【正文】 宏觀經(jīng)濟(jì)和微觀經(jīng)濟(jì)在景氣區(qū)間進(jìn)一步攀升。 自 1992 年以來，?？诳缛搿爸袊?guó)城市綜合實(shí)力 50 強(qiáng)”?？捶亢唾?gòu)房的內(nèi)地客戶從“五一”期間的 58%上升到“十一”期間的 79%。海口灣區(qū)曾邀請(qǐng)法國(guó)的NDA、美國(guó) 的愛普 斯 頓等數(shù)家國(guó)際知名設(shè)計(jì)公司參與規(guī)劃設(shè)計(jì)，最終在 公里的海岸線上，規(guī)劃出 8 個(gè)項(xiàng)目，涵蓋旅游、度假、購(gòu)物和休閑功能。據(jù)了解，?？凇⑷齺喌姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前有 90%來自省外。省統(tǒng)計(jì)局 最新 公布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全省城鎮(zhèn)居民人均家庭總收入 7610 元，比去年同期增長(zhǎng) %，人均可支配收入 7150 元，同比增長(zhǎng) %，人均消費(fèi)性支出為 5485 元，比去年同期增長(zhǎng) %；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 2675 元，增長(zhǎng) %。 據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)， 2021 年全省房地產(chǎn)開發(fā)共完成投資 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，其中，商品房投資完成 億元；比去年同期增長(zhǎng) %；土地開發(fā)投資完成 億元。 ?？跒车囊?guī)劃和建設(shè)，最直接的效果是提升城市品位，使海口的濱海土地價(jià)值得到回歸。 碧海御園項(xiàng)目屬昌煒玉園三區(qū)，規(guī)劃用地面積 41,644 m2，將建設(shè)成為歐式小高層海景生態(tài)庭院組團(tuán)，內(nèi)含高爾夫練習(xí)場(chǎng)；昌煒玉園位于?？谔詈^(qū)（?？跒常傆玫孛娣e約 公頃，整個(gè)居住小區(qū)北臨藝園路，南臨民生路，西接紫荊 路，東靠世貿(mào)北路。 （ 1）本項(xiàng)目地塊位于 ?？跒?， ?？跒呈呛？?市 重要的城市資源，承裁著?？诘穆糜巍⒕幼?、度假等多方面的功能，是?？诔鞘薪ㄔO(shè)中的重要區(qū)域，也是?？跒I海繁榮的象征和海口的城市名片。但我們同時(shí)也看到，由于歷史的原因，海口市的土地儲(chǔ)備非常緊張，而已經(jīng)出讓待開發(fā)的土地?cái)?shù)量十分龐大，即使政府不再拍賣新的土地，消化這些存量土地，還需要很長(zhǎng)的時(shí)間。當(dāng)年 9 月 24 日，海南省人大常委會(huì)即頒布《關(guān)于加快海南積壓房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作的決定》。 海南房地產(chǎn)在其他城市狂熱的時(shí)候沒有暴漲，那么在其驟冷的時(shí)候自然也不會(huì)暴跌，因?yàn)楹Ｄ吓c內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)在性質(zhì)上已有了根本性差異。 2021 年上半年以來，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入調(diào)控周期中的 “ 二次調(diào)控 ” 階段，?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)受調(diào)控政策的影響 ，但 影響 不是很大， 房地產(chǎn)開發(fā)投資呈低位運(yùn)轉(zhuǎn)。房屋竣工面積 萬平方米，下降%，比上個(gè)月回落 43 個(gè)百分點(diǎn)。 五、房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格小幅增長(zhǎng)，但總體價(jià)格浮動(dòng)不大。受美麗沙項(xiàng)目的影響，每個(gè)月的增幅都成倍數(shù)增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)幅度卻逐月下降，而扣除美麗沙項(xiàng)目后，增幅也成負(fù)增長(zhǎng)，由此說明，今年政府對(duì)于土地的供應(yīng)已經(jīng)開始 加強(qiáng)了監(jiān)管力度，預(yù)計(jì)今年下半年，土地供應(yīng)情況將會(huì)有所緊縮。巨大的房?jī)r(jià)差額，促使越來越多的當(dāng)?shù)厝诉x擇異地置業(yè)、投資。