某地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)企劃案-展示頁(yè)
2025-05-08 12:25本頁(yè)面
【正文】 數(shù)十個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目。由于朝陽(yáng)區(qū)地理范圍比較大，區(qū)塊經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不同，各個(gè)區(qū)塊的房?jī)r(jià)高低以及隨市場(chǎng)變動(dòng)的幅度也不同?！ ≡俅危?yáng)房?jī)r(jià)相對(duì)高的區(qū)塊如國(guó)展地區(qū)、CBD地區(qū)、太陽(yáng)宮地區(qū)、雙井勁松地區(qū)、亞奧地區(qū)等幾乎都沒(méi)有新盤(pán)入市，高價(jià)房供應(yīng)量相對(duì)偏小。而由于SARS的影響，環(huán)境好、密度低、以板樓為主的綠化隔離帶項(xiàng)目特別受買(mǎi)房人青睞，銷(xiāo)售非?；鸨?，這也從一定程度上拉低了朝陽(yáng)區(qū)的平均房?jī)r(jià)。其次，朝陽(yáng)區(qū)綠化隔離帶項(xiàng)目多。由于地價(jià)偏低，容積率低，東壩、北苑、垡頭、定福莊等地都相繼冒出了很多規(guī)模比較大但房?jī)r(jià)相對(duì)低的普通商品房，如東壩的奧林匹克花園，北苑的北苑家園等，都是均價(jià)在5000元/平方米上下的普通商品房。90年代后，北京市規(guī)劃的新建住宅區(qū)主要集中在這10大邊緣集團(tuán)，而朝陽(yáng)區(qū)占了其中的5個(gè)，即北苑(南區(qū))集團(tuán)、望京酒仙橋集團(tuán)、東壩集團(tuán)、定福莊集團(tuán)、垡頭集團(tuán)。 首先，朝陽(yáng)區(qū)城市化建設(shè)的推進(jìn)，邊緣集團(tuán)掀起住宅開(kāi)發(fā)熱是主要原因?！ ∈袊?guó)土房管局市場(chǎng)處有關(guān)人士和業(yè)內(nèi)權(quán)威人士認(rèn)為，這是近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，城市建設(shè)速度較快的朝陽(yáng)區(qū)各區(qū)塊房?jī)r(jià)加權(quán)的結(jié)果。相比之下，銷(xiāo)售總量排名依然保持在第二的海淀區(qū)平均房?jī)r(jià)不但沒(méi)有下落，反而上漲了300元/平方米。6月，朝陽(yáng)區(qū)商品房銷(xiāo)售總量全市第一，共銷(xiāo)售商品房2775套，均價(jià)為5664元人民幣/平方米。其中：昌平區(qū)預(yù)售量為6272套，銷(xiāo)售面積為87．2萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額為22．8億元人民幣，均價(jià)為每平方米2619元人民幣；大興區(qū)預(yù)售量為935套，銷(xiāo)售面積為10．5萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額為2．4億元人民幣，均價(jià)為每平方米2281元人民幣；朝陽(yáng)區(qū)預(yù)售量為498套，銷(xiāo)售面積為5．1萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額為1．7億元人民幣，均價(jià)為每平方米3293元人民幣。商品房樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)最高的前三個(gè)區(qū)縣依次為東城區(qū)（10733元人民幣／每平方米）、西城區(qū)（8731元人民幣／每平方米）、宣武區(qū)（8249元人民幣／每平方米）。目 錄第一章：區(qū)域市場(chǎng)分析第二章:成本核算 第三章: 本案客戶(hù)群定位第四章: 產(chǎn)品定位及廣告建議第五章: 營(yíng)銷(xiāo)推廣第六章：銷(xiāo)售組合篇第一章：區(qū)域市場(chǎng)分析一、 北京地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售量分析今年商品房的新盤(pán)銷(xiāo)售（預(yù)售）最多的三個(gè)區(qū)縣依次為朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)和昌平區(qū)。其中：朝陽(yáng)區(qū)樓盤(pán)預(yù)售量為2775套，銷(xiāo)售面積為29．6萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額為16．8億元人民幣，均價(jià)為每平方米5664元人民幣；海淀區(qū)樓盤(pán)預(yù)售量為2026套，銷(xiāo)售面積為25．4萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額為17．7億元人民幣，均價(jià)為每平方米6959元人民幣；昌平區(qū)樓盤(pán)預(yù)售量為1567套，銷(xiāo)售面積為19．3萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額為7．3億元人民幣，均價(jià)每平方米為3778元人民幣。經(jīng)濟(jì)適用住宅的新盤(pán)銷(xiāo)售（預(yù)售）最多的三個(gè)區(qū)縣依次為昌平區(qū)、大興區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)。