【正文】 ；伴隨著土地拍賣政策的出臺(tái)、 住宅環(huán)境質(zhì)量和科技含量 的 提高，增加了投資成本，促使房?jī)r(jià)上揚(yáng) 。 3）房地產(chǎn)項(xiàng)目朝規(guī)模化、近郊區(qū)化發(fā)展 近年來(lái)，大批的外地房地產(chǎn)業(yè)巨頭進(jìn)入武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)，如： 萬(wàn)科、保利、弘福、金地、大華等地產(chǎn)大鄂紛紛揮出大手筆 在近郊區(qū)大量拿地，且規(guī)模都較大，一般都在 50 萬(wàn)平方米以上；這就很明顯地使得市場(chǎng)朝規(guī)?；l(fā)展，充分體現(xiàn)項(xiàng)目的規(guī)模效應(yīng)。 4）二手房、租賃市場(chǎng)不火爆，壓抑二級(jí)市場(chǎng)的快速發(fā)展 從目前的二手房市場(chǎng)了解情況來(lái)看，大量的積壓房源和舊城的改造產(chǎn)生了大量的空置房源，它們一方面影響了整個(gè)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，另一方面，使得租賃市場(chǎng)不夠活躍。 5）房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性情節(jié)明顯 武漢市從地理分布上，形成了武昌、漢口和漢陽(yáng)三大主要板塊，同時(shí)，也形成了不同區(qū)域的消費(fèi)習(xí)慣和生活習(xí)慣；特別由于長(zhǎng)江使武昌和漢口、漢陽(yáng)拉開(kāi)了距離，給人們生活上帶來(lái)的 不便，直接影響到對(duì)區(qū)域的發(fā)展上來(lái)。 6）現(xiàn)房銷售明顯好于期房銷售 從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況來(lái)看，由于客戶對(duì)樓盤(pán)的觀察期較長(zhǎng)，導(dǎo)致樓盤(pán)的銷售周期較長(zhǎng)，一般都在一年以上；并且，現(xiàn)房的銷售情況明顯好于期房。 在 武漢 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體看好的形式下，由于 武漢市 土地 供應(yīng) 價(jià)格不斷上漲、 受 國(guó)家停批別墅項(xiàng)目用地 的政策 影響，別墅市場(chǎng)必將 迎來(lái)新的熱潮。這一時(shí)期以來(lái)， 開(kāi)發(fā)力度和規(guī)模超越以往，出現(xiàn)大量的別墅項(xiàng)目， 獨(dú)立別墅也有了一定的發(fā)展， 一些面向高端市場(chǎng)的豪華項(xiàng)目脫穎而出。 2）別墅項(xiàng)目呈板塊狀發(fā)展 武漢市的眾多湖泊以其優(yōu)美的水岸線和優(yōu)越的自然環(huán)境，在別墅項(xiàng)目上力求做到 “離生活不遠(yuǎn)，離自然很近”的城市景觀。 目前，初具規(guī)模的有武昌區(qū)的南湖、湯遜湖板塊、漢口區(qū)的金銀湖生態(tài)旅游區(qū)和漢陽(yáng)區(qū)的三角 中國(guó)最大管理資源中心 第 5 頁(yè) 共 39 頁(yè) 湖板塊。 3）武漢市別墅的客源分析 A）年齡 從購(gòu) 買者的主要年齡及家庭結(jié)構(gòu)來(lái)看， 35— 50 歲為別墅購(gòu)買力最強(qiáng)的集中群體； 其中 35— 45 歲為購(gòu)買增長(zhǎng)最快的區(qū)域，夫妻兩人或三口結(jié)構(gòu)的家庭別墅購(gòu)買者占 65%。 不同區(qū)域差距較大： 南湖、湯遜湖板塊主要是以周邊高校的教師為主力目標(biāo)客戶，其次為私營(yíng)業(yè)主、部分成功人士等。 同時(shí)，我們也可以看到， 隨著高興技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的建設(shè)和發(fā)展，大量的外企人員、高級(jí)白領(lǐng)也將成為未來(lái)別墅市場(chǎng)的目標(biāo)客源層?？傮w上來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者都有買漲不買跌的心態(tài)，因?yàn)樽e墅是一種檔次、身份、地位的象征，相應(yīng)的他們對(duì)物業(yè)的人性化程度要求更高。 B）房型、面積 在銷售個(gè)案中，以采光、通風(fēng)好的大客廳、大臥室、大衛(wèi)生間和滿足建筑七明的人性化戶型。 C）產(chǎn)品形態(tài) 目前上市的在售項(xiàng)目中以聯(lián)體別墅為主，獨(dú)立別墅為輔，而且聯(lián)體別墅中又以多聯(lián)見(jiàn)多；聯(lián)體別墅的主力面積在 220— 260 平方米；獨(dú)立別墅的主力面積則在 320— 380 平方米。 