四十幾套；p中央救市新政出臺后，成交量并未出現(xiàn)大幅上升，依然呈現(xiàn)下滑趨勢；p就短期看來，二十四條政策及中央救市新政對樓市的刺激作用并不明顯，回暖尚需時日。翡翠城推廣策略思考（一）目 錄? 市場篇? 診斷篇? 策略篇? 執(zhí)行篇? 表現(xiàn)篇市 場 篇清楚認(rèn)識我們生存的環(huán)境08年至今杭城商品房各月成交情況從上面的走勢圖可看出： 08年杭州商品房成交市場波動較大 ，五月房交會出現(xiàn)了成交高峰，但此后開始下行，十月成交僅 1316套，成交量創(chuàng)下了自 08年五月房交會以來成交的新低。十月新政出臺后，市場有些許回暖，基本回到五月房交會后水平 ，但 09年 1月恰逢傳統(tǒng)春節(jié)，成交量開始下走，可見樓市的回暖并未得到持續(xù)。近三年第四季度杭城商品房成交對比從上圖可以看出，近三年第四季度的成交量高峰出現(xiàn)在 07年，而成交均價高峰則出現(xiàn)在 08年； 08年 10月后，杭城商品房成交量雖有增長勢頭，但四季度總體成交量卻處于近三年的最低水平，僅為 06年 %。購房心態(tài)調(diào)查 — 板塊抗跌能力據(jù)房交會購房者心態(tài)調(diào)查問卷分析得知：在最可能下跌的板塊排名中，郊區(qū)板塊首當(dāng)其沖，下沙和老余杭 “ 榮登榜首 ” ，緊隨其后的是閑林、九堡、瓶窯和三墩板塊。據(jù)了解，這次活動幾乎涵蓋上海萬科的所有在售樓盤。 — 《每日經(jīng)濟新聞》 09年 2月 5日深圳萬科在 2月 7至 9日元宵節(jié)期間整合旗下六個在售項目推出 “ 金牛拜年 ” 活動，內(nèi)容包括購房可在正常優(yōu)惠之外再享受額外 1萬元現(xiàn)金優(yōu)惠等；上海萬科則在 1月 28日至 2月 9日推出 “ 豐禮迎春 ” 活動，對幾乎所有在售項目進行讓利，內(nèi)容包括抽現(xiàn)金券、免八項費用等。08年杭州房地
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