二、 區(qū)域市場(chǎng)分析：（一）、朝陽(yáng)區(qū)銷(xiāo)量分析根據(jù)市國(guó)土房管局歷次的季度和月度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，朝陽(yáng)、海淀兩區(qū)商品房的銷(xiāo)售總量和平均價(jià)格一直領(lǐng)先于其他區(qū)縣，房?jī)r(jià)走勢(shì)平穩(wěn)。與5月相比，朝陽(yáng)區(qū)的商品房銷(xiāo)售量增加了一倍，均價(jià)卻下降了1070元/平方米。朝陽(yáng)區(qū)商品房平均房?jī)r(jià)緣何出現(xiàn)驟降？具體看，主要是三大原因引起朝陽(yáng)區(qū)平均房?jī)r(jià)的驟降：根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)劃，北京市除市中心區(qū)外，還規(guī)劃了北苑、回龍觀等10大城市邊緣集團(tuán)。這5大邊緣集團(tuán)除了望京開(kāi)發(fā)建設(shè)較早外，其余的像東壩、北苑、垡頭、定福莊都從去年或今年才開(kāi)始進(jìn)入開(kāi)發(fā)熱潮。而受SARS影響，這些樓盤(pán)在5月推出的可銷(xiāo)售面積非常少，而經(jīng)過(guò)近一個(gè)月的盤(pán)整，進(jìn)入6月，開(kāi)始推出新盤(pán)并加大營(yíng)銷(xiāo)力度。北京市124平方公里的第一條綠化隔離帶朝陽(yáng)區(qū)占了110多平方公里，南磨坊鄉(xiāng)、蔣臺(tái)鄉(xiāng)、來(lái)廣營(yíng)等地區(qū)的綠化隔離帶項(xiàng)目不少，而綠化隔離帶項(xiàng)目由于享受一定的政策優(yōu)惠，房?jī)r(jià)相對(duì)較低。（二）、本案項(xiàng)目分析 朝陽(yáng)路兩邊項(xiàng)目集中，自京廣中心向東，綿延伸展數(shù)十里，一直連接通州區(qū)。住宅供應(yīng)量達(dá)幾百萬(wàn)平米。 是CBD購(gòu)房群體首選之地，在CBD的規(guī)劃中，只有２５％的區(qū)域是住宅區(qū)，其中還有不少是商住樓，真正用于純住的住宅項(xiàng)目相對(duì)稀少。另外，由于CBD區(qū)域相對(duì)狹小，其土地價(jià)值也隨CBD的開(kāi)發(fā)而日益飆升，住宅項(xiàng)目的價(jià)格也較其它區(qū)域高出許多。而朝陽(yáng)路正由于處于緊鄰CBD的黃金地段而成為這些人士購(gòu)房的首選區(qū)域。與CBD超近距離的親密接觸是其它區(qū)域所難以比擬的。 朝陽(yáng)路項(xiàng)目集中將帶動(dòng)周邊商業(yè)發(fā)展，朝陽(yáng)路與京通快速路相比在通行速度上差距很大，但是其全段開(kāi)放的格局使得圍繞整個(gè)路段形成了一個(gè)連續(xù)不斷的居住帶，并且這個(gè)居住帶還有向居住網(wǎng)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，聚集了大量的物流和資金流，為周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 道路改造將改善朝陽(yáng)路交通狀況。另外一條西起東大橋藍(lán)島，經(jīng)四環(huán)紅領(lǐng)巾橋，橫穿青年路，平行于朝陽(yáng)路的朝陽(yáng)北路一期已投入使用。這里將被建成一個(gè)150萬(wàn)平方米以上的超大社區(qū)。 朝陽(yáng)路項(xiàng)目集中、規(guī)模大、品質(zhì)高。其中尤以“遠(yuǎn)洋天地”80萬(wàn)平米、“羅馬嘉園”40萬(wàn)平米、“興隆家園”60萬(wàn)平方米，“晨光家園”90多萬(wàn)平方米，“通惠家園”60萬(wàn)平米、“青年路小區(qū)”90余萬(wàn)平方米、“柏林另外，如“朝陽(yáng)園”、“綠島苑”等也都是規(guī)模不小的社區(qū)。由于住宅總供應(yīng)量豐富，所以住宅平均定價(jià)并不高。由于客戶(hù)層和均價(jià)基本趨同，所以住宅品質(zhì)、房屋結(jié)構(gòu)、社區(qū)質(zhì)量等因素成為提升住宅銷(xiāo)售量的重要因素。因此，以南北通透的板樓為主的樓盤(pán)，或設(shè)計(jì)合理的碟形塔樓都得到購(gòu)房者極大的關(guān)注。愛(ài)樂(lè)”、“美然動(dòng)力街”等板樓樓盤(pán)尤為耀眼。 另外，由于房產(chǎn)項(xiàng)目集中，競(jìng)爭(zhēng)激烈，所以住宅項(xiàng)目的建設(shè)和銷(xiāo)售將更加注重質(zhì)量和服務(wù)。隨著上述區(qū)域周?chē)砷_(kāi)發(fā)的土地日益稀少，大量有居住需求的人將被擠壓至環(huán)線(xiàn)以外的廣闊區(qū)域。而那時(shí)，朝陽(yáng)路橫貫東西、通透南北的交通優(yōu)勢(shì)將會(huì)發(fā)揮的淋漓盡致，其周邊項(xiàng)目的升值潛力也將是不可估量。五環(huán)以西由于距離和交通的天然優(yōu)勢(shì)，周邊項(xiàng)目的發(fā)展速度和發(fā)展?jié)摿Χ紩?huì)有一個(gè)快速的提升期。因此在此區(qū)域購(gòu)房投資相信會(huì)有一個(gè)良好的回報(bào)，當(dāng)然這一切的前提必需是所購(gòu)房屋具有有良好的品質(zhì)。1250/ m178。417/ m178。417/ m178。1250
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