【正文】 購(gòu)。本信托計(jì)劃中BT合同收益權(quán)為：我公司通過(guò)組織發(fā)行集合資金信托計(jì)劃，募集人民幣10000萬(wàn)元，受讓融匯溫泉城市政道路代建項(xiàng)目回購(gòu)款（19531萬(wàn)元）的現(xiàn)金收益權(quán)，并辦理該代建項(xiàng)目回購(gòu)款的應(yīng)收賬款質(zhì)押登記，待信托計(jì)劃到期，由重慶融匯投資溢價(jià)回購(gòu)該BT合同收益權(quán)，溢價(jià)回購(gòu)款合計(jì)13300萬(wàn)元。⒉價(jià)值分析本信托計(jì)劃到期前，該BT合同收益權(quán)將累計(jì)形成19531萬(wàn)元的代建項(xiàng)目回購(gòu)款，%，%；該代建項(xiàng)目回購(gòu)款即形成應(yīng)收賬款19531萬(wàn)元，并辦理質(zhì)押登記，%。六、還款來(lái)源分析㈠第一收益權(quán)回購(gòu)資金來(lái)源本信托計(jì)劃的第一收益權(quán)回購(gòu)資金來(lái)源為重慶融匯投資對(duì)該BT合同收益權(quán)溢價(jià)回購(gòu)，其資金來(lái)源為經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金收入和收到城鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)公司支付的代建項(xiàng)目回購(gòu)款，從下表現(xiàn)金流測(cè)算，該重慶融匯投資溢價(jià)回購(gòu)款資金來(lái)源充足，2010年，重慶融匯投資溢價(jià)回購(gòu)款資金來(lái)源為29916萬(wàn)元，能足額覆蓋溢價(jià)回購(gòu)款13300萬(wàn)元。表 15 第一收益權(quán)回購(gòu)資金來(lái)源測(cè)算 單位：萬(wàn)元年份2010年2011年2012年2013年合計(jì)重慶融匯投資凈利潤(rùn)364810681161245727187724代建項(xiàng)目回購(gòu)款現(xiàn)金流入　248113792325819531總計(jì)3648131622991660529107255備注：以凈利潤(rùn)代替經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流做測(cè)算⒈重慶融匯投資經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金收入重慶融匯投資經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金收入主要為開(kāi)發(fā)融匯溫泉城所得的營(yíng)業(yè)凈現(xiàn)金收入。⑴融匯溫泉城概況融匯溫泉城是市政府批準(zhǔn)實(shí)施的“溫泉之都”建設(shè)“五方十泉”最具影響力的重點(diǎn)項(xiàng)目，也是沙坪壩區(qū)引進(jìn)的最大的旅游公建項(xiàng)目，對(duì)沙坪壩區(qū)舊城改造、提升城市形象和經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義（《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于加快“五方十泉”建設(shè)打造“溫泉之都”的意見(jiàn)》（渝辦發(fā)【2006】221號(hào)）、《關(guān)于加快沙坪壩融匯國(guó)際溫泉城建設(shè)的專題會(huì)議紀(jì)要》（沙委辦【2009】21號(hào)））。該項(xiàng)目位于重慶市沙坪壩區(qū)覃家崗鎮(zhèn)梨樹(shù)灣片區(qū)，屬綜合性溫泉旅游項(xiàng)目，規(guī)劃用地面積1244畝，凈用地面積815畝，總規(guī)劃建筑面積238萬(wàn)㎡，截止2010年9月20日，融匯國(guó)際溫泉城項(xiàng)目已繳納土地款80,。預(yù)計(jì)于2016年開(kāi)發(fā)完畢，建成后的社區(qū)可容納近10萬(wàn)人居住。先后獲得“中國(guó)（重慶）旅游休閑度假地產(chǎn)金牌”、“重慶年度作品榜十大地標(biāo)社區(qū)”、“重慶二十大最具影響力房產(chǎn)項(xiàng)目”、“2008宜居重慶榜樣生態(tài)樓盤(pán)/榜樣景觀樓盤(pán)/榜樣高層樓盤(pán)”、“改革開(kāi)放30年重慶標(biāo)志高層”等多向殊榮。圖 3融匯溫泉城區(qū)位圖融匯溫泉城以“建筑國(guó)際都市城市綜合體、復(fù)合型生活方式的國(guó)際城”的思路進(jìn)行總體規(guī)劃，定位為重慶西城中央居住區(qū)（CLD），重慶西城都市型、生態(tài)、文化高尚社區(qū)，西部都市樂(lè)園。