【正文】 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 39 頁 宜家湯臣企劃 市 場(chǎng) 篇 一、 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 二、 武漢市房地產(chǎn)（別墅）市場(chǎng)特征 三、 個(gè)案分析 四、 附表 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 39 頁 一、 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 1）市場(chǎng)需求疲軟、購買力不強(qiáng) 從武漢市整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)今年的表現(xiàn)來看，總體房地產(chǎn)看好，商品房的需求量保持高漲的勢(shì)頭，但是，上漲幅度較緩慢。在市區(qū)內(nèi)適銷對(duì)路的房地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛告罄，近郊區(qū)項(xiàng)目的銷售去化較慢，銷售周期較長(zhǎng)。整體市場(chǎng)購買力不強(qiáng)。 2）房?jī)r(jià)慢速上揚(yáng)、幅度較小 武漢 市商品房正進(jìn)入更新?lián)Q代期， 產(chǎn)品 注重 “ 以人為本，崇尚自然 ” ，一批批設(shè)計(jì)新穎、套型合理、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進(jìn)的新 型住宅投放市場(chǎng) ；伴隨著土地拍賣政策的出臺(tái)、 住宅環(huán)境質(zhì)量和科技含量 的 提高，增加了投資成本，促使房?jī)r(jià)上揚(yáng) 。但是，受武漢市整體經(jīng)濟(jì)水平的制約，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲速度、幅度都較小 。 3）房地產(chǎn)項(xiàng)目朝規(guī)模化、近郊區(qū)化發(fā)展 近年來，大批的外地房地產(chǎn)業(yè)巨頭進(jìn)入武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)，如： 萬科、保利、弘福、金地、大華等地產(chǎn)大鄂紛紛揮出大手筆 在近郊區(qū)大量拿地，且規(guī)模都較大，一般都在 50 萬平方米以上；這就很明顯地使得市場(chǎng)朝規(guī)?；l(fā)展，充分體現(xiàn)項(xiàng)目的規(guī)模效應(yīng)。一方面，市區(qū)的土地價(jià)格較貴，近郊區(qū)有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)；另一方面，難以拿到 成型的大片土地，所以，使得房地產(chǎn)市 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 39 頁 場(chǎng)朝近郊區(qū)發(fā)展；目前，已經(jīng)形成一定的局面。 4）二手房、租賃市場(chǎng)不火爆，壓抑二級(jí)市場(chǎng)的快速發(fā)展 從目前的二手房市場(chǎng)了解情況來看，大量的積壓房源和舊城的改造產(chǎn)生了大量的空置房源，它們一方面影響了整個(gè)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，另一方面，使得租賃市場(chǎng)不夠活躍。同時(shí)，也是房?jī)r(jià)不能快速提高的一個(gè)重要原因。 5）房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性情節(jié)明顯 武漢市從地理分布上，形成了武昌、漢口和漢陽三大主要板塊，同時(shí)，也形成了不同區(qū)域的消費(fèi)習(xí)慣和生活習(xí)慣；特別由于長(zhǎng)江使武昌和漢口、漢陽拉開了距離，給人們生活上帶來的 不便，直接影響到對(duì)區(qū)域的發(fā)展上來。形成了不同的生活情節(jié)；在房地產(chǎn)市場(chǎng)上形成了跨區(qū)域買房很少的局面。 6）現(xiàn)房銷售明顯好于期房銷售 從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況來看，由于客戶對(duì)樓盤的觀察期較長(zhǎng)，導(dǎo)致樓盤的銷售周期較長(zhǎng)，一般都在一年以上；并且，現(xiàn)房的銷售情況明顯好于期房。 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 39 頁 二、 武漢市房地產(chǎn)（別墅）市場(chǎng)特 1）武漢市別墅的走勢(shì)分析 總體看來近幾年別墅的投入體量加大，主要是以靠山、臨水為樓盤的主要訴求點(diǎn)。 在 武漢 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體看好的形式下，由于 武漢市 土地 供應(yīng) 價(jià)格不斷上漲、 受 國家停批別墅項(xiàng)目用地 的政策 影響，別墅市場(chǎng)必將 迎來新的熱潮。 