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道路工程收益權(quán)投資集合資金計劃(已改無錯字)

2022-08-31 07:15:59 本頁面
  

【正文】 購。本信托計劃中BT合同收益權(quán)為:我公司通過組織發(fā)行集合資金信托計劃,募集人民幣10000萬元,受讓融匯溫泉城市政道路代建項(xiàng)目回購款(19531萬元)的現(xiàn)金收益權(quán),并辦理該代建項(xiàng)目回購款的應(yīng)收賬款質(zhì)押登記,待信托計劃到期,由重慶融匯投資溢價回購該BT合同收益權(quán),溢價回購款合計13300萬元。⒉價值分析本信托計劃到期前,該BT合同收益權(quán)將累計形成19531萬元的代建項(xiàng)目回購款,%,%;該代建項(xiàng)目回購款即形成應(yīng)收賬款19531萬元,并辦理質(zhì)押登記,%。六、還款來源分析㈠第一收益權(quán)回購資金來源本信托計劃的第一收益權(quán)回購資金來源為重慶融匯投資對該BT合同收益權(quán)溢價回購,其資金來源為經(jīng)營凈現(xiàn)金收入和收到城鄉(xiāng)開發(fā)公司支付的代建項(xiàng)目回購款,從下表現(xiàn)金流測算,該重慶融匯投資溢價回購款資金來源充足,2010年,重慶融匯投資溢價回購款資金來源為29916萬元,能足額覆蓋溢價回購款13300萬元。表 15 第一收益權(quán)回購資金來源測算 單位:萬元年份2010年2011年2012年2013年合計重慶融匯投資凈利潤364810681161245727187724代建項(xiàng)目回購款現(xiàn)金流入 248113792325819531總計3648131622991660529107255備注:以凈利潤代替經(jīng)營凈現(xiàn)金流做測算⒈重慶融匯投資經(jīng)營凈現(xiàn)金收入重慶融匯投資經(jīng)營凈現(xiàn)金收入主要為開發(fā)融匯溫泉城所得的營業(yè)凈現(xiàn)金收入。⑴融匯溫泉城概況融匯溫泉城是市政府批準(zhǔn)實(shí)施的“溫泉之都”建設(shè)“五方十泉”最具影響力的重點(diǎn)項(xiàng)目,也是沙坪壩區(qū)引進(jìn)的最大的旅游公建項(xiàng)目,對沙坪壩區(qū)舊城改造、提升城市形象和經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義(《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于加快“五方十泉”建設(shè)打造“溫泉之都”的意見》(渝辦發(fā)【2006】221號)、《關(guān)于加快沙坪壩融匯國際溫泉城建設(shè)的專題會議紀(jì)要》(沙委辦【2009】21號))。該項(xiàng)目位于重慶市沙坪壩區(qū)覃家崗鎮(zhèn)梨樹灣片區(qū),屬綜合性溫泉旅游項(xiàng)目,規(guī)劃用地面積1244畝,凈用地面積815畝,總規(guī)劃建筑面積238萬㎡,截止2010年9月20日,融匯國際溫泉城項(xiàng)目已繳納土地款80,。預(yù)計于2016年開發(fā)完畢,建成后的社區(qū)可容納近10萬人居住。先后獲得“中國(重慶)旅游休閑度假地產(chǎn)金牌”、“重慶年度作品榜十大地標(biāo)社區(qū)”、“重慶二十大最具影響力房產(chǎn)項(xiàng)目”、“2008宜居重慶榜樣生態(tài)樓盤/榜樣景觀樓盤/榜樣高層樓盤”、“改革開放30年重慶標(biāo)志高層”等多向殊榮。圖 3融匯溫泉城區(qū)位圖融匯溫泉城以“建筑國際都市城市綜合體、復(fù)合型生活方式的國際城”的思路進(jìn)行總體規(guī)劃,定位為重慶西城中央居住區(qū)(CLD),重慶西城都市型、生態(tài)、文化高尚社區(qū),西部都市樂園。