項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程-展示頁(yè)
2024-08-20 17:59本頁(yè)面
【正文】 這種直接收購(gòu)按國(guó)家規(guī)定要繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費(fèi)；（3）收購(gòu)有土地的公司：為了避免繳納契稅與營(yíng)業(yè)稅等，一般都通過(guò)直接收購(gòu)公司的股權(quán)，這種收購(gòu)公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅等稅費(fèi)，不用繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅。企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程客戶視角的房地產(chǎn)流程2項(xiàng)目全流程7大關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)土地獲?。ㄒ唬┢髽I(yè)獲得土地的方式行政命令式：劃撥/協(xié)議出讓。如果想要對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)做到運(yùn)籌帷幄，就必須對(duì)項(xiàng)目全流程及重要控制點(diǎn)做到了然于心。作為地產(chǎn)人，必須知道房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的流程。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一般分為前期、中期、后期7大階段。1房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)流程房地產(chǎn)的本質(zhì)問(wèn)題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開(kāi)發(fā)商、開(kāi)發(fā)商流向消費(fèi)者、消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移！前期(決策期)：由拿地到方案定案——重在決策(大局已定)；中期(實(shí)施期) ：由施工圖設(shè)計(jì)到入伙——重在執(zhí)行；后期(運(yùn)營(yíng)期) ：入伙后到房屋拆除——重在服務(wù)，重在總結(jié)反饋。危改項(xiàng)目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟(jì)適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配基本上是控制在政府手里。這是近年來(lái)比較紅火的一種方式，比如萬(wàn)科收購(gòu)浙江南都，香港路勁收購(gòu)順馳。通常的情況下是以“價(jià)高者得”為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。案例：佳兆業(yè)拿地原則（1）住宅為主，實(shí)現(xiàn)快速開(kāi)發(fā)，快速銷售，資金快速回籠。（2）選擇預(yù)售條件寬松、177。（3）避免拿超級(jí)大盤（建面100萬(wàn)平方米以上），以免過(guò)多占用資金。（三）各部門職責(zé)投資開(kāi)發(fā)部：收集土地信息——項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告（分公司）——項(xiàng)目立項(xiàng)審批（董事會(huì)）——項(xiàng)目可研報(bào)告（集團(tuán)）——項(xiàng)目投資決策（董事會(huì)）——項(xiàng)目獲?。ㄕ信茠臁⒐蓹?quán)收購(gòu)）——成交確認(rèn)書移交給項(xiàng)目公司。設(shè)計(jì)部：概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。（確定是生地、熟地還是毛地）財(cái)務(wù)部：可研版投資收益、初步籌資方案。（根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算）采購(gòu)部：制定項(xiàng)目合約計(jì)劃方案、市場(chǎng)調(diào)研合作方資源。決策項(xiàng)目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實(shí)施進(jìn)度。案例：佳
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