【正文】 當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門報(bào)告，采取安全防范措施，由原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出保修方案，乙方實(shí)施保修； (6)從房屋竣工之日起，除甲方分包工程量外，在保修范圍內(nèi)因施工質(zhì)量造成的投訴，乙方必須保證在一天內(nèi)予以答復(fù)，并派人到現(xiàn)場進(jìn)行維修，一年內(nèi)派人常駐在現(xiàn)場，在物業(yè)公司及業(yè)主的合理要求時(shí)間內(nèi)完成修復(fù)并承擔(dān)用戶提出的合理賠償。 保修服務(wù) (1)丙方承諾：在接到業(yè)主報(bào)修 1 天內(nèi)向乙方發(fā)出書面通知； 嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標(biāo)準(zhǔn)化手冊(cè) 13 (2)乙方承諾：保修范圍內(nèi)，乙方應(yīng)當(dāng)在接到保修通知之日起 3 天內(nèi)派人維修（以電話和書面通知為準(zhǔn) ）。具體保修內(nèi)容為地基與基礎(chǔ)工程，主體結(jié)構(gòu)工程，屋面防水工程、衛(wèi)生間、外墻面的防滲漏、電氣管線和裝飾工程。 明確各單位工程保修金的數(shù)額及歸還時(shí)間。 二、甲、乙、丙三方責(zé)任、義務(wù) 房屋工程移交后，甲方全權(quán)委托丙方處理房屋維修等質(zhì)量缺陷事項(xiàng)，但重大事項(xiàng)由三方共同處理解決。 附： 三方移交合約 工程竣工移交合約 甲方： 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 乙方： 建設(shè)有限公司（施工單位） 丙方： 物業(yè)服務(wù)有限公司 經(jīng)甲、乙、丙三方共同協(xié)商，為確保 工程竣工后順利交房，使廣大用戶滿意，特訂立此移交合約，并以此合約，明確三方的責(zé)、權(quán)、利，為做好該區(qū)工程今后的房屋維修工作及其它物業(yè)工作做依據(jù)。 d) 簽定交接合約（附樣本） : 物業(yè)公司根據(jù)交付時(shí)間，提前 30 天與開發(fā)商、施工建設(shè)單位三方簽定物業(yè)交接合約，明確物業(yè)交接標(biāo)準(zhǔn)及交接后的維修責(zé)任等事宜。 b) 交房時(shí)間 : 物業(yè)公司根據(jù)交付時(shí)間，提前 30 天從 開發(fā)商手中接收通過單體竣工驗(yàn)收的物業(yè)。 物業(yè)接管 嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標(biāo)準(zhǔn)化手冊(cè) 11 制定物業(yè)接管方案 根據(jù)項(xiàng)目情況，制定接收計(jì)劃，安排工作人員，明確工作要求。 c) 在房屋移交物業(yè)后，各施工單位在向開發(fā)商申請(qǐng)支付工程尾款及保修金時(shí)，須得到物業(yè)公司的簽字確認(rèn)。 b) 房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性重大質(zhì)量事故，應(yīng)由物業(yè)公司會(huì)同開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工等單位，共同分析研究 ，查明原因。 ，室外道路暢通、平整、無斷裂、面層不起砂，排水管道、窨井流水暢通，防臭水封井應(yīng)按規(guī)范設(shè)置。 給排水管道應(yīng)無滴滲水現(xiàn)象，安裝牢固。五金件齊全、油漆到位。 ，內(nèi)側(cè)及內(nèi)墻抹灰，不應(yīng)空鼓，涂料不應(yīng)漏涂、透底、起皮、掉粉等。 、陽臺(tái)相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許有倒泛水和滲水現(xiàn)象。 ，不空鼓。 ，物業(yè)公司應(yīng)在 7 日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收合格憑證，并應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管文件。 （質(zhì)量與使用功能）進(jìn)行驗(yàn)收。 物業(yè)驗(yàn)收 與接管 物業(yè)驗(yàn)收 a) 物業(yè)接管驗(yàn)收程序 : ，并提交相應(yīng)的資料。 滾動(dòng)開發(fā)分批交付中施工與已交房的隔離。 做好各種整改通知材料及其它資料的歸檔工作。 