【正文】 的數(shù)據(jù)必然的得到現(xiàn)在的結(jié)論，數(shù)據(jù)之間能否相互印證，所依據(jù)的判斷和選擇的標(biāo)準(zhǔn)是否有偏頗或主觀，有多大程度是經(jīng)驗和感覺的結(jié)果，有多少是基于對公司運作能力的考慮，等等。 4） 通過相關(guān)途徑，搜集競爭樓盤資料。 2） 設(shè)計問卷調(diào)查、訪談，選擇合適人員進(jìn)行調(diào)查和訪談，確保數(shù)據(jù)的真實、完整、有效。項目確定后十五天之內(nèi)，做出產(chǎn)品定位的最終結(jié)論，并得到總經(jīng)理的審核批準(zhǔn)。 經(jīng)過競標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議后成交的土地，依據(jù)協(xié)議條款，按規(guī)定支付土地款后，辦理土地證。 工作結(jié)果：《項目評估報告》 土地競標(biāo)、轉(zhuǎn)讓 土地購買方式有兩種：協(xié)議出讓、拍賣競標(biāo) 協(xié)議轉(zhuǎn)讓：由買賣雙方經(jīng)過談判而簽約成交。 5 風(fēng)險分析及對策 主要包括：市場風(fēng)險分析、經(jīng)營管理風(fēng)險分析、金融財務(wù)風(fēng)險分析 工作結(jié)果：《詳細(xì)可行性研究報告》 項目評估 工作描述 在項目可行性研究的基礎(chǔ)上，由第三方（國家、銀行或有關(guān)機構(gòu)）對項目進(jìn)行綜合評價、分析和論證；進(jìn)而判斷其是否可行，并對項目的投資規(guī)劃、投資方案、投資時機等內(nèi)容進(jìn)行最終決策。 主要分析內(nèi)容 住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略 項目選址與建設(shè)條件 建設(shè)規(guī)模與功能標(biāo)準(zhǔn) 建設(shè)方案 包括建設(shè)場地環(huán)境、總體規(guī)劃布局、建筑方案設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計、公用設(shè)計方案、消防、環(huán)境保護(hù)等。 主要工作內(nèi)容 地產(chǎn)市場研究 投資估算、收入估算、經(jīng)營風(fēng)險分析 初步擬定項目的投資規(guī)模、經(jīng)營模式、競爭策略 SWOT 分析：對選定項目領(lǐng)域或投資方向進(jìn)行優(yōu)劣勢、機會和威脅進(jìn)行分析 工作成果：《項目投資機會研究報告》 詳細(xì)可行性研究 工作描述 在項目決算前對 項目有關(guān)工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等各方面條件和情況進(jìn)行詳盡；系統(tǒng)、全面的調(diào)查、研究分析。 主要分析內(nèi)容 市場和生產(chǎn)能力，預(yù)測市場需求，根據(jù)市場預(yù)測做出初步生產(chǎn)規(guī)劃 物料投入分析，包括從建設(shè)到經(jīng)營的所有物業(yè)投入分析 項目設(shè)計規(guī)劃 項目開發(fā)進(jìn)度安排 項目投資與成本估算，包括投資估算、成本估 算、籌措資金的渠道及初步籌集方案。根據(jù)信息精略估算項目投資成本、開發(fā)周期及經(jīng)營風(fēng)險、構(gòu)思項目開發(fā)的框架?！俄椖块_發(fā)手冊》更不是教條，我們鼓勵和提倡在符合原則基礎(chǔ)上的創(chuàng)新和突破，我們希望通過大家的努力，大大提高項目開發(fā)的效率和效果，真正從項目開發(fā)中體現(xiàn)我們鑫苑公司的團(tuán)隊?wèi)?zhàn)斗力，體現(xiàn)我們公司的管理水平。我們大家的工作都需要來自于同事們的支持和幫助，自己重要，別人也重要，甚至別人更重要。 項目開發(fā)手冊 **置業(yè)有限公司 目 錄 1 一、前言 ―――――――――――――――――――――― 01 二、項目開發(fā)基本進(jìn)程計劃―――――――――――――― 02 三、土地購買― ――――――――――――――――――― 03 四、市場調(diào)查與產(chǎn)品定位 ――――――――――――――― 05 五、成本分析與監(jiān) 控 ――――――――――――――――― 12 六、項目設(shè)計 ―――――――――――――――――――― 17 七、地質(zhì)勘探與文物鉆探 ――――――――――――――― 19 八、土地交付、管理 ――――――――――――――――― 20 九、三通一平 ―――――――――――――――――――― 21 十、前期手續(xù)辦理 ―――――――――――――――――― 22 十一、施工單位的確定 ―――――――――――――――― 26 十二、施工許可證辦理 ―――――――――――――――― 29 十三、施工 ――――――――――――――――――――― 30 十四、檢測 ――――――――――――――――――――― 33 十五、材料、設(shè)備采購與認(rèn)價 ――――――――――――― 34 十六、竣工驗收 ――――――――――――――――――― 36 十七、交付、入住 ―――――――――――――――――― 37 十八、項目銷售 ――――――――――――――――――― 38 十九、項目財務(wù)管理 ―――――――――――――― ――― 39 二十、專門組織 ――――――――――――――――――― 41 二十一、專門表格 ―――――――――――――――――― 42 一 前 言 2 在總結(jié)公司以往項目開發(fā)的經(jīng)驗和教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，公司企管部牽頭編制了本《項目開發(fā)手冊》。 編制手冊的目的在于以下幾個方面：一、把項目開發(fā)過程中大部分工作內(nèi)容固化下來；二、把項目開發(fā)的流程和工序進(jìn)行有效的整合；三、把各業(yè)務(wù)部門的工作內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)更加清晰地定位；四、各業(yè)務(wù)流程中的 配合、協(xié)調(diào)工作更加標(biāo)準(zhǔn)化；五、讓大家明白，自己和本部門在開展工作的同時，別人和別的部門正在不同的工序上努力。 《項目開發(fā)手冊》不可能把項目開發(fā)過程中所有的工作全部列完，只總結(jié)了一些原則上的內(nèi)容。 home 三 土地購買 3 土地購買工作由地產(chǎn)部負(fù)責(zé) 一、土地購買工作流程 二、各工序主要工作 收集土地信息 主要內(nèi)容：主要是研究當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)市場，了解擬投資區(qū)域的地產(chǎn)資源，分布狀況及每宗土地資源的詳細(xì)資料（包括地形、地貌、地價、使用性質(zhì)、地面附著物分布等）。 