【正文】 用深色調(diào)大理石外墻?！　南M者心理來看，希望自己購買的物業(yè)保值增值，在建筑風(fēng)格上體現(xiàn)中高檔住宅的定位。因此從含義上來說，本項目宜采用中西接合式建筑風(fēng)格?！　? 建議采用的建筑風(fēng)格　　本項目名稱為“資水會龍　　但市政設(shè)施的落后，橋南地塊品位不高等導(dǎo)致在價格方面也存在一定壓力，推廣樓盤時須補劣強優(yōu)：可通過塑造高雅環(huán)境和成熟配套設(shè)施進而提升高檔樓盤的形象及宣傳樓盤升值概念，突出特賣點等來支撐價格讓消費者覺得物超所值。　?。?）、階梯街市是國內(nèi)罕見的階梯式步行觀景休閑街區(qū)?！　〔町惢u點　?。?）、聘請國際建筑設(shè)計專家設(shè)計?！　。?）、益陽市城市總體規(guī)劃偏向于朝陽區(qū)，往長沙方向發(fā)展，而非老城區(qū)?！　。?）、麗景雅苑的二期工程，對其秀峰華庭有一定威脅。　?。?）、由于設(shè)計人員精心打造，某開發(fā)的戶型是同類中的精品?！　。?）、由于入住該不夜城的有世界500強企業(yè)和國內(nèi)百年老店，極大的促進了該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，因此，得到了益陽市政府的支持?！　。?）、頂級的配套設(shè)施，雖然是一種創(chuàng)新，增加了賣點，但由于成本增加，反而加大項目風(fēng)險?！　×觿荨　。?）、資水會龍 不夜城住宅均價：1900元/m2，一層鋪面6880元/ m2，二層鋪面2685元/m2，三層商鋪2340元/m2，電梯花園洋房2150元/m2，高于周邊，及同類地段樓盤價格，并且也超出了益陽市普通居民所能承受的標(biāo)準(zhǔn)，故其在價格方面存在一定壓力，必須具備有力的價格支撐體系?！　。?）、在投資方面，開發(fā)商特聘了深圳旗艦商業(yè)顧問，為投資者和經(jīng)營商提供全方位的專業(yè)服務(wù)?！　。?）、階梯街市，資水會龍，不夜城景觀大道長500米，寬25m并自東向西拾級而上是國內(nèi)罕見的階梯式步行景觀休街區(qū)，精彩紛呈，妙趣橫生。　?。?）、絕版地段 地處朝前街，老夜市，有小學(xué)、中學(xué)、中專、大學(xué)環(huán)繞在周圍，兩公園映襯其中。因此，真正掌握“精英”人群的消費傾向，與市場比較并做出適當(dāng)超前應(yīng)該是本案的操作思路。而所謂的人氣就是“精英消費觀加上羊群心理”，說白了，聰明的人和大多數(shù)人認(rèn)為是好的就都是好的。　　　　結(jié)論：人氣創(chuàng)造市場縱觀國內(nèi)明星樓盤的熱銷，從根本上來講就是充分調(diào)動了人氣?！　　　‖F(xiàn)狀：已完成了“七通一平”，屬在建工程。住宅均價：1900元/m2，一層鋪面6880元/ m2，二層鋪面2685元/m2，三層商鋪2340元/m2，電梯花園洋房2150元/m2。總建筑面積6萬余平方米，由一條東西走向，長500米、寬25米的階梯式景觀大道與兩座公園相連。不夜城位于益陽市區(qū)，西依會龍山佛教文化公園、東臨秀峰湖公園。資水會龍不夜城策劃報告　　 不夜城項目概況　　資水會龍項目占地40畝。由高層電梯洋房、裙樓商鋪、獨立門面和多層電梯商務(wù)洋房組成。 　　地處朝前街，老夜市，有小學(xué)、中學(xué)、中專、大學(xué)環(huán)繞在周圍。已預(yù)售住宅達61%，商鋪30%。這種人氣在一定時間和范圍內(nèi)可以超越價值和價值比較，這已經(jīng)是不爭的事實。從中國人任何接受彩電、冰箱的歷史就可以看到這種定式?！　?項目SWOT分析　　優(yōu)勢　?。?）、名家力作 資水會龍在40畝的建筑基地上景觀設(shè)計由南京建筑原景觀藝術(shù)設(shè)計有限公司負(fù)責(zé)；并聘請了國際知名建筑學(xué)專家——東南大學(xué)建筑與環(huán)境研究中心教授、博士出生導(dǎo)師單踴先主創(chuàng)建筑設(shè)計?！　。?）、頂級設(shè)施，框架結(jié)構(gòu)，垂直電梯自動扶梯，地下車庫，背景音樂，智能系統(tǒng)等悉心呵護業(yè)主。　?。?）、地產(chǎn)商是由益陽漢典地產(chǎn)開發(fā)，并且該宗項目得到益陽市政府的大力支持。　?。?）