該項(xiàng)目以住宅為核心建筑,以溫泉旅游為重點(diǎn)建筑,同時綜合建造公建、商業(yè)、辦公、娛樂、教育、交通等配套設(shè)施,打造集溫泉旅游、五星級酒店、商業(yè)、商務(wù)、品質(zhì)住宅等多種復(fù)合業(yè)態(tài),建成后將成為集溫泉度假、都市住宅、商業(yè)、商務(wù)、酒店等多功能一體的城市綜合建筑群。圖 4融匯溫泉城規(guī)劃圖表 16 融匯溫泉城規(guī)劃設(shè)計重要指標(biāo)序號項(xiàng) 目計量單位值備注1凈用地面積萬㎡54約815畝2總建筑面積萬㎡238⒉1擬銷售物業(yè)萬m178。211高層住宅、底商、車庫⒉2擬經(jīng)營物業(yè)萬M178。27酒店、溫泉中心、商業(yè)街3綠地率%354容積率⑵融匯溫泉城開發(fā)進(jìn)度融匯溫泉城項(xiàng)目暫定分為A~H區(qū)、溫泉中心、中央商務(wù)區(qū)進(jìn)行開發(fā),整體開發(fā)始于2007年初,開發(fā)周期預(yù)計約十年。項(xiàng)目總開發(fā)建筑面積約238萬方,目前項(xiàng)目已竣工(交付或投入使用)面積21萬方,在建面積40萬方,待開發(fā)面積177萬方,項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度如下:表 17 融匯溫泉城項(xiàng)目整體開發(fā)計劃分區(qū)占地(㎡)建面(㎡)開工日期竣工日期銷售日期A60941265865B71815332162C40458209874D53234264040E62448309742F40458165792G60000297600H25222125101中心商務(wù)區(qū)41320256270溫泉中心89600158058合計5454962384504①A~H區(qū)開發(fā)情況表 18 融匯溫泉城A~H區(qū)開發(fā)情況分區(qū)規(guī)劃概括開發(fā)情況A區(qū)用地面積60941㎡,建筑面積約27萬㎡其中18樓建筑面積約19萬㎡,已于2009年12月30日竣工交付使用;910樓建筑面積約8萬㎡,正在開發(fā)建設(shè),其中9樓已經(jīng)開始銷售。B區(qū)用地面積71814㎡,建筑面積約33萬㎡目前正在開發(fā)建設(shè),其中10已開始銷售。C區(qū)用地面積40456㎡,㎡預(yù)計將于2010年底開工建設(shè)。②溫泉中心開發(fā)情況表 19 融匯溫泉城溫泉中心開發(fā)情況分區(qū)規(guī)劃概括開發(fā)情況溫泉主樓用地面積23124㎡,㎡已于2010年3月底投入使用。溫泉酒店用地面積28963㎡,建筑面積約8萬㎡,目前土建工程已經(jīng)完成25%。溫泉小鎮(zhèn)及別院用地面積36973㎡,建筑面積約4萬㎡預(yù)計于2010年9月動工建設(shè)。⑶重慶融匯投資20102012年經(jīng)營收入測算關(guān)于融匯溫泉城調(diào)研分析,重慶融匯投資20102012年經(jīng)營收入測算表,重慶融匯投資具有較強(qiáng)的還款能力表 20 重慶融匯投資20102013年盈利能力分析序號項(xiàng)目2010年2011年2012年2013年 交房面積59, 146, 179, 485, 一營業(yè)收入27, 68, 93, 272, 1其中:房產(chǎn)銷售收入27, 68, 91, 264, 銷售均價=房屋銷售收入/交房面積4663 4663元/㎡5106元/㎡5440元/㎡2010年9月,融匯溫泉城周邊樓盤均價50007000元/㎡2010年7月重慶主城區(qū)商品房成交均價為5554元/平方米(數(shù)據(jù)來源:中國指數(shù)研究院西南分院)2 商業(yè)出租收入  2, 8, 3 房產(chǎn)經(jīng)營收入    二營業(yè)成本15, 43, 57, 157, 1其中:房產(chǎn)銷售成本(含利息)15, 42, 54, 