在觀察抽查中發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)書面通知開發(fā)商工程部，重大問題如有意見分岐，會(huì)同物業(yè)公司工程管理部相關(guān)人員與開發(fā)商工程部統(tǒng)一意見、達(dá)成共識(shí)后進(jìn)行整改。嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標(biāo)準(zhǔn)化手冊(cè) 9 （具體由施工方負(fù)責(zé)專題培訓(xùn)）。 屋面、樓地面在做找平層前檢查基層是否清理到位，以免樓地面空鼓。 衛(wèi)生間按規(guī)定在竣工驗(yàn)收前做 24 小時(shí)以上存水試驗(yàn)，應(yīng)每間觀察做好 記錄，有滲水現(xiàn)象及時(shí)通知開發(fā)商修復(fù)。 外墻砌體主要對(duì)施工洞留設(shè)時(shí)是否按規(guī)定設(shè)置拉結(jié)鋼筋，修復(fù)施工洞時(shí)有否增設(shè)網(wǎng)片后抹灰。 對(duì)重點(diǎn)部位加以注意，對(duì)常見病的問題及時(shí)預(yù)防。 適用范圍 適用于項(xiàng)目工程管理操作。 嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標(biāo)準(zhǔn)化手冊(cè) 7 工程人員日常維修記錄本 幢號(hào)房號(hào) 客戶服務(wù)單編號(hào) \自檢單 接單人 維修人 員 維修內(nèi)容 維修日期 維修類型 ： □ A □ B □ C □ D □ E □ 其它 維修過程記錄： 維修結(jié)果： 工程主管審核： 幢號(hào)房號(hào) 客戶服務(wù)單編號(hào) \自檢單 接單人 維修人員 維修內(nèi)容 維修日期 維修類型 ： □ A □ B □ C □ D □ E □ 其它 維修過程記錄： 維修結(jié)果： 工程主管審核： 幢號(hào)房號(hào) 客戶服務(wù)單編號(hào) \自檢單 接單人 維修人員 維修內(nèi)容 維修日期 維修類型 ： □ A □ B □ C □ D □ E □ 其它 維修過程記錄： 維修結(jié)果： 工程主管審核： 注：每位維修員必須在做好維修后進(jìn)行規(guī)范記錄，同時(shí)與客戶服務(wù)單進(jìn)行核對(duì)，最后由工程主任簽字確認(rèn)。 對(duì)設(shè)施、設(shè)備及業(yè)主報(bào)修項(xiàng)目應(yīng)及時(shí)認(rèn)真地處理，一般情況由當(dāng)值維修人員處理完畢。 嚴(yán)禁向業(yè)主索取或收受任何禮品酬金。 未獲批準(zhǔn)，不準(zhǔn)將公司的辦公用品、公用工具、設(shè)施、設(shè)備等擅自贈(zèng)與、轉(zhuǎn)租、出租、出借、抵押給其它公司、單位或個(gè)人。 嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標(biāo)準(zhǔn)化手冊(cè) 6 對(duì)工作中出現(xiàn)的問題不推諉，勇于承擔(dān)責(zé)任，并從中吸取教訓(xùn)，不斷提升工作水平。 工程人員行為準(zhǔn)則 關(guān)心公司，熱愛本職工作，遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度和勞動(dòng)紀(jì)律，維護(hù)公司利益和榮譽(yù) . 認(rèn)真貫徹公司“開源節(jié)流”的方針，在工作中力行節(jié)儉，不浪費(fèi)公司的資源。 及時(shí)完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。 嚴(yán)格審核各項(xiàng)維修費(fèi)用，購買材料時(shí)嚴(yán)格遵守公司相關(guān)制度。 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)業(yè)主提出的特約維修服務(wù)工作，入室維修做到隨身攜帶必備工具（鞋套、工作布等），維修完畢做好現(xiàn)場清潔，填寫客戶服務(wù)單。 負(fù)責(zé)物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，確保正 常運(yùn)作。 工程維修工崗位職責(zé) 對(duì)業(yè)主報(bào)修應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行維修管理制度，按規(guī)定時(shí)間要求到達(dá)現(xiàn)場，確保維修質(zhì)量 ，減少重復(fù)維修次數(shù)。 與水、電、煤氣、電信等單位的聯(lián)系和溝通。 負(fù)責(zé)對(duì)維修人員的技術(shù)培訓(xùn)，提高維修人員的素質(zhì)。 