中國(guó)最大管理資源中心 第 8 頁(yè) 共 39 頁(yè) 三、 參考個(gè)案分析 武昌區(qū)（南湖、湯遜湖板塊）： 水藍(lán)郡、梅南山居、玉龍島、澳門山莊、清風(fēng)園、銀河灣等 水藍(lán)郡 ：武漢市 第一個(gè)完全別墅社區(qū)，目前已成現(xiàn)房銷售，銷售率達(dá)68%，提出了“國(guó)際精英之都”、“別墅就是水藍(lán)郡”等營(yíng)銷口號(hào)，倡導(dǎo)一種國(guó)際化的、親水、 生態(tài)型的人性化住宅。從總體的建設(shè)周期和銷售周期來(lái)看，去化慢，銷售時(shí)間長(zhǎng)，一方面可以體現(xiàn)出市場(chǎng)接受力疲軟，另一方面看出客戶的接受速度慢，觀察時(shí)間長(zhǎng)。 開(kāi)發(fā)商： 湖北長(zhǎng)城建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)：菲臘國(guó)際設(shè)計(jì)事務(wù)所 總建筑面積： 14 萬(wàn)平方米 園林設(shè)計(jì)：武漢法雅園林養(yǎng)護(hù)有限公司 物業(yè)管理：香港怡高物業(yè)服務(wù)有限公司 漢口區(qū)（金銀湖生態(tài)旅游區(qū)）： 、國(guó)際高爾夫俱樂(lè)部別墅、高爾夫城市花園 、萬(wàn)科四季花城等 漢陽(yáng)區(qū)（三角湖板塊）： 金色港灣、水木親華、綠島花園、天鵝湖山莊等 中國(guó)最大管理資源中心 第 9 頁(yè) 共 39 頁(yè) 四、 武昌區(qū)高校附表 1）學(xué)校名稱 ? 武漢大學(xué) ? 華中師范大學(xué) ? 華中科技大學(xué) ? 武漢科技大學(xué) ? 中南民族大學(xué) ? 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) ? 中國(guó)地質(zhì)大學(xué) ? 武漢化工學(xué)院 ? 武漢體育學(xué)院 ? 武漢電力學(xué)校 ? 武漢理工大學(xué) ? 武漢科技大學(xué)城建學(xué)院 ? 湖北交通學(xué)校 ? 武漢工業(yè)技術(shù)學(xué)院 ? 湖北廣播電視大學(xué) ? 武漢冶金管理干部學(xué)院 ? 湖北大學(xué) ? 長(zhǎng)航職工大學(xué) ? 湖北中醫(yī)學(xué)院 ? 湖北美術(shù)學(xué)院 ? 湖北教育學(xué)院 ? 湖北音樂(lè)學(xué)院 2）部分學(xué)校師資情況 武漢大學(xué)： 學(xué)?，F(xiàn)有教師 5 千余人， 其中正副教授 3200 余人，博士生導(dǎo)師 570 余人。 華中科技大學(xué)： 中國(guó)最大管理資源中心 第 10 頁(yè) 共 39 頁(yè) 現(xiàn)有教職工 8， 000 余人（另有附屬醫(yī)院職工 5， 000 余人），其中教師 4，000 余人。 武漢科技大學(xué)： 目前，學(xué)院有在職教職工 1100 人，教學(xué)科研人員 600 余人，教授、副教授近 300 人，博士、碩士 300 余人。 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)： 現(xiàn)有正式教職工 2081 人，其中教師 1029 人，教師中教授 155 人，副教授 421 人，博士生導(dǎo)師 61 人。 武漢體育學(xué)院： 學(xué)院現(xiàn)有在編教職工 746 人，其中正高職稱的 58 人，副高職稱的 183人。有院士 4 人，長(zhǎng)江學(xué)者 3 人，國(guó)家百千萬(wàn)人才工程第一、二層次人選 4 人，享受政府特殊津貼 175 人 ,教授 350 多 人 ,副教授 900 多人。） ? 宜家湯臣的機(jī)會(huì)點(diǎn)（ O） ? 武漢市停止別墅項(xiàng)目審批，意味著別墅用地建越來(lái)越少，未來(lái)別墅市場(chǎng)將持續(xù)升溫。 武昌區(qū) 水藍(lán)郡 ? 國(guó)際精英之都 ? 水藝術(shù)生活 ? 別墅就是水藍(lán)郡 主要宣傳國(guó)化、水岸藝術(shù)、尊貴品質(zhì) 梅南山居 ? 山水之間有我家 ? 武漢光谷 .梅南山居 主要宣傳山林水岸（生態(tài)環(huán)境）、光谷效應(yīng) 銀河灣 ? 湯遜湖學(xué)院派生活名筑 主要宣傳水岸生態(tài)環(huán)境、建筑品質(zhì)、教育氛圍（光 谷效應(yīng)） 中國(guó)最大管理資源中心 第 14 頁(yè) 共 39 頁(yè) 結(jié)論：武昌區(qū)的別墅主要宣傳水岸、宣傳項(xiàng)目品質(zhì)、宣傳國(guó)際化生活、宣傳生態(tài)環(huán)境、其次宣傳光谷效應(yīng)（宣傳位置、宣傳教育氛圍） 漢口區(qū) 萬(wàn)科四季花園 ? 萬(wàn)科 .建筑生活無(wú)美 ? 選擇萬(wàn)科，就是選擇生活態(tài)度 主要宣傳萬(wàn)科品牌、生活方式 高夫爾夫城市花園 主要宣傳生態(tài)環(huán)境 武漢金銀湖高爾夫別墅 主要宣傳開(kāi)闊視野、尊貴品質(zhì) 中國(guó)最大管理資源中心 第 15 頁(yè) 共 39 頁(yè) 漢陽(yáng)區(qū) F．天下 ? 國(guó)際文明居住標(biāo)準(zhǔn) ? 山水別墅第一城 主要宣傳：規(guī)模大、國(guó)際化、尊貴品質(zhì)