【正文】 .................................................. 4 （六）信托資金監(jiān)管 ..................................................................................................... 4 （七）保證金支付監(jiān)管方式 .......................................................................................... 4 三、 交易方情況 ............................................................................................................ 5 （一）公司基本情況 ..................................................................................................... 5 （二）公司經(jīng)營情況 ..................................................................................................... 6 （三）公司財務(wù)狀況 ..................................................................................................... 6 （四）公司對外抵押擔(dān)保情況 ....................................................................................... 9 （五）公司高管 ............................................................................................................ 9 （六）關(guān)聯(lián)方及關(guān)聯(lián)交易 ............................................................................................ 10 （七）訴訟和仲裁情況 ............................................................................................... 10 四、 擬融資項目情況 ................................................................................................... 10 （一）項目概況 .......................................................................................................... 10 （二）項目經(jīng)營現(xiàn)狀及規(guī)劃 ........................................................................................ 14 （三）項目證照取得情況 ............................................................................................ 16 （四）項目分析 .......................................................................................................... 17 （五）項目經(jīng)濟分析 ................................................................................................... 22 （六）融資計劃及用途 ............................................................................................... 29 （七）項目資金投入及資金來源 ................................................................................. 29 （八）還款來源 .......................................................................................................... 29 五、 保證人分析 .......................................................................................................... 30 （一）保證人基本情況 ............................................................................................... 30 （二）保證人經(jīng)營情況 ............................................................................................... 31 （三）保證人財務(wù)分析 ............................................................................................... 31 （四）保證人擔(dān)保能力分 析 ........................................................................................ 34 六、 抵押 /質(zhì)押物分析 ................................................................................................. 34 （一）抵押物情況 ...................................................................................................... 34 （二）抵押物價值分析 ............................................................................................... 35 （三）項目四期土地的解押事宜 ................................................................................. 37 七、 風(fēng)險揭示及管理措施 ............................................................................................ 38 （一）房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險與控制 ..................................................................................... 38 （二）還款風(fēng)險及其控制 ............................................................................................ 38 （三）資金挪用風(fēng)險與控制 ........................................................................................ 39 4 八、 項目可行性分析 ................................................................................................... 39 （一）合規(guī)性評價 ...................................................................................................... 39 （二）財務(wù)可行性分析 ............................................................................................... 39 （三）風(fēng)險可控性分析 ............................................................................................... 40 （四）操作可行性分析 ............................................................................................... 40 （五）信托項目凈資本扣除和風(fēng)險資本占用情況 ......................................................... 40 九、 結(jié)論 .................................................................................................................... 41 （一）項目總體評價 ................................................................................................... 41 （二）項目結(jié)論 .......................................................................................................... 42 1 一、 前言 （一）項目背景 內(nèi)蒙古 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （ 以下簡稱 “內(nèi)蒙古 XX” ）于 2021 年 4 月 ，通過招 牌 掛方式獲得東庫街項目土地 (以下簡稱“本項目”或“ XX世紀(jì)廣場項目” )， 于 2021年 1 月成立內(nèi)蒙古 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“內(nèi)蒙古 XX”） ，承擔(dān) 東庫街 XX世紀(jì)廣場的項目 開發(fā) 。本 項目規(guī)劃占地面積 127, 平方米，用地性質(zhì)：商業(yè)辦公（寫字樓）兼容居住，住宅兼容比例小于 40%，建筑容積率 ，總建筑面積為 481,096 平方米 ，項目為綜合體 ，地上建筑面積樓面地價為 275 元 /平方米 。內(nèi)蒙古 XX 順應(yīng)形勢，啟動 XX 世紀(jì)廣場項目， 項目 主要 建筑 為家居商城，于 2021 年 9月與上海 XX 企業(yè)管理有限公司（以下簡稱“ XX 公司”） 簽訂合作協(xié)議， 由 XX 公司 負(fù)責(zé) 家居商場的招商、運營工作。 本 項目一二期建筑主要是家居商場， 家居商場 為自主持有型物業(yè)，不能通過銷售方式獲得現(xiàn)金流， 以 支持后續(xù)工程的開發(fā)建設(shè)，資金沉淀量較大造成當(dāng)前建設(shè)資金壓力較大，具有一定的資金缺口，且在當(dāng)前政策環(huán) 境下，浦發(fā)銀行的剩余貸款未能按照約定進行發(fā)放，擬通過信托融資方式解決資金缺口。同時內(nèi)蒙古 XX 的母公司內(nèi)蒙古 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和 融資方 的實際控制人蔚然風(fēng)為融資方 的上述信托貸 款提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。 （ 二 ） 投資者收益及 公司收益 本項目預(yù)期投資者收益部分，投資金額 根據(jù)期限， 12 個月期分為 A A2等 2級，18個月期分為 B B B B4等 4級， 24 個月期分為 C C C3等 3級 。 項目合作 ： 55845398 特定資產(chǎn)投資收益率 14%/年 。 譚 二、 信托方案 （ 一）信托產(chǎn)品基本要素 融資方式：集合資金信托，以 收購 XX 世紀(jì)廣場的收益權(quán) 發(fā)放； 融資方 ：內(nèi)蒙古 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司； 融資 規(guī)模：不超過 30,000 萬元人民幣； 融資 期限： 12 個月 期 （ 5,000 萬元 ）、 18個月 期 （ 15,000 萬元 ）和 24個月 期（ 10,000 萬元 ） ； 受托人有權(quán) 每期 延長 3個月 ； 年 信托報酬 ： 14%投資者綜合預(yù)期收益率 ； 收益支付 方式： 固定 信托報酬于信托計劃成立年度及第二年 12 月 20 日前支付一次性支付，投資者收益按季度進行分配， 最后一次收益分配隨 本金 一起 于信托計劃結(jié)束時 進行收取 ，浮動信托報酬于扣除信托計劃投資者收益及費用