組織維修人員對(duì)小區(qū)內(nèi)房屋主體及公共配套設(shè)施進(jìn)行維修、保養(yǎng)， 確保地下排污、雨水管的暢通。 掌握小區(qū)內(nèi)房屋的分布情況、結(jié)構(gòu)類型，地上、地下管道的走向、分 布和起止點(diǎn)。 必須具備有關(guān)工程技術(shù)知識(shí)，能編制工程的預(yù)結(jié)算，懂得房屋的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)及使用要求。 3. 職責(zé) 工程主管崗位職責(zé) 在項(xiàng)目經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，組織維修人員對(duì)小區(qū)的物業(yè)進(jìn)行維修、改造及保養(yǎng)，監(jiān)督、檢查維修人員的日常行為，確保小 區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的正常運(yùn)行。 嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標(biāo)準(zhǔn)化手冊(cè) 2 目 錄 1. 目的 ………………………………………………… 03 2. 適用范圍 …………………………………………… 03 3. 職責(zé) ………………………………………………… 03 工程主管崗位職責(zé) ………………………… 04 工程維修工崗位職責(zé) ……………………………… 04 工程人員行為準(zhǔn)則 ………………………………… 05 4. 物業(yè)工程管理操作流程 …………………………… 08 目的 ………………………………………………… 08 適用范圍 …………………………………………… 08 操作程序 …………………………………………… 08 5. 運(yùn)行管理制度 ……………………………………… 41 目的 ………………………………………………… 41 適用范圍 …………………………………………… 41 操作程序 …………………………………………… 41 6. 設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)操作標(biāo)準(zhǔn) ………………………… 65 設(shè)備管理保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) ……………………………… … 65 對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) ………………………… … 71 監(jiān) 視系統(tǒng)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) ……………………………… … 72 巡更系統(tǒng)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) ……………………………… … 73 供配電設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) ………………………… 74 給排水設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) … … …………………… 75 嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標(biāo)準(zhǔn)化手冊(cè) 3 消防系統(tǒng)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) ………………………………… 78 風(fēng)機(jī)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) ……………………………… … 80 電梯維護(hù)保養(yǎng)基本要求 …………………………… 81 避雷系統(tǒng)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) ……………………………… 83 7. 月報(bào)告、年報(bào)告制度 ……………………………… 85 月報(bào)告 的主要內(nèi)容 ………………………………… 85 年度報(bào)告應(yīng)包含的內(nèi)容 ……… …… …………… … 85 8. 工具管理 …………………………………………… 90 嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標(biāo)準(zhǔn)化手冊(cè) 4 1. 目的 規(guī)范公司工程相關(guān)部門的職責(zé)，指導(dǎo)各部門開展工作。