【正文】 收提供保證，并提供工程質(zhì)量和進(jìn)度保證函。⒉質(zhì)押擔(dān)保城鄉(xiāng)開發(fā)公司應(yīng)支付重慶融匯投資的代建項(xiàng)目回購款辦理應(yīng)收賬款質(zhì)押登記。本信托計(jì)劃的第一收益權(quán)回購資金來源為重慶融匯投資對(duì)該BT合同收益權(quán)溢價(jià)回購款，其資金來源為經(jīng)營凈現(xiàn)金收入和收到城鄉(xiāng)開發(fā)公司支付的代建項(xiàng)目回購款；第二收益權(quán)回購資金來源為重慶融匯地產(chǎn)經(jīng)營凈現(xiàn)金收入，我公司通過向重慶融匯投資收取溢價(jià)回購款，為受益人獲取信托收益。重慶融匯投資將信托融資所得資金用于融匯溫泉城市政道路工程的委托代建項(xiàng)目。重慶融匯溫泉城市政道路工程BT合同收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃㈡信托規(guī)模及資金來源、認(rèn)購起點(diǎn)、信托期限信托規(guī)模：人民幣10000萬元資金來源：發(fā)行集合資金信托計(jì)劃（合格投資人）。⒋相關(guān)項(xiàng)目立項(xiàng)、審批、合同文件齊備。⒊重慶融匯投資溢價(jià)回購BT合同收益權(quán)資金充足。本信托計(jì)劃所募集資金投資于重慶融匯投資應(yīng)收融匯溫泉城市政道路工程建設(shè)項(xiàng)目以獲取該BT合同收益權(quán)。㈡方案簡介表 1信托方案簡介 項(xiàng)目基本情況方案要點(diǎn)⒈ 交易對(duì)手重慶融匯投資有限公司⒉ 信托規(guī)模人民幣10000萬元⒊ 業(yè)務(wù)類型BT合同收益權(quán)投資⒋ 信托期限不超過24個(gè)月⒌ 融資成本⒍ 投資項(xiàng)目重慶融匯溫泉城市政道路工程BT合同收益權(quán)⒎ 收益來源重慶融匯投資溢價(jià)回購該BT合同收益權(quán)，其資金來源為經(jīng)營凈現(xiàn)金收入和收取城鄉(xiāng)開發(fā)公司支付的代建項(xiàng)目回購款，從而實(shí)現(xiàn)信托收益增信與風(fēng)險(xiǎn)控制⒈ 集團(tuán)擔(dān)保重慶融匯地產(chǎn)提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保⒉ 質(zhì)押擔(dān)保BT合同代建項(xiàng)目回購款作應(yīng)收賬款的質(zhì)押登記，%⒊ 個(gè)人保證實(shí)際控制人黃祖仕先生提供個(gè)人無限連帶責(zé)任保證擔(dān)保⒋工程保證重慶融匯投資對(duì)融匯溫泉城市政道路工程進(jìn)度和工程質(zhì)量出具相關(guān)承諾函⒌城鄉(xiāng)開發(fā)公司承諾城鄉(xiāng)開發(fā)公司承諾代建項(xiàng)目回購款優(yōu)先償還本信托融資，即代建代建項(xiàng)目回購款撥付至我公司與重慶融匯投資的監(jiān)管賬戶；重慶融匯投資出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，該回購資金直接撥付我公司信托專戶⒍資金監(jiān)管設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，資金的劃撥使用以融匯溫泉城市政道路工程建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際投資支出為準(zhǔn)，城鄉(xiāng)開發(fā)公司支付代建項(xiàng)目回購款后，在滿足資金風(fēng)險(xiǎn)控制的前提下，該代建項(xiàng)目回購資金可由重慶融匯投資用于繳納融匯溫泉城城市建設(shè)配套費(fèi)等盡調(diào)結(jié)論⒈融資方及其控股股東為合法經(jīng)營單位，凈資產(chǎn)規(guī)模大，盈利能力強(qiáng)，實(shí)際控制人黃祖仕先生為著名企業(yè)家。融匯溫泉城市政道路工程規(guī)劃道路總計(jì)13條、項(xiàng)目估算總投資19531萬元，建設(shè)工期為三年。