產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，促使越來越多人赴島、特別是在省會(huì)城市 ——海口工作、定居、生活，直接刺激當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)的發(fā)展和成熟?；謴?fù)性建設(shè)和保護(hù)西海岸、南渡江西岸的生態(tài)環(huán)境，重點(diǎn)整治海口外灘濱海環(huán)境，并充分利用其岸線資源，塑造濃郁的熱帶濱海城市特色。 海口核心濱水區(qū)是稀缺資源，擁有長(zhǎng)達(dá) 8000 多米的海邊長(zhǎng)廊，連接秀英港和新埠橋南渡江入?？冢侨珖?guó)最長(zhǎng)、最寬、最有縱深度、最富生態(tài)美感的惟一熱帶風(fēng)光型、濱海濱江與河溪入?？谛?、海灘型外灘。（詳見項(xiàng)目位置鳥瞰圖） （ 2） 2021 年?？谑薪?jīng)濟(jì)工作會(huì)議決定，從 2021 年起，?？诘难睾Ｒ痪€地不得再進(jìn)行商品房開發(fā)，這意味這本項(xiàng)目地塊極具升值空間。 ? 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)： 本案聘請(qǐng)了國(guó)內(nèi)著名的大師及專家團(tuán)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證了歐陸風(fēng)格的原汁原味，開創(chuàng)了海南主題、文化、環(huán)境、人文地產(chǎn)的先河，成為海南精品高檔住宅的領(lǐng)袖。 ? 服務(wù)的持續(xù)性 本項(xiàng)目聘請(qǐng)國(guó)家級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理公司，實(shí)行導(dǎo)入 ISO9001： 2021 質(zhì)量管理體系，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化、親情化、個(gè)性化的物業(yè)管理，是公司“服務(wù)到永遠(yuǎn)” 理念的延伸。 微落顯示地產(chǎn)調(diào)控有了一定的效果，景氣指數(shù)沒有進(jìn)一步攀升，基本回落到 103 左右的穩(wěn)定區(qū)間之內(nèi)。其中商品房的增幅最大。商品住房?jī)r(jià)格漲幅總體放緩。 （ 3）居民住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生積極變化。分析結(jié)果表明：在連續(xù)出臺(tái)的以抑制投機(jī)、調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)為主的調(diào)控政策作用下， 2季度，消費(fèi)者持幣觀望態(tài)勢(shì)形成，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)快速下降，同時(shí)房屋銷售價(jià)格上漲速度放緩。 比較 “ 房屋成交面積 ” 與 “ 銷售面積 ” 的定義，可以發(fā)現(xiàn)銷售面積與反映當(dāng)期成交狀況的房屋成交面積有很大區(qū)別（見圖 5），銷售面積并不能完全反映房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)期交易情況。截至 8月底，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人購(gòu)房貸款余額分別增長(zhǎng) ％和 ％，比年初下降了 和 個(gè)百分點(diǎn)。 碧海御園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 （ 2）部分地區(qū)需求偏大的狀況有所緩解。 另外三個(gè)指數(shù)環(huán)比波動(dòng)都不大，資金來源分類指數(shù)為 ，比 8 月份下降 點(diǎn)；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為 ，比 8 月份上升 點(diǎn)；房屋施工面積分類指數(shù)為 ，比 8 月份下降 點(diǎn)。 商品住宅投資仍是推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)的主要原因。 碧海御園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 產(chǎn)市場(chǎng)分析 2021年 國(guó)房景氣指數(shù)連續(xù)兩月微落房?jī)r(jià)趨穩(wěn) 自今年 7 月國(guó)房景氣指數(shù)攀升到近 104 的高位之后，八九月份出現(xiàn)了連續(xù)的微落。 