【正文】 其中檔次最高的為華聯(lián)購(gòu)物廣場(chǎng)、華聯(lián)商廈、百貨大樓、友誼現(xiàn)代商城、威勝大廈等；大世界、環(huán)球廣場(chǎng)、海港大廈等為中檔；金地商廈、韓國(guó)服裝城等為低檔。2003年，當(dāng)威海市被聯(lián)合國(guó)人居署評(píng)為“最適合人類(lèi)居住的地方”后，其城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)得到了飛速的發(fā)展。%；，%；，%；，%；市場(chǎng)價(jià)格總水平較上年略有上升。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值40157元。 空置面積2004年威海房地產(chǎn)空置面積為687944平方米，其中住宅空置面積為541218平方米，商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)空置面積為38942平方米，網(wǎng)點(diǎn)房空置面積為69664平方米，%。 銷(xiāo)售總額2004年威海房地產(chǎn)銷(xiāo)售總額為260518萬(wàn)元，其中住宅銷(xiāo)售總額為230001萬(wàn)元，商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售總額為5591萬(wàn)元，網(wǎng)點(diǎn)房銷(xiāo)售總額為24242萬(wàn)元。商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售面積雖有所增加，但其增幅不如竣工面積的增幅大。網(wǎng)點(diǎn)房銷(xiāo)售面積為59683平方米，%。 銷(xiāo)售面積2004年威海房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積為1638528平方米，其中住宅銷(xiāo)售面積為1554975平方米，%。其中商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)竣工面積比去年增長(zhǎng)了866%；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房竣工面積比去年增長(zhǎng)了214%。商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)竣工面積為28967平方米，%。由此看出2004年新開(kāi)工面積增長(zhǎng)量很大,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)激烈。網(wǎng)點(diǎn)房新開(kāi)工面積為154549平方米，%。 新開(kāi)工面積2004年威海房地產(chǎn)新開(kāi)工面積為3505781平方米，其中住宅新開(kāi)工面積為3258294平方米，%。（二） 開(kāi)發(fā)及供應(yīng)量分析分組指標(biāo) 合計(jì) 住宅 商業(yè)地產(chǎn) 網(wǎng)點(diǎn)房房屋施工面積（平方米） 5310606 4766129 67334 334758新開(kāi)工面積 3505781 3258294 21280 154549房屋竣工面積 1732705 1570064 28967 68442房屋銷(xiāo)售面積 1638528 1554975 19180 59683預(yù)售面積 1598354 1530886 6100 56678銷(xiāo)售總額（萬(wàn)元） 260518 230001 5591 24242 施工面積2004年威海房地產(chǎn)施工面積為5310606平方米，其中住宅施工面積為4766129平方米，商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)施工面積是67334平方米，網(wǎng)點(diǎn)房施工面積為334758平方米。%。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)快速發(fā)展。固定資產(chǎn)投資規(guī)模迅速擴(kuò)大。%；，%；，%；人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值33762元，%。%%，2003年政府大力推進(jìn)城市化進(jìn)程。2002年村莊改造大規(guī)模地展開(kāi)。要求三區(qū)每年應(yīng)分別選擇2～3個(gè)重點(diǎn)村進(jìn)行改造。四、 威海政策與法律分析（一） 城市化進(jìn)程推動(dòng)房地產(chǎn)的高速發(fā)展自2000年市委、市政府提出實(shí)施城市化戰(zhàn)略以來(lái)，經(jīng)過(guò)幾年優(yōu)化城鄉(xiāng)總體布局，加快城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，威海的房地產(chǎn)業(yè)始終處于平穩(wěn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，投資總量一直位居全省第四位，增長(zhǎng)幅度保持在2030%左右。威海近幾年隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，為全國(guó)綜合實(shí)力50強(qiáng)和投資環(huán)境40優(yōu)城市之一。年平均氣溫12度，平均降水量800多毫米。威海氣候四季分明，氣候宜人。