【正文】 單體設計語言采用現(xiàn)代地中海風格的設計手法。通過中心圍合空間構成主題庭院，既讓每戶享有最好的日照和通風條件，同時向享受最大的景觀，并且形成形式上的中心空間圍合關系 ；又以北端的最高檔的十五號樓為結束，形成空間上的對景關系。 ○ 4 以全新的建筑形體及建筑語言發(fā)掘中國最現(xiàn)代化城市的文化特點，創(chuàng)造簡潔、明了，別具一格的建筑形象。以全新的入戶方式，將居住者的公共生活空間和互交流空間無限放大，是居住者生活在其中擁有自己相對私密的家庭環(huán)境。我們既積極學習中國江南古典園林中移步換景、道法自然的空間處理哲學，同時也將在景觀植被布置，庭院幾何規(guī)劃上借鑒西方園林的精華，創(chuàng)造出若干個各不相同，獨具特色的情景空間庭院。低矮緩和的先生工，反復使用的幾種元素，也使之與環(huán)境相適應，與中心綠地景觀融于一體，并部分開敞面向道路，面向城市，為城市景觀空間的品質提升作出豐富的饋贈。 從另一方面而言，目前的平面布局形式，也在最大限度的向外部城市提供生態(tài)綠化 鳳凰雅苑 8 和景觀體驗。我們營造出的居住空間模式，使居住于其中的人們一進入小區(qū)就宛如進入了一個個美麗的主題公園，經(jīng)過中心公園再回到自己溫馨的家；在風和日麗的日子，面積巨大的中央綠化，能為小區(qū)的居民們提供一個最自然和諧的交往平臺，開展各種家庭活動，社交活動，甚至大型的文娛項目；而來往的親朋房訪客，也必將為如此大氣而生態(tài)的空間體驗所嘆服，留下極為深刻的印象。形成以行烈式的住宅圍合出規(guī)整的、寬闊的小區(qū)內部空間，用 環(huán)狀的小區(qū)內部道路，限定出中心開闊的綠化景觀帶。 3）開發(fā)氛圍 依托上饒市 及上饒縣對城市建設的宏偉藍圖 ，本小區(qū)的開發(fā)建設 將提升該區(qū)域 居民的生活質量，同時也能帶動本區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展，為該地塊帶來源源不斷地市場信心和人氣。東、西均為規(guī)劃住宅用地。 工程特點 （ 1）地理位置及地形特點 用地內目前為藝華彩印包裝有限公司舊廠區(qū)，水泥地路面無綠化，南面是城市主要干道鳳凰大道。 （ 3）《投資項目可行性研究指南》（ 2020 年）。 鳳凰雅苑 6 2）主要經(jīng)濟技術指標 綜合經(jīng)濟技術指標 項目 單位 數(shù)值 所占比重 規(guī)劃總用地 M2 — 居住戶數(shù) 戶 540 — 居住人數(shù) 人 1890 — 戶均人數(shù) 人 /戶 — 總建筑面積 M2 100 其中 住宅建筑面積 M2 65762 ％ 其中 單套面積大于 90 M2 18960 ％ 單套面積小于 90 M2 46802 ％ 公建面積 M2 ％ 商業(yè)面積 M2 ％ 住宅平均層數(shù) 層 — 高層住宅比例 ％ ％ — 小高層住宅比例 ％ ％ — 中高層住宅比例 ％ ％ — 多層住 宅比例 ％ ％ — 建筑基底面積 M2 容積率 — 停車位 輛 224 — 其中 地面停車位 輛 170 地下車庫停車位 輛 54 停車率 ％ ％ — 建筑密度 ％ ％ — 綠地率 ％ ％ — 三、工程技術方案 編制依據(jù) （ 1）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《城市規(guī)劃編制辦法》、《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范（ GB50180－ 93）》、《城市道路交通規(guī)劃設計規(guī)范（ GB50220－ 95）》、《建設部城市居住小區(qū)試點綜合評 價內容（實施方案）》、 《建設項目環(huán)境保護管理辦法》 等。 3）景觀綠化工程等。 主要建設內容和規(guī)模 （ 1）主要建設內容 1） 15 棟 多層 住宅 、小高層住宅、 中高層住宅、高層住宅及 商業(yè)等建筑。地勢北高南底緊挨城市道路，東西兩側都是住宅用地，東西比本地塊低 ，西面比本地塊高。 建設地點 上饒縣 城區(qū)鳳凰雅苑（原藝華彩印包裝有限公司地塊建設項目）總占地面積，總建筑面積 （另地下車庫等約 2200平方米 ） 。 （ 4） 鳳凰雅苑 項目的建設是 可行的和 必要的，是上饒 縣城市建筑補充和完善 。 （ 2） 做大做強中心 城市 ，把上饒市 及上饒縣 建設成為閩浙贛皖邊界區(qū)域性中心城市，成為當前上饒市 及上饒縣 城市建設的中心工作。