【正文】 述：會(huì)所及商業(yè)配套已是房地產(chǎn)產(chǎn)品不可或缺的軟件產(chǎn)品之一，同時(shí)它和建筑與園林風(fēng)格、樣板房銷售、現(xiàn)場(chǎng)及廣告媒體形成了樓盤向外界表現(xiàn)的五大支點(diǎn)，能充分利用其發(fā)展過(guò)程完成與消費(fèi)者的溝通和誘導(dǎo)，特別是其建筑風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式、風(fēng)格及基本配套成為各開發(fā)商花心思之所在。隨著市場(chǎng)的細(xì)分，項(xiàng)目的賣點(diǎn)必然是為了吸引目標(biāo)客戶，其配套設(shè)施亦必然為滿足目標(biāo)客戶需求而設(shè)，因而隨著各種賣點(diǎn)的提出如：智能化、直飲水、教育等賣點(diǎn)，其相關(guān)的配套也一一產(chǎn)生，隨著市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，賣點(diǎn)的提出也越來(lái)越多，但概念有時(shí)會(huì)與現(xiàn)實(shí)有差距，如果開發(fā)商宣傳的賣點(diǎn)太不實(shí)際，而等到目標(biāo)客戶親臨現(xiàn)場(chǎng)的感覺(jué)與廣告落差太大，就會(huì)失去對(duì)該項(xiàng)目的興趣，因此賣點(diǎn)的宣傳必須與配套設(shè)施相吻合，而不能差距太大。要真正配置好物業(yè)的休閑功能需根據(jù)定位層次的需要作好小區(qū)或片區(qū)的整體規(guī)劃。n 健康休閑型配套健康休閑型配套既是體現(xiàn)目標(biāo)客戶個(gè)性化方面又是目標(biāo)客戶健康生活的必備配套，它與目標(biāo)客戶的年齡喜好，有直接關(guān)系，目標(biāo)客戶在購(gòu)買樓房時(shí)會(huì)因個(gè)人喜好而決定是否購(gòu)買，其家庭成員的年齡、構(gòu)成將間接影響其決定，如家庭成員中有與其相同愛(ài)好或該配套中有滿足其需求的部份，目標(biāo)客戶將堅(jiān)定購(gòu)買。開始幼兒園、與名校合辦中小學(xué)、建立光纖遠(yuǎn)程教學(xué)等等。結(jié)婚用房是一塊越來(lái)越大的蛋糕，而且在廣州這個(gè)以私人購(gòu)房為主的房產(chǎn)市場(chǎng)中所占的份額越來(lái)越明顯?，F(xiàn)在的父母都想為子女的成長(zhǎng)創(chuàng)造一個(gè)良好環(huán)境，對(duì)未來(lái)看得較重，此類配套設(shè)施已日顯重要，但并非不可或缺，消費(fèi)者對(duì)樓盤辦學(xué)的信心依然不足，“教育是政府的事”的觀念在人們心中印象深刻，因此人們?cè)谶x擇購(gòu)房時(shí)候雖不把該類配套放在第一位置，但也是較重要的因素之一。因此，配套要作得有特色必須以目標(biāo)市場(chǎng)需要為依歸。例如，為迎合目標(biāo)顧客的需要，越來(lái)越多的樓盤(特別是豪宅)設(shè)置了高爾夫練習(xí)場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)等設(shè)施。n 休閑享受型配套休閑享受型配套是為目標(biāo)客戶定做的，主要是滿足個(gè)性化方面的需求，業(yè)主是購(gòu)買者和使用者，因而此類配套設(shè)施與目標(biāo)客戶的年齡、工作方式及地點(diǎn)、家庭成員構(gòu)成有一定的關(guān)系，目標(biāo)客戶的喜好直接決定了配套設(shè)施的內(nèi)容。在調(diào)查中，有樓盤在生活配套方面務(wù)求做得全面、細(xì)致的例子。此類配套包括超市、銀行、快餐店等提供生活便利的配套設(shè)施。由于顧客對(duì)住宅的功能需求更為具體，樓盤配套可以概括為四種類型：n 生活便利型配套生活便利型配套是滿足業(yè)主的必須的配套設(shè)施，業(yè)主作為樓盤的購(gòu)買者又是此配套的使用者，它直接影響業(yè)主的日?；旧?。星河灣提供直到凌晨?jī)牲c(diǎn)交通車接送住客往返市區(qū)和星河灣。這不僅是挖掘出一個(gè)新的市場(chǎng)，同時(shí)還會(huì)讓消費(fèi)者更樂(lè)意購(gòu)買該項(xiàng)目樓盤，樓盤配套的差異化可讓消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)自己的潛在需求，更促進(jìn)了銷售。因此各有特色的三方面的緊密結(jié)合，將對(duì)銷售產(chǎn)生極大的推動(dòng)力。n 配套設(shè)施與環(huán)境及建筑的相互推動(dòng)對(duì)銷售的作用樓盤的賣點(diǎn)往往不只一個(gè)，如果單是一個(gè)環(huán)境、配套或建筑賣點(diǎn)對(duì)消費(fèi)者的吸引力不夠，三方相互配合則會(huì)為樓盤形成更多賣點(diǎn)支持，使樓盤宣傳推廣更有力。