【正文】 住宅 ≤ 3610 六掛 [2023]28號 龍 河路北， 齊 云路以南 安徽振 興 集 團(tuán) 16384 住宅 ≤ 11 六掛 [2023]30號 大 別 山路以南 陸 國斌 88793 商 業(yè) 、住宅 ≤ 12 六掛 [2023]30號 佛子嶺路以北 六安和 順實(shí)業(yè) 21107 住宅 ≤ 09年土地供應(yīng) :我司通過六安市國土資源局了解， 09年六安市新成交的土地可供應(yīng)開發(fā)商品房總面積超過210萬平方米（其中非住宅部分占近 38%） ，按照土地兩年大限和正常項(xiàng)目開發(fā)周期，該土地供應(yīng)量會在未來三年為市場年均新增至少超過 65萬方 的開發(fā)量。216。216。216。 11產(chǎn)品及營銷模式從粗放化向精細(xì)化改變，品牌時(shí)代即將到來216。歷年商品房銷售面積六安市場整體呈良性穩(wěn)健發(fā)展，商品房銷售面積逐年增加，銷售情況良好，主要是因?yàn)橐环矫嬲w經(jīng)濟(jì)形勢看好，眾多鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村人口 “進(jìn)城 ”需求旺盛，另一方面城市改造造成了大量剛性需求的釋放。216。216。 10歷年開工面積歷年房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，供需兩旺216。由 2023年至今，城市化進(jìn)程不斷加快、舊城改造日益推進(jìn)、合巢六經(jīng)濟(jì)圈的帶動、以及合六葉高速公路的貫通的利好因素刺激，六安市房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入全面發(fā)展時(shí)期。2023年到 2023期間，受整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢以及區(qū)域政策影響，市場的起步發(fā)展階段較為緩慢； 216。六安城市發(fā)展定位明確，規(guī)劃前景誘人，城市發(fā)展動力強(qiáng)勁，城市功能建設(shè)日益完善，為區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場的大力發(fā)展提供了良好的環(huán)境；9起步到全面發(fā)展，六安房地產(chǎn)發(fā)展歷經(jīng)四個(gè)發(fā)展階段216。六安經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)屬于典型的反哺型經(jīng)濟(jì)，大量外出務(wù)工人員對六安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及消費(fèi)市場起到促進(jìn)作用；216。作為皖西唯一地級城市，城市發(fā)展及經(jīng)濟(jì)規(guī)模明顯強(qiáng)于本市其他縣城；216。 8城市發(fā)展總結(jié)：區(qū)位優(yōu)越，城市發(fā)展迅猛，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速216。216。城東區(qū)以六安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為主體，包含金安區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，形成的以工業(yè)為主要發(fā)展目標(biāo)，同時(shí)配套商業(yè)、居住功能的城市綜合片區(qū)216。中區(qū)以現(xiàn)有城市中心為基礎(chǔ)進(jìn)行進(jìn)一步改建擴(kuò)建，形成商業(yè)中心、教育中心、文化娛樂中心，并與城市南端的行政中心、火車站場附近的交通集散中心及商貿(mào)區(qū)，加上城市河中島 —— 月亮島等，組成城市中心區(qū)。城市副中心：以規(guī)劃新城大道為基礎(chǔ)，結(jié)合南部古城遺址，在淠河和淠東干渠之間布置商貿(mào)、文化娛樂、 金融辦公的城市新城中心，同時(shí)也是城市副中心。