【正文】 融匯（福建）集團(tuán)以地產(chǎn)、化工為龍頭產(chǎn)業(yè)，涉足旅游、園林、商貿(mào)、物業(yè)管理等多個(gè)領(lǐng)域，屬下控股企業(yè)近20家，投資總額逾160億元人民幣，總資產(chǎn)近70億元人民幣，凈資產(chǎn)近35億元人民幣，年經(jīng)營(yíng)收入近30億元人民幣）和陳新光共同出資成立重慶融匯置業(yè)有限公司，經(jīng)歷次增資后，公司注冊(cè)資本增至50000萬(wàn)元，融匯（福建）%%股權(quán)；2009年3月該公司更名為重慶融匯（地產(chǎn)）集團(tuán)有限公司，是融匯（福建）集團(tuán)為統(tǒng)籌重慶地區(qū)業(yè)務(wù)、構(gòu)建發(fā)展平臺(tái)，在重慶融匯投資、重慶融匯實(shí)業(yè)有限公司、重慶融華房地產(chǎn)有限公司等的基礎(chǔ)上投資組建的大型房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)集團(tuán)，擁有子公司近10家，其中具有二級(jí)或暫定二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)地產(chǎn)公司3家，業(yè)務(wù)范圍涉及房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、溫泉旅游、酒店、園林等多個(gè)領(lǐng)域。圖 7重慶融匯地產(chǎn)股權(quán)結(jié)構(gòu)⒊發(fā)展?fàn)顩r及子公司概況重慶融匯地產(chǎn)于2008年7月融匯（福建）集團(tuán)（融匯集團(tuán)起源于1989年，由核心領(lǐng)導(dǎo)人黃祖仕先生在香港創(chuàng)建。⒈基本信息擔(dān)保人全稱：重慶融匯地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司住所：重慶沙坪壩區(qū)清溪路1號(hào)法定代表人：黃祖仕公司類型：有限責(zé)任公司企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：500000000001271注冊(cè)資本：人民幣50000萬(wàn)元實(shí)收資本：人民幣50000萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃；房地產(chǎn)投資咨詢；銷售建筑材料、裝飾材料（以上不含危險(xiǎn)化學(xué)品）、普通機(jī)械。 我公司重慶業(yè)部為保護(hù)委托人、受益人的利益，信托計(jì)劃成立時(shí)，重慶融匯投資將自籌資金余額和信托融資資金劃入監(jiān)管賬戶；在信托資金劃撥使用過(guò)程中，可用于融匯溫泉城市政道路工程、支付收益權(quán)溢價(jià)款；城鄉(xiāng)開發(fā)公司支付代建項(xiàng)目回購(gòu)款時(shí)，資金需劃入監(jiān)管賬戶，并在重慶融匯投資出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)直接支付至我公司信托專戶；信托計(jì)劃到期前三個(gè)月監(jiān)督重慶融匯投資按要求歸集現(xiàn)金于監(jiān)管賬戶。 我公司重慶業(yè)務(wù)部擬與重慶融匯投資設(shè)立融匯溫泉城市政道路工程共同監(jiān)管賬戶，并爭(zhēng)取與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，該監(jiān)管賬戶資金流入、流出需經(jīng)我公司核對(duì)審核同意后辦理。表 30 重慶融匯溫泉城道路工程資金監(jiān)管控制表項(xiàng)目201020112012一二三四一二三四一二三四可返未返城市建設(shè)配套費(fèi)余額2272415857036735102961349812363123631512015120151201328監(jiān)管賬戶現(xiàn)金余額6240 4377 2009 8941 7190 5439 6169 3768 2017 266 (736)注2974 小計(jì)851285347712159421771719133186931654717518157321469614601未付溢價(jià)回購(gòu)款余額124831223311983117331083310583103331008310000（可返未返城市建設(shè)配套費(fèi)余額＋監(jiān)管賬戶現(xiàn)金余額）/未付溢價(jià)回購(gòu)款余額 13731 13456 13181 12906 11916 11641 11366 11091 11000 賬戶最低現(xiàn)金余額=6996 3160 0 543 0 0 0 8066* 10000** 備注：*信托計(jì)劃到期前3個(gè)月內(nèi)，重慶融匯投資需籌集信托融資還款金額的80%存入監(jiān)管賬戶用于未來(lái)償還信托融資；**信托計(jì)劃到期前1個(gè)月，重慶融匯投資需籌集信托融資還款金額100%存入監(jiān)管賬戶用于償還信托融資。