重慶業(yè)務(wù)部二〇一〇年八月50 / 56目錄一、項(xiàng)目概況 1㈠項(xiàng)目背景 1㈡方案簡介 1㈢交易結(jié)構(gòu) 2二、信托方案要素 2㈠項(xiàng)目名稱 2㈡信托規(guī)模及資金來源、認(rèn)購起點(diǎn)、信托期限 2㈢融資方全稱 3㈣融資成本、信托報(bào)酬及受益人預(yù)期收益率 3㈤信托財(cái)產(chǎn)的管理、運(yùn)用和處分 3㈥風(fēng)險(xiǎn)控制措施 3⒈集團(tuán)保證 3⒉質(zhì)押擔(dān)保 3⒊個(gè)人保證 3⒋工程保證 3⒌城鄉(xiāng)開發(fā)公司回購承諾 4⒍資金監(jiān)管 4㈦保管機(jī)構(gòu) 4㈧信托利益的計(jì)算與分配方案 4㈨信托費(fèi)用及稅費(fèi)的承擔(dān)、核算及支付方法 4㈩信托成立、變更及終止 4⒈信托成立條件 4⒉信托終止條件 5三、合規(guī)性分析 5㈠資金用途 5㈡BT合同收益權(quán)回購資金來源 5㈢融資方和實(shí)際控制人 5㈣擔(dān)保措施 6四、融資方介紹 6㈠ 融資方基本情況及經(jīng)營情況 6⒈基本信息 6⒉股權(quán)結(jié)構(gòu) 6⒊公司組織構(gòu)架、人員狀況 7⒋融資方經(jīng)營模式和近年發(fā)展現(xiàn)狀 9㈡ 融資方財(cái)務(wù)狀況及資信情況 11五、用款項(xiàng)目及BT合同收益權(quán)介紹 15㈠用款項(xiàng)目簡介 15㈡項(xiàng)目立項(xiàng)、審批情況 15㈢項(xiàng)目規(guī)劃與建設(shè)進(jìn)度 17㈣資金預(yù)算及投資進(jìn)度 20⒈資金預(yù)算 20⒉投資進(jìn)度 21㈤融資安排 21㈥BT合同收益權(quán)界定及價(jià)值分析 21⒈BT合同收益權(quán)界定 22⒉價(jià)值分析 22六、還款來源分析 22㈠第一收益權(quán)回購資金來源 22⒈重慶融匯投資經(jīng)營凈現(xiàn)金收入 22⒉重慶融匯投資收取城鄉(xiāng)開發(fā)公司支付的代建項(xiàng)目回購款 26㈡第二收益權(quán)回購資金來源 27七、資金監(jiān)管 32㈠監(jiān)管目標(biāo) 32㈡現(xiàn)金流測算與監(jiān)管方案 32㈢監(jiān)管措施 35八、擔(dān)保方式 35㈠集團(tuán)擔(dān)保 35⒈基本信息 35⒉股權(quán)結(jié)構(gòu)及實(shí)際控制人 36⒊發(fā)展?fàn)顩r及子公司概況 37⒋開發(fā)中的主要項(xiàng)目 38⒌財(cái)務(wù)分析 39⒍融資及盈利預(yù)測分析 43⒎資信狀況分析 43㈡質(zhì)押擔(dān)保 43㈢個(gè)人保證 43㈣工程保證 44㈤城鄉(xiāng)開發(fā)公司回購承諾 44九、存在風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 44㈠主要風(fēng)險(xiǎn) 44㈡防范措施 44十、盡職過程與結(jié)論 45㈠盡職過程 45㈡盡職結(jié)論 46附：盡職調(diào)查資料清單 47一、項(xiàng)目概況㈠項(xiàng)目背景重慶融匯投資有限公司（以下簡稱“重慶融匯投資”）系融匯（福建）集團(tuán)有限公司（以下簡稱“融匯（福建）集團(tuán)”）在重慶地區(qū)業(yè)務(wù)發(fā)展平臺(tái)公司——重慶融匯地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司（以下簡稱“重慶融匯地產(chǎn)”）下轄子公司；重慶融匯國際溫泉城（以下簡稱“融匯溫泉城”）是重慶融匯投資正在開發(fā)的大型綜合性溫泉旅游項(xiàng)目。西安信托重慶融匯溫泉城市政道路工程BT合同收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃盡職調(diào)查報(bào)告西南業(yè)務(wù)總部2009年8月8日，重慶融匯投資與重慶市沙坪壩區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)公司（以下簡稱“城鄉(xiāng)開發(fā)公司”）簽署了《融匯國際溫泉城市政道路工程建設(shè)項(xiàng)目委托代建合同書》（以下簡稱“《代建合同書》”），規(guī)定：重慶融匯投資作為代建單位，負(fù)責(zé)預(yù)先墊資建設(shè)融匯溫泉城市政道路工程，代建項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收交付使用后，由城鄉(xiāng)開發(fā)公司回購該代建項(xiàng)目。