本案作為都市中少見的“低密度高檔歐陸風(fēng)格住宅區(qū)”，該項(xiàng)目在寸土寸金中營(yíng)造歐陸景觀，“人性化”的居住環(huán)境，犧牲了一部分經(jīng)濟(jì)利益，卻很好地解決了黃金區(qū)位和居住環(huán)境的矛盾，同時(shí)，與周邊的其他公寓、小區(qū)形成強(qiáng)烈對(duì) 比，“碧海玉園”（本案）的價(jià)值彰顯無疑。況且在本區(qū)域內(nèi)已沒有可供開發(fā)的土地。度假式生活將成為高品質(zhì)新生活方式。經(jīng)過首輪淘汰，核心濱水區(qū)的規(guī)劃較量在澳大利亞、荷蘭、美國(guó)、西班牙等 4 家以設(shè)計(jì)濱海、水域新城擅長(zhǎng)的國(guó)際知名設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)間展開。 （ 3）充分利用豐富的熱帶植物資源和自然條件，嚴(yán)格控制建筑密度和建筑高度，通過建筑物、道路、廣場(chǎng)和園林等各項(xiàng)建設(shè)，突出展示熱帶城市的環(huán)境和景觀特色。屆時(shí)，海南煉化的銷售收入最保守的估計(jì)也會(huì)有 300 億元人民幣，將帶給海南每年約 20 億元的稅收；其建成還將促進(jìn)水電基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，帶動(dòng)配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，包括機(jī)械加工、交通運(yùn)輸?shù)?；由此將吸引巨大的人流、物?、資金流的聚集，帶來相應(yīng)消費(fèi)拉動(dòng)，包括商務(wù)旅游、生活消費(fèi)等。正是這一點(diǎn)，卻給了外地樓盤，特別是沿海城市的樓盤 “趁虛而入 ”的絕佳時(shí)機(jī)。 七、土地供應(yīng)將會(huì)有所緊縮 “ 國(guó)六條 ” 第二條提出 “ 科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為 ” 。上半年，房屋銷售總額 億元，同比增長(zhǎng) %，比去年同期減少 個(gè)百分點(diǎn)，其中，住宅銷售 億元，增長(zhǎng) %，占總銷售額八成以上。上半年全市完成房屋施工面積 萬平方米，同比增長(zhǎng) %，增幅比一季度回落 個(gè)百分點(diǎn)，較上年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)。如“五一”黃金周期間，由海南省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)牽頭在上海設(shè)立的長(zhǎng)年展銷會(huì)取得良好效果，對(duì)外高舉度假牌，利用各種方式加大對(duì)島外促銷。在今后較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)， “平穩(wěn)向上 ”仍是?？诜?jī)r(jià)運(yùn)行的主旋律從 今年房?jī)r(jià)的變動(dòng)情況看，一季度同 在抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為調(diào)控政策影響下， 海南 樓市進(jìn)入政策與市場(chǎng)的磨合盤整期，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)量增價(jià)穩(wěn)態(tài)勢(shì)，宏觀調(diào)控作用初顯。 海南房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策的影響程度 國(guó)家不斷的對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，但對(duì)海南影響不大 ，因?yàn)楹Ｄ虾蛧?guó)內(nèi)其它地區(qū)不一樣 ,國(guó)務(wù)院 為幫助海南走出困境， 1999 年 7 月 14 日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)海南省人民政府、建設(shè)部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行處置海南省積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案的通知（國(guó)辦發(fā)［ 1999］ 62 號(hào)）。雖然目前主要限于縣市級(jí)行政部門，但很快就會(huì)影響到?？?。根據(jù)預(yù)測(cè)，碧海御園的平均銷售價(jià)格將達(dá)到 6,