【正文】 毗鄰地區(qū)的物流中心，襄陽(yáng)的人力資源豐富，勞動(dòng)力素質(zhì)較高，科研院所、大專院校、金融機(jī)構(gòu)、涉外服務(wù)、醫(yī)療單位等較為完善，在鄂西北及毗鄰地區(qū)堪稱一流。紡織、化工、食品、輕工、醫(yī)化、建材、高新技術(shù)、新材料等也是襄陽(yáng)的支柱產(chǎn)業(yè)。襄陽(yáng)市是東風(fēng)公司發(fā)展重型柴油車、輕型車、中高檔轎車的重要基地，其中發(fā)動(dòng)機(jī)、中重型車橋、座椅等初具核心競(jìng)爭(zhēng)力，汽車工業(yè)占全市第二產(chǎn)業(yè)的60%以上，“天籟”轎車年產(chǎn)量已突破6萬(wàn)輛，成為市場(chǎng)青睞的車型之一。2005年襄陽(yáng)被《福布斯》評(píng)為“中國(guó)20座最適合開設(shè)工廠的城市”之一。2012年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2501億萬(wàn)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在17348元左右，農(nóng)村居民人均純收入在8545元左右，襄陽(yáng)城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)均達(dá)到13%以上。 襄陽(yáng)市是湖北省域副中心城市。第六年，項(xiàng)目竣工。第四年，商業(yè)、住宅二期工程竣工；商業(yè)、住宅三期工程開工。第二年，商業(yè)、住宅一期工程開工。供電：現(xiàn)有原兩家企業(yè)的專用工業(yè)供電線路三條，足夠使用。（四）、原材料供應(yīng)情況水泥：為本市采供砂石料：為本市采供鋼材：武鋼產(chǎn)品石灰：襄陽(yáng)產(chǎn)品（五）、交通狀況項(xiàng)目位于123路、33路和**路三條主干道交匯處，標(biāo)準(zhǔn)路面，寬闊、暢通。 （二）、氣候條件—℃；極端最高溫度42℃；極端最低溫度12℃；年日照時(shí)間2050—2200小時(shí)；年降雨量900—1107毫米；年無(wú)霜期250—266天；年平均風(fēng)速34米/秒；年最大風(fēng)速1922米/秒。第二節(jié) 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目?jī)?nèi)容建設(shè)規(guī)模：計(jì)劃建設(shè)商品住宅樓40棟，總建筑面積778914平方米（不含地下部分），其中，商用房面積224197平方米（含物業(yè)及會(huì)所2000平方米）,住宅面積554717平方米，另外地下建筑60000平方米。經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展帶動(dòng)了襄陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，市民消費(fèi)觀念不斷更新，購(gòu)房能力不斷提高。襄陽(yáng)作為鄂西北及鄂豫陜渝毗鄰地區(qū)的物流中心，人力資源豐富，勞動(dòng)力素質(zhì)較高，科研院所、大專院校、金融機(jī)構(gòu)、涉外服務(wù)、醫(yī)療單位等較為完善，其綜合實(shí)力和發(fā)展水平居湖北省前列。襄陽(yáng)有著2800年悠久的歷史，不僅是“中國(guó)歷史文化名城”，而且是“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、“國(guó)家園林城市”和“中國(guó)魅力城市”。三、項(xiàng)目背景項(xiàng)目所在地襄陽(yáng)市地處湖北省西北部，居漢水中游，轄南漳、谷城、?？等h，棗陽(yáng)、宜城、老河口三個(gè)縣級(jí)市，襄城、樊城、襄陽(yáng)三個(gè)城區(qū)和國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、省級(jí)魚梁洲開發(fā)區(qū)。初步估計(jì)本項(xiàng)目建設(shè)投資總額為306593萬(wàn)元，預(yù)計(jì)建設(shè)周期約為6年。**************工程地點(diǎn)：襄陽(yáng)市**區(qū)****路 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：，綠化率40%，總建筑面積778914平方米（不含地下部分），其中，商用房面積224197平方米（含物業(yè)及會(huì)所2000平方米）,住宅面積554717平方米，另外地下建筑60000平方米。 8888地產(chǎn)可行性研究報(bào)告襄陽(yáng)市某住宅商業(yè)綜合地產(chǎn)可行性研究報(bào)告二O一三年四月目 錄第一章 總 論 3第一節(jié) 項(xiàng)目背景 3第二節(jié) 項(xiàng)目概況 5第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究 9第一節(jié) 襄陽(yáng)市投資環(huán)境分析 9第二節(jié) 襄陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 12第三節(jié) 目標(biāo)市場(chǎng)及銷售預(yù)測(cè) 16第三章 項(xiàng)目開發(fā)條件與建設(shè)方案 22第一節(jié) 項(xiàng)目現(xiàn)狀概況 22第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)條件 22第四章 投資估算與資金籌措 27第一節(jié) 項(xiàng)目總投資估算 27第二節(jié) 銷售收入、利潤(rùn)、現(xiàn)金流量和資金籌措使用預(yù)測(cè) 32第五章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 35第一節(jié) 評(píng)價(jià)方法的選擇及依據(jù) 35第二節(jié) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 