某地產(chǎn)城大盤營銷策略(新)-展示頁
2025-01-19 07:19本頁面
【正文】 年 2023年陽光山莊余貨聯(lián)排別墅情景美墅情景美墅長島別墅御湖灣雙拼別墅獨棟別墅 小高層2023年p 產(chǎn)品形態(tài)：從低端 —— 中端 —— 高端 —— 中端 +最高端 —— 中端；p產(chǎn)品線：舊產(chǎn)品 —— 多元產(chǎn)品 —— 單一的雙拼別墅 —— 多元化產(chǎn)品；障礙：產(chǎn)品檔次的提升不順暢，不同檔次的產(chǎn)品互相干擾項目的形象定位；調(diào)整：從形象入手， 08年利用比較純粹的別墅產(chǎn)品，通過產(chǎn)品力提升項目檔次； 09年根據(jù)產(chǎn)品線變得豐富的特點，并借助成熟的配套，將別墅大城轉(zhuǎn)變?yōu)楦哂休椛淠芰Φ纳畲蟪菚旯?四期小高層0710年開發(fā)節(jié)奏12345五期一標小高層65000㎡五期二標小高層58000㎡四期二標部分小高層68000㎡會所御湖灣雙拼別墅17000㎡四期一標雙拼別墅56000㎡四期二標獨棟別墅6000㎡五期一標獨棟別墅8000㎡07年 08年 10年09年p 障礙 1：御湖灣雙拼別墅的銷售節(jié)點與四期一標雙拼別墅推出節(jié)點空檔過長；p 障礙 2：四期一標雙拼別墅銷售節(jié)點與四期二標小高層推出節(jié)點空檔過短； —— 由于銷售周期過短， 08年底在銷售雙拼別墅和高層洋房上存在推廣沖突；p 方法 1：把四期一標段開發(fā)進度提前，解決空檔期過長的問題；p 方法 2： 08年推出四期一標雙拼別墅之后， 接著推出四期二標獨棟接著推出四期二標獨棟 ； 09年初緊接著再推出高層洋房。 因此，完成 2023年的銷售目標，主要依靠御湖灣一、二區(qū)的雙拼別墅。萬科城大盤營銷策略形象產(chǎn)品 客戶市場2023年萬科城總銷售目標 5億，總銷售面積 。其中：雙拼別墅總推貨量 ，預計銷售面積 ； 高層洋房開發(fā)貨量 68000平米，作為觀察。總金額 400800㎡萬科城 08年銷售5億，占 11%萬科城 08年銷售㎡，占 11%萬科城業(yè)績使命萬科城 的 歷史使命08年開始，萬科在東莞市場將出現(xiàn)更多的項目，對于項目品牌優(yōu)勢的利用要求更高，范圍更廣。0710年開發(fā)節(jié)奏12月 9月 12月 5月 4月09年后貨量龐大，真正的考驗來臨。 包括：完成了項目高端定位工作；吸收更多的本地客戶，帶動更多本地客戶產(chǎn)生認同；萬科城社區(qū)配套和生活氛圍的進一步成熟和完善；市場對區(qū)域價值產(chǎn)生普遍認可；等等08年項目使命從產(chǎn)品論述從市場論述從客戶論述推廣提煉東部市場在東莞的地位常平為核心的東部市場塘廈為核心的東南部市場長安為核心的南部市場南城為核心的城區(qū)市場【 區(qū)域圖示 】1. 以常平為代表，開發(fā)最早、市場比較成熟、項目覆蓋面積廣；2. 在歷來的開發(fā)傳統(tǒng)中，本地市場不濟，受深港臺外銷市場影響巨大；隨著深圳和香港市場的變化，市場反應敏感；3. 各鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)市場融合力不強。東部市場在東莞的地位附：252。東坑的客戶到東田麗園買房，緣于東田有號召力的社區(qū)；252。【 要點描述 】黃江新商業(yè)中心東莞本土市場區(qū)域優(yōu)勢：?項目具備輻射東坑、橫瀝、橋頭、樟木頭、黃江、大朗的區(qū)域優(yōu)勢；?一城兩中心，未來城市最適宜居住的區(qū)域；交通便利，常平環(huán)城路、常黃公路和常虎高速抵達；萬科城在東部市場的地位【 對于東莞本土市場而言 】萬科城在東部市場的地位【 對于深圳市場而言 】莞深高速?；⒏咚購V深高速龍大高速萬科品牌相比城區(qū)，常平具有吸收外來客戶的傳統(tǒng)東莞深圳萬科城在東部市場的地位【 對于深圳市場而言 】深圳市場機會仍在地理優(yōu)勢： ?；⒏咚佟⒊｜S公路、軌道 交通的完善，讓跨區(qū)域自住成為可能。、黃江邊緣地帶，非傳統(tǒng)居住區(qū)域，吸收兩地本土客戶置業(yè)有一定阻力；但同時具備了 “ 一城兩中心 ” 的概念（一城指萬科城，兩中心指左鄰黃江新商業(yè)中心、右鄰常平新鎮(zhèn)中心）。，有待挖掘的空間較大。東田麗園和棕櫚泉的物業(yè)管理，分別在常黃兩地最得人心，是經(jīng)過客戶居住實踐得來的口碑，而萬科城還不具備這種條件，因此應當找出一些出位的亮點來聚焦市場關(guān)注度萬科城在東部市場的地位【 要點描述 】 08年被業(yè)內(nèi)人士稱為 “ 常平別墅年 ” ，是繼十年前大規(guī)模開發(fā)別墅產(chǎn)品（麗城開發(fā)區(qū)及陽光山莊）之后，常平別墅貨量最多的一年。 04年開發(fā)的大郎碧水天源和 06年開發(fā)的金凱水都，有限地解決了常平市場對別墅的需求，特別是相隔數(shù)年后常平本土上的金凱水都項目。由此可以看到，僅僅 針對常平市場而言，房地產(chǎn)的需求熱情非常有限。常平市場狀況常平2023年銷售住宅約 3,000套，其中別墅約 60套，總銷售面積約 27萬㎡ ；2023年銷售住宅約 4,000套，其中別墅約 22套，總銷售面積約 36萬㎡；2023年銷售住宅約 3292套，總銷售面積 ㎡。黃江2023年銷售住宅 578套，總面積約 12萬㎡；別墅176套， 04年黃江鎮(zhèn)是東莞別墅上市量較大的三個鎮(zhèn)之一，約 52,000㎡ ；2023年銷售住宅 1,535套，總面積約 14萬㎡，別墅 24
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