【正文】 216。2010年2013年重慶融匯地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展預(yù)測，如下，預(yù)計2012年產(chǎn)生營業(yè)收入約31億元。C區(qū)用地面積40456㎡，㎡預(yù)計將于2010年底開工建設(shè)。六、還款來源分析㈠第一收益權(quán)回購資金來源本信托計劃的第一收益權(quán)回購資金來源為重慶融匯投資對該BT合同收益權(quán)溢價回購，其資金來源為經(jīng)營凈現(xiàn)金收入和收到城鄉(xiāng)開發(fā)公司支付的代建項目回購款，從下表現(xiàn)金流測算，該重慶融匯投資溢價回購款資金來源充足，2010年，重慶融匯投資溢價回購款資金來源為29916萬元，能足額覆蓋溢價回購款13300萬元。代建項目費用由重慶融匯投資墊資建設(shè)，根據(jù)項目建設(shè)計劃和工程進(jìn)度落實項目資金。⑺預(yù)收賬款及凈利潤截至2010年6月30日，該預(yù)收賬款尚未結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入。經(jīng)歷次增資后融匯（福建），%股權(quán)；2009年4月融匯（福建）集團(tuán)和陳新萍將其持有該公司的全部股份分別轉(zhuǎn)讓給重慶融匯地產(chǎn)和融匯（福建）實業(yè)發(fā)展有限公司，%，融匯（福建）%股權(quán)。黃祖仕先生帶領(lǐng)融匯集團(tuán)先后在福建、重慶、安徽、江西等地開發(fā)房地產(chǎn)項目，累計開發(fā)面積近600萬平米，具有豐富的地產(chǎn)開發(fā)運營經(jīng)驗。⑺推介期結(jié)束，信托單位發(fā)行資金達(dá)到最低募集資金額。信托計劃到期時，重慶融匯投資溢價回購該BT合同收益權(quán)。重慶融匯溫泉城市政道路工程BT合同收益權(quán)投資集合資金信托計劃盡職調(diào)查報告西南業(yè)務(wù)總部重慶融匯溫泉城市政道路工程BT合同收益權(quán)投資集合資金信托計劃㈡信托規(guī)模及資金來源、認(rèn)購起點、信托期限信托規(guī)模：人民幣10000萬元資金來源：發(fā)行集合資金信托計劃（合格投資人）。⑷受托人與黃祖仕先生簽署個人無限連帶責(zé)任《保證合同》。如下表所示： 表 5重慶融匯投資員工專業(yè)技術(shù)職稱情況姓名職稱學(xué)歷姚濱一級注冊建筑師本科張榕生高級經(jīng)濟(jì)師碩士游建文國家注冊造價師?？撇芎ｇ壸越ㄖ?注冊國際房地產(chǎn)高級管理師碩士岑江高級室內(nèi)設(shè)計師大專蘇亮蓉工程師本科李紅常中級工程師/造價工程師本科羅臻宏中級工程師/造價工程師專科趙維鋼工程師/中級施工員中專張青斌造價工程師本科曾志新造價工程師?？瓶追脖笤靸r員?？茝埿驹靸r員專科王妮妮造價員?？脐慃愊脊こ處煂？茝埡Ｉ徳靸r員?？葡蝌v英造價員?？票R祖鳳造價員本科李曉玲造價員?？铺锞彰髟靸r員?？茝埩?xí)東注冊會計師本科龐雅兮中級會計師本科周紅梅會計師本科劉晃會計師本科張希中級會計師?？谱T力箭中級會計師本科肖保安中級會計師?？聘呒t中級會計師?？坪谓▊ジ呒壒こ處煴究莆拟こ處煷T士蔣林中級工程師/注冊公用設(shè)備師本科吳杰人高級工程師/一級專業(yè)注冊結(jié)構(gòu)師碩士鄭偉助理工程師本科李德兵一級注冊建造師本科疏凱初級建筑師本科汪平凡中級建筑師本科張碩高級工程師本科侯海鷗經(jīng)濟(jì)師?？仆蹶P(guān)其經(jīng)濟(jì)師高中吳智勇中級工程師本科蔣楊龍工程師本科江燕工程師?？屏州x勇一級建造師/工程師本科王軍中級專科蔣維剛助理工程師本科石全榮中級職稱本科王羽翔中級工程師本科粟濤助工本科唐啟永一級注冊建造師本科田浩中級工程師本科盧怡二級建造師本科⑶公司高級管理人員①董事長 黃祖仕先生黃祖仕先生，于1954年8月出生，香港居民，著名港籍華僑實業(yè)家。從項目總體規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)建設(shè)，到物業(yè)管理及商業(yè)運營，從區(qū)域內(nèi)道路交通網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)和立體商業(yè)體系的構(gòu)筑，到文化、休閑、娛樂等生活配套設(shè)施的完善，重慶融匯地產(chǎn)注重街區(qū)和公共空間建設(shè)，與城市共生共贏。根據(jù)2010年9月3日，查詢重慶融匯投資貸款卡基本信息，該公司貸款余額均為長期借款，其中2011年2月27日到期的長期負(fù)債為4000萬元，2012年9月到期的長期負(fù)債為19880萬元，2013年到期長期負(fù)債為12700萬元，2018年到期長期負(fù)債為19950萬元。