工程管理其主要職責(zé)是負(fù)責(zé)前期設(shè)備安裝和建構(gòu)筑物驗(yàn)收、二次裝修的協(xié)調(diào)、設(shè)備的管理、運(yùn)行、維修和能源控制等。項(xiàng)目工程部的工作是與客服、安保、綠化等橫向聯(lián)系與配合，對(duì)提高物業(yè)的整體服務(wù)質(zhì)量。 御上江南項(xiàng)目 — — 工程操作標(biāo)準(zhǔn)流程 嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 御上江南服務(wù)中心 2020 年 10 月 20 日 嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標(biāo)準(zhǔn)化手冊(cè) 1 前 言 物業(yè)管理是一種以提供服務(wù)為主的業(yè)務(wù)，宗旨是要在適當(dāng)?shù)某杀疽詢?nèi)盡可能獲取業(yè)主的最大滿 意。項(xiàng)目工程通過對(duì)設(shè)施、設(shè)備的管理，提供給業(yè)主公共照明、通訊、消防設(shè)施等“服務(wù)產(chǎn)品”的部門， 為業(yè)主創(chuàng)造舒適、安全和方便的居住環(huán)境。 同時(shí)，物業(yè)管理費(fèi)用所支出的工程設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)等各方面費(fèi)用的節(jié)約，直接令成本降低，提高整體管理效益。除了需要具有較高專門技術(shù)、技能的工程技術(shù)人員，還必須有一套嚴(yán)格的管理方法和科學(xué)的檢修、保養(yǎng)計(jì)劃， 及細(xì)致周全的崗位責(zé)任制度。 2. 適用范圍 適于公司工程相關(guān)部門。 服從領(lǐng)導(dǎo)工作安排，根據(jù)公司的管理目標(biāo)，制定小區(qū)內(nèi)物業(yè)維修及保養(yǎng)的實(shí)施方案。 熟悉小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)基本要求，掌握公司的有關(guān)規(guī)章制度。 接受住戶報(bào)修或咨詢時(shí)，態(tài)度要熱情、和藹，及時(shí)解決住戶的疑難問題。 經(jīng)常了解小區(qū)及維修人員的工作情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 積極有效地與客服主管進(jìn)行溝通、聯(lián)系，密切配合相關(guān)工作的推進(jìn)嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標(biāo)準(zhǔn)化手冊(cè) 5 落實(shí)。 組織本部門員工適時(shí)開展環(huán)境因素識(shí)別、危險(xiǎn)源的別識(shí)工作，并配合公司評(píng)價(jià)重要環(huán)境因素和重大危害危因素。 對(duì)小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備及共用場地進(jìn)行檢查巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，確保小區(qū)設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主裝修進(jìn)行管理，杜絕違規(guī)裝修；如有發(fā)現(xiàn)違章、違規(guī)施工，應(yīng)及時(shí)勸阻并上報(bào)相關(guān)部門。 負(fù)責(zé)維修工具的保管工作，未經(jīng)允許，不得私自外借。 每天做好維修及管理施工日記。 做好維修后廢棄物處理工作。 從全局出發(fā)，樹立良好的合作意識(shí)，團(tuán)結(jié)、真誠協(xié)作，達(dá)到順暢、高效率的工作績效，切實(shí)服從工作安排和調(diào)度。 未經(jīng)公司授權(quán)或批準(zhǔn)，不得以公司名義對(duì)外展開業(yè)務(wù)或在外兼任獲取薪酬或間接利益之工作。 工作時(shí)間須配戴工作銘牌，著裝整潔，注意形象、儀表。 必須將服務(wù)意識(shí)，服務(wù)態(tài)度和服務(wù)技巧貫徹落實(shí)到言行中，語言文明禮貌，對(duì)業(yè)主提出的質(zhì) 疑要耐心、細(xì)致地回答或解釋，不得推脫。 對(duì)上門服務(wù)應(yīng)注意業(yè)主家內(nèi)衛(wèi)生，必須穿鞋套，不得損壞業(yè)主物品，如移動(dòng)物品，需經(jīng)業(yè)主同意，應(yīng)請(qǐng)業(yè)主簽字生效確認(rèn)，并將工作場所打掃干凈。 嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標(biāo)準(zhǔn)化手冊(cè) 8