2001 年以前，別墅項(xiàng)目屬于小規(guī)模零星開發(fā)，主要以參雜在較大規(guī)模居住小區(qū)里面，物業(yè)形態(tài)多樣化如：多層、小高層、高層混合在一起，整體樓盤檔次不高；到了 2001 年，武漢市場(chǎng)出現(xiàn)了獨(dú)立的別墅社區(qū)，很快的拉升的物業(yè)檔次，并且規(guī)模比以前明顯增加。這一時(shí)期以來， 開發(fā)力度和規(guī)模超越以往，出現(xiàn)大量的別墅項(xiàng)目， 獨(dú)立別墅也有了一定的發(fā)展， 一些面向高端市場(chǎng)的豪華項(xiàng)目脫穎而出。 出現(xiàn)了以 TOWNHOUSE、疊加復(fù)式等 為主流的新型別墅形態(tài)， 從別墅價(jià)格來看，多為經(jīng)濟(jì)型別墅，多數(shù)別墅價(jià)格只和市區(qū)的一般物業(yè)價(jià)格差不多，可見， 真正意義上的高端豪華別墅還有極其廣闊的市場(chǎng)。 2）別墅項(xiàng)目呈板塊狀發(fā)展 武漢市的眾多湖泊以其優(yōu)美的水岸線和優(yōu)越的自然環(huán)境，在別墅項(xiàng)目上力求做到 “離生活不遠(yuǎn)，離自然很近”的城市景觀。以旅游度假倡導(dǎo) 5+2生活方式下的居住模式，未來幾年的發(fā)展?jié)摿o可估量。 目前，初具規(guī)模的有武昌區(qū)的南湖、湯遜湖板塊、漢口區(qū)的金銀湖生態(tài)旅游區(qū)和漢陽區(qū)的三角 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 39 頁 湖板塊。 由于武漢市市民具有明顯的區(qū)域購房情節(jié)，所以，幾大板塊的價(jià)格都相差不大，目標(biāo)客戶區(qū)域都鎖定在本區(qū)域內(nèi)，跨區(qū)域購房客源不多。 3）武漢市別墅的客源分析 A）年齡 從購 買者的主要年齡及家庭結(jié)構(gòu)來看， 35— 50 歲為別墅購買力最強(qiáng)的集中群體； 其中 35— 45 歲為購買增長(zhǎng)最快的區(qū)域，夫妻兩人或三口結(jié)構(gòu)的家庭別墅購買者占 65%。 B）職業(yè) 從購買者的職業(yè)來看，高校老師、私營業(yè)主、金融、法律、醫(yī)學(xué)界的部分成功人士和大中型企業(yè)老板和高層管理人員，以及文藝界和 IT 界的自由職業(yè)者。 不同區(qū)域差距較大： 南湖、湯遜湖板塊主要是以周邊高校的教師為主力目標(biāo)客戶，其次為私營業(yè)主、部分成功人士等。 漢口、漢陽板塊則主要是以政界人士、私營老板、大中型企業(yè)老板為目標(biāo)客戶人群。 同時(shí)，我們也可以看到， 隨著高興技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的建設(shè)和發(fā)展，大量的外企人員、高級(jí)白領(lǐng)也將成為未來別墅市場(chǎng)的目標(biāo)客源層。 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 39 頁 D）動(dòng)態(tài) 目前，購買別墅主要考慮的因素是環(huán)境、文化氛圍、地理位置和交通；當(dāng)然，價(jià)格、綠化、房型結(jié)構(gòu)、物業(yè)管理、升值潛力和投資價(jià)值也是買家所關(guān)注的?？傮w上來說，購房者都有買漲不買跌的心態(tài)，因?yàn)樽e墅是一種檔次、身份、地位的象征，相應(yīng)的他們對(duì)物業(yè)的人性化程度要求更高。 4）武漢市別墅產(chǎn)品結(jié)構(gòu) A）建筑風(fēng)格 在銷售的別墅多以西式歐美風(fēng)格別墅為主，目前，武漢市別墅出現(xiàn)了以TOWNHOUSE、疊加復(fù)式為主 流的經(jīng)濟(jì)型別墅； 同時(shí)也出現(xiàn)了以公園、 湖泊、 森林為依托的自然生態(tài)別墅和新型山 水 別墅。 B）房型、面積 在銷售個(gè)案中，以采光、通風(fēng)好的大客廳、大臥室、大衛(wèi)生間和滿足建筑七明的人性化戶型。以三口之家的 200— 300 平方米為主，為滿足少部分的需要做到了 400600 多平方米。 C）產(chǎn)品形態(tài) 目前上市的在售項(xiàng)目中以聯(lián)體別墅為主，獨(dú)立別墅為輔，而且聯(lián)體別墅中又以多聯(lián)見多；聯(lián)體別墅的主力面積在 220— 260 平方米；獨(dú)立別墅的主力面積則在 320— 380 平方米。 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 39 頁 D）單價(jià)、總價(jià) 從單價(jià)上看，一般經(jīng)濟(jì)型別墅 的平均售價(jià)在 2500 元 /平方米左右，獨(dú)立別墅和豪華型的售價(jià)在 3200— 6000 元 /平方米；從總價(jià)上看，目前別墅價(jià)段在 55— 100 萬元的占 60%，總價(jià)在 100— 200 萬元的約占 28%， 200— 400 萬元的占 10%；總價(jià)在 400 萬元以上的豪華型別墅不到總量的 3%。