【正文】 主控臺業(yè)專播報，隨即現(xiàn)場銷售人員鼓掌，制造現(xiàn)場熱銷氣氛。 實施當月業(yè)績累積法，每名銷售員完成規(guī)定之責任目標，予以獎勵。售樓處旁建造兩戶以上樣板房，以設(shè)計的新穎、人性化的房 型和高雅的居家氛圍從視覺和心理上雙重沖擊客戶群，有利于直接樹立樓盤形象和誘發(fā)客戶的認購沖動 形象綠化： 先期建造大門及部分綠化，以氣派的大門和賞心悅目的景觀彰顯樓盤品位，吸引受眾注意，并可以賦予受眾以尊崇感和成就感，從而積攢人氣 圍墻包裝 ：采用噴繪方式，以凝練大氣的文字和色彩鮮明的平面設(shè)計從視覺上沖擊受眾的感知系統(tǒng)，從而縮短客戶與樓房的心理距離，增強樓盤的市場力 中國最大管理資源中心 第 34 頁 共 39 頁 五、銷售業(yè)務執(zhí)行策略 引導期： 現(xiàn)場先行搭建大型戶外看板，以引發(fā)大眾的關(guān)注。整個銷售計劃按 7 個月編制（不包含醞釀期）。商鋪視建設(shè)情況適時推出。根據(jù)以上預期判斷，本案的 正式開盤時機可選定在 2020 年 7 月 28 日 ，而前期醞釀期則可選擇在2020 年 5 月初（特別是 5 月 1 日黃金周）開始造勢。 組合貸款 簽訂預售合同同時，支付總價款的 20%（含定金）， 80%由業(yè)主辦理組合貸款。 以 下我們再列出影響價格的主要因素，在建議整個價格體制中，充分考慮其影響力的大?。? A．工期時間 （區(qū)內(nèi)交通） 在此基礎(chǔ)上，再按①同一類房型在價格上的綜合排序②價差的差價部分，按橫向比較定位，即要考慮較差房型的最高價不能超最佳房型的最 低價，及最佳房型的最高價應如何控制，并為后期的具體定價留出余地及調(diào)價空間。 定價原則 我們建議在本案定價中應有一個總體的原則主線，再根據(jù)各影響因素的主次比例予以個別修正。 20%高于或低于（視市場競爭狀況的變化、消費力的變化而調(diào)整）全程均價銷售，掃蕩余房，促進成交回籠資金。 階段性價格定位策略 擬采取 1252 價格策略 。 ? 推介形式： 軟硬廣告結(jié)合，配合適當?shù)?DM 派發(fā) ? 第四階段：持續(xù)期 ? 廣告目標： 通過少量廣告結(jié)合工程進度（基本達到外立面下來）促進剩余房源的最后去化 ? 推介形式： 軟硬結(jié)合廣告宣傳 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 39 頁 廣告費用總預算：總銷金額的 1%為廣告投入的總預算 階段 比例 金額 第一階段 35% 第二階段 30% 第三階段 25% 第四階段 10% 合計 100% 活動策劃 主題：湯遜湖“宜家湯臣杯”攝影大賽 時間： 2020年 12 月 1 日 主持：開發(fā)商、武漢影協(xié) 對象：高等院校師生、社會攝影愛好者 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 39 頁 主題： “宜家湯臣”英國留學研討會 時間： 2020年 12 月 15日 主持：開發(fā)商、留學申辦機構(gòu) 對象：院校師生及家長 主題：“宜家湯臣”開盤典禮 時間： 2020年 1 月 1 日 主持：開發(fā)商 對象：房管局、政府官員、意向客戶、媒體記者、社會名流 中國最大管理資源中心 第 27 頁 共 39 頁 一、定價指導思想 本項目采用低開高走價格策略，先做人氣，再做 利潤，最終完成全部產(chǎn)品的銷售。在開盤前 1 個月里通過密集廣告轟炸引爆開盤，營造場內(nèi)場外的熱烈氣氛，力爭在開盤期促進預定客戶盡數(shù)簽約的同時積累最可能多的客源，引發(fā)搶購風暴，塑造一流名盤的熱銷形象。 