【正文】 80㎡，高層160—240㎡會所規(guī)模800平方米建筑風格中式車位配比高層1：1 排屋：1:1 SOHO公寓：1：1開盤時間；開工時間交付時間；付款方式一次性付款98折，按揭99折周邊配套項目本身2號地塊規(guī)劃，集休閑、運動、步行與一體的商業(yè)中心，鏡湖國家城市濕地公園，規(guī)劃建立娛樂會所，紹興客運中心、汽車西站、火車站、紹興市人民醫(yī)院、昌安實驗學校等。其中2棟公建，地上面積約4萬平米；4棟高層，地上面積約6萬平米；4層疊排，約18000平米。美林2007年11月28日拍得，樓面地價3465元/平米，成交金額41000萬元。（原方案為8棟高層）規(guī)劃設(shè)計總占地面積㎡總建筑面積㎡，㎡（包括公建60000㎡），地下建筑面積23000㎡。旁邊公建地塊拍賣樓面地價皆在880～1600元/平米之間，地上建筑面積大多在2萬～5萬平米之間。57 / 57序號地塊編號開發(fā)樓盤土地成交面積建筑面積容積率土地性質(zhì)成交價（萬元）樓面價競得單位成交時間㎡畝（元/㎡）1大灘4號白鷺金灘149931225 362283 商住80000 金昌房產(chǎn)20067132大灘13號山水人家、山水名家174421262 317989 商住76900 坤和建設(shè)20061113大灘5號紹興天下176851266 300647 商住71700 北辰置業(yè)200612284外灘2號金色家園121 177417 商住70000 濱江集團200711285外灘31號美林5916589 118328 商住41000 贊成房產(chǎn)200711286外灘1號/167 商住122000 金綠泉置業(yè)20098177外灘420號/1532923 38323 商業(yè)18400 渚暨潤滑油 20098178外灘44號/83501340080商辦62501559越發(fā)機械制造有限公司2009923305756114辦公9外灘46號/6024929518商辦50501711中實房產(chǎn)200992310外灘48號/68381022565商辦23001019諸暨市意龍紡織軋染廠200992311外灘410號/68111022476商辦23001023城鄉(xiāng)建設(shè)200992312外灘414號/66121019836商辦23001160中實房產(chǎn)200992313外灘32號/499987599996商住600006000中成房產(chǎn)20091210紹興鏡湖新區(qū)主要土地出讓情況統(tǒng)計表（20062009）二、市場推量預測表：未來兩年內(nèi)競爭樓盤高層體量預測（單位：㎡）項目高層總建筑面積高層已售面積高層可售面積山水名家22000018500035000白鷺金灘20500018500020000紹興天下22000016500055000贊城美林15000012000138000金色家園2000000200000盛世名苑1130000421800708200小計21250009688001156200經(jīng)過幾年的發(fā)展，鏡湖新區(qū)是現(xiàn)在乃至以后紹興的樓市的重點，清晰地可以看到其中的分界，以104國道北復線為界，以南是鏡湖大灘區(qū)域，以山水人家、白鷺金灘、紹興天下為代表，這個目前被定義為紹興的中央居住區(qū)，隨著開發(fā)的深入，目前的居住氛圍已經(jīng)形成，如果說大灘代表了紹興居住的現(xiàn)在，而北復線以北的外灘區(qū)域則表示著紹興居住的未來。 地塊環(huán)境經(jīng)濟評價與分析一、鏡湖區(qū)域相關(guān)情況鏡湖新區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)歷近年成交量、成交價情況：作為紹興高端住宅的核心區(qū)域，鏡湖新區(qū)無論從土地成交價格還是銷售均價均處一個較高水平線。但隨著區(qū)域的發(fā)展成熟，新建小區(qū)的逐步入住、人氣的旺盛，系列交通配套將得到有效解決，未來交通將越來越便捷。（2）公交線路本項目區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有302路公交線路，全程約10公里，全程行駛時間約30分鐘左右，票價1元。1．周邊社區(qū)配套與環(huán)境（1）行政/公共機構(gòu)名稱與本項目距離紹興市政府2公里人民醫(yī)院3公里（2）教育設(shè)施名稱與本項目距離昌安實驗小學3公里紹興一中鏡湖校區(qū)鏡湖高教園區(qū)（3）主要樓盤名稱與本項目距離金色家園100米美林200米白鷺金灘1公里山水人家1公里紹興天下紹興天下 （4）公園名稱與本項目距離潛山公園50米（5）文化、娛樂、休閑設(shè)施名稱與本項目距離圖書館2公里音樂廳少年宮市民廣場文化廣場博物館溫泉高爾夫 2．周邊主要交通（1）道路交通狀況本項目距離城市中心5公里左右（正常行駛車程10分鐘），距離鏡湖新區(qū)市政府約3公里（正常行駛車程5分鐘）。