154, 2 商業(yè)出租成本  2, 3, 3 房產(chǎn)經(jīng)營成本    三稅金及附加2, 7, 10, 33, 1其中:營業(yè)稅金及附加1, 3, 5, 14, 2 土地增值稅1, 3, 5, 17, 3 房產(chǎn)稅  1, 四營業(yè)利潤8, 18, 26, 81, 五期間費(fèi)用3, 4, 4, 5, 1其中:銷售費(fèi)用2, 2, 2, 2, 2 管理費(fèi)用1, 1, 2, 2, 3 財務(wù)費(fèi)用    六利潤總額4, 14, 21, 76, 七企業(yè)所得稅1, 3, 5, 19, 八凈利潤3, 10, 16, 57, ⒉重慶融匯投資收取城鄉(xiāng)開發(fā)公司支付的代建項(xiàng)目回購款根據(jù)《代建合同書》(2009年8月8日),重慶融匯投資收取城鄉(xiāng)開發(fā)公司代建項(xiàng)目回購款共計為19531萬元,其中根據(jù)代建合同代建項(xiàng)目回購款支付方式。⑴城鄉(xiāng)開發(fā)公司簡介及承諾要點(diǎn)本信托計劃中城鄉(xiāng)開發(fā)公司為重慶市沙坪壩區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)公司,公司簡介見下表,城鄉(xiāng)開發(fā)公司出具回購承諾書:承諾融匯國際溫泉城市政道路工程代建項(xiàng)目回購款優(yōu)先償還本信托融資,即信托存續(xù)期間,代建項(xiàng)目回購款撥付至我公司與重慶融匯投資的共管賬戶;信托到期或重慶融匯投資出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險時,該代建項(xiàng)目回購款直接撥付至信托賬戶。表 21 城鄉(xiāng)開發(fā)公司簡介企業(yè)(機(jī)構(gòu))名稱:重慶市沙坪壩區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)公司住所(經(jīng)營場所):沙坪壩區(qū)小新街42號工商注冊號:500106100005253法定代表人(負(fù)責(zé)人):李再成成立日期:19921124企業(yè)(機(jī)構(gòu))類型:國有經(jīng)濟(jì)(法人)注冊資本(金)(萬元):經(jīng)營范圍:建筑施工安全的技術(shù)咨詢服務(wù)和工程質(zhì)量的技術(shù)咨詢服務(wù)。(以上范圍國家法律、法規(guī)禁止經(jīng)營的不得經(jīng)營;國家法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)經(jīng)審批而未獲審批前不得經(jīng)營)*(空白)*在授權(quán)范圍內(nèi)組織基礎(chǔ)設(shè)施的投資與管理;代理:建筑意外傷害保險、意外傷害保險(不含建筑意外傷害保險)(按專項(xiàng)許可證核準(zhǔn)的范圍及期限從事經(jīng)營)登記機(jī)關(guān):重慶市工商行政管理局沙坪壩區(qū)分局企業(yè)狀態(tài):存活年檢情況:最近一次通過年檢的時間:2010年(2009年度)⑵融匯溫泉城繳納計劃表 22 重慶融匯溫泉城城市建設(shè)配套費(fèi)繳納計劃序號項(xiàng)目名稱建筑面積(㎡)配套費(fèi)金額(萬元)是否已繳納繳納時間或預(yù)計繳納時間1融匯泉景A區(qū)A區(qū)18號樓200, 3, 是A區(qū)9號樓36, 是A區(qū)10號樓36, 1, 是 融匯泉景B區(qū)B區(qū)10樓241, 4, 是 295, 2, 否3融匯泉景C區(qū)215, 6, 否4融匯泉景H區(qū)100, 2, 否5融匯泉景G區(qū)240, 6, 否6中心商務(wù)區(qū)206, 5, 否7溫泉主樓19, 是8溫泉小鎮(zhèn)52, 1, 否9溫泉酒店79, 2, 是 合計1,525, 38, 截止2010年9月15日,已繳納配套費(fèi)12,注:重慶城市配套費(fèi)在2009年11月23日前按190元/平方米繳納,2009年11月23日后按290元/平方米繳納;以上項(xiàng)目是重慶融匯投資2008年至2011年開工項(xiàng)目,還有其他2期項(xiàng)目,約383,496平方米在以后年度開工。