7“ 一環(huán)兩心、三軸四區(qū) ” 發(fā)展戰(zhàn)略， 發(fā)展重心向東、向北轉(zhuǎn)移一環(huán)： 西環(huán)路 — 長安北路 — 佛子嶺路依托城中區(qū)外圍道路，便捷聯(lián)系城市各區(qū)，作為展開城市空間發(fā)展構(gòu)架的基礎(chǔ)。216。216。216。 216。 目前全市城市化率約為 34%，正以每年 2%左右的速度增長，每年約增長 35萬城市人口。六安經(jīng)濟(jì)仍將呈健康穩(wěn)定快速發(fā)展態(tài)勢，前景看好。5經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人均可支配收入逐年增加六安近四年來國民生產(chǎn)總值逐年增長，增幅均在13%以上，人均可支配收入和人均消費(fèi)支出也逐年增加。市內(nèi)人口比較：六安市區(qū)人口眾多（包括周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)），超過 200萬，而轄內(nèi)的幾個(gè)縣城人口也較多，如：霍邱、舒城、壽縣等，人口均超過 100萬。 4人口大市，消費(fèi)潛力巨大 ,周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口密集，向心力強(qiáng)省內(nèi)人口比較：六安市人口眾多，屬于省內(nèi)人口大市， 2023年人口達(dá)到 ，較其他市，如 。水運(yùn)發(fā)達(dá)，境內(nèi)有 7條較大河流，水運(yùn)通航里程 1029公里，常年可通航 50—100 噸級輪駁船。 交通便捷，體系完善：六安是國家陸路交通樞紐城市，境內(nèi)有 31 20 105國道和合九、寧西鐵路。 我司六安不夜城項(xiàng)目在經(jīng)過對六安房地產(chǎn)市場和在售和在營商業(yè)的全面調(diào)查和分析基礎(chǔ)之上撰寫本報(bào)告，希望能就本案操作提供切實(shí)可行的方法。我司建議通過對市場的深入調(diào)查研究和分析，重新論證項(xiàng)目定位，并根據(jù)市場提出對項(xiàng)目重新包裝和入市的建議和意見。六安不夜城商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃案1前言： 受加燁集團(tuán)委托，我司有幸參與操作六安不夜城項(xiàng)目，我司將不遺余力地為加燁集團(tuán)提供關(guān)于不夜城項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略和策略方面的建議和意見。 有鑒于不夜城項(xiàng)目前期已經(jīng)開始銷售，但是由于銷售不力，目前已處于半停滯狀態(tài)，市場影響力較小。希望通過貴我雙方的精誠合作和努力使得不夜城項(xiàng)目能夠重新煥發(fā)活力，一舉奠定其市場地位，實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值最大化。2六安城市及房地產(chǎn)市場發(fā)展概述六安商業(yè)市場剖析區(qū)域商業(yè)市場剖析項(xiàng)目剖析項(xiàng)目定位物業(yè)包裝建議營銷推廣策略銷售組織3長三角腹地 皖西巨埠，交通便捷 優(yōu)勢明顯地理位置優(yōu)越：六安俗稱 “ 皖西 ” ，東與省會合肥相連，南與安慶接壤，西與河南省信陽市毗鄰，北接淮南、阜陽，是大別山沿淮經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，地處中國經(jīng)濟(jì)最具發(fā)展活力的“ 長三角 ” 腹地，是安徽省會經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分，地理位置優(yōu)越。建設(shè)中的滬陜（上海 — 西安）、濟(jì)廣（濟(jì)南 — 廣州）、六武（六安 — 武漢）、合阜（合肥 —阜陽）高速公路和滬（上海）漢（武漢）蓉（成都）高速鐵路、六阜鐵路在境內(nèi)交匯。