截至2010年8月30日，為支持重慶融匯投資加快本項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和提高資金使用效率，由西安國際信托有限公司（以下簡稱“我公司”或“受托人”）發(fā)行集合信托計(jì)劃募集人民幣10000萬元投資于融匯溫泉城市政道路工程以獲得該BT合同收益權(quán)，期限不超過24個(gè)月，剩余建設(shè)資金需求由重慶融匯投資自籌，信托計(jì)劃到期前，由重慶融匯投資溢價(jià)回購該BT合同收益權(quán)。⒉用款明確。重慶融匯投資所獲信托資金投資于融匯溫泉城市政道路工程。未來三年內(nèi)重慶融匯投資經(jīng)營凈現(xiàn)金收入充裕，同時(shí)，城鄉(xiāng)開發(fā)公司支付給重慶融匯投資的回購款，能有效覆蓋信托融資本息。㈢交易結(jié)構(gòu)本信托計(jì)劃交易結(jié)構(gòu)如下：二、信托方案要素㈠項(xiàng)目名稱西安信托信托期限：不超過24個(gè)月認(rèn)購起點(diǎn)：100萬元人民幣㈢融資方全稱重慶融匯投資有限公司㈣融資成本及受益人預(yù)期收益率綜合融資成本： %/年受益人預(yù)期收益率：受益人預(yù)期收益率見下表（暫定）：表 2信托受益人預(yù)期收益率合格投資人100300萬元（不含）3001000萬元（不含）1000萬元以上預(yù)期收益率%/年%/年%/年㈤信托財(cái)產(chǎn)的管理、運(yùn)用和處分本信托計(jì)劃所募集資金投資于重慶融匯溫泉城市政道路工程項(xiàng)目，以獲得該BT合同收益權(quán)。信托計(jì)劃到期時(shí)，重慶融匯投資溢價(jià)回購該BT合同收益權(quán)。㈥風(fēng)險(xiǎn)控制措施⒈集團(tuán)保證重慶融匯地產(chǎn)提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。⒊個(gè)人保證實(shí)際控制人黃祖仕先生提供個(gè)人無限連帶責(zé)任保證擔(dān)保。⒌城鄉(xiāng)開發(fā)公司回購承諾城鄉(xiāng)開發(fā)公司承諾融匯國際溫泉城市政道路工程代建項(xiàng)目回購款優(yōu)先償還本信托融資，即代建項(xiàng)目回購款撥付至我公司與重慶融匯投資的共管賬戶；重慶融匯投資出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，回購款直接撥付至信托賬戶或共管賬戶。㈦保管機(jī)構(gòu)XX銀行（待定）㈧信托利益的計(jì)算與分配方案本計(jì)劃受益人的預(yù)期收益按日計(jì)、按季結(jié)，信托計(jì)劃生效后每年年底分配一次，信托到期終止日后10個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行清算分配。㈩信托成立、變更及終止⒈信托成立條件⑴受托人與重慶融匯投資已簽署《BT合同收益權(quán)售后回購合同》，并辦理該代建項(xiàng)目回購款的應(yīng)收賬款質(zhì)押登記。⑶受托人與重慶融匯地產(chǎn)簽署集團(tuán)連帶責(zé)任《保證合同》。⑸相關(guān)合同辦理具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的公證手續(xù)。⑺推介期結(jié)束，信托單位發(fā)行資金達(dá)到最低募集資金額。⑵發(fā)生下述情形之一的，信托計(jì)劃提前終止： ①信托目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)或不能實(shí)現(xiàn)； ②本信托被解除或被撤銷； ③受益人大會(huì)決議終止信托； ④法律法規(guī)規(guī)定的其它情形。三、合規(guī)性分析㈠資金用途本信托計(jì)劃募集資金用途明確，資金投資于重慶融匯溫泉城市政道路工程項(xiàng)目，以獲得該BT合同收益權(quán)。