④信托計(jì)劃到期前3個(gè)月，重慶融匯投資需籌集信托融資還款金額的80%存入監(jiān)管賬戶用于未來(lái)償還信托融資；⑤信托計(jì)劃到期前1個(gè)月，重慶融匯投資需籌集信托融資還款金額100%存入監(jiān)管賬戶用于償還信托融資。㈡現(xiàn)金流測(cè)算與監(jiān)管方案本信托計(jì)劃資金監(jiān)管要點(diǎn)如下：①信托計(jì)劃成立，信托資金劃撥使用或竣工前，重慶融匯投資應(yīng)該取得相關(guān)工程建設(shè)規(guī)劃、施工許可證；②（可返未返城市建設(shè)配套費(fèi)余額＋監(jiān)管賬戶現(xiàn)金余額）/未付本息余額，；根據(jù)融匯溫泉城道路工程現(xiàn)金流測(cè)算表，可返城市建設(shè)配套費(fèi)余額與監(jiān)管賬戶現(xiàn)金余額之和能夠良好的覆蓋信托融資本息余額，:1。截止2009年底，項(xiàng)目竣工面積18萬(wàn)方，在建面積46萬(wàn)方，待開發(fā)面積244萬(wàn)方。圖 5融匯半島區(qū)位圖③項(xiàng)目規(guī)劃目標(biāo)融匯半島集合生態(tài)居住、休閑娛樂(lè)、城市商業(yè)等多種功能于一體，項(xiàng)目建成后能容納10萬(wàn)人生活居住，將成為巴南重要的城市新中心和居住中心，開創(chuàng)重慶濱江公園居住時(shí)代。預(yù)計(jì)將于2016年開發(fā)完畢。表 25重慶融匯地產(chǎn)業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)項(xiàng)目2010年2011年2012年2013年?duì)I業(yè)收入106,506147,189310,885401,838其中:房產(chǎn)銷售收入106,428146,689306,958390,146商業(yè)出租收入795003,92711,692營(yíng)業(yè)成本70,72692,776176,613227,373其中:房產(chǎn)銷售成本69,87391,442173,000222,027商業(yè)出租成本8531,3343,6135,346稅金及附加10,28912,18640,37751,283營(yíng)業(yè)利潤(rùn)25,49142,22693,895123,183期間費(fèi)用7,5278,2799,10710,018其中:銷售費(fèi)用4,0624,4684,9155,407管理費(fèi)用3,4643,8114,1924,611利潤(rùn)總額17,96533,94784,788113,165企業(yè)所得稅5,6126,84921,19728,291合并凈利潤(rùn)10,77426,72063,49084,945其中融匯半島項(xiàng)目的分析如下：①融匯半島項(xiàng)目概況融匯半島項(xiàng)目位于重慶市巴南區(qū)，由重慶融匯地產(chǎn)旗下的重慶融匯實(shí)業(yè)有限公司、重慶融華房地產(chǎn)有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)。目前，重慶融匯地產(chǎn)擁有重慶融匯投資、重慶融匯實(shí)業(yè)有限公司、重慶融華房地產(chǎn)有限公司等多家房地產(chǎn)企業(yè)，其中重慶融匯投資負(fù)責(zé)開發(fā)重慶融匯溫泉城項(xiàng)目；重慶融匯實(shí)業(yè)有限公司、重慶融華房地產(chǎn)有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)重慶融匯半島項(xiàng)目。表 23 重慶融匯溫泉城城市建設(shè)配套費(fèi)返還計(jì)劃繳納時(shí)間繳納金額（萬(wàn)元）應(yīng)返未金額（萬(wàn)元）實(shí)返還金額（萬(wàn)元）返還時(shí)間返還條件9, 4, 2, 2011年8月L4和L7完工，按代建合同約定返回總投95%28, 3, 13, 2012年10月余下12條道路完工，按代建全責(zé)約定返回總投95%2013年11, 5, 3, 2013年后道路余下的投資額及質(zhì)保金合計(jì)37, 17, 19, ?、却?xiàng)目回購(gòu)款現(xiàn)金流測(cè)算我公司重慶業(yè)務(wù)部經(jīng)調(diào)研，對(duì)融匯溫泉城城市建設(shè)配套費(fèi)繳納和返還款進(jìn)行現(xiàn)金流測(cè)算，代建項(xiàng)目回購(gòu)款能夠有效覆蓋本信托融資。 