36第六章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 40第一節(jié) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 40第二節(jié) 相應(yīng)對(duì)策 41后 記 43第一章 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目背景一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目名稱：888888地產(chǎn)開發(fā)商：666公司666集團(tuán)股份有限公司是經(jīng)國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)，由8888公司出資，于88888日設(shè)立。經(jīng)中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)，于******日，666集團(tuán)（6*****）A股在上海證券交易所掛牌上市。項(xiàng)目建設(shè)周期及總投資估算。二、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資[2002]15號(hào)審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》； 國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》；《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》；《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。襄陽(yáng)市城區(qū)面積3563平方公里，,其中建成區(qū)面積100平方公里，人口120萬(wàn)。襄陽(yáng)是重要的鐵路交通樞紐，有一條漢江、兩座機(jī)場(chǎng)、三條鐵路和四通八達(dá)的公路網(wǎng)，尤其是孝襄、襄十、襄荊和魏樊四條高速公路在襄陽(yáng)交匯，基本可與相距1000公里左右的大城市實(shí)現(xiàn)朝發(fā)夕至，交通條件便利。近年來(lái)，襄陽(yáng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，目前已形成以汽車、商貿(mào)、房地產(chǎn)業(yè)為核心的格局，襄陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)日趨合理，已步入良性發(fā)展的軌道，逐步成為“產(chǎn)業(yè)特色鮮明、交通優(yōu)勢(shì)明顯、科教實(shí)力雄厚、發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁”的城市。正是在這種環(huán)境下，666集團(tuán)擬開發(fā)此地塊。二、主要建設(shè)條件（一）、地址狀況地面狀況：該項(xiàng)目地段位于123路和33路之間，配套設(shè)施齊全。（三）、地震幅度襄陽(yáng)市地震設(shè)防幅度為6度。（六）、能源供應(yīng)供水：襄陽(yáng)市n水廠管網(wǎng)，增容方便快捷。三、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)根據(jù)規(guī)劃，“888888地產(chǎn)”小區(qū)主要技術(shù)指標(biāo)如下：表1： 主要技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目單位指標(biāo)項(xiàng)目單位指標(biāo)用地面積㎡建筑密度%綠化率%40　容積率　總建筑面積㎡建筑占地面積㎡其中住宅㎡其中住宅㎡商業(yè)㎡169781商業(yè)㎡酒店㎡52416酒店㎡2892戶型配比情況表2 戶型配比表戶型套數(shù)建筑面積比例兩房3395305538%三房1755210626%四房24138552%合計(jì)5391554717100%項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表3 主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表項(xiàng)目數(shù)據(jù)總投資（萬(wàn)元）306593其中：土地費(fèi)用（萬(wàn)元）128148項(xiàng)目收入（萬(wàn)元）住宅售價(jià)（元/㎡）5300商業(yè)售價(jià)均價(jià)（元/㎡）9000利潤(rùn)（萬(wàn)元）（所得稅前）47945總投資利潤(rùn)率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）1106投資回收期項(xiàng)目建設(shè)期6年四、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排工作進(jìn)度安排第一年，繳納土地出讓金首款。第三年，商業(yè)、住宅一期工程竣工；商業(yè)、住宅二期工程開工。第五年，商業(yè)、住宅三期工程竣工；商業(yè)、住宅四期工程開工。銷售進(jìn)度計(jì)劃具體銷售進(jìn)度如下表：表4 銷售進(jìn)度安排表銷售周期商業(yè)部分銷售進(jìn)度住宅部分銷售進(jìn)度第二年%第三年%33%第四年%33%第五年%33%第六年%29%第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究第一節(jié) 襄陽(yáng)市投資環(huán)境分析（一）襄陽(yáng)市基本情況襄陽(yáng)市地處湖北省西北部，居漢水中游，秦嶺大巴山余脈，轄南漳、谷城、?？等h，棗陽(yáng)、宜城、老河口三個(gè)縣級(jí)市，襄城、樊城、襄陽(yáng)三個(gè)城區(qū)和國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、省級(jí)魚梁洲開發(fā)區(qū)