公關(guān)活動(dòng)場(chǎng)所為看樓者提供一個(gè)悠閑輕松的環(huán)境增加樓盤的吸引力，同時(shí)為宣傳活動(dòng)提供場(chǎng)所；銷售場(chǎng)所則是存在于樓盤銷售的全過(guò)程，為銷售服務(wù)提供場(chǎng)地,使消費(fèi)者在輕松的環(huán)境中做出購(gòu)買決定。隨著競(jìng)爭(zhēng)的激烈,發(fā)展商越來(lái)越重視環(huán)境、景觀、園林及商業(yè)、教育等配套設(shè)施，往往在樓盤建成完工之前，把以上配套先建好，讓消費(fèi)者看到感受到未來(lái)生活的真實(shí)，從而促進(jìn)銷售。開發(fā)商重視樓盤的配套，認(rèn)為配套是整個(gè)產(chǎn)品包裝中的重要一環(huán)，與產(chǎn)品的銷售直接掛鉤。為避免直接的價(jià)格戰(zhàn)，提供完善且有特色的小區(qū)配套以爭(zhēng)取目標(biāo)客源是開發(fā)商的慣常策略。例如，濱江東地段一帶的樓盤因其地段、賣點(diǎn)的相似性，(基本賣的都是臨江豪宅的概念)，價(jià)格戰(zhàn)屢屢發(fā)生。 樓盤配套與銷售的關(guān)系近兩年，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)上不同層次的新盤如雨后春筍般涌現(xiàn)，尤其表現(xiàn)在某些典型地段，顯示出廣州地產(chǎn)市場(chǎng)一派紅火。本此調(diào)查顯示，會(huì)所基本提供以運(yùn)動(dòng)為主、娛樂(lè)休閑為輔的設(shè)施，一般會(huì)有：乒乓球室、桌球室、棋牌室、閱覽室、健身房、兒童娛樂(lè)場(chǎng)、桑拿、商務(wù)中心、網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)恒溫游泳池、中西餐廳等設(shè)施。而以豪宅為自我標(biāo)榜的珠江帝景的會(huì)所風(fēng)格為“歐洲古典建筑風(fēng)格”，宏偉高大的歐洲古羅馬柱梁襯托出其氣勢(shì)，皇家城堡式尖頂、獨(dú)特的外立面均顯示建筑的標(biāo)志性和點(diǎn)睛之筆，設(shè)施豪華，充分體現(xiàn)業(yè)主的身份和地位。如果會(huì)所建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格上與樓盤、目標(biāo)市場(chǎng)的自我定位能夠取得一致，那么樓盤的品牌價(jià)值將會(huì)得到提升，所以發(fā)展商往往通過(guò)建立配套的差異性來(lái)爭(zhēng)取目標(biāo)顧客。因?yàn)椋航ㄖL(fēng)格、裝修特色是否與樓盤定位相匹配，會(huì)所對(duì)樓盤的陪襯是否相得益彰，品位檔次是否能吸引或感動(dòng)消費(fèi)者會(huì)對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)買決定產(chǎn)生一定的影響。通常來(lái)說(shuō)，對(duì)于大型的樓盤，發(fā)展商根據(jù)配套的考慮會(huì)將會(huì)所設(shè)為幾個(gè)，或建一個(gè)比較大的會(huì)所。 會(huì)所的設(shè)置及注重要素此次共調(diào)查了10個(gè)樓盤的配套情況，會(huì)所的建筑面積參差不齊，小型的只有幾百平米，而大型的則有幾萬(wàn)平米。凱旋新世界廣場(chǎng)廣州住宅商業(yè)形態(tài)及會(huì)所功能調(diào)研報(bào)告Namp。D聯(lián)合工作組? 20011213目 錄第一部分 調(diào)研結(jié)論 ……………………………………………………2 會(huì)所的設(shè)置及注重要素 ……………………………………………2 樓盤配套與銷售的關(guān)系 ……………………………………………3 配套類型與目標(biāo)市場(chǎng)的關(guān)系 ………………………………………4 配套設(shè)施與主題或賣點(diǎn)的關(guān)系………………………………………6第二部分 商業(yè)配套建議方案 ……………………………………………8 會(huì)所 ……………………………………………………………8 住宅商業(yè)配套設(shè)施 …………………………………………………9第三部分 項(xiàng)目概述 ………………………………………………………10 …………………………………………………………10 ……………………………………………………10 …………………………………………………………10第四部分 重點(diǎn)樓盤住宅商業(yè)及會(huì)所功能的分布狀況介紹 ………12. 