每天路過溫莎堡 ⊙親密鄰里。 ? 湯遜湖天然水岸生態(tài)境 宜家湯臣的創(chuàng)造的生活將是： ? 一種休閑的生活 ? 光谷內(nèi) 一種高雅含有豐富文化內(nèi)涵的生活 宜家 .湯臣企劃定位 純?nèi)挥⑹? ? 武漢市取消福利分房，實行貨幣分房制度 ? 光谷效應，光谷地區(qū)地 價升值，高素質(zhì)人群不斷導入 宜家湯臣面對的威脅（ T） ? 武漢別墅市場整體滯銷，銷售不溫不火 ? 市場相同類型項目較多、勁爭對手林立（同等規(guī)模、水岸主題、產(chǎn)品面積劃 …… ） 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 39 頁 二、武漢主要別墅項目的企劃思路 了解武漢的別墅的主體企劃思路，提出我們的包裝建議。 武漢理工大學： 在職教職工 5700 人，其中專任教師 2500 人，高級專業(yè)技術(shù)職稱人員近2000 人。 中南民族大學： 教職工 1400 余人，其中教師 729 人，正副教授 400 余人。 華中師范大學： 學?，F(xiàn)有教職工 4000 余人，含教授 245 人，副教授 447 人。 以聯(lián)體、四聯(lián)為主，獨立別墅為副的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。以三口之家的 200— 300 平方米為主，為滿足少部分的需要做到了 400600 多平方米。 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 39 頁 D）動態(tài) 目前，購買別墅主要考慮的因素是環(huán)境、文化氛圍、地理位置和交通；當然，價格、綠化、房型結(jié)構(gòu)、物業(yè)管理、升值潛力和投資價值也是買家所關(guān)注的。 B）職業(yè) 從購買者的職業(yè)來看，高校老師、私營業(yè)主、金融、法律、醫(yī)學界的部分成功人士和大中型企業(yè)老板和高層管理人員，以及文藝界和 IT 界的自由職業(yè)者。以旅游度假倡導 5+2生活方式下的居住模式，未來幾年的發(fā)展?jié)摿o可估量。 2001 年以前，別墅項目屬于小規(guī)模零星開發(fā)，主要以參雜在較大規(guī)模居住小區(qū)里面，物業(yè)形態(tài)多樣化如：多層、小高層、高層混合在一起，整體樓盤檔次不高；到了 2001 年，武漢市場出現(xiàn)了獨立的別墅社區(qū)，很快的拉升的物業(yè)檔次，并且規(guī)模比以前明顯增加。形成了不同的生活情節(jié)；在房地產(chǎn)市場上形成了跨區(qū)域買房很少的局面。一方面，市區(qū)的土地價格較貴，近郊區(qū)有明顯的價格優(yōu)勢；另一方面，難以拿到 成型的大片土地，所以，使得房地產(chǎn)市 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 39 頁 場朝近郊區(qū)發(fā)展；目前，已經(jīng)形成一定的局面。整體市場購買力不強。在市區(qū)內(nèi)適銷對路的房地產(chǎn)項目紛紛告罄，近郊區(qū)項目的銷售去化較慢，銷售周期較長。 3）房地產(chǎn)項目朝規(guī)?；?、近郊區(qū)化發(fā)展 近年來，大批的外地房地產(chǎn)業(yè)巨頭進入武漢市房地產(chǎn)市場，如： 萬科、保利、弘福、金地、大華等地產(chǎn)大鄂紛紛揮出大手筆 在近郊區(qū)大量拿地，且規(guī)模都較大，一般都在 50 萬平方米以上；這就很明顯地使得市場朝規(guī)?；l(fā)展，充分體現(xiàn)項目的規(guī)模效應。 5）房地產(chǎn)市