⑶代建項(xiàng)目回購款支付方式及進(jìn)度根據(jù)代建合同書,重慶融匯投資與城鄉(xiāng)開發(fā)公司合同約定代建項(xiàng)目回購款支付方式:216。 代建項(xiàng)目回購款支付額度最高額度為重慶融匯投資在融匯溫泉城房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目繳納的城市建設(shè)配套費(fèi)的區(qū)級部分。216。 單條道路竣工驗(yàn)收交付使用后十個工作日內(nèi)支付經(jīng)財政審核的施工圖預(yù)算的55%費(fèi)用,在重慶融匯投資資料提供齊全的前提下一個月內(nèi)甲方完成工程結(jié)算審計,并按審定金額支付至95%,余5%的工程質(zhì)保金和審計準(zhǔn)備金,待工程質(zhì)保期滿后支付。重慶融匯投資資料提供齊全的前提下,三個月內(nèi)做完工程財務(wù)決算審計(包括設(shè)計費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)及有關(guān)工程前期費(fèi)用),按審定金額支付二類費(fèi)用。表 23 重慶融匯溫泉城城市建設(shè)配套費(fèi)返還計劃繳納時間繳納金額(萬元)應(yīng)返未金額(萬元)實(shí)返還金額(萬元)返還時間返還條件9, 4, 2, 2011年8月L4和L7完工,按代建合同約定返回總投95%28, 3, 13, 2012年10月余下12條道路完工,按代建全責(zé)約定返回總投95%2013年11, 5, 3, 2013年后道路余下的投資額及質(zhì)保金合計37, 17, 19, ?、却?xiàng)目回購款現(xiàn)金流測算我公司重慶業(yè)務(wù)部經(jīng)調(diào)研,對融匯溫泉城城市建設(shè)配套費(fèi)繳納和返還款進(jìn)行現(xiàn)金流測算,代建項(xiàng)目回購款能夠有效覆蓋本信托融資。表 24 重慶融匯溫泉城道路工程第一還款來源現(xiàn)金流測算表項(xiàng)目201020112012一二三四一二三四一二三四城市建設(shè)配套費(fèi)繳納累計4939 9039 12397 14641 22384 29344 32269 32269 38263 38263 38263 38263 可返城市建設(shè)配套費(fèi)累計2272 4158 5703 6735 10296 13498 14844 14844 17601 17601 17601 17601 城市建設(shè)配套費(fèi)返還0 0 0 0 0 0 2481 2481 2481 2481 2481 16273 可返未還城市建設(shè)配套費(fèi)余額2272 4158 5703 6735 10296 13498 12363 12363 15120 15120 15120 1328 ㈡第二收益權(quán)回購資金來源本信托融資項(xiàng)目第二收益權(quán)回購資金來源為重慶融匯地產(chǎn)經(jīng)營凈現(xiàn)金收入。目前,重慶融匯地產(chǎn)擁有重慶融匯投資、重慶融匯實(shí)業(yè)有限公司、重慶融華房地產(chǎn)有限公司等多家房地產(chǎn)企業(yè),其中重慶融匯投資負(fù)責(zé)開發(fā)重慶融匯溫泉城項(xiàng)目;重慶融匯實(shí)業(yè)有限公司、重慶融華房地產(chǎn)有限
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