該項(xiàng)目以住宅為核心建筑，以溫泉旅游為重點(diǎn)建筑，同時(shí)綜合建造公建、商業(yè)、辦公、娛樂(lè)、教育、交通等配套設(shè)施，打造集溫泉旅游、五星級(jí)酒店、商業(yè)、商務(wù)、品質(zhì)住宅等多種復(fù)合業(yè)態(tài)，建成后將成為集溫泉度假、都市住宅、商業(yè)、商務(wù)、酒店等多功能一體的城市綜合建筑群。圖 4融匯溫泉城規(guī)劃圖表 16 融匯溫泉城規(guī)劃設(shè)計(jì)重要指標(biāo)序號(hào)項(xiàng) 目計(jì)量單位值備注1凈用地面積萬(wàn)㎡54約815畝2總建筑面積萬(wàn)㎡238⒉1擬銷售物業(yè)萬(wàn)m178。211高層住宅、底商、車(chē)庫(kù)⒉2擬經(jīng)營(yíng)物業(yè)萬(wàn)M178。27酒店、溫泉中心、商業(yè)街3綠地率%354容積率⑵融匯溫泉城開(kāi)發(fā)進(jìn)度融匯溫泉城項(xiàng)目暫定分為A～H區(qū)、溫泉中心、中央商務(wù)區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，整體開(kāi)發(fā)始于2007年初，開(kāi)發(fā)周期預(yù)計(jì)約十年。項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)建筑面積約238萬(wàn)方，目前項(xiàng)目已竣工（交付或投入使用）面積21萬(wàn)方，在建面積40萬(wàn)方，待開(kāi)發(fā)面積177萬(wàn)方，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度如下：表 17 融匯溫泉城項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)計(jì)劃分區(qū)占地（㎡）建面（㎡）開(kāi)工日期竣工日期銷售日期A60941265865B71815332162C40458209874D53234264040E62448309742F40458165792G60000297600H25222125101中心商務(wù)區(qū)41320256270溫泉中心89600158058合計(jì)5454962384504①A～H區(qū)開(kāi)發(fā)情況表 18 融匯溫泉城A～H區(qū)開(kāi)發(fā)情況分區(qū)規(guī)劃概括開(kāi)發(fā)情況A區(qū)用地面積60941㎡，建筑面積約27萬(wàn)㎡其中18樓建筑面積約19萬(wàn)㎡，已于2009年12月30日竣工交付使用；910樓建筑面積約8萬(wàn)㎡，正在開(kāi)發(fā)建設(shè)，其中9樓已經(jīng)開(kāi)始銷售。B區(qū)用地面積71814㎡，建筑面積約33萬(wàn)㎡目前正在開(kāi)發(fā)建設(shè)，其中10已開(kāi)始銷售。C區(qū)用地面積40456㎡，㎡預(yù)計(jì)將于2010年底開(kāi)工建設(shè)。②溫泉中心開(kāi)發(fā)情況表 19 融匯溫泉城溫泉中心開(kāi)發(fā)情況分區(qū)規(guī)劃概括開(kāi)發(fā)情況溫泉主樓用地面積23124㎡，㎡已于2010年3月底投入使用。溫泉酒店用地面積28963㎡，建筑面積約8萬(wàn)㎡，目前土建工程已經(jīng)完成25%。溫泉小鎮(zhèn)及別院用地面積36973㎡，建筑面積約4萬(wàn)㎡預(yù)計(jì)于2010年9月動(dòng)工建設(shè)。⑶重慶融匯投資20102012年經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算關(guān)于融匯溫泉城調(diào)研分析，重慶融匯投資20102012年經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算表，重慶融匯投資具有較強(qiáng)的還款能力表 20 重慶融匯投資20102013年盈利能力分析序號(hào)項(xiàng)目2010年2011年2012年2013年　交房面積59, 146, 179, 485, 一營(yíng)業(yè)收入27, 68, 93, 272, 1其中：房產(chǎn)銷售收入27, 68, 91, 264, 銷售均價(jià)=房屋銷售收入/交房面積4663 4663元/㎡5106元/㎡5440元/㎡2010年9月，融匯溫泉城周邊樓盤(pán)均價(jià)50007000元/㎡2010年7月重慶主城區(qū)商品房成交均價(jià)為5554元/平方米（數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院西南分院）2 商業(yè)出租收入　 2, 8, 3 房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入　　　　二營(yíng)業(yè)成本15, 