公司 2020 年 利潤為 元 ，現(xiàn)有員工 約 60 余人，其中大專以上人數(shù)達 80%以上，公司擁有一批各領域獲中高級職稱的專業(yè)技術人員，是一個年輕化、專業(yè)化、成熟化、實力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)。 法人股東： 江西省匯龍房 地產(chǎn)發(fā)展有限公司 。 詳見 2020 年 12 月 31 日資產(chǎn)負債表。 （ 2） 2020年，公司利潤為 元。 資產(chǎn)負債情況 （ 1） 2020 年 12 月 31 日止，所有者權益為 元 ,負債為 元 ,所有者權益與負債總計為 元 ,資產(chǎn)負債率為 %。 2）公司注冊資本 壹仟 萬元。鳳凰雅苑 項 目 研 究 及 申 請 報 告 江西省匯龍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 二 00八年元月 鳳凰雅苑 3 目錄 第一章申報單位及項目概況 ????????????? 05 第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析 ?????? 51 第三章資源開發(fā)及綜合利用分析?????????? ? 64 第四章節(jié)能方案分析??????????? ???? ? 69 第五章建設用地、征地拆遷及移民安置分析? ? ?? ? ? 79 第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析?? ????? ????? ? 81 第七章經(jīng)濟影響分析???????? ??????? ? 95 第八章社會影響分析?????????????? ?? 105 鳳凰雅苑 4 第一章 申報單位及項目概況 一、項目申報單位概況 單位名稱 : 江西省匯龍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 經(jīng)營范圍 :房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)、房地產(chǎn)管理業(yè) 。鳳凰雅苑 項目 研究及 申請報告 江西省匯龍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 二 00 八 年 元 月 鳳凰雅苑 2 中國 中國 上饒 上饒 經(jīng)營年限 1）注冊所在地區(qū) :南昌 市。 3）公司成立于 2020 年，公司 工商經(jīng)營年限 20 年。中國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率在 70%以上，因此 ,公司負債情況良好。經(jīng)營方式狀況良好。 股東構成 : （ 1）法定代表人 :胡樹水 （ 2）股東成員： 自然人股東： 胡樹不 、 余有妹 。 現(xiàn)有開發(fā)能力 （ 1） 江西省匯龍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 成立于 2020 年， 是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)， 法定代表 人胡樹水 以 80%股權控股。 鳳凰雅苑 5 二、項目概況 項目的建設背景 （ 1） 江西 省 政府確定 全面加快做大做強中心城市的步伐，擴大中心城市規(guī)模，進一步拓展發(fā)展空間，加快全省城市化進程 。 （ 3） 上饒市及上饒縣正處于城市化、工業(yè)化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的進程中， 到 2020年，全市國土面積 萬平方公里，受保護地面積要占國土面積的 12%以上；中心城區(qū)140 平方公里的規(guī)劃面積，生態(tài)用地要占 50%，建成區(qū)綠化覆蓋率達到 45%左右，各縣城生態(tài)用地占 50%，建成區(qū)綠化覆蓋率達到 40%，人均公共綠地面積 10 平方米；城市集中式飲用水源地水質達標率在 96%以上，城市水環(huán)境功能區(qū)水質達標率 100%，城市污水集中處 理率在 80%以上，生活垃圾無害化處理率在 85%以上。 （ 5） 本項目 用地性質為商住用地 ，規(guī)劃設計為以商住為一體的 鳳凰雅苑小區(qū) 。北至里施路，東面是遠東小區(qū)用地，南至城市主要干道鳳凰大道，西面是錦繡年華小區(qū)用地。