㈡項目立項、審批情況⒈《關(guān)于加快沙坪壩融匯國際溫泉城建設(shè)的專題會議紀(jì)要》（沙委辦【2009】21號）（2009年3月26日發(fā)）：會議同意由重慶市沙坪壩區(qū)委作為融匯溫泉城13條市政道路的項目建設(shè)業(yè)主，按重慶市沙坪壩區(qū)基本建設(shè)管理相關(guān)規(guī)定，代建業(yè)主墊支建設(shè)的方式確定代建業(yè)主，并于2009年3月內(nèi)完成業(yè)主與代理業(yè)主的代建協(xié)議。㈥BT合同收益權(quán)界定及價值分析⒈BT合同收益權(quán)界定重慶融匯投資與城鄉(xiāng)開發(fā)公司簽訂的《融匯國際溫泉城市政道路工程建設(shè)項目委托代建合同書》（2009年8月8日），即重慶融匯投資作為代建項目代建單位負(fù)責(zé)墊資建設(shè)融匯溫泉城13條市政道路，合計總投資19531萬元，待單條道路竣工驗收后，由城鄉(xiāng)開發(fā)公司回購。27酒店、溫泉中心、商業(yè)街3綠地率%354容積率⑵融匯溫泉城開發(fā)進(jìn)度融匯溫泉城項目暫定分為A～H區(qū)、溫泉中心、中央商務(wù)區(qū)進(jìn)行開發(fā)，整體開發(fā)始于2007年初，開發(fā)周期預(yù)計約十年。建筑施工安全的技術(shù)咨詢服務(wù)和工程質(zhì)量的技術(shù)咨詢服務(wù)。表 23 重慶融匯溫泉城城市建設(shè)配套費返還計劃繳納時間繳納金額（萬元）應(yīng)返未金額（萬元）實返還金額（萬元）返還時間返還條件9, 4, 2, 2011年8月L4和L7完工，按代建合同約定返回總投95%28, 3, 13, 2012年10月余下12條道路完工，按代建全責(zé)約定返回總投95%2013年11, 5, 3, 2013年后道路余下的投資額及質(zhì)保金合計37, 17, 19, ?、却椖炕刭徔瞵F(xiàn)金流測算我公司重慶業(yè)務(wù)部經(jīng)調(diào)研，對融匯溫泉城城市建設(shè)配套費繳納和返還款進(jìn)行現(xiàn)金流測算，代建項目回購款能夠有效覆蓋本信托融資。表 30 重慶融匯溫泉城道路工程資金監(jiān)管控制表項目201020112012一二三四一二三四一二三四可返未返城市建設(shè)配套費余額2272415857036735102961349812363123631512015120151201328監(jiān)管賬戶現(xiàn)金余額6240 4377 2009 8941 7190 5439 6169 3768 2017 266 (736)注2974 小計851285347712159421771719133186931654717518157321469614601未付溢價回購款余額124831223311983117331083310583103331008310000（可返未返城市建設(shè)配套費余額＋監(jiān)管賬戶現(xiàn)金余額）/未付溢價回購款余額 13731 13456 13181 12906 11916 11641 11366 11091 11000 賬戶最低現(xiàn)金余額=6996 3160 0 543 0 0 0 8066* 10000** 備注：*信托計劃到期前3個月內(nèi)，重慶融匯投資需籌集信托融資還款金額的80%存入監(jiān)管賬戶用于未來償還信托融資；**信托計劃到期前1個月，重慶融匯投資需籌集信托融資還款金額100%存入監(jiān)管賬戶用于償還信托融資。⒈基本信息擔(dān)保人全稱：重慶融匯地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司住所：重慶沙坪壩區(qū)清溪路1號法定代表人：黃祖仕公司類型：有限責(zé)任公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號：500000000001271注冊資本：人民幣50000萬元實收資本：人民幣50000萬元經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；房地產(chǎn)營銷策劃；房地產(chǎn)投資咨詢；銷售建筑材料、裝飾材料（以上不含危險化學(xué)品）、普通機(jī)械。預(yù)計將于2016年開發(fā)完畢。溫泉小鎮(zhèn)及別院用地面積36973㎡，建筑面積約4萬㎡預(yù)計于2010年9月動工建設(shè)。該項目位于重慶市沙坪壩區(qū)覃家崗鎮(zhèn)梨樹灣片區(qū)，屬綜合性溫泉旅游項目，規(guī)劃用地面積1244畝，凈用地面積815畝，總規(guī)劃建筑面積238萬㎡，截止2010年9月20日，融匯國際溫泉城項目已繳納土地款80,。