【正文】 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 39 頁 廣告費用總預(yù)算：總銷金額的 1%為廣告投入的總預(yù)算 階段 比例 金額 第一階段 35% 第二階段 30% 第三階段 25% 第四階段 10% 合計 100% 活動策劃 主題：湯遜湖“宜家湯臣杯”攝影大賽 時間： 2020年 12 月 1 日 主持：開發(fā)商、武漢影協(xié) 對象：高等院校師生、社會攝影愛好者 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 39 頁 主題： “宜家湯臣”英國留學(xué)研討會 時間： 2020年 12 月 15日 主持：開發(fā)商、留學(xué)申辦機構(gòu) 對象：院校師生及家長 主題：“宜家湯臣”開盤典禮 時間： 2020年 1 月 1 日 主持：開發(fā)商 對象：房管局、政府官員、意向客戶、媒體記者、社會名流 中國最大管理資源中心 第 27 頁 共 39 頁 一、定價指導(dǎo)思想 本項目采用低開高走價格策略，先做人氣，再做 利潤，最終完成全部產(chǎn)品的銷售。 每天路過溫莎堡 ⊙親密鄰里。 ? 武漢市取消福利分房，實行貨幣分房制度 ? 光谷效應(yīng)，光谷地區(qū)地 價升值，高素質(zhì)人群不斷導(dǎo)入 宜家湯臣面對的威脅（ T） ? 武漢別墅市場整體滯銷，銷售不溫不火 ? 市場相同類型項目較多、勁爭對手林立（同等規(guī)模、水岸主題、產(chǎn)品面積劃 …… ） 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 39 頁 二、武漢主要別墅項目的企劃思路 了解武漢的別墅的主體企劃思路，提出我們的包裝建議。 中南民族大學(xué)： 教職工 1400 余人，其中教師 729 人，正副教授 400 余人。 以聯(lián)體、四聯(lián)為主，獨立別墅為副的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 39 頁 D）動態(tài) 目前，購買別墅主要考慮的因素是環(huán)境、文化氛圍、地理位置和交通；當(dāng)然，價格、綠化、房型結(jié)構(gòu)、物業(yè)管理、升值潛力和投資價值也是買家所關(guān)注的。以旅游度假倡導(dǎo) 5+2生活方式下的居住模式，未來幾年的發(fā)展?jié)摿o可估量。形成了不同的生活情節(jié)；在房地產(chǎn)市場上形成了跨區(qū)域買房很少的局面。整體市場購買力不強。 3）房地產(chǎn)項目朝規(guī)模化、近郊區(qū)化發(fā)展 近年來，大批的外地房地產(chǎn)業(yè)巨頭進入武漢市房地產(chǎn)市場，如： 萬科、保利、弘福、金地、大華等地產(chǎn)大鄂紛紛揮出大手筆 在近郊區(qū)大量拿地，且規(guī)模都較大，一般都在 50 萬平方米以上；這就很明顯地使得市場朝規(guī)?；l(fā)展，充分體現(xiàn)項目的規(guī)模效應(yīng)。 在 武漢 房地產(chǎn)市場總體看好的形式下，由于 武漢市 土地 供應(yīng) 價格不斷上漲、 受 國家停批別墅項目用地 的政策 影響，別墅市場必將 迎來新的熱潮。 3）武漢市別墅的客源分析 A）年齡 從購 買者的主要年齡及家庭結(jié)構(gòu)來看， 35— 50 歲為別墅購買力最強的集中群體； 其中 35— 45 歲為購買增長最快的區(qū)域，夫妻兩人或三口結(jié)構(gòu)的家庭別墅購買者占 65%。 B）房型、面積 在銷售個案中，以采光、通風(fēng)好的大客廳、大臥室、大衛(wèi)生間和滿足建筑七明的人性化戶型。 開發(fā)商： 湖北長城建設(shè)實業(yè)有限公司 建筑規(guī)劃設(shè)計：菲臘國際設(shè)計事務(wù)所 總建筑面積： 14 萬平方米 園林設(shè)計：武漢法雅園林養(yǎng)護有限公司 物業(yè)管理：香港怡高物業(yè)服務(wù)有限公司 漢口區(qū)（金銀湖生態(tài)旅游區(qū)）： 、國際高爾夫俱樂部別墅、高爾夫城市花園 、萬科四季花城等 漢陽區(qū)（三角湖板塊）： 金色港灣、水木親華、綠島花園、天鵝湖山莊等 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 39 頁 四、 武昌區(qū)高校附表 1）學(xué)校名稱 ? 武漢大學(xué) ? 華中師范大學(xué) ? 華中科技大學(xué) ? 武漢科技大學(xué) ? 中南民族大學(xué) ? 中南財經(jīng)政法大學(xué) ? 中國地質(zhì)大學(xué) ? 武漢化工學(xué)院 ? 武漢體育學(xué)院 ? 武漢電力學(xué)校 ? 武漢理工大學(xué) ? 武漢科技大學(xué)城建學(xué)院 ? 湖北交通學(xué)校 ? 武漢工業(yè)技術(shù)學(xué)院 ? 湖北廣播電視大學(xué) ? 武漢冶金管理干部學(xué)院 ? 湖北大學(xué) ? 長航職工大學(xué) ? 湖北中醫(yī)學(xué)院 ? 湖北美術(shù)學(xué)院 ? 湖北教育學(xué)院 ? 湖北音樂學(xué)院 2）部分學(xué)校師資情況 武漢大學(xué)： 學(xué)?，F(xiàn)有教師 5 千余人， 其中正副教授 3200 余人，博士生導(dǎo)師 570 余人。 武漢體育學(xué)院： 學(xué)院現(xiàn)有在編教職工 746 人，其中正高職稱的 58 人，副高職稱的 183人。 ? 景觀設(shè)計碩士、英國皇家景觀設(shè)計師 KARIEN JANSEN VAN VUUREN，擔(dān)岡宜家湯臣景觀設(shè)計。 ? 廣告策略： 以新聞傳播和概念傳播兩大手法結(jié)合的方法 ? 推介形式： 以軟性廣告為主，硬性廣告為輔；公交車輛的全色包裝，重要位置的定點看板（燈箱） ? 第二階段：開盤期 ? 廣告目標(biāo)： 開閘放水，開盤引爆。 中國最大管理資源中心 第 28 頁 共 39 頁 但因工期、體量及公共設(shè)施不足等因素， 建議銷售過程中采用低開高走、適當(dāng)銷控、后期（達到總銷戶數(shù)的 80%左右）視市場競爭狀況的變化、消費力的變化而相應(yīng)調(diào)整銷售措施 。 中國最大管理資源中心 第 29 頁 共 39 頁 實際操作各階段銷售價格定價表（建議） 價格階段 銷售比例 銷售均價 折扣 第一階段 10% 3600 無 第二階段 20% 3700 無 第三階段 50% 3850 無 第四階段 20% 3900 50 元以內(nèi) 實際操作過程中不排除其它特殊情況，總體保持均價高于底價 3800 元/M2。 按揭貸款 中國最大管理資源中心 第 31 頁 共 39 頁 簽訂預(yù)售合同同時，支付總價款的 20%（含定金）， 80%由發(fā)展商代辦商業(yè)銀行按揭貸款。有關(guān)銷控由專案經(jīng)理嚴(yán)格執(zhí)行。 樣板房： 在售樓處旁建立樣板區(qū)。 假日或 SP 時間，需提前召集銷售人員演練，使其全然了解當(dāng)日活動策略進行方式及如