單條道路竣工驗(yàn)收交付使用后十個(gè)工作日內(nèi)支付經(jīng)財(cái)政審核的施工圖預(yù)算的55%費(fèi)用，在重慶融匯投資資料提供齊全的前提下一個(gè)月內(nèi)甲方完成工程結(jié)算審計(jì)，并按審定金額支付至95%，余5%的工程質(zhì)保金和審計(jì)準(zhǔn)備金，待工程質(zhì)保期滿后支付。 代建項(xiàng)目回購(gòu)款支付額度最高額度為重慶融匯投資在融匯溫泉城房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目繳納的城市建設(shè)配套費(fèi)的區(qū)級(jí)部分。最近一次通過(guò)年檢的時(shí)間:2010年(2009年度)⑵融匯溫泉城繳納計(jì)劃表 22 重慶融匯溫泉城城市建設(shè)配套費(fèi)繳納計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑面積（㎡）配套費(fèi)金額（萬(wàn)元）是否已繳納繳納時(shí)間或預(yù)計(jì)繳納時(shí)間1融匯泉景A區(qū)A區(qū)18號(hào)樓200, 3, 是A區(qū)9號(hào)樓36, 是A區(qū)10號(hào)樓36, 1, 是　融匯泉景B區(qū)B區(qū)10樓241, 4, 是 295, 2, 否3融匯泉景C區(qū)215, 6, 否4融匯泉景H區(qū)100, 2, 否5融匯泉景G區(qū)240, 6, 否6中心商務(wù)區(qū)206, 5, 否7溫泉主樓19, 是8溫泉小鎮(zhèn)52, 1, 否9溫泉酒店79, 2, 是　合計(jì)1,525, 38, 截止2010年9月15日，已繳納配套費(fèi)12,注：重慶城市配套費(fèi)在2009年11月23日前按190元/平方米繳納，2009年11月23日后按290元/平方米繳納；以上項(xiàng)目是重慶融匯投資2008年至2011年開工項(xiàng)目，還有其他2期項(xiàng)目，約383,496平方米在以后年度開工。年檢情況:重慶市工商行政管理局沙坪壩區(qū)分局登記機(jī)關(guān):建筑施工安全的技術(shù)咨詢服務(wù)和工程質(zhì)量的技術(shù)咨詢服務(wù)。經(jīng)營(yíng)范圍:國(guó)有經(jīng)濟(jì)(法人)企業(yè)(機(jī)構(gòu))類型:李再成法定代表人(負(fù)責(zé)人):沙坪壩區(qū)小新街42號(hào)住所(經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所):⑴城鄉(xiāng)開發(fā)公司簡(jiǎn)介及承諾要點(diǎn)本信托計(jì)劃中城鄉(xiāng)開發(fā)公司為重慶市沙坪壩區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)公司，公司簡(jiǎn)介見(jiàn)下表，城鄉(xiāng)開發(fā)公司出具回購(gòu)承諾書：承諾融匯國(guó)際溫泉城市政道路工程代建項(xiàng)目回購(gòu)款優(yōu)先償還本信托融資，即信托存續(xù)期間，代建項(xiàng)目回購(gòu)款撥付至我公司與重慶融匯投資的共管賬戶；信托到期或重慶融匯投資出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，該代建項(xiàng)目回購(gòu)款直接撥付至信托賬戶。溫泉小鎮(zhèn)及別院用地面積36973㎡，建筑面積約4萬(wàn)㎡預(yù)計(jì)于2010年9月動(dòng)工建設(shè)。②溫泉中心開發(fā)情況表 19 融匯溫泉城溫泉中心開發(fā)情況分區(qū)規(guī)劃概括開發(fā)情況溫泉主樓用地面積23124㎡，㎡已于2010年3月底投入使用。B區(qū)用地面積71814㎡，建筑面積約33萬(wàn)㎡目前正在開發(fā)建設(shè)，其中10已開始銷售。27酒店、溫泉中心、商業(yè)街3綠地率%354容積率⑵融匯溫泉城開發(fā)進(jìn)度融匯溫泉城項(xiàng)目暫定分為A～H區(qū)、溫泉中心、中央商務(wù)區(qū)進(jìn)行開發(fā)，整體開發(fā)始于2007年初，開發(fā)周期預(yù)計(jì)約十年。圖 4融匯溫泉城規(guī)劃圖表 16 融匯溫泉城規(guī)劃設(shè)計(jì)重要指標(biāo)序號(hào)項(xiàng) 目計(jì)量單位值備注1凈用地面積萬(wàn)㎡54約815畝2總建筑面積萬(wàn)㎡238⒉1擬銷售物業(yè)萬(wàn)m178。