襄陽市某住宅商業(yè)綜合地產(chǎn)可研報告(存儲版)
【正文】 市總體消費能力逐年提升。本案緊鄰漢江三橋（在建，2014年通車），三面為城市主干道，地理位置優(yōu)越。根據(jù)年齡、職業(yè)、收入、購房心理等分為高端客群、大眾客群和城市就近工作人員三部分。項目用地以出讓方式取得土地使用權。項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的江岸生活。以水系貫穿南北兩個地塊，形式各具特色的中心水景、組團水景、水岸島居，強化了“水景”住宅概念。小區(qū)南北兩個地塊之間的**路，結合小區(qū)主入口的設置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū)外123路、**路和33路規(guī)劃了沿街商業(yè)，增強了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。表10：按年度繳納土地出讓金表年度12345土地付款（萬元）3844422426224262242622426前期費用預測本項目各項前期費用11672萬元，具體明細如下：表11：項目名稱單位工程量單價(元)總價（萬元）設計、審查費平方米778914191480監(jiān)理費平方米77891410779勘查費平方米28448814評估費平方米77891439七通一平平方米284488128規(guī)劃咨詢費平方米7789144312規(guī)劃工程配套費平方米778914806231垃圾處置費平方米7789145389白蟻防治平方米7789142156散裝水泥平方米7789142156墻革基金平方米7789148623招投標費用平方米7789144312安全保險費平方米778914117合同履行擔保平方米778914178氣象費平方米7789142156規(guī)劃立項平方米778914178檔案服務費平方米7789144312房管局費用（住宅）平方米5547173166房管局費用（商業(yè)）平方米22419711247合計11672主體工程費用預測本項目住宅建安工程費用為76994萬元，建筑面積554717平方米，單方造價為1388元。表12：城市住宅建筑工程造價指標序號所屬地、市綜合建筑類型建筑類型建筑類型多層（6層以下）小高層（712層）高層（12層以上）本期本期本期本期湖北省1223939123914001武漢1240954126314122黃石1215922123113953黃岡1212924122413934宜昌1213925121813995孝感1212928122013956襄陽1201920120213887十堰1215929122313988鄂州119290711881382公共配套設施費預設：27261萬元，包括地基處理（100元/㎡）、安防消防（50元/㎡）、道路綠化（100元/㎡）、中央空調（100元/㎡）等配套工程。銷售提成:%。第二節(jié) 項目財務評價一、項目財務凈現(xiàn)值（FNPV）本項目建設、經(jīng)營期內各季度現(xiàn)金流量情況計算如下：經(jīng)測算本項目稅前的財務凈現(xiàn)值＝1106萬元＞0，因此本項目財務凈現(xiàn)值從財務上看是可行的。第六章 項目風險及對策第一節(jié) 項目風險一、政策影響的風險本項目存在著國家為抑制房地產(chǎn)泡沫和土地炒賣，而將會制定和出臺一系列的相關政策法規(guī)的不利影響。四、自然因素的風險本項目地理位置優(yōu)越，但也存在著地形、地質、水文等自然因素的風險。并在本地區(qū)樹立起良好的品牌形象。本項目管理須著重培養(yǎng)和打造一支具有專業(yè)素質、職業(yè)道德和團隊精神的項目隊伍。經(jīng)計算。也就是說，我們可以將其看成一個大的產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售實現(xiàn)過程，分別從開發(fā)產(chǎn)值分析值和投資開發(fā)收益凈值進行財務分析評價。%。 本住宅指數(shù)中的造價指標僅為建安成本?！坝贰睒潜P：每畝300萬元，出讓時間2010年3月。⑤采用地源熱泵可調節(jié)溫控系統(tǒng)，做到低能耗冬暖夏涼，戶戶通熱水，住戶省去了購買安裝空調、熱水器的費用，真切的享受到科技進步的成果，品味人生。通過別具特色的物業(yè)服務，向人們詮釋“新居住文化”的陽光理念。第三節(jié) 建設方案一、項目設計主題和開發(fā)理念在建筑設計上，以江景為導向，考量襄陽當?shù)鼐用竦纳盍晳T，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。二、土地權屬類別及占地面積“888888地產(chǎn)”項目總占地面積284488平方米。考慮到本案商業(yè)的地段情況，一層按10000元估算。根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調查分析，將項目住宅定位為中高檔次，項目地塊沿**路、***路、*路設施臨街多層商業(yè)，局部高層。第一產(chǎn)業(yè)比重較低，第二 、三產(chǎn)業(yè)發(fā)達，共同支撐國民經(jīng)濟發(fā)展的局面。二、預測情況表8 “十二五” 襄陽市區(qū)住宅建設情況預計年份市區(qū)房屋總建筑面積（萬㎡）其中：住宅總建筑面積（萬㎡）年均新增住宅建筑面積（萬㎡）市區(qū)人口（萬人）市區(qū)戶數(shù)（萬戶）人均住宅建筑面積（萬㎡）20102011201220132014201514832表9 “十二五” 襄陽市區(qū)住宅房價情況預計預測方法2011年2012年2013年2014年2015年備注按“十一五”% 2010年末為4360元／㎡房價收入比為6倍，% 房價收入比為9倍，增長速率為13% 與城鎮(zhèn)可支配收入增長幅度（%）同比例增長 2010年我市城鎮(zhèn)可支配收入為14756元／人襄陽市的實際房價情況，更接近上表按照13%的預測結果。表7：住宅面積（平方）60以下6080809090100100120120144144180180以上合計預售面積（萬方）去化率72%26%74%68%65%55%103%67%61%商品房成交金額。第二節(jié) 襄陽市房地產(chǎn)市場分析一、襄陽市2012年18月襄陽市區(qū)樓市數(shù)據(jù)商品房預售面積和套數(shù)2012年18月市區(qū)新增預售面積1992238平方（），%，新增預售商品房套數(shù)15884套（其中住宅12485套），%。2012年襄陽糧食生產(chǎn)實現(xiàn)“九連增”，成為湖北首個、中國第22個百億斤糧食大市。2005年襄陽被《福布斯》評為“中國20座最適合開設工廠的城市”之一。第四年，商業(yè)、住宅二期工程竣工；商業(yè)、住宅三期工程開工。 （二）、氣候條件—℃；極端最高溫度42℃；極端最低溫度12℃；年日照時間2050—2200小時；年降雨量900—11
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