信息來源 政府發(fā)布的土地批租信息 市場信息中剝離出來的土地轉(zhuǎn) 讓信息 城市規(guī)劃部門提供的城市規(guī)劃信息 其他信息渠道的信息 工作成果：篩選有價值信息 初步可行性研究 工作描述 在項目意向確定以后，對項目的初步估計，以確定項目建設(shè)的必要性，完成時間、財務(wù)上的可行性等。 收集土地信息 初步可行性研究 特定機會研究 詳細(xì)可行性研究 項目評估 轉(zhuǎn)讓協(xié)議、摘牌 付款、辦土地證 4 工作成果：《初步可行性研究報告》 特定機會研究 工作描述 針對具體宗地，對建設(shè)投資的地域和物業(yè)進(jìn)行具體項目的投資機會分析與研究。對各種可能的建設(shè)方案和技術(shù)方案進(jìn)行評細(xì)的比較論證，并對項目建成后的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益進(jìn)行預(yù)測和評價，是項目進(jìn)行評估和決算的依據(jù)。 項目設(shè)施進(jìn)度安排 投資估算與資金籌 措 經(jīng)濟(jì)效益分析 包括住宅銷售價格、銷售進(jìn)度與付款計劃，稅費率盈利能力分析、 償能力分析、資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析、敏感性分析、臨界點分析、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析。 主要工作內(nèi)容 項目與企業(yè)投資評估，項目建設(shè)的必要性評估；項目建設(shè)規(guī)模評估；資源、原材料及公用設(shè)施條件評估；工藝、技術(shù)和設(shè)備方案評估；建筑工程標(biāo)準(zhǔn)評估；實施進(jìn)度評估；項目組織、勞動定員和人員培訓(xùn)計劃評估；投資估算和資金籌措； 財務(wù)效益評估；國民經(jīng)濟(jì)效益評估；社會效益評估；項目風(fēng)險評估。 競標(biāo)：土地由土地交易中心掛牌拍賣，經(jīng)過競標(biāo)摘牌而成交。 home 四 市場調(diào)查與產(chǎn)品定位 6 一、 市場部負(fù)責(zé)項目的市場調(diào)查和產(chǎn)品定位，在項目確定后十天之內(nèi)作出產(chǎn)品定位的初步分析，并召集主持產(chǎn)品定位分析會，總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、總師辦、財務(wù)部參與分析討論，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整。 二、 市場調(diào)查和產(chǎn)品定位分析報告具體內(nèi)容與要求 市場調(diào)查數(shù)據(jù)收集 1） 根據(jù)公司的品牌要求，按照市場創(chuàng)新的原 則，確定市場與產(chǎn)品的定義。 3） 收集相關(guān)統(tǒng)計資料，確保數(shù)據(jù)充分完整。 5） 基本的數(shù)據(jù)要求如下 : 項目用地周邊環(huán)境現(xiàn)狀及其趨勢 1）項目土地性質(zhì)調(diào)查 . 地理位置 . 地質(zhì)地貌狀況 . 土地面積及紅線圖 . 土地規(guī)劃使用性質(zhì) . 七通一平現(xiàn)狀 2）項目用地周邊環(huán)境調(diào)查 . 地塊周邊的建筑物 . 綠化景觀 . 自然景觀 . 歷史人文景觀 . 環(huán)境污染狀況 3）地塊交通條件調(diào)查 . 地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 . 項目的水、路、空交通狀況 . 地塊周邊的市政道路進(jìn)入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 7 4）周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 . 購物場所 . 文化教育 . 醫(yī)療衛(wèi)生 . 金融服務(wù) . 郵政服務(wù) . 娛樂、餐飲、運動 . 生活服務(wù) . 娛樂休息設(shè)施 . 歷史人文區(qū)位影響 . 周邊可能存在的對項目不利的干擾因素 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 1）宏觀經(jīng)濟(jì)運行狀況 .國內(nèi)生產(chǎn)總值 .第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量 .第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量 .第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量 .房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量 .房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) .國家宏觀金融政策： .貨幣政策 .利率 .房地產(chǎn)按揭政策 .固定資產(chǎn)投資總額： 全國及項目所在地 其中房地產(chǎn)開發(fā)比重 .社會消費品零售總額 .居民消費價格指數(shù) .商品住宅價格指數(shù) .中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用 8 2）項目所在區(qū)域市場（初步認(rèn)定的市場范圍）社會調(diào)查 . 治安狀況 . 人口相關(guān)信息（總量、教育程度、年齡分段、在崗等） . 家庭構(gòu) 成情況（人員、收入、消費支出等） . 區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位構(gòu)成 . 非常住人口（限定為非本地戶口、非本區(qū)域戶口的常駐人員）基本情況 . 生活方式的演變趨勢 . 房地產(chǎn)消費心理期望 3）項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī) .項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重 .政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī) .政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī) .中短期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃 .項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 類比競爭樓盤調(diào)研 1）項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異 2） 項目所在地商品住宅平均價格走