區(qū)域 合計(jì) 男性 女性 農(nóng)業(yè)人口 非農(nóng)業(yè)人口市區(qū) 609200 307829 301371 160647 448553環(huán)翠區(qū) 343466 173897 169569 88889 254577高區(qū) 158332 80332 78010 25571 132761經(jīng)區(qū) 107402 53637 53765 46183 61219三、 威海人文環(huán)境分析威海地區(qū)位于山東半島的東北部，其獨(dú)特的人文地理環(huán)境，孕育出豐富多彩的民俗和民間文化。家庭結(jié)構(gòu)上，%%，%，%%。%。其中食品性支出2225元，衣著之處1259元，設(shè)備用品及服務(wù)支出511元，醫(yī)療保健支出408元，交通和通訊支出801元，娛樂(lè)文教服務(wù)支出1014元，居住支出為872元，雜項(xiàng)商品和服務(wù)支出為301元。%，%，%。其中，%；，%；，%。，流動(dòng)人口為11萬(wàn)人。隨著成功地舉辦了04年的國(guó)際人居節(jié)會(huì)議，將城市的知名度提高到了前所未有的高度。威海市是首座國(guó)家級(jí)衛(wèi)生城市，首批國(guó)家環(huán)保模范城市和中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，國(guó)家園林城市、國(guó)家文明城市，多次被聯(lián)合國(guó)確定為“改善人居環(huán)境全球最佳范例”城市。96第一部分 威海市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析一、 威海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r威海地處山東半島東北部，東南北三面臨黃海，西與煙臺(tái)相鄰，北與遼東半島相對(duì)，東和朝鮮半島及日本列島相望。91（二） 住宅部分定位建議90（一） 商業(yè)部分定位建議90二、 項(xiàng)目定位建議90一、 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析73第五部分、可類(lèi)比項(xiàng)目分析67三、 目標(biāo)消費(fèi)群體消費(fèi)力分析64二、 消費(fèi)習(xí)慣分析64一、 消費(fèi)者結(jié)構(gòu)分析35第三部分、威海市商業(yè)業(yè)態(tài)分析33（二） 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)28三、 經(jīng)區(qū)22（二） 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)16二、 高區(qū)10（二） 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)10一、 環(huán)翠區(qū)《威海商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》目 錄第一部分、威海市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析4第二部分、威海市商業(yè)市場(chǎng)總體分析10（一） 大型商業(yè)物業(yè)14（三） 專業(yè)市場(chǎng)22（一） 大型商業(yè)物業(yè)24（三） 專業(yè)市場(chǎng)32（一） 大型商業(yè)物業(yè)33（三） 專業(yè)市場(chǎng)37一、 家電業(yè)分析37二、 家居業(yè)分析43三、 服裝業(yè)分析49四、 娛樂(lè)業(yè)分析51五、 餐飲業(yè)分析55第四部分、消費(fèi)者分析81一、 威海可類(lèi)比項(xiàng)目現(xiàn)狀分析81二、 可類(lèi)比項(xiàng)目具體分析83三、 小結(jié)88第六部分、結(jié)論建議市轄環(huán)翠區(qū)、高區(qū)、經(jīng)區(qū)及乳山、文登、榮城三市，面積為5436平方公里。2003年威海被聯(lián)合國(guó)人居署評(píng)為“最適合人類(lèi)居住的地方”，捧回了國(guó)際人居獎(jiǎng)。其以有豐富的自然景觀與人文景觀，成為聞名中外的旅游、避暑和療養(yǎng)圣地，經(jīng)過(guò)幾年來(lái)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，已形成了一批獨(dú)具風(fēng)格的名勝游覽區(qū)。%。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值33762元，%；，比上年增長(zhǎng)119%；，%，；，%；，%，%。2004年在崗職工平均年工資收入11215元，%；其可支配收入是10194元，%；人均消費(fèi)性支出7404元，%。農(nóng)村居民人均純收入4751元，%，人均生活消費(fèi)支出2608元，%。城市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)狀況（單位：元）指標(biāo)名稱 2001年 2002年 2003年 2004年食品 1810 1947 衣著 1049 1163 家庭設(shè)備和日用品 497 416 醫(yī)療保健 338 440 交通和通訊 456 794 娛樂(lè)、教育和文化 749 979 居住 688 680 雜項(xiàng)商品和服務(wù) 346 296 平均每人消費(fèi) 5933 6715 二、 威海城市人口數(shù)量據(jù)統(tǒng)計(jì)，威海市（含環(huán)翠區(qū)、高區(qū)、經(jīng)區(qū)），流動(dòng)人口為11萬(wàn)左右，現(xiàn)階段城市人口還在快速擴(kuò)張。其中農(nóng)業(yè)人口為160647人，%；非農(nóng)業(yè)人口為448553人，%。深受孔家文化、膠東漁民文化、國(guó)際人居文化熏陶的威海人，淳樸勁勇，耐勞節(jié)儉，質(zhì)直好義。