43, 57, 157, 1其中：房產(chǎn)銷售成本（含利息）15, 42, 54, 154, 2 商業(yè)出租成本　 2, 3, 3 房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本　　　　三稅金及附加2, 7, 10, 33, 1其中：營(yíng)業(yè)稅金及附加1, 3, 5, 14, 2 土地增值稅1, 3, 5, 17, 3 房產(chǎn)稅　 1, 四營(yíng)業(yè)利潤(rùn)8, 18, 26, 81, 五期間費(fèi)用3, 4, 4, 5, 1其中：銷售費(fèi)用2, 2, 2, 2, 2 管理費(fèi)用1, 1, 2, 2, 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用　　　　六利潤(rùn)總額4, 14, 21, 76, 七企業(yè)所得稅1, 3, 5, 19, 八凈利潤(rùn)3, 10, 16, 57, ⒉重慶融匯投資收取城鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)公司支付的代建項(xiàng)目回購(gòu)款根據(jù)《代建合同書(shū)》（2009年8月8日），重慶融匯投資收取城鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)公司代建項(xiàng)目回購(gòu)款共計(jì)為19531萬(wàn)元，其中根據(jù)代建合同代建項(xiàng)目回購(gòu)款支付方式。⑴城鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)公司簡(jiǎn)介及承諾要點(diǎn)本信托計(jì)劃中城鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)公司為重慶市沙坪壩區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)開(kāi)發(fā)公司，公司簡(jiǎn)介見(jiàn)下表，城鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)公司出具回購(gòu)承諾書(shū)：承諾融匯國(guó)際溫泉城市政道路工程代建項(xiàng)目回購(gòu)款優(yōu)先償還本信托融資，即信托存續(xù)期間，代建項(xiàng)目回購(gòu)款撥付至我公司與重慶融匯投資的共管賬戶；信托到期或重慶融匯投資出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，該代建項(xiàng)目回購(gòu)款直接撥付至信托賬戶。表 21 城鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)公司簡(jiǎn)介企業(yè)(機(jī)構(gòu))名稱:重慶市沙坪壩區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)開(kāi)發(fā)公司住所(經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所):沙坪壩區(qū)小新街42號(hào)工商注冊(cè)號(hào):500106100005253法定代表人(負(fù)責(zé)人):李再成成立日期:19921124企業(yè)(機(jī)構(gòu))類型:國(guó)有經(jīng)濟(jì)(法人)注冊(cè)資本(金)(萬(wàn)元):經(jīng)營(yíng)范圍:建筑施工安全的技術(shù)咨詢服務(wù)和工程質(zhì)量的技術(shù)咨詢服務(wù)。（以上范圍國(guó)家法律、法規(guī)禁止經(jīng)營(yíng)的不得經(jīng)營(yíng)；國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)經(jīng)審批而未獲審批前不得經(jīng)營(yíng)）*(空白)*在授權(quán)范圍內(nèi)組織基礎(chǔ)設(shè)施的投資與管理；代理：建筑意外傷害保險(xiǎn)、意外傷害保險(xiǎn)（不含建筑意外傷害保險(xiǎn)）（按專項(xiàng)許可證核準(zhǔn)的范圍及期限從事經(jīng)營(yíng)）登記機(jī)關(guān):重慶市工商行政管理局沙坪壩區(qū)分局企業(yè)狀態(tài):存活年檢情況:最近一次通過(guò)年檢的時(shí)間:2010年(2009年度)⑵融匯溫泉城繳納計(jì)劃表 22 重慶融匯溫泉城城市建設(shè)配套費(fèi)繳納計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑面積（㎡）配套費(fèi)金額（萬(wàn)元）是否已繳納繳納時(shí)間或預(yù)計(jì)繳納時(shí)間1融匯泉景A區(qū)A區(qū)18號(hào)樓200, 