㈡BT合同收益權(quán)回購資金來源本信托計(jì)劃的第一收益權(quán)回購資金來源為重慶融匯投資對(duì)該BT合同收益權(quán)溢價(jià)回購款，其資金來源為經(jīng)營凈現(xiàn)金收入和收到城鄉(xiāng)開發(fā)公司支付的代建項(xiàng)目回購款；第二還款來源為重慶融匯地產(chǎn)經(jīng)營凈現(xiàn)金收入。㈣擔(dān)保措施重慶融匯地產(chǎn)、實(shí)際控制人黃祖仕簽署《保證合同》不存在法律障礙；城鄉(xiāng)開發(fā)公司出具承諾書不存在障礙，代建項(xiàng)目回購款辦理質(zhì)押登記不存在法律障礙。中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書：二級(jí) 證書編號(hào)0223542組織機(jī)構(gòu)代碼：790704378稅務(wù)登記證：渝稅字500106790704378號(hào)貸款卡號(hào)及狀態(tài)： 550101000213721101正常⒉股權(quán)結(jié)構(gòu)重慶融匯投資由2個(gè)企業(yè)法人股東構(gòu)成（見下表），重慶融匯地產(chǎn)為控股母公司，實(shí)際控制人為黃祖仕先生。⑵人員狀況目前，重慶融匯投資共有員工163人，其中行政人事部22人，財(cái)務(wù)管理部13人，計(jì)劃運(yùn)營部2人，投資資金部4人，拆遷辦5人，對(duì)外聯(lián)絡(luò)部8人，設(shè)計(jì)研發(fā)部14人（其中，工程技術(shù)人員13人），精裝修管理部7人（其中，工程技術(shù)人員6人），采購管理部7人，成本管理部11人，住宅工程管理部8人（其中，工程技術(shù)人員7人），公建工程管理部8人（其中，工程技術(shù)人員7人），品牌中心4人，酒店籌備處4人，經(jīng)營銷售部26人（其中，營銷市場策劃4人，置業(yè)顧問13人），商業(yè)運(yùn)營部9人。1989年，黃祖仕先生加盟印尼林氏集團(tuán)，與華僑實(shí)業(yè)家林文鏡先生等人先后共同創(chuàng)立福建元洪房地產(chǎn)有限公司、融僑（福建）房地產(chǎn)有限公司，并任總經(jīng)理，領(lǐng)導(dǎo)融僑將其從無到有、從有到優(yōu)，打造成福建最知名的品牌地產(chǎn)企業(yè)，黃祖仕先生也因此成為福建地產(chǎn)界標(biāo)桿式領(lǐng)軍人物。黃祖仕先生帶領(lǐng)融匯集團(tuán)先后在福建、重慶、安徽、江西等地開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，累計(jì)開發(fā)面積近600萬平米，具有豐富的地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。②總裁 陳忠先生 陳忠先生于1962年出生，浙江大學(xué)土木工程系畢業(yè)，高級(jí)工程師，房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)14年。③副總裁 姚濱女士姚濱女士于1969年出生，天津大學(xué)建筑系畢業(yè)，國家一級(jí)注冊(cè)建筑師。④財(cái)務(wù)總監(jiān) 馮世軍先生馮世軍先生于1967年出生，畢業(yè)于中國人民大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)專業(yè)。⒋融資方經(jīng)營模式和近年發(fā)展現(xiàn)狀⑴經(jīng)營模式重慶融匯投資作為融匯（福建）集團(tuán)在重慶地區(qū)業(yè)務(wù)發(fā)展的平臺(tái)公司——重慶融匯地產(chǎn)的控制子公司，秉承了融匯（福建）集團(tuán)近20年地產(chǎn)運(yùn)營的積淀，踐行獨(dú)立而成熟的“大盤運(yùn)作、復(fù)合型業(yè)態(tài)、城市運(yùn)營”的開發(fā)理念和價(jià)值創(chuàng)造模式。