市區(qū)依山傍海，環(huán)境優(yōu)美，大氣質(zhì)量、水質(zhì)和噪音等環(huán)境質(zhì)量指標(biāo)達(dá)到或超過(guò)了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，是旅游、避暑、療養(yǎng)的好地方。長(zhǎng)達(dá)1000公里海岸線，約占山東省的1/3，沿海分布三大漁場(chǎng)，是中國(guó)最大的漁業(yè)生產(chǎn)基地之一；地下礦藏品種較多， 石島紅、文登白、乳山黑花崗石在國(guó)內(nèi)外享有盛名。國(guó)民經(jīng)濟(jì)以年平均30％的速度遞增，為全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的地區(qū)之一。（二） 政策推動(dòng)房地產(chǎn)的供應(yīng)量與開(kāi)發(fā)量2001年7月政府出臺(tái)了《威海市市區(qū)村莊改造建設(shè)管理暫行辦法》。改造的重點(diǎn)是轉(zhuǎn)非村、景區(qū)內(nèi)的村和主要道路兩側(cè)的村。威海正處于城市化進(jìn)程較快階段，間接影響城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)程與總量的增加，進(jìn)一步導(dǎo)致房屋需求上長(zhǎng)。五、 市政規(guī)劃和建設(shè)分析（一） 威海市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展描述威海市是山東省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度最快的城市之一，其國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，按可比價(jià)格計(jì)算，%。%、%%。比上年增長(zhǎng)119%；；，%；，%；，%。增長(zhǎng)20%；，與同期基本持平。%。%；%。商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)新開(kāi)工面積為21280平方米，%。其中商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)新開(kāi)工面積比去年增長(zhǎng)了175%，%。 竣工面積2004年威海房地產(chǎn)竣工面積為1732705平方米，其中住宅竣工面積為1570064平方米，%。網(wǎng)點(diǎn)房竣工面積為68442平方米，%。由此表明未來(lái)有大量的商業(yè)地產(chǎn)上市，大量的竣工面積對(duì)威海市房地產(chǎn)市場(chǎng)造成一定的沖擊，使競(jìng)爭(zhēng)程度更趨白熱化。商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售面積為19180平方米，%。其中商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房銷(xiāo)售面積比去年增長(zhǎng)了397%。 預(yù)售面積2004年威海房地產(chǎn)預(yù)售面積為1598354平方米，其中住宅預(yù)售面積為1530886平方米，商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)預(yù)售面積為6100平方米，網(wǎng)點(diǎn)房預(yù)售面積為56678平方米。其中商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房銷(xiāo)售總額比去年增長(zhǎng)了616%。 第二部分 威海市商業(yè)市場(chǎng)總體分析一、 威海市環(huán)翠區(qū)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析2004年環(huán)翠區(qū)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭，%。威海市商貿(mào)流通經(jīng)濟(jì)保持增長(zhǎng)，整個(gè)消費(fèi)品市場(chǎng)呈現(xiàn)貨源充足，繁榮活躍，物價(jià)適中，買(mǎi)方市場(chǎng)日益突出。%。環(huán)翠區(qū)作為威海市的政治、文化、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中心，更是在此次評(píng)選中獲益甚多。另外還有天壇家具城、鑫城電腦城、金谷圖書(shū)批發(fā)市場(chǎng)等為專業(yè)的商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)。這只要是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的因素，而導(dǎo)致的戶型面積配比主要是小戶型為主。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，環(huán)翠區(qū)各商業(yè)物業(yè)大都是售租并舉進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，其出租率和出售率平均在五成左右，目前環(huán)翠區(qū)各商業(yè)地產(chǎn)中，韓國(guó)服裝城、金地大廈兩家商城，其出售、出租率僅為48%、68%。 售價(jià)分析環(huán)翠區(qū)各商業(yè)地產(chǎn)在出售價(jià)格方面，㎡的價(jià)格位居出售價(jià)格榜首。二是該商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理模式是統(tǒng)一管理，其物