3, 是A區(qū)9號(hào)樓36, 是A區(qū)10號(hào)樓36, 1, 是　融匯泉景B區(qū)B區(qū)10樓241, 4, 是 295, 2, 否3融匯泉景C區(qū)215, 6, 否4融匯泉景H區(qū)100, 2, 否5融匯泉景G區(qū)240, 6, 否6中心商務(wù)區(qū)206, 5, 否7溫泉主樓19, 是8溫泉小鎮(zhèn)52, 1, 否9溫泉酒店79, 2, 是　合計(jì)1,525, 38, 截止2010年9月15日，已繳納配套費(fèi)12,注：重慶城市配套費(fèi)在2009年11月23日前按190元/平方米繳納，2009年11月23日后按290元/平方米繳納；以上項(xiàng)目是重慶融匯投資2008年至2011年開(kāi)工項(xiàng)目，還有其他2期項(xiàng)目，約383,496平方米在以后年度開(kāi)工。⑶代建項(xiàng)目回購(gòu)款支付方式及進(jìn)度根據(jù)代建合同書(shū)，重慶融匯投資與城鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)公司合同約定代建項(xiàng)目回購(gòu)款支付方式：216。 代建項(xiàng)目回購(gòu)款支付額度最高額度為重慶融匯投資在融匯溫泉城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目繳納的城市建設(shè)配套費(fèi)的區(qū)級(jí)部分。216。 單條道路竣工驗(yàn)收交付使用后十個(gè)工作日內(nèi)支付經(jīng)財(cái)政審核的施工圖預(yù)算的55%費(fèi)用，在重慶融匯投資資料提供齊全的前提下一個(gè)月內(nèi)甲方完成工程結(jié)算審計(jì)，并按審定金額支付至95%，余5%的工程質(zhì)保金和審計(jì)準(zhǔn)備金，待工程質(zhì)保期滿后支付。重慶融匯投資資料提供齊全的前提下，三個(gè)月內(nèi)做完工程財(cái)務(wù)決算審計(jì)（包括設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)及有關(guān)工程前期費(fèi)用），按審定金額支付二類費(fèi)用。表 23 重慶融匯溫泉城城市建設(shè)配套費(fèi)返還計(jì)劃繳納時(shí)間繳納金額（萬(wàn)元）應(yīng)返未金額（萬(wàn)元）實(shí)返還金額（萬(wàn)元）返還時(shí)間返還條件9, 4, 2, 2011年8月L4和L7完工，按代建合同約定返回總投95%28, 3, 13, 2012年10月余下12條道路完工，按代建全責(zé)約定返回總投95%2013年11, 5, 3, 2013年后道路余下的投資額及質(zhì)保金合計(jì)37, 17, 19, ?、却?xiàng)目回購(gòu)款現(xiàn)金流測(cè)算我公司重慶業(yè)務(wù)部經(jīng)調(diào)研，對(duì)融匯溫泉城城市建設(shè)配套費(fèi)繳納和返還款進(jìn)行現(xiàn)金流測(cè)算，代建項(xiàng)目回購(gòu)款能夠有效覆蓋本信托融資。表 24 重慶融匯溫泉城道路工程第一還款來(lái)源現(xiàn)金流測(cè)算表項(xiàng)目201020112012一二三四一二三四一二三四城市建設(shè)配套費(fèi)繳納累計(jì)4939 9039 12397 14641 22384 29344 32269 32269 38263 38263 38263 38263 可返城市建設(shè)配套費(fèi)累計(jì)2272 4158 5703 6735 10296 13498 14844 14844 17601 17601 17601 17601 城市建設(shè)配套費(fèi)返還0 0 0 0 0 0 2481 2481 2481 2481 2481 16273 可返未還城市建設(shè)配套費(fèi)余額2272 4158 5703 6735 10296 13498 12363 12363 15120 15120 15120 1328 ㈡第二收益權(quán)回購(gòu)資金來(lái)源本信托融資項(xiàng)目第二收益權(quán)回購(gòu)資金來(lái)源為重慶融匯地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金收入。目前，重慶融匯地產(chǎn)擁有重慶融匯投資、重慶融匯實(shí)業(yè)有限公司、重慶融華房地產(chǎn)有限公司等多家房地產(chǎn)企業(yè)，其中重慶融匯投資負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)重慶融匯溫泉城項(xiàng)目；重慶融匯實(shí)業(yè)有限公司、重慶融華房地產(chǎn)有限