②高復(fù)合度業(yè)態(tài)重慶融匯投資和重慶融匯地產(chǎn)以建設(shè)復(fù)合型業(yè)態(tài)的理念對(duì)大盤進(jìn)行開發(fā)運(yùn)營，項(xiàng)目以住宅為載體，集合商業(yè)、酒店、娛樂以及全面的生活配套功能，形成住宅、商業(yè)、旅游等良性互動(dòng)的復(fù)合型業(yè)態(tài)，各業(yè)態(tài)間相互呼應(yīng)，形成合力效應(yīng)，以培育和提升項(xiàng)目的整體價(jià)值。③城市運(yùn)營重慶融匯投資和重慶融匯地產(chǎn)站在城市運(yùn)營的高度統(tǒng)籌整個(gè)項(xiàng)目，建設(shè)功能復(fù)合的和諧社區(qū)，打造區(qū)別于其它樓盤生活方式，擴(kuò)大市場知名度，形成巨大的社會(huì)影響力，并以過硬的品質(zhì)，為企業(yè)贏得長期品牌。通過成熟的成片區(qū)域綜合打造和城市資源的有效整合，在為項(xiàng)目醞釀商機(jī)的同時(shí)，提升企業(yè)競爭力和美譽(yù)度，在推動(dòng)城市化進(jìn)程同時(shí)，謀求企業(yè)的長遠(yuǎn)利益，為企業(yè)在區(qū)域內(nèi)的持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。經(jīng)歷次增資后融匯（福建），%股權(quán)；2009年4月融匯（福建）集團(tuán)和陳新萍將其持有該公司的全部股份分別轉(zhuǎn)讓給重慶融匯地產(chǎn)和融匯（福建）實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，%，融匯（福建）%股權(quán)。梨樹灣，北臨站西路，東鄰渝長高速，西臨渝懷鐵路和歌樂山，南臨渝遂高速，距三峽廣場和沙坪公園不到1公里，自然、地理、交通條件得天獨(dú)厚，區(qū)位優(yōu)勢明顯。融匯溫泉城先后榮獲 “2007影響中國的典范社區(qū)”獎(jiǎng)項(xiàng)、“重慶純高層住宅7月銷售金額及面積雙冠王” （2008年）、“中國（重慶）旅游休閑度假地產(chǎn)金牌” （2008年）、中國房地產(chǎn)口碑榜監(jiān)測數(shù)據(jù)沙坪壩區(qū)域榜桂冠（2009年）等榮譽(yù)。⑵貨幣資金截至2010年6月30日。重慶融匯投資現(xiàn)金儲(chǔ)備較為充裕。%，%。均為長期借款。根據(jù)2010年10月20日，查詢重慶融匯投資貸款卡基本信息。⑺預(yù)收賬款及凈利潤截至2010年6月30日，該預(yù)收賬款尚未結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入。⑵短期償債能力分析截至2010年6月30日，%，%；，%，%；同期，同時(shí)存貨也具有一定的變現(xiàn)能力，因此，整體看重慶融匯投資的短期償債能力較強(qiáng)。⑷盈利能力分析近三年的發(fā)展，重慶融匯投資取得融匯溫泉城土地價(jià)格較低，隨著銷售增長和土地成本優(yōu)勢的進(jìn)一步體現(xiàn)，重慶融匯投資未來將表現(xiàn)出更強(qiáng)的盈利能力。通過人民銀行征信系統(tǒng)查詢，無對(duì)外和被擔(dān)保記錄、企業(yè)無不良記錄、不涉及訴訟等。⑶實(shí)際控制者在當(dāng)?shù)丶靶袠I(yè)中的信譽(yù)情況重慶融匯投資的控制母公司為融匯（福建）集團(tuán)系國內(nèi)知名的大型企業(yè)集團(tuán)，具有較高的行業(yè)影響力；實(shí)際控制人黃祖仕先生系中國房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)秀代表，全國著名企業(yè)家，個(gè)人信用良好。該項(xiàng)目位于重慶市沙坪壩區(qū)覃家崗鎮(zhèn)梨樹灣片區(qū)，屬綜合性溫泉旅游項(xiàng)目，規(guī)劃用地面積1244畝，凈用地面積815畝，總規(guī)劃建筑面積238萬㎡，預(yù)計(jì)于2016年開發(fā)完畢，建成后的社區(qū)可容納近10萬人居住。2009年8月8日，城鄉(xiāng)開發(fā)公司通過公開招標(biāo)方式，確定了重慶融匯投資為代建業(yè)主，并簽署了《代建合同書》（《融匯國際溫泉城市政道路工程建設(shè)項(xiàng)目委托代建合同書》），規(guī)定：重慶融匯投資作為代建單位，負(fù)責(zé)預(yù)先墊資建設(shè)融匯溫泉城市政道路工程，待項(xiàng)目工