隨著合肥機(jī)場西移，交通將更為便捷。巢湖、安慶等均多 100萬， 六安市人口中外出務(wù)工人員眾多，經(jīng)濟(jì)屬于外出反哺型。 六安市城區(qū)人口較少，僅約 50萬左右，消費(fèi)力有限，但是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口達(dá)到 150萬左右，消費(fèi)巨大，且這部分人 “進(jìn)城 ” 置業(yè)情切，蘊(yùn)含巨大消費(fèi)力。據(jù) 2023年經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展主要目標(biāo) :2023年六安市國民生產(chǎn)總值增長 13%以上，城鎮(zhèn)人均可支配收入及農(nóng)村人均收入增長分別 10%和 9%，社會品零售總額增幅 17%以上。國民生產(chǎn)總值 人均可支配收入人均消費(fèi)支出6城市化進(jìn)程加快，為房地產(chǎn)發(fā)展提供第一源動力216。按照中等發(fā)達(dá)城市的水平，城市化率約為 5560%。 六安的城市化進(jìn)程還有很長的路要走，但同時(shí)也為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了第一源動力。 近 10年來，中心城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)累計(jì)投入近 100億元，皋城廣場、北塔公園、水上公園等 170個(gè)重點(diǎn)工程項(xiàng)目相繼竣工。新建擴(kuò)建城市干道 120多公里，市政道路里程達(dá)到了 200多公里，打通了城市干道，拉開了城市框架，初步構(gòu)筑了城市大交通的格局。 城市功能逐步完善， 2023年底已建成區(qū)城市園林綠化面積達(dá) 1524公頃，城市建成區(qū)綠地率達(dá)到 %，覆蓋率達(dá)到 %，道路綠化全面跟進(jìn)。兩心：城市中心、城市副中心城市中心：以球拍廣場為核心，依托老城現(xiàn)狀基礎(chǔ)，圍繞其形成的商貿(mào)、文化娛樂、金融綜合服務(wù)中心，也是城市的中心。三軸： 大別山路 — 皖西路老城東西向發(fā)展軸梅山南路 — 梅山北路南北向發(fā)展軸新城大道東西向發(fā)展軸四區(qū)：城中區(qū)、城東區(qū)、淠河西區(qū)、城北區(qū)216。216。淠河西區(qū)位于城市老淠河以西，以居住為主，依托優(yōu)良的濱水環(huán)境，打造宜人的城市居住片區(qū)。城北區(qū)北部跨越淠河總干渠以技術(shù)建設(shè)工業(yè)組團(tuán)，依托城北高速公路的交通優(yōu)勢，形成城市北部新區(qū)。六安地理位置優(yōu)越、交通便捷，為經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供了良好載體。融入 “大合肥 ”（合 — 六 — 巢）城市經(jīng)濟(jì)圈，處于區(qū)域的核心地位，輻射能力強(qiáng)；隨著省會經(jīng)濟(jì)圈的加速推進(jìn)和后期經(jīng)濟(jì)增長潛力強(qiáng)勁，六安的區(qū)域中心城市地位將更加明顯；216。六安屬于省內(nèi)人口大市，但是經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為落后，規(guī)模較小，隨著融入 “大合肥 ”城市經(jīng)濟(jì)圈以來經(jīng)濟(jì)發(fā)展大幅度加速，未來前景看好，也將帶動房地產(chǎn)市場的大力發(fā)展；216。六安市房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，從 1999年建市到 2023年房地產(chǎn)市場處于萌芽發(fā)展期；216。04年至 05年間，六安市經(jīng)濟(jì)開始快速發(fā)展，房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期；216。 。自 06年至今，房地產(chǎn)投資和歷年開工面積均有大幅度上漲。