圖 3融匯溫泉城區(qū)位圖融匯溫泉城以“建筑國(guó)際都市城市綜合體、復(fù)合型生活方式的國(guó)際城”的思路進(jìn)行總體規(guī)劃，定位為重慶西城中央居住區(qū)（CLD），重慶西城都市型、生態(tài)、文化高尚社區(qū)，西部都市樂(lè)園。榜樣生態(tài)樓盤/榜樣景觀樓盤/榜樣高層樓盤”、“改革開放30年重慶標(biāo)志先后獲得“中國(guó)（重慶）旅游休閑度假地產(chǎn)金牌”、“重慶年度作品榜該項(xiàng)目位于重慶市沙坪壩區(qū)覃家崗鎮(zhèn)梨樹灣片區(qū)，屬綜合性溫泉旅游項(xiàng)目，規(guī)劃用地面積1244畝，凈用地面積815畝，總規(guī)劃建筑面積238萬(wàn)㎡，截止2010年9月20日，融匯國(guó)際溫泉城項(xiàng)目已繳納土地款80,。表 15 第一收益權(quán)回購(gòu)資金來(lái)源測(cè)算 單位：萬(wàn)元年份2010年2011年2012年2013年合計(jì)重慶融匯投資凈利潤(rùn)364810681161245727187724代建項(xiàng)目回購(gòu)款現(xiàn)金流入　248113792325819531總計(jì)3648131622991660529107255備注：以凈利潤(rùn)代替經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流做測(cè)算⒈重慶融匯投資經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金收入重慶融匯投資經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金收入主要為開發(fā)融匯溫泉城所得的營(yíng)業(yè)凈現(xiàn)金收入。⒉價(jià)值分析本信托計(jì)劃到期前，該BT合同收益權(quán)將累計(jì)形成19531萬(wàn)元的代建項(xiàng)目回購(gòu)款，%，%；該代建項(xiàng)目回購(gòu)款即形成應(yīng)收賬款19531萬(wàn)元，并辦理質(zhì)押登記，%。㈥BT合同收益權(quán)界定及價(jià)值分析⒈BT合同收益權(quán)界定重慶融匯投資與城鄉(xiāng)開發(fā)公司簽訂的《融匯國(guó)際溫泉城市政道路工程建設(shè)項(xiàng)目委托代建合同書》（2009年8月8日），即重慶融匯投資作為代建項(xiàng)目代建單位負(fù)責(zé)墊資建設(shè)融匯溫泉城13條市政道路，合計(jì)總投資19531萬(wàn)元，待單條道路竣工驗(yàn)收后，由城鄉(xiāng)開發(fā)公司回購(gòu)。㈤融資安排融匯溫泉城市政道路工程建設(shè)項(xiàng)目總投資為19531萬(wàn)元，截至2010年8月30日，資金缺口由我公司為其提供信托融資10000萬(wàn)元，期限24個(gè)月，剩余部分由重慶融匯投資自籌。一級(jí)節(jié)點(diǎn)時(shí)間不得做任何改動(dòng)。⒍L1L13條市政道路工程已取得①《關(guān)于融匯溫泉城L1L13市政道路工程初步設(shè)計(jì)的批復(fù)》（沙建委發(fā) 初審【2010】028號(hào)）；②《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（地字第市政500106201000020號(hào)、地字第市500106200900025號(hào)、地字第市政500106201000021號(hào)）；③《重慶市建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)批準(zhǔn)書》（渝（沙）環(huán)準(zhǔn)【2010】052號(hào)）。⒋《關(guān)于融匯國(guó)際溫泉城市政道路建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的批復(fù)》（沙發(fā)改【2010】239號(hào)）（2010年6月17日），原則上同意重慶設(shè)計(jì)院編制的《融匯國(guó)際溫泉城13條市政道路工程可行性研究報(bào)告》，相關(guān)重要事宜批復(fù)如下：確定城鄉(xiāng)開發(fā)公司為重慶市沙坪壩區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)公司；，估算總投資為19532萬(wàn)元，資金來(lái)源為城市建設(shè)配套費(fèi)返還款和業(yè)主自籌；建設(shè)工期為三年。⒊《關(guān)于加快推進(jìn)融匯國(guó)際溫泉城城市政道路建設(shè)的專題會(huì)議紀(jì)要》（沙建委發(fā)【2009】87號(hào)）（2009年8月25日發(fā)），會(huì)議紀(jì)要主要內(nèi)容：融匯溫泉城已由城鄉(xiāng)開發(fā)