天河區(qū) …………………………………………………………12 美林海岸花園 …………………………………………………12 南國(guó)花園 ………………………………………………………14 新城海濱花園 ……………………………………………………16 金碧華府 ………………………………………………………18 海珠區(qū) ……………………………………………………………19 中海名都 ………………………………………………………19 珠江帝景 ………………………………………………………21 光大花園 ………………………………………………………23 金碧花園 ………………………………………………………25 番禺區(qū) ………………………………………………………27 星河灣 ………………………………………………………27 華南新城 ………………………………………………………30 南國(guó)奧林匹克花園 ……………………………………………31第一部分 調(diào)研結(jié)論根據(jù)本次調(diào)查的結(jié)果，我們可以明確軟件配套是建立樓盤差異化優(yōu)勢(shì)的重要途徑之一，我們嘗試結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)調(diào)研樣本樓盤配套的結(jié)論做出一定的歸納：一、 會(huì)所設(shè)置及注重要素；二、 配套設(shè)施與目標(biāo)市場(chǎng)的關(guān)系；三、 配套設(shè)施與主題或賣點(diǎn)的關(guān)系；四、 配套設(shè)施與銷售的關(guān)系。會(huì)所面積的差異主要由發(fā)展商前期規(guī)劃、會(huì)所在樓盤中發(fā)揮的功能以及整個(gè)樓盤的建筑面積等因素所決定的。從購(gòu)房者的角度來(lái)看，與會(huì)所面積的大小這個(gè)因素比較，購(gòu)房者最為關(guān)注的是會(huì)所的建筑裝修風(fēng)格和基本配置。更重要的是，購(gòu)買者還會(huì)觀察會(huì)所的建筑風(fēng)格特色是否與自我感覺(jué)的身份地位相稱。以光大花園為例，其銷售主體是那些首次置業(yè)、月供價(jià)錢適中的工薪人士，與此相應(yīng)，其會(huì)所裝修風(fēng)格以歐式現(xiàn)代實(shí)用主義為格調(diào)，強(qiáng)調(diào)實(shí)用、簡(jiǎn)樸和清新的風(fēng)格。這樣的設(shè)計(jì)、裝修能與樓盤品牌產(chǎn)生共鳴，彰顯住戶尊貴且深黯生活品味的個(gè)人身份。而不同的會(huì)所則可能根據(jù)顧客群的需要或特征，相應(yīng)提供一些特殊的設(shè)施。但實(shí)際上，由于樓盤被大量的推向市場(chǎng)，房產(chǎn)供給增加的速度比消費(fèi)需求增加速度要快得多，所以房產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中趨降，有的地段樓盤“暗降”嚴(yán)重，甚至打起價(jià)格戰(zhàn)。珠江新城樓盤的售賣也存在很大的相似性，賣點(diǎn)多集中為“中央商務(wù)區(qū)、未來(lái)發(fā)展的核心地段”等等。樓盤的配套已逐漸被開發(fā)商們確認(rèn)為是樓盤的一種增值服務(wù)。n 配套設(shè)施的工程進(jìn)度與熱點(diǎn)效應(yīng)和拉動(dòng)銷售節(jié)奏的關(guān)系樓盤的工程進(jìn)度與產(chǎn)品宣傳及銷售節(jié)奏是緊密相聯(lián)、息息相關(guān)的，開發(fā)商利用工程的進(jìn)展來(lái)營(yíng)造一種熱烈的氣氛,制造一種熱點(diǎn)效應(yīng),吸引消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)買,并利用人為造成的氛圍、銷售的節(jié)奏來(lái)促使消費(fèi)者盡快購(gòu)買,給外界一種樓盤日趨完善,價(jià)格有上漲的趨勢(shì)的形象，從而引發(fā)市場(chǎng)的關(guān)注。n 配套設(shè)施與公關(guān)活動(dòng)場(chǎng)所、銷售場(chǎng)所的關(guān)系配套設(shè)施中公關(guān)活動(dòng)場(chǎng)所及銷售場(chǎng)所是必不可少的,如廣場(chǎng)、園林、泳池、售樓部之類的活動(dòng)場(chǎng)所、銷售場(chǎng)所通常是在樓盤建好之前先做好,并且裝修好。隨著產(chǎn)品的個(gè)性化發(fā)展，樓盤的公關(guān)活動(dòng)場(chǎng)所的美化和銷售場(chǎng)所的裝修和裝飾將為大多數(shù)的發(fā)展商所重視，因而現(xiàn)場(chǎng)的包裝越來(lái)越具有藝術(shù)化和人性化，并成為衡量發(fā)展商服務(wù)意識(shí)強(qiáng)弱的指標(biāo)之一，也是消費(fèi)者對(duì)發(fā)展商所承諾的未來(lái)配套設(shè)施的可信度的衡量指標(biāo)。樓盤賣點(diǎn)越多，對(duì)銷售的推動(dòng)越大，并且配套、環(huán)境、建筑可以滿足消費(fèi)者不同層面的需求，讓其購(gòu)買行為更堅(jiān)定、迅速。n 配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品差異性的支撐及對(duì)銷售的推動(dòng)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入個(gè)性化、差異化時(shí)代，每個(gè)樓盤都力圖做得獨(dú)特新穎、