由于 08年金融危機(jī)，房地產(chǎn)投資和歷年開工面積均出現(xiàn)小幅波動，但總體趨勢仍是穩(wěn)定增長。投資及開工面積增加六安市場整體向好，也表明六安消費(fèi)市場正在更新?lián)Q代階段，整體市場發(fā)展較快 。2023年前三月延續(xù)了 2023年的良好勢頭，但是由于未來國家宏觀政策不明朗，市場觀望情緒加重，社會各界對后市情況持謹(jǐn)慎態(tài)度。開發(fā)規(guī)模： 從數(shù)棟單位集資及福利房建設(shè) ,發(fā)展到今天幾十萬方的商品房開發(fā)；無論規(guī)模和品質(zhì)都發(fā)生了翻天覆地的變化；當(dāng)前已進(jìn)入大盤開發(fā)時(shí)代。產(chǎn)品創(chuàng)新： 從原有建筑立面單一、空間布局密集、園林景觀缺乏，發(fā)展到融入國際建筑元素，注重人文景觀，增強(qiáng)鄰里互動的高尚社區(qū)。物業(yè)形態(tài) :多層建筑占地多，容積率低，土地利用率低，已經(jīng)無法滿足城市化進(jìn)程的要求，大量小高層和高層紛紛進(jìn)入市民的視線，隨著城市土地集約政策的實(shí)施，未來建筑主要向高處發(fā)展。營銷手法 : 以內(nèi)部分銷和坐銷為主的時(shí)代，逐步被行銷、坐銷相結(jié)合，推廣跟進(jìn)、事件及活動營銷配合的整合營銷所取代規(guī)模開發(fā)、產(chǎn)品創(chuàng)新、物業(yè)形態(tài)、營銷手法，六安房地產(chǎn)已經(jīng)由簡單的粗放型的房屋建筑向復(fù)雜的精細(xì)化的流程作業(yè)轉(zhuǎn)變，按照房地產(chǎn)發(fā)展階段劃分，未來更將走向品牌化的開發(fā)路線，產(chǎn)品將越來越精細(xì)，越創(chuàng)新。13未來商品房供給量大，市場競爭日趨激烈已啟動樓盤新開工規(guī)模 :通過我司對全市已啟動項(xiàng)目的調(diào)研，經(jīng)統(tǒng)計(jì) 2023年這些項(xiàng)目新上市面積將超過 60萬平方米，在供應(yīng)方面，城東和城南供應(yīng)量較大，市中心區(qū)項(xiàng)目和一中版塊的項(xiàng)目總體開發(fā)規(guī)模正逐漸減小，但短期內(nèi)體量仍然較大，競爭較為激烈。未來供給預(yù)測 :預(yù)測 2023年 —2023 年的六安房地產(chǎn)市場，其上市量主要分為三大部分：在售房源的庫存量、已啟動項(xiàng)目的新開發(fā)量和新成交土地的開發(fā)量，經(jīng)統(tǒng)計(jì)， 2023年市場總體上市量將超過200萬方（其中非住宅部分占近 40%）， 上市規(guī)模巨大。14總結(jié)：整體進(jìn)入全面快速發(fā)展階段，前景看好但競爭日益加劇216。因經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響， 08年的開發(fā)和銷售都有所下降，但在 09年下半年又迅速恢復(fù)，并呈火熱之勢，導(dǎo)致 09年市場上的優(yōu)質(zhì)房源十分緊俏。從 09年下半年開始，各發(fā)展商增加了對項(xiàng)目的投資力度， 2023年六安土地成交量達(dá) 210萬方，按照土地大限及開發(fā)周期，未來三年將以每年 65萬方左右的開發(fā)量入市，競爭形勢嚴(yán)峻。216。216。這一情況也隨著我司的市場調(diào)研而得到證實(shí)。近幾年，每年外出務(wù)工人員掙回大量的財(cái)富，去年的凈收入達(dá) 90億元，這些財(cái)富除了一部分作為備用資金儲蓄起來，其余資金都在六安市場消費(fèi)，起到了擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)了六安市商業(yè)發(fā)展的作用。經(jīng)過多年的積淀，初步 自發(fā)形成 了一些有一定 特色的商業(yè)街， 主要有皖西路商業(yè)一條街、常青路小商品一條街、梅山中路綜合商品一條街、東大街及新美花園百貨商業(yè)街、云路街、齊云路美食一條街、六佛路摩托車及配件商業(yè)街、中國城布藝商業(yè)街等。 