⒊《關(guān)于加快推進(jìn)融匯國際溫泉城城市政道路建設(shè)的專題會議紀(jì)要》（沙建委發(fā)【2009】87號）（2009年8月25日發(fā)），會議紀(jì)要主要內(nèi)容：融匯溫泉城已由城鄉(xiāng)開發(fā)公司通過公開招標(biāo)方式，確定了重慶融匯投資為代建業(yè)主，會議審查并通過了建設(shè)業(yè)主與代建業(yè)主共同擬定的代建合同書；會議確定13條市政道路建成后，產(chǎn)權(quán)歸城鄉(xiāng)開發(fā)公司所有。⑶長期償債能力分析從資產(chǎn)負(fù)債率看，高于80%；，%，低于50%；其中非流動負(fù)債均為長期借款，通過查詢貸款卡信息，信托存續(xù)期間內(nèi)，長期借款到期償債壓力較??；另外，隨著融匯溫泉城項目已全面啟動，未來收入增長快速，項目盈利能力強(qiáng)，長期償債能力進(jìn)一步提高。項目規(guī)劃用地面積1244畝，凈用地面積815畝（截止2010年9月20日，），總規(guī)劃建筑面積238萬㎡，預(yù)計總投資約70億元人民幣，是重慶主城核心地區(qū)少有的超大型溫泉項目、重慶“五方十泉”中投資規(guī)模最大的項目。歷任福州晉安區(qū)房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司總經(jīng)理；福州嘉豐房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理。⑶信托終止后，清算后的信托財產(chǎn)扣除信托費用后歸屬于受益人。⒉質(zhì)押擔(dān)保城鄉(xiāng)開發(fā)公司應(yīng)支付重慶融匯投資的代建項目回購款辦理應(yīng)收賬款質(zhì)押登記。融匯溫泉城市政道路工程規(guī)劃道路總計13條、項目估算總投資19531萬元，建設(shè)工期為三年。未來三年內(nèi)重慶融匯投資經(jīng)營凈現(xiàn)金收入充裕，同時，城鄉(xiāng)開發(fā)公司支付給重慶融匯投資的回購款，能有效覆蓋信托融資本息。㈩信托成立、變更及終止⒈信托成立條件⑴受托人與重慶融匯投資已簽署《BT合同收益權(quán)售后回購合同》，并辦理該代建項目回購款的應(yīng)收賬款質(zhì)押登記。中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書：二級 證書編號0223542組織機(jī)構(gòu)代碼：790704378稅務(wù)登記證：渝稅字500106790704378號貸款卡號及狀態(tài)： 550101000213721101正常⒉股權(quán)結(jié)構(gòu)重慶融匯投資由2個企業(yè)法人股東構(gòu)成（見下表），重慶融匯地產(chǎn)為控股母公司，實際控制人為黃祖仕先生。②高復(fù)合度業(yè)態(tài)重慶融匯投資和重慶融匯地產(chǎn)以建設(shè)復(fù)合型業(yè)態(tài)的理念對大盤進(jìn)行開發(fā)運營，項目以住宅為載體，集合商業(yè)、酒店、娛樂以及全面的生活配套功能，形成住宅、商業(yè)、旅游等良性互動的復(fù)合型業(yè)態(tài)，各業(yè)態(tài)間相互呼應(yīng)，形成合力效應(yīng)，以培育和提升項目的整體價值。%，%。該項目位于重慶市沙坪壩區(qū)覃家崗鎮(zhèn)梨樹灣片區(qū)，屬綜合性溫泉旅游項目，規(guī)劃用地面積1244畝，凈用地面積815畝，總規(guī)劃建筑面積238萬㎡，預(yù)計于2016年開發(fā)完畢，建成后的社區(qū)可容納近10萬人居住。㈣資金預(yù)算及投資進(jìn)度⒈資金預(yù)算表 12 重慶融匯溫泉城道路工程投資估算表（《可研報告》新時代咨詢）　序號工程或費用名稱　設(shè)計參數(shù)投資金額單方造價(元/m2))備注一工程費用長度路幅　　1L1道路 　2L2道路 　3L3道路 　4L4道路 　5L5道路 　6L6道路 　7L7道路 　8L8道路 　9L9道路 　10L10道路 　11L11道路 　12L12道路 　13L13道路 　　　合計 　　　二工程建設(shè)其他費用　　 　　1建設(shè)地及拆遷費　　 　　電力管錢鐵塔等拆遷　　 　　2技術(shù)咨詢費　　 　　項目前期論證費　　 　渝價[2000]352號可研編制及評審費　　 　　環(huán)境影響評價費　　 　計價格[2002]125號工程勘察設(shè)計費　　 　2002設(shè)計收費文件工程勘察費　　 　　工程勘察成果審查費　　 　　工程設(shè)計費　　 　計價格[2002]10號施工圖審查費　　 　渝價[2005]649號招標(biāo)代理費　　 　計價格[2002]1980號招標(biāo)業(yè)務(wù)費　　 　渝價[2001]345號工程造價咨詢服務(wù)費　　 　渝價[2006]49號概算編制費　　 　　編制審核預(yù)算標(biāo)底　　 　　結(jié)決算審核費　　 　　清單編制審核費　　 　　全過程控制費(含結(jié)算)　　　　　工程建設(shè)監(jiān)理費　　 　發(fā)改辦價格