鏡湖濕地公園：鏡湖濕地公園是浙江省首個國家城市濕地公園，有“水鄉(xiāng)澤國”之稱。昌安實驗學校：紹興市昌安實驗學校建成于2000年9月，“九年一貫制”市屬學校，總投資為3000萬元，校園占地70畝。地塊描述：東南部由鏡湖濕地水域環(huán)抱而成，西至城市交通主干解放大道，北抵鳳林西路，與城市各標志性建筑距離如下表：紹興火車站洋江路5號地塊昌安實驗學?？瓦\中心鏡湖高教園區(qū)新市政府大灘水上公園城市廣場人民醫(yī)院紹興一中鏡湖校區(qū)城際高鐵柯橋站奧林匹克中心地點距離車程（時速50公里）城市廣場約8分鐘客運中心3公里約4分鐘人民醫(yī)院3公里約4分鐘火車站約3分鐘水上公園約3分鐘新市政府1公里奧林匹克中心2公里約4分鐘鏡湖高教園區(qū)約10分鐘城際高鐵紹興站11公里約13分鐘昌安實驗學校4公里約5分鐘圖：地塊位置圖本項目所在地二、項目地塊的周邊情況鏡湖新區(qū)紹興全新的城市中心，紹興市政府、水上公園、濕地公園、紹興一中等布列其中，行政、居住、旅游、文化、教育、藝術(shù)等城市功能一應俱全；其重點關(guān)注配套有：市政府：鏡湖新區(qū)是紹興市政府的所在地，周邊市政配套齊全。行政區(qū)劃76平方公里，核心區(qū)塊 項目選址及建設(shè)條件一、地塊詳情所屬區(qū)塊分析：位于紹興市鏡湖新區(qū)，整個區(qū)域東至紹三線、南至蕭甬鐵路、北至柯袍線，距杭甬高速接口處2公里，距蕭山國際機場24公里。（五）項目市場可行性分析的結(jié)論通過對外灘一號地塊以及紹興住宅市場的調(diào)查和分析，現(xiàn)得出以下結(jié)論：，強大的購房需求和購買力將對紹興住宅市場發(fā)展形成有力的支撐；，周邊區(qū)域板塊將迎來巨大的發(fā)展機遇，而板塊之間的競爭將日益激烈；，本地房地產(chǎn)業(yè)整體上將面臨重新洗牌，土地儲備和品牌實力將成為今后企業(yè)的核心競爭力；“以向西和向北發(fā)展”的主要方向?qū)ξ磥韼啄晖恋毓统鞘邪l(fā)展形成巨大影響，鏡湖板塊因其地理位置的優(yōu)越性以及在整個紹興城市規(guī)劃中的重要性，而成為紹興房地產(chǎn)行業(yè)的下一個熱點，在其崛起的過程中影響整個紹興房地產(chǎn)業(yè)的格局。紹興住宅市場經(jīng)過了幾輪的宏觀調(diào)控，從供需關(guān)系和市場運行特征來看，目前已經(jīng)進入了一個新的快速發(fā)展時期。投資性購房比例快速增加，新開樓盤銷售火暴，一房難求，而這些房源又以極快的速度進入二級市場并以每套加價數(shù)萬元甚至數(shù)十萬萬元的幅度快速轉(zhuǎn)手獲利，這種巨大的賺錢效應充分激發(fā)了市場的人氣并反過來推動新樓盤的銷售。與浙江省內(nèi)大部分的經(jīng)濟發(fā)達城市相比，紹興人在住宅消費方面的觀念遠遠落后于其經(jīng)濟發(fā)展和居民收入水平。高檔樓盤主要分布在大灘、迪蕩新城一帶，價位一般在每平方米100014000多元；中檔樓盤以城西、城南開發(fā)的樓盤為主，價位一般在每平方米800010000元之間；相對價位較低的低檔樓盤主要位于袍江、生態(tài)園區(qū)等區(qū)塊，價位大約在每平方米60008000多元。城南是開發(fā)較早的居住區(qū)域，隨著人文公園的開發(fā)，城南新住宅區(qū)的外圍環(huán)境得到了明顯的改善；城西經(jīng)過前幾年的開發(fā)，勝利西路的延伸以及紹興縣柯橋新縣城的崛起，吸引了眾多開發(fā)商和購房者的關(guān)注，同時，隨著新一輪“越州新城”城市發(fā)展規(guī)劃的明確，城西的發(fā)展方向已經(jīng)比較明確，圍繞青甸湖的中高檔住宅用地將會陸續(xù)推出；而以袍江開發(fā)區(qū)為代表的城北板塊，在經(jīng)過前幾年的冷寂之后，已經(jīng)開始明顯升溫；城東則是人們目光的聚焦點，迪蕩新城的開發(fā)建設(shè)將使其成為紹興未來又一個理想的居住區(qū)；而城北的鏡湖新區(qū)，由于規(guī)劃上將成為今后紹興市級行政辦公中心和生態(tài)居住區(qū)，通過市政府對鏡湖新區(qū)較大力度的開發(fā)和宣傳，目前以大灘區(qū)塊為代表的鏡湖新區(qū)已經(jīng)成為紹興高檔住宅開發(fā)的代表區(qū)塊。一手住宅簽約均價約7919元/平方米，%?！?2008年，受宏觀調(diào)控影響，%和57%，大量紹興企業(yè)面臨經(jīng)營困境，購買力持續(xù)萎縮。2004年到達5895元/平方米，比全省平均價格高673元，居全省第三，僅低于杭州和溫州；■ 2005年受宏觀調(diào)控影響，紹興房地產(chǎn)市場回歸理性，價格漲幅回落，房價與2004年基本持平；■ 2006年，%，%，%。因此，分析市區(qū)商品房市場價格的走勢，也從1998年開始。紹興市區(qū)進入實質(zhì)性住房制度改革是在1998年，當時各級政府機關(guān)開始實行貨幣分配而停止實物分房。