該用地靠近上饒縣中心城區(qū)，距上饒縣中心交通便利。 2）配套工程。 （ 2）建設規(guī)模 1） 鳳凰雅苑 總用地面積約 平方米， 總 建筑面積 平方米 ,建成后可容納 540 戶的住宅社區(qū)。 （ 2） 《 民用建筑設計通則 》 GB5035220《 商 店建筑設計規(guī)范》 JGJ488《住宅設計規(guī)范》 GB 5009699（ 2020年版） 、《建筑設計防火規(guī)范》 GB5001620《高層民用建筑防火規(guī)范》 (GB5004595,2020 年版 )、《 混凝土結構設計規(guī)范 》 GBJ1020《 建筑地基基礎設計規(guī)范 》 GBJ7— 8 《建筑物防雷設計規(guī)范》 GB 5005794（ 2020 年版） 、《人民防空地下室設計規(guī)范》 GB50225－ 20《江西省城市規(guī)劃管理技術導則》 鳳凰雅苑 7 等現(xiàn)行標準、規(guī)范。 （ 4）上饒 縣 有關部門提供的上饒 的規(guī)劃條件、 水文、氣象、地質等資料。用地規(guī)則布局，用地地勢南北面有落差，自然基礎條件較好。 2）用地性質及定位 本小區(qū)主要面向 上饒 市 及上饒縣 成功人士，為其提供一流的居住環(huán)境和舒適的住房，因此規(guī)劃設計需具有超前性、先導性、和示范性，體現(xiàn)以人為本和可持續(xù)發(fā)展原則，具有創(chuàng)新意識、精品意識和環(huán)境意識，并運用現(xiàn)代手法，使小區(qū) 成為具有高科技含量、智能化管理及二十一世紀優(yōu)秀人居環(huán)境的文明居住小區(qū)。 設計原則及設計概念 ： ○ 1 由于地塊本身周邊環(huán)境資源匱乏，方案重點著手營造本小區(qū)內向型的、具有吸引力的、以周邊住宅圍合形成的小區(qū)中心環(huán)境?？倛D平面構成簡潔大氣，使用效率高，經(jīng)濟性好；與此同時，大音希聲，大象無形?？偠灾@樣一種上饒目前所沒有的全新的居住經(jīng)因方式，必然 能為居民們提供獨具前瞻性，同時也是超凡尊貴的生活體驗。主入口方向簡潔獨特的廈門，空間造型和立面完全尊重城市肌理，保證了視線的無阻擋，遵從了景觀通透性的要求。 ○ 2 本方案著重營造居住生活的品質，不僅創(chuàng)造出前所未有的中心景觀，同時通過住宅樓的宅間圍合 進一步創(chuàng)造出第二層次的院落環(huán)境。并且通過宅間共享空間、架空層，將亡命之徒公共的入戶空間放大，并緊密地與內部環(huán)境相結合，使得居住者享受到更怡人的回家感受和生活體驗。 ○ 3 由簡單回家入戶，演變?yōu)槎嘣慕涣鳌⑾硎?和體驗。 ○ 1 鳳凰雅苑住宅小區(qū)的空間結構 鳳凰雅苑住宅小區(qū)的空間根據(jù)原始地塊形狀，將十五棟高層，小高層，多層住宅沿南北行列式排列，組織出開闊的內部空間面積南側對城市敞開，形成整個小區(qū)的主要入口和中心景觀帶。 ○ 2 建筑單體以簡潔有秩序化的陣列排布創(chuàng)造出完整的宅間庭院空間，并通過兩棟住宅之間的架空層和一些景觀元素形成圍合關系。用虛實、精致的形體著力刻畫建筑的力度與挺拔感，一反傳統(tǒng)住房建筑的語言，創(chuàng)造獨特的建筑體量，空顯城市沿主要大街的建筑品質。其中 1號直接面對鳳凰大道， 鳳凰雅苑 9 地上布置二層商業(yè)， 9 號樓位于小區(qū)中部，圍合成第二個庭院空間。道路系統(tǒng)沿中心景觀帶布置，強調人的行走感受，將車流集中于主干道，將人流集中于中心綠化景觀道路，做到人車分流。 （ 2） 環(huán)境布局： 總體環(huán)境以中心景觀帶為核心，通過種植、造景與內部精致小體量建筑相結合的方式，營造步移景異的環(huán)境 。中心景觀帶以支付休閑為主題，強調人的“活動”，結合小區(qū)運動設施，設計布置慢跑道，天然氧吧，嬉水池，活動場地等運動特色的景觀環(huán)境元素，為步行者、散步者、運動者提供舒適安全、靜謐優(yōu)美的環(huán)境與場所。通過動靜兩種環(huán)境的對比營造，創(chuàng)造出多元的景觀形態(tài)，和各異的生活感受，切實提升小 區(qū)居住環(huán)境的品質。盡量減少車行道路，減少對地面的干擾。 小區(qū)兩個主要出入口設在南側鳳凰大道和北側規(guī)劃道路上。 整個小區(qū)內主要道路 6米寬設消防環(huán)通道，其設置滿足消防要求，消防通道單向 4米寬，所有消防道路均能環(huán)通。 所有建筑均滿足建筑防火間距要求，各類設備用房（供電、煤氣等）的設