、交通便捷，有1121等多條公交路線，并隨著朝陽路的改建，將進一步完善交通路網(wǎng)?！　。?）、在其旁邊有一菜市場，雖滿足了作為不夜應(yīng)有人氣的條件，但是骯臟的環(huán)境也是不可取的?！　C會　?。?）、其西臨會龍山佛教文化公園，東臨水面數(shù)百畝的秀峰湖，自然景觀良好。　?。?）、優(yōu)越的學(xué)術(shù)環(huán)境，不得不讓其成為一個學(xué)術(shù)商城，文化住宅?！　⊥{　　（1）、秀峰湖周圍的另一樓盤秀峰翠園綜合樓對其起了一定競爭?！　。?）、所處區(qū)域橋南，由于歷史原因，其經(jīng)濟實力都不是很強，因此也滯后了這一帶城市基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展，物流困難?！　。?）、消費者對房產(chǎn)此類理性消費品都抱著較為謹(jǐn)慎的態(tài)度，一般都比較挑剔。　?。?）、地處兩大公園，各類學(xué)校周圍，人文，自然環(huán)境俱佳?！　⌒〗Y(jié)：　　綜上所述可見資水會龍有三大突出賣點：極具特色的物業(yè)服務(wù)；地處商業(yè)，人文、自然環(huán)境俱佳的地段，升值潛力巨大；階梯街市的獨特設(shè)計，讓其它同類項目無可比擬?！　?　　 項目定位　　1 產(chǎn)品定位　　1 項目開發(fā)檔次　　中高檔住宅應(yīng)從兩方面體現(xiàn)：一是硬件，包括所有建筑材料質(zhì)量、相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備、大堂裝修檔次、公共走道、外墻色彩、室內(nèi)裝修等方面，靠色彩的運用、材料選用方面體現(xiàn)本項目整體的高貴氣質(zhì)和豪華氣派，當(dāng)然臨街玻璃材質(zhì)，需重點考慮隔音效果、安全等因素；其次是管理服務(wù)方面，需向買方提供完善、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)信心和保證。不夜城”，從字面上給人信心、聯(lián)想、暗示升值未來之意。然而，建筑風(fēng)格作為建筑范疇的組成部分，其首要因素就是要與周邊環(huán)境產(chǎn)生和諧美的視覺效果。建議取清新明快的色調(diào)，線條簡約、流暢，視覺效果優(yōu)雅，體現(xiàn)健康主題的現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格。　　外立面：外墻采用清新、淡雅的色彩，住宅玻璃選用深綠色?！　? 配套設(shè)施及功能建議　　配套設(shè)施設(shè)置應(yīng)以健康、安全、方便、舒適為原則，選料強調(diào)無污染、選用有益于健康的綠色建材。設(shè)不銹鋼大堂防盜門，具智能化可視對講、自動開閉等功能?！　‰姡涸黾訂卧獞粲秒娙萘?，設(shè)置應(yīng)具超前性，充分考慮未來現(xiàn)代化生活需求。　　有線電視駁口：廳、主人房均設(shè)置?！　? 價格定位　　本項目總體定位為實用性商住樓，住宅均價：1900元/m2，一層鋪面6880元/ m2，二層鋪面2685元/m2，三層商鋪2340元/m2，電梯花園洋房2150元/m2，整個銷售過程中價格策略為低開高走?！　? 客戶定位　　由于本項目屬于近郊住宅，使得本項目的目標(biāo)客戶定位有一定程度的差異?！　?1顧客群的消費層次設(shè)定　　職業(yè)構(gòu)成 購買戶型 購買能力（萬元）　　民營、私企老板、個體戶 大戶型公寓及商鋪 2540　　高級白領(lǐng) 80130 1220　　機關(guān)單位中高層管理者 80130 1220　　自由職業(yè)者（SOHO） 80110 1218　　離退休人員 60110 818　　其它 80200 1230　　 2顧客群組成成份的分析與判斷　　職業(yè)構(gòu)成 所占比例 購房目的　　民營、私企老板、個體戶 30％ 投資、改善居住環(huán)境　　高級白領(lǐng) 25％ 投資、改善居住環(huán)境　　機關(guān)單位中高層管理者 10％ 投資、自住　　自由職業(yè)者（SOHO） 10％ 改善居住環(huán)境　　離退休人員 5％ 改善居住環(huán)境　　其它 10％ 投資、改善居住環(huán)境　　3目標(biāo)顧客群的消費心理分析　　□ 民營、私企