17整體印象 2：低檔次、同質(zhì)化商業(yè)嚴(yán)重泛濫，缺乏整體規(guī)劃216。這些批發(fā)市場輻射本市和周邊縣區(qū)，為六安市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場繁榮發(fā)揮了重要作用，但大部分專業(yè)市場基礎(chǔ)設(shè)施和交易方式落后，環(huán)境臟亂差，功能低而不專，低水平重復(fù)建設(shè)情況嚴(yán)重。216。尤其是在新延伸的道路兩側(cè)，以小商品交易居多的小商小鋪林立，人氣不旺，利潤水平不高，并還有礙城市景觀。一心： 即由市級商業(yè)中心區(qū)塊，作為六安市本級輻射整個(gè)六安市域乃至周邊地區(qū)和縣（市）的市級商業(yè)和現(xiàn)代商務(wù)中心。二群： 在皖西大道十里鋪到皋陶墓一線的城市東部，磨子潭路南段的城市西南部形成兩個(gè)專業(yè)市場群，服務(wù)輻射六安市域。三區(qū)： 在城西南和城東各形成裕安、金安兩區(qū)的商業(yè)中心，成為市區(qū)的副商業(yè)中心；同時(shí)在城北形成一個(gè)亞區(qū)級商業(yè)中心，彌補(bǔ)城北區(qū)域相對偏離中心商業(yè)區(qū)和兩個(gè)副中心商業(yè)區(qū)的缺陷。多街： 在中心城區(qū)形成一批具有特色的專業(yè)街。多點(diǎn)： 形成與住宅、人口分布相適應(yīng)的社區(qū)商業(yè)中心。 19商圈介紹： 市級商圈 由老城商業(yè)中心和新城商業(yè)中心組成20商圈介紹： 金安和裕安區(qū)級商圈，城北亞區(qū)級商圈 ，正在培育中21商圈總結(jié)216。216。216。城北區(qū)主要圍繞一中等學(xué)校自發(fā)形成的配套型商業(yè)（再往北商業(yè)較為落后），無中心商業(yè)帶動，整體發(fā)展較為緩慢，區(qū)內(nèi)亟待龍頭商業(yè)的的出現(xiàn)，引領(lǐng)整個(gè)片區(qū)商業(yè)的發(fā)展。沃爾瑪、紅街、尚街、浙東商貿(mào)城 等項(xiàng)目商業(yè)的開業(yè)，帶動整個(gè)六安商業(yè)產(chǎn)生了整體的飛躍，經(jīng)營規(guī)模、檔次的提升表明六安商業(yè)已經(jīng)有快速發(fā)展期向結(jié)構(gòu)調(diào)整期演變。新的項(xiàng)目的打造應(yīng)把握形勢進(jìn)行轉(zhuǎn)變，迎合市場，滿足市場需求。六安市零售商業(yè)主要是沿著解放路、皖西大道、大別山路、人民路等幾條主要干道分布，并形成了幾條具有一定特色的商業(yè)街。一方面由于規(guī)劃較亂，形象檔次不高，另一方面隨著大型的集中商業(yè)形成，吸引了大量的人氣，致使其經(jīng)營狀況日趨慘淡。整體租金水平一般，主要在 20—100 元 /平米 /月之間，離集中商業(yè)較近的街鋪?zhàn)饨疠^高，可以達(dá)到200—300 元 /平米 /月，零售商業(yè)街急需重新規(guī)劃和整合。早期主要面對學(xué)生的服裝、雜貨市場，后來改造后慢慢自發(fā)形成了一個(gè)以云路街為主體、東西延展的美食街區(qū)，輔以少量其他業(yè)態(tài)，經(jīng)營檔次以中檔為主，少量高檔。經(jīng)營種類有快餐、特色小吃、火鍋、中餐飯館等，主要店鋪有永和豆?jié){、香辣螃蟹王火鍋、小嘴煲煲掂等， 占到總體店鋪的 51%， 日均客流量在 30000人左右， 已成為六安市目前最具影響力的餐飲聚集地。其次為服裝， 主要這邊是通往皖西學(xué)院的必經(jīng)之路，強(qiáng)大的學(xué)生消費(fèi)能力不容忽視，另一塊這條街緊挨著明珠廣場步行街，是其輻射區(qū)域， 占到 11%，經(jīng)營狀況一般；排在第三位的是百貨類，主要作為餐飲類補(bǔ)充的煙酒百貨類，占到 9%，經(jīng)營狀況較好。店鋪?zhàn)饨鹪?3050元 /㎡ /月25解放路屬南北主干道，眾多大型門店，以餐飲娛樂為主、較繁華解放中路（一中至豪門花園）216。216。整體租金為 50300元 /㎡ /月，經(jīng)營狀況較好。