整個行業(yè)在經(jīng)歷了08年短暫震蕩之后，又重新崛起，將紹興房地產(chǎn)市場推向又一個高峰。逐步繁榮階段（2007年至今）。調(diào)控調(diào)整階段（20052006年，約2年）。這一階段，市區(qū)先后開發(fā)了以“快閣苑”、“龍洲花園”、環(huán)城河整治、城市廣場、袍江工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)為代表的建設(shè)項目，使市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)再次步入高速發(fā)展階段，呈現(xiàn)出異常繁榮的景象。三個原因促成了市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的迅速復蘇并進而轉(zhuǎn)入高速發(fā)展時期。由于前兩年房地產(chǎn)開發(fā)過熱，給市區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展留下了一些隱患，加上國家實行宏觀調(diào)控，市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資迅速下滑，從1994年到1997年，～，同比增幅在低位徘徊不前，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于低迷狀態(tài)。到1993年，比上年增長了3倍多。上世紀九十年代初，紹興市政府決定開發(fā)建設(shè)中興路和拓寬勝利東路，加上1992年鄧小平南巡講話發(fā)表以后，紹興市又啟動了城東紹興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的建設(shè)，這給市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)帶來了新的發(fā)展機遇。隨后，由于全國經(jīng)濟建設(shè)熱潮的興起，市區(qū)相繼又有建設(shè)房產(chǎn)、信托房產(chǎn)、塔山房產(chǎn)、城區(qū)房產(chǎn)等公司成立。 市場投資環(huán)境和市場研究（一）紹興市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程紹興市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)是從八十年代中期開始發(fā)展起來的，到目前為止，走過了起步、崛起、調(diào)整、高速發(fā)展、再次調(diào)整、逐步繁榮這樣六個階段：起步階段（19841989年，約5年）。市場迫切需要符合現(xiàn)代生活的高端住宅，該項目的投資開發(fā)必然能產(chǎn)生很好的社會效益和經(jīng)濟效益。二、投資的必要性 鏡湖新區(qū)板塊是在市政府明確規(guī)劃發(fā)展前景前提下逐步發(fā)展起來的一個新興板塊，從目前區(qū)域內(nèi)在售樓盤的分布情況來看，目前鏡湖新區(qū)板塊主要指沿解放北路兩側(cè)開發(fā)的大灘區(qū)塊，該區(qū)塊盡管開發(fā)時間較短，但是由于眾多品牌房產(chǎn)公司的進駐、高檔樓盤的開發(fā)以及與老市中心直線距離近等原因在短時間內(nèi)已經(jīng)成為目前紹興高價房的聚集地，是近階段房地產(chǎn)市場的焦點板塊。從2000起的十余年時間，紹興經(jīng)歷了從局促空間突圍、進而東擴北進、最終興建越州新城這樣一個演進的歷程。這對于加快建成紹興大城市，擴大城市規(guī)模，強化中心城市功能，構(gòu)筑區(qū)域競爭新高地，都將起到積極的作用。 項目背景和發(fā)展概況一、項目建設(shè)背景 2002年，《紹興大城市發(fā)展戰(zhàn)略綱要》出臺，確定了越城、柯橋、袍江三大組團和鏡湖城市綠心的大城市格局。項目綜合評價結(jié)論：本項目具有良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益，本項目可行。項目選址適宜，定位準確，設(shè)計合理，售價適中，符合市場需求。 有關(guān)市場需求調(diào)查、分析和預測資料等 （五）可行性研究報告研究范圍 研究范圍主要包括：住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價，銀行貸款評價等。 項目的可行性研究工作由開發(fā)商海星置業(yè)有限公司獨立承擔并享有最終解釋權(quán)，可行性研究報告編制過程嚴格按照建設(shè)部、省建設(shè)廳、市建設(shè)局、國土資源局等相關(guān)政府部門文件。項目的基本概況：項目位于紹興市鏡湖新區(qū)洋江西路，經(jīng)紹興市規(guī)劃國土局批準，用地性質(zhì)為居住、商業(yè)辦公。（二）建設(shè)項目基本概況： 項目名稱：紹興鏡湖新區(qū)洋江西路5號地塊第一部分 項目簡介